Informacja o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego z dnia 09.12.2004, sygn. PDF-415/10/2/KG/04, Urząd Skarbowy w Oleśnie
Temat interpretacji
Naczelnik Urzędu Skarbowego w Oleśnie, działając na podstawie art.14a § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz.926 ze zm.) udziela pisemnej informacji na zapytanie z dnia 20.10.2004 r., (data wpływu do Urzędu 22.10.2004 r.) dotyczące zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu sprzedaży nieruchomości.
W wyżej wskazanym piśmie przedstawił Pan następujący stan faktyczny:
Zamierza Pan sprzedać nieukończony budynek usługowo - mieszkalny wraz z gruntem, którego budowę rozpoczął Pan w 2000 r. Budynek mieści się na działce nabytej 4 sierpnia 1999r. w drodze darowizny, o powierzchni 200 msup2; (akt notarialny rep. A nr 4824/99). Powierzchnia usługowa wynosi 48 % , a mieszkalna 52 % powierzchni całkowitej budynku. W latach 2000 - 2003 korzystał Pan z ulgi budowlanej i dokonał odliczenia w proporcji 52 % wydatków brutto na łączną kwotę 5984,41 zł.
W dniu 11 lipca 2000 r. zakupił Pan działkę o powierzchni 39 msup2; (akt notarialny rep. A nr 4165/2000), przyległej do poprzedniej (nabytej w drodze darowizny), na której rozpoczął Pan budowę magazynu o powierzchni użytkowej 33,7 msup2;. Na dzień dzisiejszy magazyn jest w stanie surowym otwartym, tzn. wybudowane są tylko ściany zewnętrzne. Nieukończony magazyn wraz z gruntem będzie również przedmiotem sprzedaży, ponieważ obie działki zostały połączone i wpisane do księgi wieczystej KW 26531. Obie działki, jak również mieszczące się na nich nie ukończone zabudowania stanowią Pana prywatną własność.
Zdaniem Pana nie jest Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tytułu sprzedaży niezakończonej inwestycji.
Jednym ze źródeł przychodów, wymienionych w art.10 ust.1 pkt 8 lit.a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz.176 ze zm.) jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane (...) przed upływem pięciu lat, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w swojej treści nie zawiera definicji nieruchomości, należy odnieść się do regulacji prawa cywilnego.Zgodnie z art.46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz.93 ze zm.) nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Natomiast przepis art.48 K.c. zawiera zasadę, stosownie do której budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane należą do części składowych gruntu.
- Z przedstawionego przez Pana stanu faktycznego wynika, że jest Pan właścicielem dwóch działek, dla których ustanowiona jest jedna księga wieczysta nr 26531: 1.
Na wyżej wskazanych działkach rozpoczął Pan budowę budynku (budowa nie została zakończona), najpierw budynku mieszkalno - usługowego ( na 1 działce), do którego został dobudowany magazyn (na 2 działce).
Ponieważ jest Pan właścicielem obydwu działek, dlatego odpłatne zbycie nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Budynek wybudowany na gruncie stanowiącym własność budującego nie stanowi odrębnej nieruchomości, zgodnie z zasadą wyrażona w art.48 Kodeksu cywilnego lecz jest jego częścią składową.
Powołany wyżej przepis art.10 ust.1 pkt 8 lit.a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi o zbyciu nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości.
Zgodnie zatem, z powołanymi wyżej przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również na podstawie kodeksu cywilnego nie można traktować odrębnie zbycia gruntu oraz znajdującego się na nim budynku. Zaś pięcioletni bieg terminu określony w powyższym przepisie należy liczyć od dnia nabycia własności gruntu.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mówią o przychodzie ze sprzedaży nieruchomości lub ich części, w związku z powyższym, zdaniem Naczelnika tutejszego Urzędu, odrębnie należy traktować przychód z tej części nieruchomości, którą nabył Pan w drodze darowizny oraz przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nabytej w dniu 11.07.2000r. w drodze kupna.
Na podstawie art.21 ust.1 pkt 32 lit.d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art.10 ust.1 pkt 8 lit.a)-c), w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.
W związku z powyższym, skoro część sprzedawanej nieruchomości (działka nr 316) została nabyta w drodze darowizny, przychód uzyskany ze zbycia tej działki wraz z wybudowanym na niej budynkiem w stanie surowym nie podlega zryczałtowanemu podatkowi dochodowemu.
Opodatkowaniu 10 % zryczałtowanym podatkiem dochodowym podlegać będzie natomiast przychód uzyskany z tej części nieruchomości, którą nabył Pan w drodze kupna, ponieważ od dnia nabycia działki (315/1) nie upłynął jeszcze 5 - letni okres o którym mowa w art.10 ust.1 pkt 8 lit.a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.