Temat interpretacji

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Pana, przedstawione we wniosku z dnia 2 kwietnia 2008 r. (data wpływu 7 kwietnia 2008 r.), uzupełnione pismami z dnia 21 czerwca 2008 r. i 10 lipca 2008 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 kwietnia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniono pismami z dnia 21 czerwca 2008 r. (data wpływu 25 czerwca 2008 r.) i 10 lipca 2008 r. (14 lipca 2008 r.).

W przedmiotowym wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Dnia 14 listopada 2005 r. małżeństwo kupiło z majątku wspólnego, za cenę 123 220 zł brutto, niezabudowaną działkę o powierzchni 1 082 m², przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną i usługową. Natomiast w dniu 15 marca 2007 r. podarowało swoim rodzicom udział wynoszący ½ część we własności tej nieruchomości, określając wartość tego udziału na kwotę 65 000 zł, od której to notariusz pobrał podatek od spadków i darowizn w kwocie 396 zł. Na opisanej nieruchomości oba małżeństwa wybudowały w 2007 roku, metodą gospodarczą, budynek mieszkalno-usługowy, obejmujący cztery lokale mieszkalne o łącznej powierzchni 256 m² i jeden lokal użytkowy o powierzchni 216 m². Osoby te prowadzą działalność gospodarczą, ale budowa i sprzedaż lokali oraz gruntów nie jest przedmiotem ich działalności gospodarczej, przy czym sprzedają zabudowaną nieruchomość po raz pierwszy. W roku 2008 oba małżeństwa chcą sprzedawać wydzielone z opisanej nieruchomości lokale wraz z odpowiednimi udziałami w gruncie.

Nadto, z uzupełnień wniosku wynika, iż jest Pan osobą, która otrzymała ¼ powierzchni działki w drodze darowizny i nie prowadzi działalności gospodarczej. Działalność gospodarczą w zakresie usług medycznych ogólno stomatologicznych prowadzą Pana syn i synowa, natomiast Pan i żona wykonują zawód lekarza i są zatrudnieni u innego pracodawcy na podstawie umowy o pracę. Przedmiotem sprzedaży będą dwa lokale, co stanowi poniżej 16% wybudowanej powierzchni.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy małżeństwo, które kupiło działkę w 2005 roku zapłaci podatek dochodowy na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 r. w związku z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych ustaw (10% od przychodu) lub będzie mogło skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 r....
2. Czy małżeństwo, które dostało połowę nieruchomości w darowiźnie w 2007 roku zapłaci podatek na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu po 1 stycznia 2007 r. (19% dochodu uzyskanego ze sprzedaży)... Czy małżeństwo to będzie mogło od przychodu potrącić nakłady poczynione przez nich na nieruchomość... (art. 19 ust. 1 tej ustawy).
3. Ponieważ współwłaściciele prowadzą inną działalność gospodarczą niż obrót nieruchomościami, a przedsięwzięcie jest jednorazowe i nie będzie powtarzane, nie muszą do ceny sprzedaży doliczać podatku VAT (art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - a contrario)...

Pana zdaniem:

ad. 1

Małżeństwo, które kupiło działkę w 2005 roku zapłaci podatek dochodowy na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 r. w związku z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych ustaw (10% od przychodu) lub będzie mogło skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art.21 ust. 1 pkt 32 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. w brzmieniu sprzed 1 stycznia 2007 r.

ad.2

Małżeństwo, które dostało połowę nieruchomości w darowiźnie w 2007 r. zapłaci podatek na podstawie art.10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu po 1 stycznia 2007 r. (19% dochodu uzyskanego ze sprzedaży). Czyli małżeństwo to będzie mogło od przychodu potrącić nakłady poczynione przez nich na nieruchomość (art. 19 ust. 1 tej ustawy).

ad.3

Ponieważ współwłaściciele prowadzą inną działalność gospodarczą niż obrót nieruchomościami, a przedsięwzięcie jest jednorazowe i nie będzie powtarzane, nie muszą do ceny sprzedaży doliczać VAT (art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - a contrario).

Mając na uwadze art. 14b Ordynacji podatkowej, zgodnie z którym pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaje się na pisemny wniosek zainteresowanego w jego indywidualnej sprawie oraz treść pisma z dnia 10 lipca 2008 r. (stwierdza Pan m.in., że jest osobą, która otrzymała część działki w darowiźnie), stwierdzić należy, iż niniejsza interpretacja dotyczy jedynie pytania 2. Natomiast w kwestii dotyczącej pytania 3 zostanie wydana odrębna pisemna interpretacja przepisów prawa podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług (VAT).

W świetle obowiązującego stanu prawnego Pana stanowisko w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego, a dotyczące pytania 2, uznaje się za prawidłowe.

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 ze zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Z przedstawionego we wniosku opisie zdarzenia przyszłego wynika, że nabycie przez Pana udziału w gruncie nastąpiło na podstawie umowy darowizny w dniu 15 marca 2007 r. Natomiast w 2007 r. wybudowano na tej działce budynek mieszkalno-usługowy, na który składają się cztery lokale mieszkalne i jeden użytkowy. Sprzedaż nieruchomości planowana jest na 2008 r., tj. przed upływem pięciu lat (w Pana przypadku upłynęłyby one 31 grudnia 2012 r.). Wobec tego zamierzona transakcja stanowić będzie źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W kwestii zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości, należy stwierdzić, iż na mocy przepisu art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) po dniu 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tejże ustawie, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z art. 30e powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podatek ten płatny jest w terminie złożenia zeznania, wskazanym w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Istotnym dla niniejszego rozstrzygnięcia jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl powołanego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku.

Można do takich kosztów zaliczyć:

• koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego,

• prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości,

• koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości,

• wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej,

• koszty i opłaty sądowe.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Stanowi o tym art. 22 ust. 6d ustawy.

Wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się zgodnie z art. 22 ust. 6e ustawy na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

Reasumując, z uwagi na to, że współwłaścicielem nieruchomości stał się Pan w drodze umowy darowizny w marcu 2007 r. podatkowe skutki planowanej sprzedaży niezależnie, czy jej przedmiotem będzie udział w nieruchomości, czy też w wyodrębnione z niej lokale, należy oceniać zgodnie z nowymi zasadami opodatkowania. Transakcja ta zamierzona przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie stanowić będzie zatem źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego dochód podlega opodatkowaniu zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku. Dochód ten należy obliczyć jako różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (tj. co do zasady wartością wyrażoną w cenie ww. transakcji pomniejszoną o koszty zbycia), a kosztami uzyskania przychodu, o których mowa powyżej.

Do kosztów tych w przypadku nabycia przez Pana udziału w nieruchomości w drodze darowizny zaliczyć można zatem:

• kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn,
• ewentualne udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość ww. udziału i były poczynione w czasie jego posiadania,
  w części przypadające na lokale będące przedmiotem zbycia.

Jednocześnie mając na uwadze, iż ww. nieruchomość jest wspólną własnością dwóch małżeństw, zaznacza się, że zgodnie z art. 14k § 1 ustawy Ordynacja podatkowa zastosowanie się do niniejszej interpretacji przed jej zmianą lub przed doręczeniem organowi podatkowemu odpisu prawomocnego orzeczenia sądu administracyjnego uchylającego tę interpretację nie może szkodzić również w przypadku nieuwzględnienia jej w rozstrzygnięciu sprawy podatkowej tylko Wnioskodawcy.

Pana żona oraz osoby tworzące drugie małżeństwo, chcąc uzyskać interpretację indywidualną, powinni indywidualnie wystąpić z wnioskiem o jej wydanie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy