Interpretacja indywidualna z dnia 20.01.2011, sygn. IBPBII/2/415-1132/10/ŁCz, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach

Temat interpretacji

sposób opodatkowania przychodu uzyskanego ze zbycia praw partycypacyjnych do lokalu mieszkalnego w zasobach Towarzystwa Budownictwa Społecznego

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 20 października 2010r. (data wpływu do tut. Biura 25 października 2010r.) uzupełnionym w dniach 18 i 19 listopada 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze zbycia praw partycypacyjnych do lokalu mieszkalnego w zasobach Towarzystwa Budownictwa Społecznego - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 25 października 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze zbycia praw partycypacyjnych do lokalu mieszkalnego w zasobach Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 12 listopada 2010r. Znak: IBPB II/2/415-1132/10/ŁCz wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniach 18 i 19 listopada 2010r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 21 listopada 2002r. wnioskodawczyni zawarła umowę o partycypację z Towarzystwem Budownictwa Społecznego. Wnioskodawczyni wpłaciła kwotę 25 250,31 zł, która stanowiła 28% wartości mieszkania. Jako najemcę wnioskodawczyni wskazała swoją córkę i to ona zawarła umowę najmu. Córka wprowadzając się wpłaciła kaucję w wysokości 8 500,62 zł. Mieszkając w tym lokalu córka poniosła koszty związane z wykończeniem mieszkania (flizy, parkiet, kabina prysznicowa, malowanie, rolety antywłamaniowe). W mieszkaniu pozostawiono flizy, parkiet, kabinę prysznicową, rolety antywłamaniowe, częściowo umeblowaną kuchnię. Cesja partycypacji podpisana została w biurze TBS w dniu 27 października 2010r. Odstępne wyniosło 100 000,00 zł. Wnioskodawczyni wskazała, że dochód z tego tytułu wyniósł 95 500,00 zł (bowiem kwota 100 000,00 zł została pomniejszona o kaucję jaką wpłacił nowy partycypant w wysokości 4 500,00 zł).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy wnioskodawczyni od dochodu może odliczyć:

• wpłatę 25 250,31 zł jako koszt uzyskania partycypacji,
• wpłatę kaucji 8 500,62 zł,
• koszty pośrednictwa biura nieruchomości w kwocie 3 660,00 zł,
• koszt kaucji, które wpłaci nabywca praw partycypacyjnych,
• koszty związane z wykończeniem mieszkania,
• szacunkowy koszt sprzętów pozostawionych w mieszkaniu...

Zdaniem wnioskodawczyni, od osiągniętego dochodu w wysokości 95 500,00 zł wnioskodawczyni może odliczyć poniesione koszty:

• kwotę 25 250,31 zł jako koszt wpłaty partycypacyjnej,
• koszty pośrednictwa biura nieruchomości w kwocie 3 660,00 zł,
• koszty związane z wykończeniem mieszkania (flizy, mozaika parkietowa, zabudowa kuchni) tj. ok. 3000,00 zł oraz sprzęty pozostające w mieszkaniu, kabinę prysznicową, zewnętrzne rolety antywłamaniowe (ok. 2500,00 zł).

Wyposażenie związane z wykończeniem mieszkania zostało wpisane do protokołu zdawczo-odbiorczego. Koszty związane z wykończeniem mieszkania są szacunkowe, gdyż nie zachowały się faktury z 2004r.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do postanowień zawartych w art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t. j. Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz. 1070 ze zm.), przedmiotem działania Towarzystwa Budownictwa Społecznego, jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. Mieszkania te są własnością Towarzystwa a najemcy jedynie płacą czynsz, jednocześnie spłacając kredyt zaciągnięty przez Towarzystwo na ich budowę. Nawet po spłaceniu kredytu zaciągniętego przez Towarzystwo na budowę mieszkania nie można go sprzedać, podarować ani wykupić na własność. Zgodnie z art. 29a ww. ustawy, osoba fizyczna może zawrzeć z Towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. W przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu kwota partycypacji podlega zwrotowi najemcy.

Z powyższego wynika więc, że Towarzystwo Budownictwa Społecznego nie może dokonać sprzedaży lokalu mieszkalnego na rzecz osoby fizycznej, a nabywając udziały w kosztach budowy realizowanej przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego podatnik nie nabywa prawa własności do lokalu mieszkalnego, lecz jedynie prawo do korzystania na zasadach najmu z mieszkania wybudowanego w ramach popierania budownictwa mieszkaniowego. Osoba decydując się na zawarcie umowy w prawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego budowanego przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego jest jedynie najemcą przedmiotowego lokalu, natomiast nigdy nie jest jego właścicielem. Oznacza to, iż partycypacja stanowi jedynie udział w kosztach budowy, nie stanowi natomiast udziału we własności lokalu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że od 21 listopada 2002r. Wnioskodawczyni była partycypantem mieszkania w bloku wybudowanym przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Wnioskodawczyni dokonała na rzecz TBS wpłaty w wysokości 25 250,31 zł tytułem partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego. Obecnie Wnioskodawczyni (Cedent) podpisała z osobą trzecią (Cesjonariuszem), umowę cesji praw i obowiązków wynikających z umowy partycypacji. Umowa cesji na rzecz osoby trzeciej została sporządzona w biurze TBS w dniu 27 października 2010r. Cena odstąpienia partycypacji wynoszącą 100 000 zł została pomniejszona o kaucję zabezpieczającą w wysokości 4 500 zł. jaką uiścił nowy partycypant. W mieszkaniu wnioskodawczyni pozostawiła kabinę prysznicową, rolety, flizy, parkiet, częściowo umeblowaną kuchnię. Koszty wyposażenia poniosła córka wnioskodawczyni jako najemca mieszkania.

W myśl z art. 10 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odrębnymi źródłami przychodów są m.in. wymienione w pkt 8 lit. a)-c) oraz pkt 7 tego przepisu:

• odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:
  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
  - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
• kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a)-c).

Zbycie prawa do lokalu mieszkalnego będącego w zasobach Towarzystwa Budownictwa Społecznego nie może być zakwalifikowane do źródła przychodu określonego przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy i w efekcie nie może być utożsamiane ze skutkami podatkowymi wynikającymi z takiej sprzedaży. Katalog praw majątkowych zawarty w ww. przepisie jest katalogiem zamkniętym, co oznacza, że jedynie w enumeratywnie wymienionych przypadkach, gdy następuje odpłatne zbycie ściśle wykazanych w nim praw majątkowych, osiągnięty przychód należy zakwalifikować do tego źródła przychodów. Oznacza to zarazem, iż w przedstawionym stanie faktycznym odstąpienie prawa do lokalu mieszkalnego, którego właścicielem jest Towarzystwo Budownictwa Społecznego na rzecz osoby trzeciej należy zakwalifikować do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 18 ww. ustawy, za przychód z praw majątkowych uważa się w szczególności przychody z praw autorskich i praw pokrewnych w rozumieniu odrębnych przepisów, praw do projektów wynalazczych, praw do topografii układów scalonych, znaków towarowych i wzorów zdobniczych, w tym również z odpłatnego zbycia tych praw. Zawarte w tym przepisie wyliczenie praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy jako odrębne źródło przychodów ma charakter otwarty, o czym świadczy użyte przez ustawodawcę sformułowanie w szczególności. Przyjęcie przez ustawodawcę otwartego katalogu tych przychodów pozwala na zaliczenie do tej kategorii wszystkich innych przychodów z praw majątkowych.

Dochód uzyskany z praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 omawianej ustawy podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych według skali podatkowej określonej w art. 27 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatnik jest zobowiązany złożyć w urzędzie skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 1 ww. ustawy).

Dochody z praw majątkowych podlegają kumulacji z pozostałymi dochodami, zgodnie z postanowieniami art. 9 ust. 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Treść art. 9 ust. 2 cytowanej ustawy wskazuje, że dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

W powołanym przepisie ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów. Koszty poniesione przez podatnika należy zatem oceniać pod kątem ich celowości a więc dążenia do uzyskania przychodu a nie niezbędności.

A zatem kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki: zostały faktycznie poniesione w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w związku przyczynowo - skutkowym z osiąganymi przychodami oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy zawierającym katalog wydatków nie uznawanych za koszty uzyskania przychodów. Poza tym należy podkreślić, że koszty mają być bezwzględnie w sposób prawidłowy udokumentowane i poniesione przez podatnika a nie inne osoby.

Z przedstawionego przez wnioskodawczynię katalogu wydatków nie wszystkie wydatki wnioskodawczyni może traktować jako koszty uzyskania przychodu. Z całą stanowczością należy podkreślić, że kategoria kosztów uzyskania przychodu nie może być traktowana jako zbiór, do którego należeć będą wszystkie wydatki ponoszone przez wnioskodawczynię lub członków jej rodziny. Większość wymienionych wydatków nie ma nic wspólnego z uzyskaniem przychodu a dodatkowo została poniesiona przez córkę wnioskodawczyni, a więc nie samą wnioskodawczynię, która uzyskała przychód z odpłatnego zbycia prawa partycypacji. Nadmienić również należy, że brak jest dowodów, które w prawidłowy sposób udokumentowałyby poniesione wydatki. Nie ma bowiem mowy o szacunkowym ustalaniu kosztów.

Nie może zatem wnioskodawczyni uznać za koszt wydatków poniesionych na wpłatę kaucji, bowiem jest to kwota pieniężna, złożona jako gwarancja dotrzymania warunków umowy. Jest neutralna podatkowo, gdyż stanowi jedynie zabezpieczenie prawidłowego wykonania umowy i podlega zwrotowi po wygaśnięciu umowy. Dodatkowo kaucję płaciła córka wnioskodawczyni. W związku z powyższym bezsprzecznie nie jest możliwe pomniejszenie uzyskanego przychodu o kwotę wpłaconej kaucji. Powyższe odnosi się również do kaucji, która zostanie wpłacona przez nabywcę. Zauważyć jednak należy, że jeśli kwota odstępnego ustalona została na 100 000,00 zł i zgodnie z umową zbycia pomniejszona o kaucję wpłaconą przez nowego najemcę do TBS, to przychód wnioskodawczyni z odpłatnego zbycia prawa stanowić będzie kwota faktycznie jej należna i otrzymana czyli uwzględniająca owo zmniejszenie. A zatem kaucja płatna przez nowego najemcę, nie będzie kosztem odpłatnego zbycia prawa, lecz wpłynie na samą wysokość przychodu z tego zbycia. Do kosztów uzyskania przychodu wnioskodawczyni nie może również zaliczyć kosztów związanych z wykończeniem mieszkania oraz równowartości sprzętów pozostawionych przez wnioskodawczynię w mieszkaniu. Wydatki nie zostały poniesione w celu uzyskania przychodu przez wnioskodawczynię, lecz przez jej córkę i nie są udokumentowane.

Natomiast aby uzyskać prawo do najmu lokalu mieszkalnego wnioskodawczyni musiała wnieść wkład w postaci kwoty partycypacyjnej w kosztach jego budowy, zatem można go zakwalifikować jako wydatek poniesiony w celu uzyskania przychodu ze zbycia tego prawa, co w konsekwencji spowoduje, że do opodatkowania pozostanie różnica pomiędzy kwotą uzyskaną z odpłatnego zbycia praw wynikających z umowy partycypacji a kwotą partycypacji. W przedmiotowej sprawie również za koszt uzyskania przychodu będą mogły zostać uznane wydatki poniesione na skorzystanie z usługi biura pośrednictwa nieruchomości na kwotę 3 660 zł. W ocenie organu podatkowego wydatki te wnioskodawczyni może zakwalifikować jako poniesione w celu uzyskania przychodu ze zbycia prawa partycypacji.

Tym samym osiągnięty w 2010r, przychód z tytułu odstąpienia prawa partycypacji wnioskodawczyni może pomniejszyć o koszty związane ze zbytym prawem, tj. o kwotę partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego oraz wydatki związane z pośrednictwem biura nieruchomości. Przychód z praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy, po pomniejszeniu, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych o koszty poniesione w celu uzyskania tego przychodu, podlega opodatkowaniu na zasadach ogólnych według skali podatkowej określonej w art. 27 ust. 1 ustawy podatkowej, łącznie z pozostałymi dochodami osiągniętymi w danym roku podatkowym podlegającymi opodatkowaniu na zasadach ogólnych. Zatem przychód jaki uzyskała wnioskodawczyni ze zbycia swoich praw z przedmiotowej umowy partycypacji jest obowiązana doliczyć do przychodu rocznego i rozliczyć go w zeznaniu podatkowym za 2010r., które winno być złożone w terminie do 30 kwietnia 2011r.

W tym stanie rzeczy stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, ul. Prosta 10, 25-366 Kielce po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach