Interpretacja indywidualna z dnia 22.06.2011, sygn. IBPBII/2/415-349/11/AK, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach

Temat interpretacji

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości powstałych z podziału i zniesienia współwłasności nieruchomości nabytej w 1999r. w drodze darowizny.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 lutego 2011r. (data wpływu do tut. Biura 14 marca 2011r.), uzupełnionym w dniach 24 i 25 marca 2011r. oraz 18 maja 2011r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku złożenia zeznania podatkowego w związku ze sprzedażą nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 marca 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie obowiązku złożenia zeznania podatkowego w związku ze sprzedażą nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 05 maja 2011r. Znak: IBPBII/2/415-349/11/AK wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 18 maja 2011r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Dnia 26 kwietnia 1999r. aktem darowizny wnioskodawca wraz z żoną stał się właścicielem, na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej, działki zabudowanej nr 432/4 o powierzchni 0,1025 ha oraz działki niezabudowanej nr 371 o powierzchni 1,2287 ha. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z dnia 31 sierpnia 2007r. działka nr 371 o powierzchni 1,2287 ha położona jest na terenie o symbolu: dr - drogi, PsIV - pastwiska trwałe, RIVa, RIVb - grunty orne.

Dnia 08 września 2007r. umową sprzedaży warunkowej małżonkowie sprzedali udział wynoszący 1/12 w niezabudowanej działce nr 371 o powierzchni 1,2287 ha Pani A.E.S. za kwotę 48 000 zł. Ww. umowa warunkowa zawierała postanowienie, że jeżeli Agencja Nieruchomości Rolnych, działająca na rzecz Skarbu Państwa, nie wykona prawa pierwokupu w terminie 1 miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o treści niniejszej umowy (umowy warunkowej) stosownie do art. 598 § 2 Kodeksu cywilnego, wówczas strony zobowiążą się do przeniesienia prawa własności w terminie do 21 dni od zawiadomienia przez Agencję Nieruchomości Rolnych o nie skorzystaniu z przysługującego jej prawa pierwokupu. Ponieważ pismem z dnia 05 października 2007r. Agencja Nieruchomości Rolnych poinformowała, że nie skorzysta z możliwości pierwokupu, w związku z powyższym dnia 19 października 2007r. umową przenoszącą własność małżonkowie przenieśli na rzecz Pani A.E.S. reprezentowanej przez ojca, udział wynoszący 1/12 część we współwłasności nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr 371.

Z kolei dnia 10 czerwca 2008r. odbyła się rozprawa z wniosku małżonków o zniesienie współwłasności, podczas której Sąd Rejonowy postanowił:

1. ustalić, że przedmiotem zniesienia współwłasności jest nieruchomość oznaczona jako działka ewidencyjna nr 371 o powierzchni 1,2287 ha,
2. uwidocznić na podstawie mapy z projektem podziału, wpisanej do ewidencji zasobu powiatowego w dniu 10 marca 2008r., że działka ewidencyjna nr 371 dzieli się na: działkę ewidencyjną nr 371/1 o powierzchni 0,1025 ha, działkę ewidencyjną nr 371/2 o powierzchni 0,0302 ha, działkę ewidencyjną nr 371/3 o powierzchni 0,3018 ha oraz działkę ewidencyjną nr 371/4 o powierzchni 0,7642 ha,
3. dokonać zniesienia współwłasności nieruchomości opisanej w punkcie II w ten sposób, że:
   1. przyznać na wyłączną własność nieruchomość oznaczoną jako działka ewidencyjna nr 371/1 o powierzchni 0,1025 ha Pani A.E.S.,
   2. przyznać na własność nieruchomość oznaczoną jako działka ewidencyjna nr 371/3 o powierzchni 0,3018 ha oraz działkę ewidencyjną nr 371/4 o powierzchni 0,7942 ha wnioskodawcy i jego żonie na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej,
   3. działkę ewidencyjną nr 371/2 o powierzchni 0,0302 ha pozostawić we współwłasności Pani A.E.S. w 1/12 części oraz wnioskodawcy i jego żony w 11/12 częściach na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej,
4. nie zasądzić dopłat,
5. stalić, że wartość przedmiotu zniesienia współwłasności wynosi 576 000 zł,
6. ustalić, że wnioskodawca, jego żona i uczestniczka ponoszą koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.

Wnioskodawca wskazał, że na dzień zniesienia współwłasności udział jaki posiadał w działce nr 371 wynosił 11/12, a jego wartość wynosiła 528 000 zł. Z kolei wartość działek o nr 371/3 i 371/4 na dzień zniesienia współwłasności wynosiła 513 780 zł. Natomiast wartość udziału 11/12 w działce nr 371/2, który należał do wnioskodawcy i jego żony wynosiła 13 000 zł.

Dnia 14 lutego 2011r. umową sprzedaży doszło do zbycia niezabudowanej nieruchomość utworzonej z działki nr 371/4 o powierzchni 0,7942 ha oraz udziału wynoszącego 5/12 części we współwłasności niezabudowanej nieruchomości utworzonej z działki nr 371/2 o powierzchni 0,0302 ha, za cenę 240 000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy wnioskodawca jest zobowiązany złożyć formularz PIT, czy też ze względu na nabycie nieruchomości w 1999r. jest z tego obowiązku zwolniony...

Zdaniem wnioskodawcy, nie jest on zobowiązany do złożenia formularza PIT z tytułu sprzedaży działki nr 371/4 o powierzchni 0,7942. W ocenie wnioskodawcy jest on zwolniony z podatku ponieważ podatek dochodowy płaci się od nabycia ponad udział na podstawie umowy zniesienia współwłasności, co w jego przypadku nie miało miejsca.

Dnia 26 kwietnia 1999r. wnioskodawca i jego żona stali się współwłaścicielami działki nr 371 na podstawie umowy darowizny. Darowiznę tę otrzymali od rodziców, więc jako właściciele tej działki nie podlegają opodatkowaniu, gdyż podatek dochodowy od osób fizycznych płaci się wtedy gdy nieruchomość się kupuje, a nie sprzedaje.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W świetle powyższego nie sposób zgodzić się z twierdzeniem wnioskodawcy, że podatek dochodowy od osób fizycznych płaci się wtedy gdy nieruchomość się kupuje, a nie sprzedaje.

Dokładnie odwrotnie do tego twierdzenia opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega właśnie odpłatne zbycie nieruchomości, czyli między innymi jej sprzedaż, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Natomiast nie jest źródłem uzyskania przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych zakup nieruchomości. Powyższe wprost wynika z literalnego brzmienia cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednakże zaznaczyć należy, że brak obowiązku opodatkowania podatkiem dochodowym nabycia nieruchomości nie oznacza, że po stronie podatnika nie występuje obowiązek zapłaty jakiegokolwiek innego podatku, np. podatku od czynności cywilnoprawnych, czy też podatku od spadków i darowizn.

W niniejszej sprawie należy zatem ustalić datę, od której należy liczyć termin pięcioletni, o jakim mowa powyżej, w stosunku do sprzedanej w 2011r. nieruchomości oraz udziału w nieruchomości - czy będzie to data nabycia przez wnioskodawcę nieruchomości w drodze darowizny w 1999r., czy może data zniesienia współwłasności nieruchomości po jej podziale, tj. 2008r. Ma to istotne znaczenie dla określenia czy w przedmiotowej sprawie przychód uzyskany ze sprzedaży w 2011r. nieruchomości oraz udziału w nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu.

Zauważyć zatem należy, że współwłasność jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu współwłasność polega na tym, iż własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnych między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionych (podzielonych) rzeczy wspólnych. Celem postępowania o zniesienie współwłasności jest zatem nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, które stanowią przedmiot współwłasności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności.

Zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej i odbył się bez spłat i dopłat. Zatem jeżeli zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat i dopłat a wielkość (wartość) przyznanych w wyniku zniesienia współwłasności rzeczy (nieruchomości) odpowiada wielkości (wartości) udziału we współwłasności, to zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługiwał tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Analogicznie, okoliczność, że udział innego współwłaściciela ulega pomniejszeniu, traktowana być musi w kategorii zbycia, gdyż w ten sposób ulega pomniejszeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (tu nieruchomością), jak też stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Jak wskazał wnioskodawca, w przedmiotowej sprawie wartość nieruchomości nr 371 stanowiącej współwłasność wynosiła 576 000 zł. Udział wnioskodawcy i jego żony w przedmiotowej nieruchomości wynosił 11/12 i miał wartość 528 000 zł. W wyniku podziału ww. nieruchomości i zniesienia współwłasności, wnioskodawcy i jego żonie na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej przypadła działka nr 371/3 oraz działka nr 371/4 o łącznej wartości 513 780 zł oraz udział 11/12 w działce nr 371/2 o wartości 13 000 zł.

Zatem w wyniku zniesienia współwłasności wnioskodawca stał się właścicielem nieruchomości oraz udziału w nieruchomości o wartości 526 780 zł. Powyższe oznacza, że w wyniku zniesienia współwłasności wnioskodawca i jego żona stali się właścicielami nieruchomości oraz udziału w nieruchomości o łącznej wartości mniejszej niż wartość udziału 11/12 jaki im przysługiwał przed zniesieniem współwłasności w działce 371. Oznacza to, że w przedmiotowej sprawie strony umowy o zniesienie współwłasności nie nabyły nieruchomości w ramach swoich udziałów. Jednakże wartość przyznanych wnioskodawcy i jego żonie nieruchomości oraz udziału w nieruchomości mieści się w udziale jaki przysługiwał małżonkom przed zniesieniem współwłasności w działce nr 371, a wręcz jest mniejsza. Skoro tak, to w przedmiotowej sprawie nie można stwierdzić, że z chwilą dokonania zniesienia współwłasności mamy do czynienia z nowym nabyciem. W przedstawionej sytuacji wartość nieruchomości oraz udziału w nieruchomości otrzymanych przez wnioskodawcę i jego żonę w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości nie przekroczyła wartości uprzednio posiadanego udziału w nieruchomości 371, a zatem nie nastąpiło powiększenie majątku małżonków.

Przenosząc przytoczone rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że datą nabycia sprzedanej w dniu 14 lutego 2011r. działki nr 371/4 oraz udziału wynoszącego 5/12 w działce nr 371/2 będzie zatem dzień, w którym wnioskodawca na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej nabył w drodze darowizny nieruchomość nr 371, czyli 26 kwietnia 1999r. Zniesienie współwłasności nieruchomości, dokonane w 2008r., nie stanowiło bowiem dla wnioskodawcy daty nabycia, ponieważ wartość działek otrzymanych przez wnioskodawcę i jego żonę na wyłączną własność w drodze zniesienia współwłasności oraz wartość 11/12 udziału w działce nr 371/2 również otrzymanego przez małżonków w drodze zniesienia współwłasności nie przekraczała wartości udziału w nieruchomości jaki oboje posiadali przed zniesieniem współwłasności zgodnie z informacją podaną w opisie stanu faktycznego.

Oznacza to, że pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości nr 371 przed podziałem tj. od końca 1999r.

W związku z tym, dokonana w 2011r. sprzedaż nabytej w 1999r. w darowiźnie nieruchomości oraz udziału w nieruchomości nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, a tym samym przedmiotowa sprzedaż nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to, iż przychód uzyskany przez wnioskodawcę ze sprzedaży działki nr 371/4 i udziału wynoszącego 5/12 w działce nr 371/2 nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym zgodnie z twierdzeniem wnioskodawcy, nie jest on zobowiązany do złożenia zeznania podatkowego na formularzu PIT w urzędzie skarbowym w związku z przedmiotową sprzedażą.

Reasumując, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zakup nieruchomości. Generalną zasadą jest natomiast, że odpłatne zbycie nieruchomości (np. sprzedaż) podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli jednak zostanie dokonane po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto nieruchomość, to przychód z jej sprzedaży nie stanowi źródła przychodu a tym samym przychód taki nie podlega w ogóle opodatkowaniu. Ponieważ w przedmiotowej sprawie od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto sprzedaną w dniu 14 lutego 2011r. działkę nr 371/4 oraz udział wynoszący 5/12 w działce 371/2 upłynęło 5 lat, to przedmiotowa sprzedaż nie stanowi dla wnioskodawcy źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym wnioskodawca nie ma obowiązku składania w urzędzie skarbowym zeznania podatkowego w związku z przedmiotową sprzedażą.

Tym samym stanowisko wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach