Temat interpretacji

Czy sprzedając działki budowlane można rozliczyć wszystkie nakłady związane z ich uzbrojeniem (w szczególności koszty utworzenia drogi) jako koszty bezpośrednio związane ze sprzedażą tych działek?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana Z., przedstawione we wniosku z dnia 09 września 2008r. (data wpływu do tut. Biura 16 września 2008r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej wydatków związanych z uzbrojeniem działek budowlanych jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 września 2008r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie momentu zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej wydatków związanych z uzbrojeniem działek budowlanych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca jest udziałowcem w Spółce jawnej i z tego tytułu opłaca podatek dochodowy od osób fizycznych. Spółka prowadzi księgi rachunkowe. W 2006r. Spółka nabyła grunty rolne, wprowadziła je do ewidencji środków trwałych i użytkowała rolniczo. Działalność rolnicza nie przynosiła odpowiednich dochodów, wobec tego Spółka podjęła decyzję o zaprzestaniu produkcji rolnej i rozpoczęciu prac związanych z uzbrojeniem gruntów i przeznaczeniem ich do sprzedaży. W tym celu kilkuhektarowy grunt podzielono na małe kawałki (po około 10 arów), wytyczono drogę dojazdową do poszczególnych działek oraz rozpoczęto prace związane z dostarczeniem mediów: prądu, wody, gazu. Powstało w ten sposób kilkadziesiąt działek budowlanych, które zaoferowano do sprzedaży oraz łącząca je wspólna droga. Ze względów praktycznych obecnie sprzedawane są same działki budowlane oraz zawierana jest umowa przedwstępna na sprzedaż w okresie do sześciu lat udziałów w prawie własności gruntu, po którym idzie wspólna droga. Dzieje się tak dlatego, że mimo, iż Spółka chce jak najszybciej sprzedać cały teren, to w przypadku wyprzedaży od razu wraz z działkami, udziału we wspólnej drodze, każdorazowo trzeba by uzyskiwać zgodę wszystkich współwłaścicieli drogi do dokonania indywidualnego przyłącza do sieci wodociągowej, gazowej czy elektrycznej, które idą wzdłuż niej. W ciągu najbliższego roku lub dwóch lat Spółka ma zamiar sprzedać wszystkie działki, a poszczególni nabywcy powinni zdążyć w ciągu kolejnych czterech lat dokonać indywidualnych przyłączy do swoich posesji, na co wymagana będzie wyłącznie zgoda Spółki jako właściciela drogi. Potem nastąpi sprzedaż samej drogi w częściach ułamkowych wszystkim nabywcom działek za kwotę ustaloną w obecnie zawieranej umowie przedwstępnej. Kalkulując cenę sprzedaży działek budowlanych Spółka bierze pod uwagę wszystkie koszty związane z uzbrojeniem, a więc nie tylko dostarczenie mediów ale także doprowadzenie drogi, klienci chętnie akceptują nawet wyższe ceny, jeżeli kupują grunt maksymalnie przygotowany do rozpoczęcia własnej budowy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedając działki budowlane można rozliczyć wszystkie nakłady związane z ich uzbrojeniem (w szczególności koszty utworzenia drogi dojazdowej) jako koszty bezpośrednio związane ze sprzedażą tych działek...

Zdaniem wnioskodawcy, wydatki poniesione przez Spółkę na infrastrukturę techniczną przyczyniły się z ekonomicznego punktu widzenia do uzyskania przychodu ze sprzedaży działek, gdyby nie wybudowanie drogi oraz doprowadzenie mediów Spółka nie uzyskałaby przychodów ze sprzedaży w takiej wysokości, albo nawet nie znalazłaby w ogóle kupca na ten teren. Zupełnie inną wartość rynkową ma kilkuhektarowy grunt użytkowany rolniczo, a ten sam grunt podzielony na małe parcele, uzbrojony z doprowadzoną drogą i przygotowany do budowy. W związku z tym, że poniesione wydatki generują konkretny strumień przychodów, powinny być rozliczane jako koszty bezpośrednio związane z przychodami ze sprzedaży działek budowlanych zgodnie z art. 22 ust. 5-5b.

Późniejsza sprzedaż udziału w gruncie, po którym biegnie droga rozliczałaby pierwotne koszty zakupu samego gruntu pod drogę, bez uwzględnienia już wydatków na budowę drogi, które to wydatki były już wkalkulowane w cenę sprzedaży działek.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) przychody z udziału w spółce nie będącej osobą prawną, ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku oraz, z zastrzeżeniem ust. 1a, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1. W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Przy czym, zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat (art. 8 ust. 2 pkt 1 tej ustawy).

W związku z powyższym, przychody i koszty związane z działalnością spółki osobowej, wspólnicy powinni określać proporcjonalnie do posiadanego udziału w zysku spółki.

W myśl art. 22 ust. 1 ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Powyższe oznacza, że wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, z ww. zastrzeżeniem, są kosztami uzyskania przychodów, o ile pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z osiąganymi przychodami, w tym służą zachowaniu lub zabezpieczeniu funkcjonowania źródła przychodów. Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami, dotyczące całokształtu działalności, związane z funkcjonowaniem firmy. Gdy istnieje związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy wydatkiem a uzyskanym przychodem, wówczas spełniony jest podstawowy warunek do uznania poniesionego wydatku za koszt podatkowy, po wyłączeniu kosztów wymienionych w art. 23 ust. 1 ww. ustawy.

W przypadku podatników prowadzących ewidencje księgowe w formie ksiąg rachunkowych zastosowanie znajdują przepisy art. 22 ust. 5-5d ww. ustawy. W myśl tych regulacji koszty uzyskania przychodu dzielą się na koszty bezpośrednio oraz pośrednio związane z uzyskanym przychodem.

Stosownie do treści art. 22 ust. 5 ww. ustawy u podatników prowadzących księgi rachunkowe koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody, z zastrzeżeniem ust. 5a i 5b.

Koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po zakończeniu tego roku podatkowego do dnia:

1. sporządzenia sprawozdania finansowego, zgodnie z odrębnymi przepisami, nie później jednak niż do upływu terminu określonego do złożenia zeznania, jeżeli podatnicy są obowiązani do sporządzania takiego sprawozdania, albo
2. złożenia zeznania, nie później jednak niż do upływu terminu określonego do złożenia tego zeznania, jeżeli podatnicy, zgodnie z odrębnymi przepisami, nie są obowiązani do sporządzania sprawozdania finansowego

- są potrącalne w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody art. 22 ust. 5a ww. ustawy.

Natomiast w myśl art. 22 ust. 5b ww. ustawy, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, odnoszące się do przychodów danego roku podatkowego, a poniesione po dniu, o którym mowa w ust. 5a pkt 1 albo pkt 2, są potrącalne w roku podatkowym następującym po roku, za który sporządzane jest sprawozdanie finansowe lub składane jest zeznanie.

Mając na względzie powołany przepis, stwierdzić należy, iż w kosztach uzyskania przychodów konkretnego roku podatkowego można uwzględnić:

• koszty uzyskania przychodów poniesione w tym roku podatkowym, dotyczące przychodów osiągniętych w tym samym roku podatkowym,
• koszty uzyskania przychodów poniesione w latach poprzedzających dany rok podatkowy, lecz dotyczące przychodów osiągniętych w tym właśnie roku podatkowym,
• określone co do rodzaju i kwoty koszty uzyskania przychodów, które zostały zarachowane, chociaż ich jeszcze nie poniesiono, jeżeli odnoszą się do przychodów osiągniętych w tym roku podatkowym.

Ponadto do kosztów uzyskania przychodów danego roku podatkowego zaliczyć należy koszty poniesione w tym roku podatkowym, nie mające bezpośredniego związku z przychodami tego roku podatkowego określane jako koszty pośrednie.

Z cyt. wyżej przepisów wynika, iż w przypadku podatników dokonujących ewidencji zdarzeń gospodarczych w księgach rachunkowych, koszty bezpośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami potrącalne są, co do zasady, w momencie osiągnięcia odpowiadającego im przychodu.

W złożonym wniosku wnioskodawca wskazał, iż Spółka prowadzi ewidencję zdarzeń gospodarczych w formie ksiąg rachunkowych oraz że przedmiotowe koszty są kosztami bezpośrednio związanymi z uzyskanym przychodem. W związku z powyższym stwierdzić należy, iż ww. koszty powinny być potrącane w momencie uzyskania odpowiadającego im przychodu, w związku z którym zostały poniesione. Opisane we wniosku wydatki związane z podziałem, uzbrojeniem działek i utworzeniem drogi można bez wątpienia przypisać do konkretnego przychodu, a tym samym dokonać identyfikacji i konkretyzacji przychodu uzyskanego w następstwie poniesienia danego rodzaju wydatku. Dlatego też koszty bezpośrednio związane z uzyskanym ze sprzedaży działek budowlanych oraz udziału w gruncie, po którym biegnie droga, przychodem, staną się kosztem uzyskania tego przychodu w roku podatkowym, w którym osiągnięte zostaną odpowiadające im przychody. W związku z tym wydatki związane z budową drogi mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów dopiero w roku podatkowym, w którym zostaną uzyskane przychody ze sprzedaży udziału w gruncie, po którym biegnie droga.

W świetle powołanych przepisów i w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego stanowisko wnioskodawcy, jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.

Wniosek ORD-IN

Treść w pliku PDF

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach