Temat interpretacji

Skutki podatkowe sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym nabytego w części w drodze spadku oraz w części w drodze działu spadku w 2010 r.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 749) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 31 maja 2012 r. (data wpływu do tut. Biura 01 czerwca 2012 r.), uzupełnionym w dniu 20 sierpnia 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym:

• w części dotyczącej braku obowiązku podatkowego - jest nieprawidłowe,
• w części dotyczącej ustalenia wysokości przychodu do opodatkowania na poziomie 1/3 ceny sprzedaży - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 01 czerwca 2012 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z dnia 17 sierpnia 2012 r. Znak: IBPBII/2/415-758/12/AK wezwano wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 20 sierpnia 2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

W dniu 16 czerwca 2010 r. wnioskodawca zawarł umowę ustanowienia odrębnej własności lokali, umowę działu spadku sporządzoną przez notariusz, w wyniku której to umowy nabył lokal mieszkalny nr 2 w budynku nr 21 przy ulicy P., z własnością którego związany jest wynoszący ½ udział w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą. Natomiast siostra wnioskodawcy nabyła lokal mieszkalny nr 1 w budynku nr 21 przy ulicy P., z własnością którego związany jest również wynoszący ½ udział w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą. W treści aktu notarialnego wartość całej nieruchomości została podana na kwotę 180.000,00 zł, a powyższe lokale są równej wartości.

Przed zawarciem wspomnianej umowy z dnia 16 czerwca 2010 r. cała zabudowana nieruchomość położona przy ulicy P. nr 21 objęta księgą wieczystą była współwłasnością trzech osób: siostry i brata wnioskodawcy oraz wnioskodawcy - po 1/3 części na podstawie dziedziczenia po ojcu i po matce - zgodnie z postanowieniami Sądu Rejonowego z dnia 17 listopada 1999 r. i z dnia 24 września 2003 r. o stwierdzenie nabycia spadku. Zatem przed zawarciem umowy z dnia 16 czerwca 2010 r. każdy z rodzeństwa posiadał udział w nieruchomości o wartości 60.000,00 zł.

Ze względu na to, że brat wnioskodawcy przeniósł na wnioskodawcę i na rzecz siostry bez spłaty cały swój udział wynoszący 1/3 we własności nieruchomości a wartość lokalu, który wnioskodawca nabył w wyniku ustanowienia odrębnej własności według aktu notarialnego wynosi 90.000,00 zł, a zatem przysporzenie na rzecz wnioskodawcy w wyniku zawarcia umowy z dnia 16 czerwca 2010 r. wynosi 30.000,00 zł, co odpowiada 1/3 części nabytego przez wnioskodawcę lokalu. Pozostałe 2/3 części własności lokalu w sensie prawnym i ekonomicznym wnioskodawca posiada ponad 5 lat (w wyniku dziedziczenia po rodzicach).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy będzie podlegał opodatkowaniu przychód, który zostanie uzyskany przez wnioskodawcę ze sprzedaży udziału wynoszącego 1/3 w lokalu mieszkalnym nr 2 w budynku nr 21 przy ulicy P., który to lokal wnioskodawca nabył na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokali, umowy działu spadku z dnia 16 czerwca 2010 r., a uprzednio przed zawarciem wspomnianej umowy z dnia 16 czerwca 2010 r. posiadał wynoszący 1/3 udział we własności całej nieruchomości zabudowanej budynkiem nr 21 przy ulicy P. nabyty w drodze postanowień Sądu Rejonowego z dnia 17 listopada 1999 r. i z dnia 24 września 2003 r. o stwierdzenie nabycia spadku...

Zdaniem wnioskodawcy, uzyskany przez niego przychód ze sprzedaży udziału wynoszącego 1/3 w lokalu mieszkalnym nr 2 w budynku nr 21 przy ulicy P., stanowiącym odrębną nieruchomość, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, gdyż:

• wynoszący 1/3 udział w całej nieruchomości zabudowanej budynkiem nr 21 przy ulicy P. wnioskodawca nabył ponad 5 lat temu (w drodze dziedziczenia po rodzicach), a umowa ustanowienia odrębnej własności lokali, umowa działu spadku z dnia 16 czerwca 2010 r. określiła tylko, które konkretne lokale mieszkalne, są własnością którego dotychczasowego współwłaściciela,
• przed ustanowieniem odrębnej własności lokalu i działu spadku było trzech współwłaścicieli nieruchomości, a lokale w budynku były dwa i przypadły one wnioskodawcy i jego siostrze a brat wnioskodawcy przeniósł bez spłat swój udział w nieruchomości,
• w wyniku zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, działu spadku z dnia 16 czerwca 2010 r. oraz w wyniku nieodpłatnego przeniesienia na rzecz wnioskodawcy oraz na rzecz siostry przez brata jego udziału w nieruchomości - faktyczne przysporzenie na rzecz wnioskodawcy wynosi 1/3 część wartości nabytego przez wnioskodawcę lokalu mieszkalnego nr 2, a faktyczne przysporzenie na rzecz siostry wynosi 1/3 część nabytego przez nią lokalu mieszkalnego nr 1 (o tyle wartość nabytych przez rodzeństwo lokali przekracza wartość ich udziałów we własności całej nieruchomości przed ustanowieniem odrębnej własności lokali),
• wnioskodawca zamierza sprzedać wynoszący 1/3 udział w lokalu mieszkalnym nr 2 w budynku nr 21 przy ulicy P., zachowując zarazem nadal 2/3 części tego lokalu.

W związku z powyższym, zdaniem wnioskodawcy podatek dochodowy nie powinien być należny, gdyż uzyskany przez niego przychód nie przekroczy wartości udziału we własności nieruchomości posiadanego przez niego ponad 5 lat.

W ocenie wnioskodawcy, w przypadku ustalenia, iż nie można zwolnić całego przychodu, który zostanie uzyskany przez niego ze sprzedaży wynoszącego 1/3 udziału w powyższym lokalu mieszkalnym, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega jedynie 1/3 część przychodu, który wnioskodawca uzyska ze sprzedaży, gdyż w wyniku zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, działu spadku z dnia 16 czerwca 2010 r. - tyle w sensie ekonomicznym uzyskał poprzez nieodpłatne przeniesienie na niego udziału przez brata.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości (w tym udziału w lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną własność) przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższego wynika zatem, iż w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma ustalenie zarówno daty jak i formy nabycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości.

W przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku, za datę nabycia uznaje się dzień, w którym nastąpiło otwarcie spadku czyli śmierć spadkodawcy (poszczególnych spadkodawców).

Zgodnie bowiem z art. 924 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy (spadkodawców) prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy (spadkodawców) ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Natomiast postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Powyższe oznacza, że dniem nabycia spadku przez spadkobiercę jest data śmierci spadkodawcy (poszczególnych spadkodawców). Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy (spadkodawców) a nie data wydania postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.

Zgodnie natomiast z art. 1035 ustawy Kodeks cywilny, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego stosuje się przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do momentu zniesienia tej współwłasności lub dokonania działu spadku, spadkobiercy są współwłaścicielami rzeczy i praw wchodzących w skład spadku.

Tak więc, z instytucją działu spadku mamy do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. Dochodzi wówczas do powstania wspólności majątku spadkowego. Wspólność ta nie jest tożsama ze wspólnością w częściach ułamkowych w rozumieniu art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, gdyż jej przedmiotem jest spadek, a nie rzecz. Wspólnością objęte są wszystkie prawa majątkowe podlegające dziedziczeniu i istniejące w chwili otwarcia spadku, a więc także prawa z istoty swej podzielne.

W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom stosownie do wielkości ich udziałów, przechodzą na nich. Dział spadku jest więc czynnością wtórną do nabycia spadku, nie można nabyć własności rzeczy tylko i wyłącznie w drodze działu spadku, bez nabycia spadku. Dział spadku polega na dokonaniu podziału rzeczy wspólnej należącej do wszystkich współwłaścicieli, ponieważ współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Na skutek działu spadku następuje konkretyzacja składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom. Ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom.

Jeżeli zatem wartość nieruchomości nabytych w wyniku działu spadku jest zgodna z udziałem posiadanym przed działem spadku - nie następuje nabycie w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ w ten sposób nie ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Dział spadku, w wyniku którego udział w nieruchomości nie zwiększył się, zmienia wyłącznie charakter własności.

Jednakże nabycie nieruchomości w drodze działu spadku w części przekraczającej udział spadkowy (nawet wówczas, jeżeli nabycie to następuje nieodpłatnie) stanowi o nowej dacie nabycia nieruchomości w tej części, która przekracza udział nabyty w spadku. Nie można dowodzić w takiej sytuacji, że w wyniku działu spadku spadkobierca nie nabywa rzeczy lub praw w części przekraczającej udział spadkowy. Poza sporem jest bowiem, że aż do tego momentu każdy ze spadkobierców był właścicielem swojego udziału w spadku. Z chwilą działu spadku jedni spadkobiercy utracili własność udziałów nabytych przez siebie w spadku, a własność tę dopiero z tą chwilą nabywają inni spadkobiercy. Nie ma zatem prawnych podstaw do twierdzenia, że całą rzecz lub prawo nabywa spadkobierca w chwili śmierci spadkodawcy, skoro w tej dacie jest jedynie jednym ze współwłaścicieli rzeczy lub prawa. Taki spadkobierca nie jest w dacie śmierci spadkodawcy właścicielem całej rzeczy lub prawa, lecz jedynie właścicielem udziału w niej. Pozostałe udziały może nabyć, ale dopiero w wyniku dokonania innych czynności prawnych - od pozostałych spadkobierców. Tak więc co do zasady, dział spadku jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w jego wyniku podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym dziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Przenosząc zatem powyższe uregulowania na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że dniem nabycia spadku przez wnioskodawcę i pozostałych spadkobierców była data śmierci każdego ze spadkodawców ojca i matki wnioskodawcy. Wnioskodawca nie wskazał wprawdzie daty ich śmierci, jednakże skoro postanowienia Sądu Rejonowego o nabyciu spadku po nich zostały wydane w dniu 17 listopada 1999 r. oraz w dniu 24 września 2003 r. oznacza to, że śmierć ojca i matki wnioskodawcy miała miejsce przed tymi datami. W drodze spadku po matce i ojcu wnioskodawca nabył udział w nieruchomości w łącznej wysokości 1/3.

Następnie w dniu 16 czerwca 2010 r. zawarto umowę ustanowienia odrębnej własności lokali, umowę działu spadku. W wyniku ww. umowy brat wnioskodawcy przeniósł na wnioskodawcę i na rzecz siostry bez spłaty cały swój udział wynoszący 1/3 we własności nieruchomości. Wnioskodawca stał się natomiast wyłącznym właścicielem lokalu mieszkalnego nr 2 w budynku nr 21 przy ulicy P., z własnością którego związany jest wynoszący ½ udział w nieruchomości wspólnej. Z kolei siostra wnioskodawcy nabyła lokal mieszkalny nr 1 w budynku nr 21 przy ulicy P., z własnością którego związany jest również wynoszący ½ udział w nieruchomości wspólnej. W treści aktu notarialnego wartość całej nieruchomości została podana na kwotę 180.000,00 zł, a wartość każdego lokalu na kwotę 90.000 zł.

W przedstawionej sytuacji wartość lokalu mieszkalnego otrzymanego przez wnioskodawcę w wyniku działu spadku przekroczyła wartość uprzednio posiadanego udziału w spadku, a zatem nastąpiło powiększenie majątku wnioskodawcy. Z powyższego w sposób bezsporny wynika zatem, że doszło do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy. W wyniku dokonania działu spadku miało miejsce nowe nabycie, w części przekraczającej udział spadkowy.

Zauważyć bowiem należy, że wartość całej nieruchomości zabudowanej budynkiem nr 21 przy ulicy P. podlegającej działowi spadku wynosiła 180.000 zł. Udział wnioskodawcy w spadku a więc w ww. nieruchomości wynosił 1/3, a więc odpowiadał wartości 60.000 zł. Natomiast w wyniku działu spadku wnioskodawca stał się wyłącznym właścicielem lokalu mieszkalnego nr 2 w budynku nr 21 przy ulicy P. o wartości 90.000 zł. Wnioskodawca w wyniku dokonanego działu spadku uzyskał zatem nieruchomości (lokal mieszkalny) o większej wartości niż pierwotnie należący do niego udział w spadku zrzekając się równocześnie swoich udziałów w lokalu mieszkalnym nr 1.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że dokonany dział spadku stanowił dla wnioskodawcy nabycie nieruchomości lokalu mieszkalnego w części przekraczającej udział nabyty w spadku. Aby ustalić w jakim udziale wnioskodawca nabył lokal mieszkalny w wyniku działu spadku należy ustalić różnicę między wartością lokalu jaki w wyniku działu spadku otrzymał (90.0000 zł) a wartością udziału jaki mu pierwotnie przysługiwał (60.000 zł) w całej nieruchomości. Tak ustalona kwota (30.000 zł) odpowiada udziałowi, jaki wnioskodawca nabył w 2010 r. w drodze działu spadku, a więc udziałowi 1/3.

Reasumując, w wyniku działu spadku wnioskodawca stał się wyłącznym właścicielem nieruchomości lokalu mieszkalnego nr 2 stanowiącego odrębną własność o większej wartości niż wartość udziału 1/3 przed działem spadku, jaki do niego należał w całej nieruchomości, co oznacza, że w dniu działu spadku miało miejsce nabycie lokalu mieszkalnego w części przekraczającej udział spadkowy. Zatem zgodnie z tym co wskazał wnioskodawca w wyniku działu a więc w wyniku zawarcia umowy z dnia 16 czerwca 2010 r. przysporzenie na jego rzecz wynosiło 30.000,00 zł, co odpowiada udziałowi 1/3 w nabytym przez wnioskodawcę lokalu. Pozostały udział 2/3 we własności lokalu wnioskodawca nabył w wyniku dziedziczenia po rodzicach.

Tym samym uznać należy, że prawo własności do lokalu mieszkalnego nr 2 w budynku nr 21 przy ulicy P. wnioskodawca nabył w kilku datach w różnych udziałach:

• w dacie śmierci ojca oraz w dacie śmierci matki w części odpowiadającej udziałowi 2/3 nabytemu w spadku,
• w dacie działu spadku z dnia 16 czerwca 2010 r. w części przekraczającej udział nabyty w spadku, a więc w części odpowiadającej udziałowi 1/3.

Oznacza to jednocześnie, że sprzedając udział 1/3 w przedmiotowym lokalu wnioskodawca dokona sprzedaży udziału 1/3 nabytego w ww. datach i w wymienionych udziałach. Zatem wnioskodawca sprzeda udział 1/3 nabyty w 2/3 części w drodze spadku oraz w 1/3 części w drodze działu spadku. Zauważyć też należy, że w spadku po rodzicach wnioskodawca nabył udział wynoszący łącznie 1/3 w każdym metrze kwadratowym całej nieruchomości. Natomiast w wyniku działu spadku uzyskał lokal mieszkalny nr 2 zrzekając się równocześnie swoich udziałów w lokalu mieszkalnym nr 1. Zatem każdy metr kwadratowy nabytego w wyniku działu spadku lokalu mieszkalnego wnioskodawca nabył w drodze spadku oraz działu spadku.

Niezależnie od tego kiedy wnioskodawca dokona planowanej sprzedaży udziału 1/3 w przedmiotowym lokalu mieszkalnym, to sprzedaż tego udziału w części odpowiadającej udziałowi 2/3 nabytemu przez wnioskodawcę w spadku po ojcu oraz w spadku po matce nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, czyli śmierć ojca i matki wnioskodawcy co oznacza, że 2/3 przychodu ze sprzedaży udziału 1/3 w tym lokalu nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w cytowanym art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto, jeżeli sprzedaży ww. udziału 1/3 w lokalu wnioskodawca dokona po 31 grudnia 2015 r., to przychód ze sprzedaży tego udziału również w części odpowiadającej udziałowi 1/3 nabytemu w drodze działu spadku nie będzie podlegał opodatkowaniu, gdyż od końca roku kalendarzowego, w którym miał miejsce dział spadku a więc miało miejsce nabycie tego udziału minie pięć lat.

Natomiast jeżeli sprzedaży udziału 1/3 w lokalu mieszkalnym wnioskodawca dokona przed 01 stycznia 2016 r., to przychód uzyskany ze sprzedaży tego udziału w wysokości odpowiadającej 1/3 podlegać będzie opodatkowaniu, ponieważ sprzedaż zostanie dokonana przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie w drodze działu spadku udziału 1/3 w lokalu mieszkalnym, a tym samym udziału 1/3 w mającym być przedmiotem sprzedaży udziale.

Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009 r.

I tak zgodnie z art. 30e ust. 1 i 2 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 01 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć m.in. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości (np. biura nieruchomości), koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo skutkowy.

Natomiast koszty uzyskania przychodu w przedmiotowej sprawie należy ustalić zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, regulującym sposób ustalenia kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia rzeczy i praw nabytych nieodpłatnie. Zauważyć bowiem należy, że w przedmiotowej sprawie wnioskodawca z tytułu nabycia majątku w dziale spadku w wysokości przekraczającej udział nabyty w spadku nie został zobowiązany do spłaty na rzecz brata co oznacza, że do nabycia przez niego nieruchomości w części przekraczającej udział nabyty w spadku doszło w sposób nieodpłatny. I tak stosownie do treści art. 22 ust. 6d ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Co istotne jednak, ponieważ sprzedaż udziału 1/3 jedynie w 1/3 nabytego w dziale spadku stanowi źródło przychodu, to koszty odpłatnego zbycia wyłącznie w 1/3 mogą być odliczone od ceny sprzedaży, natomiast nakłady na nieruchomość czyli na cały lokal wyłącznie w 1/9 (tj. 1/3 z 1/3)

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są zobowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Należny podatek, wynikający z tego zeznania jest płatny również w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Podsumowując, podstawę obliczenia podatku stanowi dochód, czyli jeżeli wnioskodawca sprzedaży udziału 1/3 w lokalu mieszkalnym dokona przed 01 stycznia 2016 r., to w przedmiotowej sprawie będzie to różnica pomiędzy 1/3 przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału (ustalonego zgodnie z art. 19) a kosztami uzyskania tego przychodu, ustalonymi w niniejszej sprawie zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy.

Tym samym stanowisko wnioskodawcy, iż w związku z tym, że nie można stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie nie podlega opodatkowaniu cały uzyskany przez niego przychód ze sprzedaży udziału 1/3 w lokalu mieszkalnym, to opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegała będzie jedynie 1/3 część przychodu, który wnioskodawca uzyska ze sprzedaży, gdyż w wyniku zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, działu spadku z dnia 16 czerwca 2010 r. tyle w sensie ekonomicznym uzyskał, należało uznać za prawidłowe.

Do wniosku wnioskodawca dołączył dokumenty. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretację w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Wobec tego niniejszą interpretację wydano w oparciu o stan faktyczny przedstawiony przez wnioskodawcę w złożonym wniosku.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Wniosek ORD-IN (PDF)

Treść w pliku PDF 637 kB

Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach