Temat interpretacji

Czy sprzedając nieruchomość (działkę) z rozpoczętą budową wnioskodawca jest zobowiązany do zapłacenia podatku dochodowego, jeżeli nie znajdzie nabywcy na budynek w budowie w całości, czy może go sprzedać dwóm osobnym nabywcom dwoma aktami notarialnymi jako udział w nieruchomości i nie zostanie to potraktowane jako działalność gospodarcza?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 listopada 2010r. (data wpływu do tut. Biura - 22 listopada 2010r.), uzupełnionym w dniu 20 stycznia 2011r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 listopada 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi, pismem z dnia 11 stycznia 2011r. Znak: IBPB II/2/415-1235/10/HSt, IBPB II/1/436-304/10/MZ wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 20 stycznia 2011r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca w dniu 12 stycznia 1990r. nabył w drodze darowizny od swojego dziadka nieruchomość (działkę). Przez następne kilkanaście lat działka ta użytkowana była rolniczo. Kilka lat temu sąsiad zaproponował wnioskodawcy wspólne wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji na budowę trzech domów w zabudowie bliźniaczej. Decyzję taką wspólnie uzyskali i wystąpili o wydanie pozwolenia na budowę zgodnie z treścią decyzji. Z planu zagospodarowania terenu wynikło, iż na działce wnioskodawcy można wybudować tylko jeden budynek. Zamiarem wnioskodawcy było wybudowanie jednego domu dla siebie i swojej rodziny i odsprzedanie sąsiadowi części działki (pod budynkiem stojącym w granicy działki wnioskodawcy). Niestety sąsiad wycofał się z ustnej umowy odkupienia części działki wnioskodawcy. Jak wynikało z planu, na swojej nieruchomości wnioskodawca mógł wybudować jedynie jeden budynek a planowany na granicy jeden dom najprawdopodobniej nigdy nie zostanie wybudowany. Dom mieszkalny jaki wnioskodawca zaczął budować to budynek bliźniaczy, który miał służyć najpierw jako jeden dom dla całej rodziny wnioskodawcy a później wnioskodawca zamierzał z niego wydzielić osobne mieszkanie dla swojego syna. Niestety z przyczyn zdrowotnych i rodzinnych wnioskodawca zmuszony jest do przerwania budowy i sprzedaży części nieruchomości, na której znajduje się rozpoczęta budowa.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy sprzedając nieruchomość (działkę) z rozpoczętą budową wnioskodawca jest zobowiązany do zapłacenia podatku dochodowego, jeżeli nie znajdzie nabywcy na budynek w budowie w całości, czy może go sprzedać dwóm osobnym nabywcom dwoma aktami notarialnymi jako udział w nieruchomości i nie zostanie to potraktowane jako działalność gospodarcza...

Zdaniem wnioskodawcy, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176) w przypadku zbycia nieruchomości nabytych w drodze darowizny i przed wejściem w życie obecnych przepisów wnioskodawca powinien jedynie zapłacić podatek od czynności cywilno-prawnych. Sprzedaż części nieruchomości dwóm osobnym właścicielom dwoma osobnymi aktami notarialnymi nie powinna być potraktowana jako działalność gospodarcza, ponieważ nie płaci się podatku dochodowego od odpłatnego zbycia nieruchomości oraz udziału w nieruchomości, jeżeli nieruchomość nabyta została wcześniej niż pięć lat licząc od końca roku nabycia nieruchomości do dnia sprzedaży.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zaznaczyć należy, iż zgodnie z wolą wnioskodawcy zawartą w uzupełnieniu wniosku, w niniejszej sprawie zostanie wydane rozstrzygnięcie wyłącznie w zakresie oceny prawnej stanowiska wnioskodawcy w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie m. in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego z jej zbycia, istotne jest z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalenie zarówno daty jak i formy nabycia nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że przedmiotowa nieruchomość stanowiąca grunt została nabyta przez wnioskodawcę w formie darowizny w dniu 12 stycznia 1990r. Na gruncie tym została rozpoczęta budowa domu mieszkalnego (bliźniaka), która nie została zakończona. Z uwagi na zły stan zdrowia wnioskodawca był zmuszony przerwać budowę i sprzedać część nieruchomości, na której znajduje się rozpoczęta budowa.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, stąd należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego, tj. w szczególności art. 46 i 48 ustawy Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak i budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z treści art. 48 Kodeksu cywilnego wynika, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Jeżeli zatem na nieruchomości gruntowej znajduje się jako jej część składowa budynek nie stanowiący odrębnej nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, to sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego.

Jedynie budynek wzniesiony na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym jest przedmiotem odrębnej własności, a bieg terminu 5 letniego liczy się odrębnie dla nabycia prawa użytkowania wieczystego i dla wybudowania na gruncie tym budynku.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości przez wnioskodawcę (prawa własności gruntu nabytego w 1990r. z rozpoczętą budową), bieg terminu pięcioletniego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, liczony jest od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości gruntowej, czyli od końca 1990r. i termin ten upłynął z dniem 31 grudnia 1995r. W związku z tym, uzyskany po dniu 31 grudnia 1995r. przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości - zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podkreślić również należy, że bez znaczenia dla ustalenia daty nabycia nieruchomości w niniejszej sprawie jest późniejszy podział nieruchomości lub wyodrębnienie z niej lokalu mieszkalnego.

W zakresie drugiej części pytania wnioskodawcy, wyjaśnić należy, iż sprzedaż nieruchomości może być działalnością gospodarczą i to bez względu na fakt zarejestrowania tej działalności. Dla oceny sytuacji, czy sprzedaż nieruchomości jest działalnością gospodarczą, czy też nie, istotny jest zarówno cel zakupu nieruchomości (na sprzedaż z zyskiem) jak i cel podjęcia decyzji o sprzedaży nieruchomości (zysk), w połączeniu z ciągłością i zorganizowaniem prowadzonej działalności handlowej.

Z pewnością można stwierdzić, że zakup kilku nieruchomości w celu ich odsprzedaży z zyskiem, czy też zakup nieruchomości w celu ich podziału na mniejsze działki i sprzedaży z zyskiem to działalność gospodarcza, szczególnie gdy w celu uzyskania wzrostu wartości nieruchomości podatnik uzbroił działki i gdy jest wiadome, że nieruchomości te nie mogły być wykorzystywane przez podatnika na cele osobiste. Tak więc decydujące znaczenie będzie miał zarobkowy cel przy nabyciu nieruchomości, ciągłość sprzedaży oraz zorganizowanie sprzedaży (korzystanie ze stałych pośredników, prowadzenie biura, urzędowanie na sprzedawanych nieruchomościach, czyli wszystko, czego nie robi zazwyczaj osoba sprzedająca prywatnie jedną nieruchomość).

Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej wiąże się z opodatkowaniem sprzedaży nawet po upływie pięciu lat. Podatnik ma obowiązek prowadzenia księgowości, składania deklaracji itp. Podatek zaś nie jest płacony 10% ryczałtem, lecz wg zasad obowiązujących każdego przedsiębiorcę.

Z wniosku nie wynika jednak aby wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą. Przedmiotową nieruchomość gruntową wnioskodawca otrzymał w formie darowizny od swojego dziadka w 1990r., a budynek, którego budowę rozpoczął miał służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych wnioskodawcy i jego rodziny. Z wniosku wynika również, iż decyzja wnioskodawcy o sprzedaży części przedmiotowej nieruchomości z niedokończoną budową została podjęta z przyczyn zdrowotnych i osobistych. Tak więc sprzedaż przedmiotowej nieruchomości przez wnioskodawcę jako osobę fizyczną będzie traktowane w tym przypadku jako prywatna sprzedaż majątku osobistego, a nie jako działalność gospodarcza i nie zmieni tego okoliczność, że wnioskodawca zdecyduje się sprzedać nieruchomość dwóm osobom skoro taki krok będzie podyktowany faktem, że nie zajdzie się jeden nabywca na całą nieruchomość.

Mając powyższe na uwadze stanowisko wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach