Temat interpretacji

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając, w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani J. K. przedstawione we wniosku z dnia 7 września 2007 r. (data wpływu 26 października 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie braku obowiązku zapłaty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 26 października 2007 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie braku obowiązku zapłaty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Na działce stanowiącej własność (umowa darowizny została zawarta w roku 1997, przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nastąpiło w roku 1998) Wnioskodawczyni w 1998 roku rozpoczęła budowę budynku jednorodzinnego na podstawie pozwolenia na budowę z dnia 19 maja 1998 r. Roboty budowlane zgodnie z zapisami w dzienniku budowy zostały zakończone 15 marca 2007 r. Potwierdzenie zakończenia robót otrzymano ze Starostwa Powiatowego 9 maja 2007 r. Wnioskodawczyni jest zameldowana pod adresem na którym realizowana była budowa od stycznia 2007 r., a faktycznie tam zamieszkuje od maja 2005 r. Zbycie przedmiotowego budynku ma nastąpić na przełomie 2007 i 2008 roku.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem Wnioskodawczyni, kluczowe znaczenie dla określenia jaki podatek będzie należny ma data nabycia, a w przedmiotowym przypadku data wybudowania. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje zarówno momentu nabycia jak i wybudowania. Organy podatkowe wypracowały na gruncie prawa budowlanego pogląd, że z wybudowaniem mamy do czynienia w momencie oddania do użytku. Jednakże zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 19 maja 2000 r. (Sygnatura I SA/Lu 238/99), niesprecyzowanie pojęcia wybudowanie w przepisach podatkowych nie uprawnia do bezkrytycznego odwoływania się przy wykładni do przepisów prawa budowlanego, a w szczególności do instytucji pozwolenia na budowę lub też pozwolenia na użytkowanie budynku i przenoszenia ich na grunt ustawy podatkowej. Pojęcie to bowiem należy rozumieć zgodnie z wykładnią językową jako postawienie, wzniesienie domu w takim stanie, by nadawał się on do zamieszkania. Oczywiście z proceduralnego punktu widzenia złożenie zawiadomienia o użytkowaniu potwierdza fakt zakończenia budowy (który mógł jednak nastąpić wcześniej) oraz legalizuje jego użytkowanie.

W przypadku jednak nabycia działki budowlanej (niezależnie od formy nabycia) moment nabycia jest liczony od dnia nabycia działki, a nie wybudowania domu. W przedmiotowej sprawie działkę jako przedmiot użytkowania wieczystego nabyto w drodze darowizny, aktem notarialnym w sierpniu 1997 roku. Prawo władania nieruchomością jako własnością zostało nabyte w drodze decyzji Burmistrza Miasta i Gminy o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności we wrześniu 1998 r. Zgodnie z zasadami wynikającymi z Kodeksu cywilnego, w takim przypadku grunt i dom to jedna nieruchomość. Tak więc momentem nabycia będzie moment otrzymania prawa własności (w wyniku przekształcenia użytkowania wieczystego we własność) czyli wrzesień 1998 roku. Zatem wcześniej wspomniane zasady dotyczące momentu wybudowania mają zastosowanie do budynków wybudowanych na cudzym gruncie (ograniczonym prawie rzeczowym czyli np. na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste). Biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny oraz fakt władania własnością nieruchomości od września 1998 roku należy uznać, że sprzedaż nieruchomości nie będzie rodzić obowiązku podatkowego ze względu na podleganie przepisom ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. Tak więc zwolnieniu od podatku dochodowego podlega sprzedaż / odpłatne zbycie nieruchomości dokonane po pięciu latach licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub wybudowanie budynku na obcym gruncie (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.). W związku z tym, że od września 2007 r. działka wraz z rozpoczętą budową budynku stanowią jedną nieruchomość na podstawie Kodeksu cywilnego (tzw. nieruchomość gruntową z budynkiem jako całość), zbycie jej zarówno w roku 2007 czy też 2008 nie skutkuje zobowiązaniem podatkowym z tytułu tej transakcji.

Ponadto należy również zauważyć, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w całości, jeśli nabycie ich nastąpiło w drodze spadku lub darowizny. Prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej działki zostało nabyte w drodze darowizny w sierpniu 1997 roku, a następnie zostało ono przekształcone w prawo własności decyzją Burmistrza Miasta i Gminy we wrześniu 1998 roku.

Podsumowując należy uznać, że zobowiązanie podatkowe nie wystąpi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe w zakresie braku obowiązku zapłaty podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.) zwanej dalej updof, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) c) updof, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ww. ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Tak więc w przedmiotowej sprawie należy ustalić datę nabycia (wybudowania) nieruchomości.

Prawo podatkowe, a w szczególności updof, nie zawiera definicji nieruchomości. W tej sytuacji należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego, tj. art. 46-48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Z przepisów tych wynika, iż budynek trwale związany z gruntem jako część składowa tego gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Wobec tego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

W pewnych jednak wypadkach niektóre trwale z gruntem związane budynki lub ich części stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Takie budynki i ich części określa się mianem nieruchomości budynkowych. Taka sytuacja występuje w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika. Zatem prawo własności budynku wybudowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest ściśle związane z tym prawem, jednakże oba prawa stanowią oddzielny przedmiot władania. Dlatego bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 updof należy liczyć odrębnie dla gruntu, oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku.

Z treści zdarzenia przyszłego opisanego przez Wnioskodawczynię wynika, iż w 1998 roku nastąpiło przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności i w tym roku została na przedmiotowym gruncie rozpoczęta budowa budynku mieszkalnego.

Użytkowanie wieczyste to specyficzne dla polskiego prawa cywilnego prawo podmiotowe dotyczące nieruchomości gruntowej, jeden z trzech rodzajów praw rzeczowych, obok własności i praw rzeczowych ograniczonych. Jest formą pośrednią pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, z tym że bardziej zbliżone jest do własności. Użytkownik ma prawa zbliżone do właściciela. Korzysta z gruntu z wyłączeniem innych osób. Może prawem swobodnie rozporządzać, czyli je zbyć, obciążać, zapisać.

Moment przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie aktu administracyjnego, jakim jest decyzja administracyjna stanowi tylko zmianę formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości. Nabycie prawa do nieruchomości następuje w dniu zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania.

W związku z powyższym za datę nabycia nieruchomości należy przyjąć 1997 rok, gdyż w tym roku nastąpiło nabycie gruntu, na którym wybudowano następnie budynek.

W takiej sytuacji, w przypadku odpłatnego zbycia gruntu stanowiącego własność zbywcy, zabudowanego budynkiem mieszkalnym, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek oraz zakończono budowę i zgłoszono budynek do użytkowania zgodnie z przepisami prawa budowlanego.

Mając na uwadze, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości przez Wnioskodawczynię nastąpiło w 1997 roku, stwierdzić należy, że transakcja jej sprzedaży zarówno w 2007 jak i 2008 roku nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym (jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej), gdyż odpłatne zbycie zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Wnioskodawczyni nie przedstawiła własnego stanowiska w odniesieniu do zapytania nr 3, jednakże w związku z faktem, iż Jej stanowisko w sprawie oceny prawnej dotyczącej zapytania nr 2 jest prawidłowe bezprzedmiotowa jest odpowiedź na zapytania nr 1 i 3.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.