Temat interpretacji

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 21 listopada 2011r. (data wpływu do tut. Biura 28 listopada 2011r.), uzupełnionym w dniu 30 stycznia 2012r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości otrzymanej w darowiźnie jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 listopada 2011r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości otrzymanej w darowiźnie.

Z uwagi na braki formalne wniosku, pismem z dnia 23 stycznia 2012r. znak: IBPB II/1/415-973/11/AA wezwano Wnioskodawcę do jego uzupełnienia. Przedmiotowy wniosek uzupełniono w dniu 30 stycznia 2012r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w październiku 2007r. nabył w formie darowizny od swojej matki gospodarstwo rolne, w skład którego wchodził grunt orny o obszarze 3.791 m². Wnioskodawca nie miał zamiaru sprzedawać gruntów rolnych. W późniejszym czasie, po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części gminy X dla zespołu urbanistycznego Y, okazało się, iż część gruntu rolnego należącego do Wnioskodawcy, znalazła się w obszarze do realizacji inwestycji celu publicznego. Ww. sytuacja wynikła niespodziewanie, gdyż zbiornik przeciwpowodziowy na rzece Z musi być jak najszybciej gotowy. To spowodowało wysiedlenie mieszkańców tamtejszej wsi, do nowopowstającej wsi na terenie zespołu urbanistycznego Y.

W związku z powyższym Zarząd Gospodarki Wodnej w imieniu Skarbu Państwa zwrócił się do Wnioskodawcy z ofertą kupna części gruntu ornego. Wnioskodawca nie wyraził chęci sprzedaży ww. gruntu, jednak został postawiony przed faktem dokonanym, gdyż projekt i makieta nowej wsi, z naniesionymi wszystkimi elementami, które mają znajdować się na jej terenie, tj.: rozmieszczeniem budynków mieszkalnych, dróg dojazdowych, głównej drogi przebiegającej przez wieś, zieleni, cmentarza, kaplicy, części rekreacyjno-sportowej, boiska, placu zabaw, parku, sieci kanalizacyjnej i wodociągowej, była już gotowa do realizacji. Przedstawiciele Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej, działający w imieniu Skarbu Państwa, jak również ich prawnicy, na spotkaniach zapewniali Wnioskodawcę, iż mimo, że grunt jest jego własnością poniżej 5 lat, nie będzie zobowiązany do zapłacenia podatku do urzędu skarbowego.

Sprzedaż gruntu ornego nastąpiła na cel publiczny i w trybie art. 23 ustawy z dnia 08 lipca 2010r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych. Pod tymi warunkami Wnioskodawca zgodził się na sprzedaż ww. gruntu.

Wnioskodawca został poinformowany, iż w sytuacji, gdyby nie zgodził się na przedmiotową sprzedaż ww. gruntu, jego działanie spowoduje spowolnienie robót, budowy drogi oraz konieczność zrobienia nowego schematu przestrzennego. Koszty ww. zmian byłyby wysokie, a wieś w 2014r. powinna być już zamieszkana.

Wnioskodawca uważa, iż w pewnym sensie jest ukarany za to, iż dobrowolnie zgodził się na sprzedaż części gruntu na tak ważną inwestycję. Gospodarstwo należące do Wnioskodawcy w ten sposób utraciło statut gospodarstwa rolnego, ponieważ jest poniżej 1 ha. Wnioskodawca będzie zmuszony płacić co roku większe podatki od zabudowań gospodarczych i większe stawki ubezpieczeniowe. Podatek, który będzie musiał odprowadzić mógłby przeznaczyć na remont swojego domu.

W uzupełnieniu wniosku, Wnioskodawca wskazuje, iż sprzedaż części nieruchomości na rzecz skarbu Państwa nastąpiła 30 września 2011r., w trybie art. 23 ustawy z dnia 08 lipca 2010r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych. Na potwierdzenie ww. trybu wykupu przedmiotowego gruntu Wnioskodawca cytuje § 2 aktu notarialnego umowy sprzedaży ww. gruntu.

Ponadto Wnioskodawca wyjaśnia, iż przedmiotowy grunt nie został kupiony przez Wnioskodawcę w celu późniejszego jego sprzedaży dla zysku; Wnioskodawca otrzymał go w drodze darowizny. Jest to ziemia, która była w rodzinie Wnioskodawcy od zawsze. Od kilku pokoleń gospodarowano na tej ziemi, a obecnie jest ona własnością Wnioskodawcy, nabytą w drodze darowizny w październiku 2007r.

Wnioskodawca nadmienia, iż nie łatwą decyzją było zgodzenie się na sprzedaż ww. części gruntu, ale ze względu na cel publiczny i art. 3 ustawy z dnia 08 lipca 2010r. Wnioskodawca wyraził zgodę na jej sprzedaż. Ponadto Wnioskodawca wskazuje, iż ustawa była przygotowana w trybie przyśpieszonym, podpisana przez Prezydenta po wielkich tragediach i klęskach, które każdego roku spotykają ludzi w Polsce z tytułu powodzi. Jest to cel publiczny i w akcie notarialnym jest wskazana, że ww. działka położona jest na terenach o symbolu planu A, co w dalszej części jest wyjaśnione jako tereny zespołu urbanistycznego będące obszarem do realizacji inwestycji celu publicznego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy w związku z przedstawionym stanem faktycznym Wnioskodawca będzie zobowiązany odprowadzić podatek od sprzedaży swojego gruntu na cel publiczny...

Zdaniem Wnioskodawcy, powinien on być zwolniony z obowiązku zapłacenia podatku dochodowego ze sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa części nieruchomości otrzymanej w darowiźnie, nie będącej jego własnością przez okres 5 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest z zastrzeżeniem ust. 2 odpłatne zbycie m.in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Cytowany powyżej przepis formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie stanowi źródło przychodu.

Ponieważ Wnioskodawca sprzedał w dniu 30 września 2011r. na rzecz Skarbu Państwa część nieruchomości gruntowej nabytej w drodze darowizny w październiku 2007r. bezsporne jest, że w przedmiotowej sprawie sprzedaż części tej nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, czyli transakcja ta będzie dla Wnioskodawcy stanowiła źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008r.

Z uwagi na fakt, iż nabycie części gruntu w przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w 2007r., dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (...).

Stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jednakże, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 29 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu odszkodowania wypłaconego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości, o której mowa w zdaniu pierwszym, nabył jej własność w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50% od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Zasady ograniczania i pozbawiania praw do nieruchomości oraz przekazywania nieruchomości na cele publiczne zostały uregulowane w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Zgodnie z art. 6 pkt 3 ww. ustawy celami publicznymi są budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania, Zgodnie zaś z art. 6 pkt 4 ww. ustawy budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

W myśl natomiast art. 112 ust. 1 ww. ustawy przepisy rozdziału 4 tej ustawy (zatytułowanego: wywłaszczanie nieruchomości) stosuje się do nieruchomości położonych, z zastrzeżeniem art. 122a, art. 124b, art. 125 i art. 126, na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Zgodnie z art. 112 ust. 2 ustawy wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (art. 112. ust. 3 ww. ustawy). Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3, należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna (art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Jak wynika z powyższego, w przypadku nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne może zostać wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane w przypadku, gdy cele publiczne nie mogą być osiągnięte w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Zatem wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane tylko wówczas, gdy prawo do nieruchomości położonej na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne nie może być nabyte w drodze umowy. Jednak przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego powinny zostać podjęte próby nabycia nieruchomości w drodze umowy, przez przeprowadzenie rokowań z podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości niezbędnej dla osiągnięcia celu publicznego. Jak wynika z art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednym z celów publicznych w rozumieniu tej ustawy jest ochrona przed powodzią i budowa zbiorników przeciwpowodziowych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w październiku 2007r. Wnioskodawca nabył w formie darowizny od swojej matki gospodarstwo rolne, w skład którego wchodził grunt orny o obszarze 3.791 m². Po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części gminy X dla zespołu urbanistycznego Y, okazało się, iż część gruntu rolnego należącego do Wnioskodawcy, znalazła się w obszarze do realizacji inwestycji celu publicznego. Sprzedaż ww. części nieruchomości na rzecz skarbu Państwa nastąpiła 30 września 2011r. w trybie art. 23 ustawy z dnia 08 lipca 2010r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (Dz. U. Nr 143 z 2010r., poz. 963).

Ustawa o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych określa szczególne zasady i warunki przygotowania inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, zwanej dalej inwestycją, oraz organy właściwe w tych sprawach. Przepis art. 3 ww. ustawy stanowi z kolei, iż inwestycja jest celem publicznym w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.

Jednakże, aby skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w cytowanym wyżej art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wystarczy wyłącznie fakt, że nieruchomość zostanie odpłatnie zbyta na cele uzasadniające jej wywłaszczenie. Z analizy tego przepisu wynika, że przedmiotowe zwolnienie nie będzie przysługiwało jeżeli łącznie spełnione zostaną następujące warunki:

• nabycie nieruchomości nastąpiło w okresie 2 lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego lub odpłatnym zbyciem,
• cena jej nabycia była o co najmniej 50% niższa od wysokości odszkodowania lub ceny zbycia.

Zatem w przypadku, gdy spełniony zostanie tylko jeden z warunków albo żaden z nich, wówczas uzyskany przychód będzie korzystał ze zwolnienia.

Dodatkowo należy podkreślić, że z treści art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości musi nastąpić na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami.

W analizowanym stanie faktycznym odpłatne zbycie przedmiotowej części gruntu rolnego nastąpiło po upływie dwóch lat od nabycia tej części nieruchomości. Ponadto w przedmiotowej sprawie nabycie ww. części nieruchomości przez Wnioskodawcę w drodze darowizny było nieodpłatne, należy zatem stwierdzić, że nie wystąpiła sytuacja, w której cena nabycia nieruchomości będzie niższa niż 50% ceny zbycia. Oznacza to, że nie są spełnione oba warunki wyłączający przedmiotowe zwolnienie.

W związku z powyższym, na podstawie przestawionego stanu faktycznego i brzmienia przepisu art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód z tytułu odpłatnego zbycia przez Wnioskodawcę części gruntu rolnego nabytego w drodze darowizny na cele uzasadniające wywłaszczenie w trybie art. 23 ustawy z dnia 08 lipca 2010r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych w sytuacji zawarcia umowy sprzedaży ww. części nieruchomości stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami, korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF 3 MB

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach