Interpretacja indywidualna z dnia 02.08.2012, sygn. ILPB2/415-465/12-2/ES, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu

Temat interpretacji

Czy całość środków uzyskanych z odpłatnego zbycia siostrze udziału w nieruchomości a przeznaczonych przez Wnioskodawczynię na częściową spłatę kredytu hipotecznego i odsetek od tego kredytu zostanie uznana za środki wydatkowane na własne cele mieszkaniowe i czy w związku z tym w tej samej wysokości środki te zostaną uwzględnione do obliczenia wysokości wolnego od podatku dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, zgodnie z art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 15 marca 2012 r. (data wpływu 2 maja 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 2 maja 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Po zmarłym w 2009 r. ojcu Wnioskodawczyni odziedziczyła 1/6 udziału w nieruchomości.

W kwietniu 2010 r. Zainteresowana wspólnie z mężem zaciągnęli kredyt hipoteczny w banku, na okres 30 lat, w wysokości 123 900 zł, z czego za 110 000 zł nabyli lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność wraz z udziałem we wspólnych częściach budynku i prawie użytkowania wieczystego gruntu związanego z lokalem. Ww. lokal obciążony jest hipoteką. W przedmiotowym lokalu Wnioskodawczyni jest zameldowana i w nim zamieszkuje.

W lutym 2012 r. odbyła się sprawa zniesienia współwłasności i dział spadku, podczas której Zainteresowana odpłatnie zbyła 1/6 udziału w nieruchomości na rzecz siostry, za kwotę 30 000 zł.

Ponadto Wnioskodawczyni poinformowała, że nie później niż w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie udziału w nieruchomości, przeznaczy środki uzyskane z tego zbycia na częściową spłatę kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy całość środków uzyskanych z odpłatnego zbycia siostrze udziału w nieruchomości a przeznaczonych przez Wnioskodawczynię na częściową spłatę kredytu hipotecznego i odsetek od tego kredytu zostanie uznana za środki wydatkowane na własne cele mieszkaniowe i czy w związku z tym w tej samej wysokości środki te zostaną uwzględnione do obliczenia wysokości wolnego od podatku dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, zgodnie z art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych...

Zdaniem Wnioskodawczyni, odpowiedź na powyższe pytanie winna być twierdząca. Zgodnie bowiem z art. 2l ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są m. in. dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości tym przepisem określonej, pod warunkiem wydatkowania przychodu ze zbycia na własne cele mieszkaniowe. Za takie cele ust. 25 tego przepisu uznaje m. in. spłatę kredytu i odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika m. in. na nabycie lokalu mieszkalnego oraz udziału lub praw związanych z lokalem. Wobec tego w przedstawionym w niniejszym wniosku opisie zdarzenia przyszłego spełnione są wszystkie warunki do uwzględnienia całości wydatkowanych przez Zainteresowaną środków na częściową spłatę kredytu, do obliczenia wysokości dochodu wolnego od podatku dochodowego z tytułu zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym.

Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości i praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i forma prawna ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni w drodze dziedziczenia, w 2009 r. nabyła 1/6 udziału w nieruchomości, który odpłatnie zbyła na rzecz siostry, za kwotę 30 000 zł.

W związku z powyższym do opodatkowania dochodu powstałego z tytułu zbycia przedmiotowego udziału zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do ust. 2 artykułu 30e ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e).

Jednakże zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się m.in.:

1. wydatki poniesione na:
   1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
   2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
   3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
   4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
   5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
   położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
2. wydatki poniesione na:
   1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
   2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
   3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
   w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Dodatkowo, ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, iż w przypadku, gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy).

Z przedstawionego przez Wnioskodawczynię we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż w 2012 r. dokonała zbycia 1/6 udziału w nieruchomości na rzecz siostry, za kwotę 30 000 zł. Kwotę tą Zainteresowana przeznaczyła na częściową spłatę kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego m. in. na nabycie wspólnie z małżonkiem lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność wraz z udziałem we wspólnych częściach budynku i prawie użytkowania wieczystego gruntu związanego z lokalem. W kwietniu 2010 r. małżonkowie zaciągnęli kredyt hipoteczny, na okres 30 lat, w wysokości 123 900 zł, z czego kwotę 110 000 zł wydatkowali na nabycie powyżej wskazanego lokalu.

Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt przedmiotowej sprawy stwierdzić należy, iż powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym, wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia w warunkach określonych w ustawie uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomości i praw majątkowych dochodu, wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Należy również stwierdzić, iż w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku. Kwestia wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży m.in. udziału w nieruchomości, powinna być dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami, potwierdzającymi faktyczne wydatkowanie tych środków.

Tak więc, w sytuacji, gdy Wnioskodawczyni środki uzyskane ze zbycia udziału w nieruchomości przeznaczy na spłatę kredytu zaciągniętego uprzednio na nabycie lokalu mieszkalnego a także na inne cele (niemieszkaniowe), dochód ten, na warunkach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25 pkt 2 lit. a), z zastrzeżeniem ust. 29 i 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym.

Należy jednak zauważyć, iż kluczową kwestią w rozpatrywanej sprawie jest fakt przeznaczenia środków z kredytu hipotecznego na cele mieszkaniowe, nie natomiast nazwa tego kredytu. W sytuacji przeznaczenia środków z tego kredytu zarówno na cele mieszkaniowe i niemieszkaniowe stosownie do ust. 29 ww. art. 21 należy zastosować odpowiednią proporcję w stosunku do kwot przeznaczonych na spłatę tego kredytu aby określić w sposób prawidłowy dochód podlegający zwolnieniu.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, iż środki uzyskane, w 2012 r. ze sprzedaży 1/6 udziału w nieruchomości przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego mogą być uznane za wydatki na cele mieszkaniowe, jednakże wyłącznie w takiej proporcji w jakiej wydatki na nabycie lokalu odnoszą się do ogólnej kwoty udzielonego kredytu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim, ul. Dąbrowskiego 13, 66-400 Gorzów Wielkopolski po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 596 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu