Temat interpretacji

Postanowienie

Na podstawie art. 14a § 1 i 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wejherowie, po rozpatrzeniu wniosku Podatniczki z dnia 19.12.2005r., uzupełnionego pismem z dnia 08.02.2006r., z dnia 10.03.2006r. oraz z dnia 14.03.2006r. o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości

stwierdza, że

stanowisko przedstawione we wniosku jest nieprawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego

UZASADNIENIE

W dniu 05.06.2001r. na podstawie aktu notarialnego, w którym zawarto umowę dożywocia, rodzice Podatniczki dokonali przeniesienia własności nieruchomości, użytkowanej na cele produkcji rolnej, w skład której wchodziły działki:

• nr147, obszaru 0.23,00 ha,
• nr161 obszaru 0.35,00 ha,
• nr 171 /22 obszaru 5.39,67 ha,
• nr 215/17 obszaru 1.61,77 ha,
• nr 225/2 obszaru 1.04,00 ha,
• nr 227/4 obszaru 0.27,00 ha,
• nr 254 obszaru 7.32,00 ha

na rzecz córki - Podatniczki i jej męża, którzy własność tę, w zamian za dożywocie przyjęli do majątku objętego wspólnością ustawową.

Nieruchomość powyższa zabudowana była budynkiem mieszkalnym, budynkiem mieszkalno-gospodarczym podpiwniczonym z garażami oraz oborą i stodołą. W wyniku podziału geodezyjnego z działki nr 171/22 powstały działki nr 171/23 i 171/24.

W 2002r. Podatniczka zawarła umowę dzierżawy, na podstawie której wydzierżawiła część nieruchomości niezabudowanej, stanowiącej działkę nr 171/23 obszaru 509 m#178;. Podpisując umowę dzierżawy, dzierżawca nosił się z zamiarem nabycia przedmiotowej nieruchomości i w związku z powyższym z tytułu umowy dzierżawy nie był opłacany czynsz. W kilka dni po podpisaniu umowy dzierżawy, dzierżawca zapłacił Podatniczce za grunt kwotę w wysokości 6.000,00 zł. Powyższa transakcja nie została jednak potwierdzona umową sprzedaży, zawartą, zgodnie z wymogami przepisów prawa, w formie aktu notarialnego (formalna sprzedaż nastąpiła w dniu 05.12.2005r.). W 2002r. dzierżawca otrzymał pozwolenie na budowę pawilonu handlowego, wybudował go we własnym zakresie i od 2003r. rozpoczął w tym miejscu prowadzenie działalności gospodarczej. W 2004r. między Podatniczką a jej mężem orzeczono separację ustalając udziały małżonków we współwłasności nieruchomości w równej wysokości. Przedmiotowa działka, zgodnie z oświadczeniem Wnioskodawczyni, została przypisana do udziału męża Podatniczki. Na potwierdzenie powyższego Podatniczka nie posiada żadnych dokumentów. Prawomocnym wyrokiem z dnia 13.01.2005r. Sąd Okręgowy w G. rozwiązał w stosunku do męża Podatniczki umowę dożywocia zawartą w dniu 05.06.2001r., w związku z powyższym udział we współwłasności nieruchomości należący uprzednio do męża Podatniczki stanowił ponownie własność rodziców Podatniczki. W dniu 19.04.2005r. rodzice Podatniczki darowali jej cały swój udział - połowę we współwłasności nieruchomości, w skład której wchodziły działki:

• nr 147 obszaru 0.23,00 ha,
• nr 161 obszaru 0.35,00 ha,
• nr 171/22 obszaru 5.39,67 ha,
• nr 215/17 obszaru 1.61,77 ha,
• nr 225/2 obszaru 1.04,00 ha,
• nr 227/4 obszaru 0.27,00 ha,
• nr 254 obszaru 7.32,00 ha

zabudowaną budynkiem mieszkalnym, budynkiem mieszkalno-gospodarczym podpiwniczonym z garażami oraz oborą i stodołą. Z tym dniem (tj. 19.04.2005r.) Podatniczka stała się jedyną właścicielką całej nieruchomości, obejmującej m.in. działkę nr 171/22, z której wyodrębniono działkę nr 171/23. W dniu 05.12.2005r. Podatniczka dokonała sprzedaży działki nr 171/23 o powierzchni 509 m#178;. Ponieważ działka nr 171/23, będąca przedmiotem zbycia w dniu 05.12.2005r. była zabudowana budynkiem usługowym, wybudowanym przez dzierżawcę, wątpliwość Podatniczki sprowadza się do ustalenia, czy w związku z dokonaną sprzedażą winna zapłacić podatek dochodowy z tytułu sprzedaży nieruchomości od wartości gruntu, czy też od wartości całej nieruchomości (wraz z budynkiem).

W ocenie Wnioskującej sprzedaż gruntu nastąpiła już w 2002r., kiedy działka była niezabudowana, a zatem podatek ze sprzedaży winien być zapłacony jedynie od wartości gruntu.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Z treści przywołanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości. W tej sytuacji należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964, Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

W myśl art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W świetle postanowień art. 48 Kodeksu cywilnego do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane (...). Zgodnie z art. 47 Kodeksu cywilnego część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Powyższe oznacza, że budynek jako część składowa nieruchomości - z wyjątkami przewidzianymi w ustawie - nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej tj. gruntu.

W myśl art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego przeniesienie własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej na nabywcę następuje na podstawie umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Zgodnie z art. 158 zd.1 Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Niezachowanie wymogu formy aktu notarialnego, na podstawie art. 73 § 2 zd.1 Kodeksu cywilnego powoduje nieważność umowy.

Zatem sprzedaż nieruchomości nie następuje z chwilą otrzymania należności, a z chwilą zawarcia umowy sprzedaży.

Z przedstawionego na wstępie stanu faktycznego wynika, że Podatniczka wraz z mężem nabyła w dniu 05.06.2001r. do majątku objętego wspólnością ustawową nieruchomość w skład której wchodziły działki nr 147, 161, 171/22, 215/17, 225/2, 227/4, 254. W 2004r. między małżonkami orzeczono separację. W dniu 13.01.2005r. prawomocnym wyrokiem sądu rozwiązano umowę o dożywocie w stosunku do męża Podatniczki, a jego udział we współwłasności nieruchomości ponownie stanowił własność rodziców Podatniczki. W dniu 19.04.2005r. rodzice Podatniczki dokonali na jej rzecz darowizny swojego udziału we współwłasności nieruchomości (#189; część). Podatniczka w 2002r wydzierżawiła część nieruchomości (działki nr 171/23) wyodrębnionej z działki nr 171/22, stanowiącej niezabudowaną działkę nr 171/23 o powierzchni 509 m#178;, na której dzierżawca w 2002r rozpoczął budowę pawilonu handlowego. Działka nr 171/23 zabudowana budynkiem usługowym została zbyta na rzecz dzierżawiącego grunt w dniu 05.12.2005r. za cenę 6.000,00 zł, którą zapłacono zbywcy w 2002r.

Według opisu dokonanego przez Wnioskodawczynię, działka nr 171/22, została geodezyjnie podzielona w trakcie związku małżeńskiego. W wyniku dokonanego podziału z działki 171/22 wyodrębniono działkę 171/23 o powierzchni 0.05,09 ha i działkę 171/24 o powierzchni 5.34,58 ha. Jak wskazuje Wnioskodawczyni, w związku z orzeczoną między małżonkami separacją - udziały małżonków w nieruchomości były równe. Wprawdzie Podatniczka podkreśla, że działka 171/23 należała do udziału małżonka, ale na powyższą okoliczność nie posiada żadnych dokumentów. W związku z powyższym uwzględniając postanowienia art.42 Kodeksu cywilnego, w myśl których, od chwili ustania wspólności ustawowej stosuje się odpowiednio do majątku, który był nią objęty przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z tym, że oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, należy uznać że Podatniczka w związku z podziałem działki nr 171/22 na działki 171/23 i 171/24 i orzeczoną separacją miała udział w #189; częściach w działkach wyodrębnionych z działki 171/222.

Tym samym należy uznać, że #189; część nieruchomości, będącej przedmiotem sprzedaży Podatniczka nabyła w dniu 05.06.2001 w drodze umowy przeniesienia własności za dożywocie, #189; część - w dniu 19.04.2005r., na podstawie umowy darowizny. Zbycie działki nr 171/23 (wyodrębnionej z działki 171/22) dokonane przez Podatniczkę w dniu 05.12.2005 nastąpiło przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie i stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy przychód ze sprzedaży nieruchomości otrzymanej w drodze spadku lub darowizny korzysta ze zwolnienia z opodatkowania.

W związku z powyższym, w świetle przedstawionych okoliczności faktycznych i prawnych, w ocenie Organu podatkowego, Podatniczka winna zapłacić podatek dochodowy od #189; wartości zbywanej nieruchomości, którą w tym przypadku stanowi działka nr 171/23 zabudowana budynkiem usługowym.

W tym stanie faktycznym i prawnym postanowiono jak na wstępie.