Temat interpretacji

Czy w związku z dokonana sprzedażą części nieruchomości kosztem uzyskania przychodu są koszty związane z nabyciem (opłaty związane z zawarciem umowy w formie aktu notarialnego) jak i całość kosztów związanych z zaciągniętym kredytem (w tym odsetki od kredytu płacone do dnia sprzedaży) w proporcji jaką stanowi udział sprzedanej części nieruchomości w całej nieruchomości, jakim również poniesione proporcjonalnie do sprzedanej części nakłady remontowe udokumentowane fakturami VAT?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 07 stycznia 2011r. (data wpływu do tut. Biura 17 stycznia 2011r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości:

• w części dotyczącej zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu spłaconych odsetek od kredytu, kosztów ubezpieczenia nieruchomości w związku z ustanowieniem na rzecz banku hipoteki, kosztów ubezpieczenia ochrony prawnej do nieruchomości, opłaty okołokredytowe, koszt wyceny rzeczoznawcy nieruchomości pod zastaw hipoteczny - jest nieprawidłowe,
• w pozostałym zakresie jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 stycznia 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 30 lipca 2010r. aktem notarialnym wnioskodawca nabył wraz z żoną nieruchomość kamienicę. Zakup nieruchomości został sfinansowany z uzyskanego kredytu bankowego w wysokości 250.000 zł. W kamienicy został przeprowadzony remont sfinansowany częściowo z kredytu bankowego 100.000 zł, a częściowo ze środków własnych w wysokości około 150.000 zł.

Oprócz kosztów kredytu przy zakupie wnioskodawca poniósł następujące koszty:

• koszty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 5.000 zł;
• koszty taksy notarialnej wraz z podatkiem VAT oraz wypisami z aktu notarialnego w wysokości 1.220 zł przy umowie ostatecznej;
• koszty taksy notarialnej wraz z podatkiem VAT oraz wypisami z aktu notarialnego w wysokości 1.110 zł za umowę przedwstępną;
• koszty prowizji pośrednika 8.845 zł;
• koszty opłat sądowych w wysokości 200 zł;
• koszty ubezpieczenia nieruchomości objętych hipoteką.

Ponadto z treści wniosku wynika, że na koszty kredytu składają się:

• ubezpieczenie ochrony prawnej do nieruchomości 14.432,91 zł;
• opłaty okołokredytowe 957,28 zł;
• koszt wyceny rzeczoznawcy nieruchomości pod zastaw hipoteczny 1.000 zł;
• odsetki od kredytu stawka referencyjna WIBOR 3M plus marża banku 4,95%.

Rata odsetkowa płacona w danym miesiącu wynika bezpośrednio z harmonogramu spłat.

W dniu 17 listopada 2010r. doszło do zawarcia umowy sprzedaży części nieruchomości. Koszty związane ze sprzedażą poniosła strona kupująca.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy przy ustalaniu dochodu z odpłatnego zbycia części nieruchomości można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu zarówno koszty związane z samym nabyciem (opłaty związane z zawarciem umowy w formie aktu notarialnego) jak i całość kosztów związanych z zaciągniętym kredytem (w tym odsetki od kredytu płacone do dnia sprzedaży) w proporcji jaką stanowi udział sprzedanej części nieruchomości w całej nieruchomości, jak również poniesione proporcjonalnie do sprzedanej części nakłady remontowe udokumentowane fakturami VAT...

Zdaniem wnioskodawcy, źródłem przychodów wymienionych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości art. 10 ust. 1 pkt 8. Zgodnie z art. 30e podstawą obliczenia podatku w takim wypadku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Pojęcie kosztów nabycia nie jest definiowane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pojecie to jednak należy interpretować w sposób szeroki. Do kosztów nabycia zaliczyć można niewątpliwie wszystkie koszty związane bezpośrednio z zakupem nieruchomości (opłaty wymienione w stanie faktycznym opisanym we wniosku) jak i koszty związane zaciągnięciem kredytu oraz jego spłatą. Zaciągnięcie kredytu de facto było warunkiem koniecznym do osiągnięcia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, a tym samym wszystkie wydatki z nim związane powinny powiększyć koszty nabycia. Do kosztów nabycia powinny być więc zaliczone opłaty wymienione w stanie faktycznym opisanym we wniosku, w szczególności odsetki zapłacone od kredytu do momentu sprzedaży części nieruchomości przypadające proporcjonalnie do sprzedanej części nieruchomości oraz pozostałe poniesione koszty w związku z uzyskanym kredytem na zakup nieruchomości.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r., Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość),
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Podkreślić należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca w dniu 30 lipca 2010r. nabył wraz z żoną nieruchomość kamienicę, której część sprzedał w dniu 17 listopada 2010r.

Kwestią, która budzi wątpliwości wnioskodawcy jest możliwość pomniejszenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży części nieruchomości o następujące koszty, które poniósł w związku z nabyciem nieruchomości:

• koszty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 5.000 zł;
• koszty taksy notarialnej wraz z podatkiem VAT oraz wypisami z aktu notarialnego w wysokości 1.220 zł przy umowie ostatecznej;
• koszty taksy notarialnej wraz z podatkiem VAT oraz wypisami z aktu notarialnego w wysokości 1.110 zł za umowę przedwstępną;
• koszty prowizji pośrednika 8.845 zł;
• koszty opłat sądowych w wysokości 200 zł;
• koszty ubezpieczenia nieruchomości objętych hipoteką 500 zł;
• ubezpieczenie ochrony prawnej do nieruchomości 14.432,91 zł;
• opłaty okołokredytowe 957,28 zł;
• koszt wyceny rzeczoznawcy nieruchomości pod zastaw hipoteczny 1.000 zł;
• odsetki od kredytu stawka referencyjna WIBOR 3M plus marża banku 4,95%
• nakłady remontowe sfinansowane kredytem i środkami własnymi.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy). Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Przepis art. 22 ust. 6c ustawy w sposób jednoznaczny stanowi co może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się pojęciem kosztu nabycia oraz udokumentowanych nakładów.

Koszt nabycia co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości. Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłaci nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, czyli cena jaką sprzedającemu za kamienicę zapłacił wnioskodawca.

Kosztem nabycia mogą być także wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości. Do kosztów transakcji należeć będą zatem wydatki poniesione przez wnioskodawcę na uiszczenie taksy notarialnej wraz z podatkiem VAT i wypisem z aktu notarialnego zarówno przedwstępnej jak i przyrzeczonej umowy sprzedaży, podatku od czynności cywilnoprawnych, opłat sądowych. Kosztem takim będzie również wydatek poniesiony przez wnioskodawcę w związku z zapłatą prowizji dla pośrednika w obrocie nieruchomościami z tytułu nabycia tej nieruchomości.

Oprócz ceny nabycia kosztami uzyskania przychodu mogą być nakłady na nieruchomości, ale jedynie udokumentowane fakturami VAT rozumiane jako wydatki zwiększające wartość nieruchomości pod warunkiem, że nie były odliczane przez wnioskodawcę w ramach wcześniejszych jakichkolwiek ulg i zwolnień. Nie ma przy tym znaczenia czy wydatki sfinansowane były z pieniędzy pochodzących z kredytu, czy ze środków własnych.

Tak więc jeśli remont przeprowadzony w kamienicy miał wpływ na powiększenie wartości przedmiotowej nieruchomości w okresie jej posiadania przez wnioskodawcę, to wydatek taki może być zaliczony do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia części nieruchomości bez względu na formę finansowania remontu (środki własne lub kredyt) proporcjonalnie do udziału jaki nakłady stanowiły w sprzedaży części nieruchomości, pod warunkiem ich udokumentowania fakturami VAT.

Jednakże mając na uwadze powyższe uregulowania prawne jak również przedstawiony opis zdarzenia przyszłego do kosztów uzyskania przychodów nie można zakwalifikować wydatków poniesionych przez wnioskodawcę na spłatę odsetek od kredytu bankowego bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie zakupionej nieruchomości i mają związek ze spłatą kredytu. Tymczasem sposób zapłaty za nieruchomość pozostaje bez znaczenia, gdyż istotna dla ustalenia kosztów uzyskania przychodu jest cena należna zbywcy. Wydatki te nie stanowią również nakładów na nieruchomość, poczynionych w trakcie jej posiadania, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki na spłatę odsetek w żaden sposób nie wpłynęły bowiem na podwyższenie wartości ww. nieruchomości.

Kosztem tym absolutnie nie będą również inne wydatki związane z uzyskaniem kredytu, tj. koszty ubezpieczenie ochrony prawnej do nieruchomości, opłaty okołokredytowe, koszt wyceny rzeczoznawcy nieruchomości pod zastaw hipoteczny. Wydatki te wynikają wyłącznie z umowy zawartej pomiędzy wnioskodawcą a bankiem. Każdy bank udzielając kredytu obciąża stronę kupującą obowiązkiem ubezpieczenia, wycenia nieruchomość oraz nalicza inne opłaty kredytowe. Nie są to w żadnym wypadku jednak koszty nabycia tej nieruchomości tylko koszty na jakie podatnik godzi się w momencie zwierania umowy o kredyt. Gdyby wnioskodawca nie dopełnił tego obowiązku nie otrzymałby kredytu. Wydatek ten związany jest wyłącznie z uzyskaniem kredytu.

Wydatki poniesione przez wnioskodawcę w związku z uzyskaniem kredytu nie mieszczą się w kategorii kosztów uzyskania przychodów, bowiem stanowią wydatek związany wyłącznie z kredytem i jako taki nie stanowi kosztu nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Do kategorii kosztów uzyskania przychodu nie należy też wydatek poniesiony przez wnioskodawcę z tytułu ubezpieczenia nieruchomości objętych hipoteką.

Innymi słowy, kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatki związane ze spłatą kredytu, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości. Nie należy tracić z oczu faktu, że kosztem uzyskania przychodu mają być zawsze wydatki, które służą uzyskaniu przychodu, tymczasem koszty związane z kredytem nie służą uzyskaniu przychodu bądź jego zwiększeniu, lecz obsłudze kredytu.

Wydatki związane ze spłatą kredytu nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości, a więc i wysokość możliwego do uzyskania przychodu.

Zatem dokonując obliczenia kwoty należnego podatku z tytułu sprzedaży części nieruchomości wnioskodawca winien postąpić w następujący sposób: przychód uzyskany ze sprzedaży (ustalony zgodnie z art. 19) należy pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu (ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c i art. 22 ust. 6e). Różnicę będzie stanowił dochód podstawa obliczenia podatku. Od podstawy obliczenia podatku należy wyliczyć 19%, w wyniku czego uzyskamy kwotę należnego podatku. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ww. ustawy, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W przedmiotowej sprawie opodatkowaniu 19% podatkiem podlega dochód uzyskany z odpłatnego zbycia części nieruchomości nabytej w 2010r., stanowiący różnicę pomiędzy wartością zbywanej części nieruchomości (przychodem) a kosztami odpłatnego zbycia oraz kosztami uzyskania przychodu, z uwagi na brak upływu pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustalając przychód i koszty wnioskodawca powinien mieć na względzie również wielkość swojego udziału w nieruchomości nabytej wspólnie z żoną.

Podsumowując, za nieprawidłowe należy uznać stanowisko wnioskodawcy, w którym wywodzi, iż kosztami uzyskania przychodu będą odsetki zapłacone od kredytu zaciągniętego w celu nabycia przedmiotowej nieruchomości jak również pozostałe wymienione przez wnioskodawcę wydatki związane z uzyskaniem kredytu. Kosztem takim nie będzie również koszt ubezpieczenia nieruchomości jako objętej hipoteką na rzecz banku. W pozostałym zakresie stanowisko wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Niniejsza interpretacja stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, że Minister Finansów, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), została wydana wyłącznie dla wnioskodawcy. Stosownie do powyższego żona wnioskodawcy chcąc uzyskać interpretację indywidualną winna wystąpić z odrębnym zapytaniem i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach