Temat interpretacji

We wrześniu 2000 r. podatnicy zakupili mieszkanie nie będąc w związku małżeńskim. Ich udziały w nieruchomości wynosiły: mąż 4/5 udziału w nieruchomości, małżonka 1/5. W roku 2004 podatnicy zawarli związek małżeński i obecnie pomiędzy nimi panuje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Podatnicy zamierzają w listopadzie 2005 dokonać sprzedaży mieszkania, przeznaczając uzyskaną kwotę na zakup domu w zabudowie szeregowej. W celu realizacji powyższego w grudniu 2004 zawarto umowę przedwstępną na zakup domu w zabudowie szeregowej ze wskazaniem terminów dokonania wpłat. Między innymi podatnicy zobowiązani byli do wniesienia pełnej opłaty do dnia 15 września 2005r.W celu realizacji umowy podatnicy zaciągnęli kredyt. W związku natomiast ze sprzedażą mieszkania, w czerwcu 2005 podatnicy otrzymali zadatek w kwocie 50 000zł. zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Pozostała kwota z tytułu sprzedaży mieszkania zapłacona zostanie podatnikom w momencie zawarcia umowy sprzedaży tj. w listopadzie 2005r.

Podatnicy uważają, iż aby było możliwe skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym należy najpierw sprzedać mieszkanie, aby później kwoty uzyskane ze sprzedaży przeznaczyć na zakup domu szeregowego.
Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Poznaniu informuje, że zajęte przez podatników stanowisko nalezy uznać za nieprawidłowe.

Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a- c ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych ( j.t. Dz.U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z póżn. zm.) stanowi, iż źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Przychodem jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Zgodnie natomiast z przepisem art. 28 ust. 2 powołanej ustawy, podatek od przychodu uzyskanego w wyniku zbycia nieruchomości, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada powyższa nie ma jednakże zastosowania w przypadku, gdy w terminie 14 dni od dnia sprzedaży podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkuje na cele określone w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, iż przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości zbytej przed upływem pięciu lat od dnia nabycia stanowi przychód dla podatników. Jednakże w odniesieniu do stanu faktycznego, zauważyć należy, że uzyskany przychód będzie zwolniony z opodatkowania, jeżeli podatnicy wydatkują uzyskane kwoty na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) lub lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Aby jednak kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być zwolniona z opodatkowania musi zostać przeznaczona na cele wskazane w ustawie, czyli powinna być uzyskana wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na nabycie np. domu w zabudowie szeregowej. Jednakże w określonych przypadkach zwolnieniem mogą być objęte także kwoty przychodu uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata) i wydatkowane na nabycie nieruchomości przed zawarciem właściwej umowy przenoszącej prawa własności, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedających zostało udokumentowane w sposób przyjęty w obrocie cywilnoprawnym.
Zauważyć należy, iż podatnik we wniosku użył sformułowania ?sprzedaż nieruchomości?- sugerować to może, iż strona miała na myśli finalizację transakcji. Taki tok rozumowania wyklucza możliwość wydatkowania kwot przychodów uzyskanych w wyniku umowy przedwstępnej.
W świetle powyższego, jeżeli zadatek otrzymany z tytułu sprzedaży nieruchomości został wydatkowany na poczet zakupu domu w zabudowie szeregowej (np. wpłata do dewelopera), wówczas będzie on zwolniony z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym.
Należy jednocześnie mieć na uwadze, iż moment uzyskania zwolnienia wiąże się ściśle z datą faktycznego wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych w drodze zbycia nieruchomości nie natomiast z datą zawarcia umowy. Nie chodzi bowiem o nabycie nieruchomości, lecz wydatkowanie przychodu na tenże cel.

Zauważyć zatem należy, iż kwoty przychodu uzyskane ze sprzedaży nieruchomości aby korzystały ze zwolnienia, o którym mowa, winny zostać wydatkowane po ich uzyskaniu, a więc po sfinalizowaniu transakcji przeniesienia prawa własności na podstawie umowy sprzedaży lub otrzymaniu ich w wyniku zawartej umowy przedwstępnej. Jedynie w takim przypadku przychody otrzymane ze sprzedaży lub a konto sprzedaży mogłyby być zwolnione z opodatkowania.
Stanowisko zajęte zatem przez podatników we wniosku należy uznać za nie prawidłowe.

Jednakże podatnik wskazując stan faktyczny przedstawił także, iż w związku z zamiarem zakupu domu w zabudowie szeregowej zaciągnął kredyt. W odniesieniu do tegoż faktu zauważyć należy, iż jeżeli kredyt zaciągnięty został w banku lub kasie oszczędnościowo-kredytowej, mającym siedzibę na terytorium RP, z przeznaczeniem na zakup nieruchomości np. domu, a przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości ( mieszkania) zostały przeznaczone na spłatę tegoż kredytu wraz z odsetkami, wówczas przychody te są wolne od podatku dochodowego w części wydatkowanej na spłatę kredytu także w przypadku, gdy kredyt zaciągnięty został przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja jest aktualna według stanu prawnego na dzień jej wydania i do czasu zmiany stanu prawnego lub stanu faktycznego przedstawionego przez pytającego.