Temat interpretacji

W jaki sposób obliczyć termin nabycia lokalu: czy od 2002 r., kiedy podpisany został akt notarialny przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, czy od 2004 r., kiedy to podpisany został ostateczny akt notarialny?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 22 czerwca 2011 r. (data wpływu 4 lipca 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia daty nabycia nieruchomości dla celów podatkowych jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 lipca 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie ustalenia daty nabycia nieruchomości dla celów podatkowych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej pod warunkiem w dniu 1 października 2002 r. firma deweloperska zobowiązała się sprzedać Wnioskodawczyni trzy lokale mieszkalne w mieście W. Ww. umowa określała przedmiot i zakres inwestycji oraz warunki sprzedaży, jak również termin podpisania przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży w formie aktu notarialnego. Termin w umowie został wyznaczony na 21 października 2002 r. i tego też dnia obie strony podpisały akt notarialny przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży.

Firma deweloperska, aktem notarialnym z dnia 21 października 2002 r., zobowiązała się w terminie 90 dni od formalnego przekazania budynku do użytkowania, jednak nie później niż do dnia 28 lutego 2003 r. ustanowić odrębną własność lokali, a następnie przenieść ich prawo własności w drodze umowy na Wnioskodawczynię. W akcie notarialnym strony ustaliły cenę i terminy wpłaty za lokale do dnia 30 listopada 2002 r. W dniu 27 listopada 2002 r. Wnioskodawczyni dokonała pełnej wpłaty za kupowane lokale. W grudniu 2002 r. protokołem zdawczo-odbiorczym odebrała lokale mieszkalne i wykonała niezbędne prace wykończeniowe (podłogi, glazurę, terakotę oraz umeblowała). Od stycznia 2003r. Firma deweloperska ustaliła kwotę czynszu (opłaty eksploatacyjne), które były systematycznie opłacane.

Od stycznia 2003 r. Wnioskodawczyni wynajmowała ww. lokale mieszkalne i płaciła od najmu podatek ryczałtowy (Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, posiada ewidencję przychodów z tytułu najmu za 2003 r.). W czerwcu 2003 r. Wnioskodawczyni ubezpieczyła lokale od NW.

Zgodnie z aktem notarialnym z dnia 21 października 2002 r., ostateczne przeniesienie prawa własności przez Firmę deweloperską miało nastąpić do dnia 28 lutego 2003 r. Jednakże do podpisania tego aktu nie doszło z uwagi na przekazaną od Firmy deweloperskiej informacją o zmianie podziału miasta W. oraz odebraniu urzędom dotychczasowych uprawnień, jak również na błąd w zaświadczeniu co do numeracji działek, wydanym przez Wydział Geodezji Firmie deweloperskiej.

Wnioskodawczyni kilkakrotnie wysyłała wezwania do podpisania ostatecznej umowy w formie aktu notarialnego. W dniu 4 marca 2004 r. wysłała Firmie deweloperskiej ostateczne wezwanie do podpisania aktu z zakreśleniem 30-dniowego terminu, a następnie skierowanie sprawy do sądu z możliwością domagania się odszkodowania.

Ostatecznie akt notarialny, umowę ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży, strony podpisały w dniu 26 marca 2004 r. Ww. akt notarialny w 5 zawiera informację, że przedmiot umowy został już wydany co zostało potwierdzone protokołem.

W dniu 13 maja 2008 r., na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży i oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki, Wnioskodawczyni sprzedała jeden z trzech lokali mieszkalnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

W jaki sposób obliczyć termin nabycia lokalu:

• czy od 2002 r., kiedy podpisany został akt notarialny przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, po wpłacie pełnej kwoty za zakup lokalu oraz przeniesieniu posiadania przez dotychczasowego posiadacza, które umożliwiły Wnioskodawczyni rozporządzanie rzeczą, jak również dały faktyczną władzę nad rzeczą...

• czy od 26 marca 2004 r., kiedy to podpisany został ostateczny akt notarialny, który tylko przypieczętował to, że od 2002 r. Wnioskodawczyni korzystała z prawa posiadania lokalu, o którym mowa 5 aktu notarialnego z dnia 26 marca 2004 r....

Zdaniem Wnioskodawczyni, pomimo podpisania ostatecznego aktu notarialnego - umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży dopiero w dniu 26 marca 2004 r., termin faktycznego nabycia lokalu powinien być liczony od 2002 r.

Bezsporny jest fakt, iż pełna kwota za nabycie lokali została uiszczona w 2002 r. i w tym roku przedmiot nabycia został Wnioskodawczyni wydany (protokół zdawczo odbiorczy, przekazanie kluczy).

Od 2002 r. Wnioskodawczyni korzystała z prawa posiadania i dysponowania ww. lokalami. Od stycznia 2003 r. wynajmowała lokale mieszkalne i płaciła do urzędu skarbowego podatek ryczałtowy od najmu.

W ocenie Wnioskodawczyni, jeżeli liczyłaby termin nabycia od 2004 r., to znaczyłoby, że podatek ryczałtowy, który płaciła do urzędu skarbowego był nienależny, a lokali mieszkalnych w ogóle nie było.

Zdaniem Wnioskodawczyni, uznanie przez organy podatkowe nabycia lokali mieszkalnych dopiero po podpisaniu aktu notarialnego w 2004 r. byłoby bardzo krzywdzące dla Niej, jako podatnika, który płacił podatek od najmu tych lokali. Nie może być tak, że z jednej strony organ podatkowy pobiera podatek od czegoś, co według niego nie istnieje, jest to niezgodne z zasadami współżycia społecznego i zapisami Konstytucji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j. t. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, z której wynika, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości będzie miało miejsce po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - to nie będzie ono źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu.

Ponadto, dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości dokonanego przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, trzeba zawsze ustalić w jakim brzmieniu przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy stosować. Ocena prawna skutków podatkowych w przypadku sprzedaży nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości jest skonkretyzowana bowiem odrębnie dla nieruchomości nabytych do dnia 31 grudnia 2006 r., odrębnie dla nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r. i odrębnie dla nieruchomości nabytych po dniu 31 grudnia 2008 r.

Dla rozpatrywanej sprawy istotne jest ustalenie momentu nabycia przez Wnioskodawczynię przedmiotowych nieruchomości.

Przy rozstrzygnięciu tego problemu należy mieć na uwadze nie tylko przepisy prawa podatkowego, ale przede wszystkim przepisy prawa cywilnego dotyczące nabycia prawa własności.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), w myśl którego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły.

Zgodnie z treścią art. 158 ww. Kodeksu, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Stosownie do treści art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Z treści powyższych przepisów wynika, że właściwa umowa sprzedaży, może być poprzedzona umową przedwstępną, jednakże umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości. Poprzez umowę przedwstępną strony zobowiązują się jedynie do zawarcia w przyszłości przyrzeczonej umowy.

Umowa przenosząca własność (sprzedaż) ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów ustanowionej w art. 3531 Kodeksu cywilnego strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Zgodnie z normami prawa cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży i nie zmienia tego fakt zawarcia umowy przedwstępnej ani wcześniejsza zapłata części lub całości ceny.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, iż na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej pod warunkiem w dniu 1 października 2002 r. firma deweloperska zobowiązała się sprzedać Wnioskodawczyni trzy lokale mieszkalne. Umowa ta określała przedmiot i zakres inwestycji oraz warunki sprzedaży, jak również termin podpisania przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży w formie aktu notarialnego. Następnie, w dniu 21 października 2002 r. strony podpisały akt notarialny przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży.

Firma deweloperska zobowiązała się w terminie 90 dni od formalnego przekazania budynku do użytkowania, jednak nie później niż do dnia 28 lutego 2003 r. ustanowić odrębną własność lokali, a następnie przenieść ich prawo własności w drodze umowy na Wnioskodawczynię. W akcie notarialnym strony ustaliły cenę i terminy wpłaty za lokale. W dniu 27 listopada 2002 r. Wnioskodawczyni dokonała pełnej wpłaty za kupowane lokale. W grudniu 2002 r. protokołem zdawczo-odbiorczym odebrała ww. lokale mieszkalne.

Ostateczny akt notarialny, umowa ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży, został podpisany w dniu 26 marca 2004 r.

W dniu 13 maja 2008 r., na podstawie aktu notarialnego umowy sprzedaży i oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki, Wnioskodawczyni sprzedała jeden z trzech lokali mieszkalnych.

W związku z powyższym stwierdzić należy, iż Wnioskodawczyni przedmiotowe lokale mieszkalne nabyła z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży, a więc z dniem 26 marca 2004 r.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Zatem, sprzedaż w 2008 r. przedmiotowego lokalu mieszkalnego, nabytego w 2004 r. stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Prawo własności do ww. nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła dopiero w momencie zawarcia ostatecznej umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży, która miała miejsce w dniu 26 marca 2004 r. Tym samym, stwierdzenie Wnioskodawczyni, iż w przedmiotowej sprawie datą nabycia przez Nią tej nieruchomości nie jest dzień sporządzenia umowy z dnia 26 marca 2004 r. przenoszącej prawo własności nieruchomości lecz dzień podpisania przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży jest nieprawidłowe.

Reasumując, w sytuacji przedstawionej we wniosku, umowa przenosząca własność nieruchomości na Wnioskodawczynię została zawarta w dniu 26 marca 2004 r. i z tą datą należy utożsamiać nabycie w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, ul. M.C. Skłodowskiej 40, 20-029 Lublin, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi