Postanowienie w sprawie interpretacji prawa podatkowego z dnia 11.05.2005, sygn. PB/OPD/415-10/05/PD/2, Urząd Skarbowy w Wejherowie

Temat interpretacji

Postanowienie

Na podstawie art. 14a §1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. - Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2005r. Nr 8, poz. 60) Naczelnik Urzędu Skarbowego w Wejherowie, po rozpatrzeniu wniosku Podatników z dnia 14.02.2005 r. o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego,

stwierdza, że

stanowisko przedstawione w tym wniosku jest nieprawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

UZASADNIENIE

Podatnicy w dniu 16-11-2004r. zawarli w formie aktu notarialnego umowę przedwstępną sprzedaży, w której zobowiązali się sprzedać lokal mieszkalny za cenę 70.000,00 zł, nabyty na podstawie umowy sprzedaży z dnia 15-12-2001r.

W dniu podpisania umowy przedwstępnej, małżonkowie otrzymali na poczet ceny sprzedaży zadatek w wysokości 14.000,00 zł. Pozostałą część ceny sprzedaży kupująca zobowiązała się zapłacić w dniu podpisania umowy przyrzeczonej sprzedaży. Umowa sprzedaży została zawarta w formie aktu notarialnego w dniu 04-02-2005r.

W dniu 25-11-2004r., na podstawie umowy kredytowej z Bankiem, Podatnicy zaciągnęli kredyt hipoteczny na kupno innego lokalu mieszkalnego.

W dniu 01-12-2004r. Wnioskodawcy, na podstawie aktu notarialnego nabyli: - lokal mieszkalny, stanowiący odrębną nieruchomość, za kwotę 115.000,00 zł - lokal niemieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość (garaż) - za cenę 15.000,00 zł, dokonując w tym dniu wpłaty 40,000,00 zł, natomiast pozostała kwota 90.000,00 zł miała być pokryta ze środków finansowych uzyskanych z kredytu.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że pozostała część kwoty sprzedaży została spłacona w ratach:

• w dniu 16-11-2004r. - 14.000,00 zł
• w dniu 19-01-2005r. - 40.000,00 zł
• w dniu 02-02-2005r. - 14.000,00 zł
• w dniu 04-02-2005r. - 2.000,00 zł.

W okresie od 01-01-2005r. do 01-03-2005r. tytułem spłaty kredytu zapłacili kwotę 1.803,88 zł.

W związku z powyższym, wątpliwość Podatników sprowadza się do ustalenia, czy w związku z dokonaną w dniu 04-02-2005r. sprzedażą lokalu mieszkalnego, powstanie obowiązek w zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zdaniem Wnioskodawców, w związku z nabyciem lokalu mieszkalnego o dwukrotnie wyższej wartości od lokalu zbywanego - nie powstanie obowiązek podatkowy.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie(...).

W myśl art. 19 ust, 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do postanowień art. 28 ust.1 i 2 ustawy dochodu ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami z innych źródeł. Podatek zaś od tego dochodu, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że Podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wyda na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

2. w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,
3. w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,
4. w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,
5. w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów,

Ust. 2 zastrzega, że w/w przepisy ust. 1 pkt 32 (...) nie mają zastosowania, jeżeli:

1. budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2. przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:

a) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
b) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne,

3. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy.

W myśl ust 2a cytowanego przepisu, ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b ustawy.

Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy, jeżeli nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia zapłaty w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Z treści przedstawionych przepisów wynika, że każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy, dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego. Wyjątek od tej zasady przewiduje cytowany przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy.

Z istoty rozwiązania zawartego w w/w przepisie wynika, że aby kwota uzyskana ze sprzedaży mogła być przeznaczona na cele określone w tym przepisie, sprzedaż ta powinna nastąpić wcześniej lub co najmniej jednocześnie z poniesieniem wydatku na to nabycie. Jednakże w określonych przypadkach zwolnieniem, o którym mowa, mogą być objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata) i wydatkowane przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży.

Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 ze zm.) zasada jednoczesnego wykonania świadczenia przeniesienia własności nieruchomości i zapłaty ceny sprzedaży. Jednakże przepis ten przewiduje również wyjątki, z których najważniejsze znaczenie ma umowa pomiędzy stronami, albowiem w granicach zasady swobody umów, określonej w art. 353 Kodeksu cywilnego, strony mogą ustalić, że przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży kupujący może zapłacić część lub całość ceny.

Jeżeli zatem okoliczność wcześniejszego otrzymania części ceny umówionej z tytułu sprzedaży nieruchomości zostanie udokumentowana zawartą umową przedwstępną oraz potwierdzona definitywną umową sprzedaży w formie aktu notarialnego, kwoty uzyskane z tego tytułu przez sprzedawcę i wydatkowane na cele określone w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit a) ustawy korzystają ze zwolnienia.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy wiąże bowiem skutek prawny w postaci zwolnienia określonego przychodu ze sprzedaży nieruchomości bądź prawa majątkowego od podatku dochodowego, nie z faktem zawarcia umowy, lecz z terminem wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych z tego tytułu na cele określone w tym przepisie. Zatem Podatnik może skorzystać ze zwolnienia także wtedy, gdy dokona wydatków na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy przed dokonaniem faktycznej sprzedaży nieruchomości, jeżeli udowodni, że przychód ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego otrzymał przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży i przeznaczył go na ściśle określone cele uprawniające do zwolnienia z podatku.

Warunkiem zwolnienia od podatku przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości jest wyłącznie wydatkowanie przychodów w całości lub w części m.in. na nabycie w kraju, w okresie 2 lat od dnia sprzedaży, innego budynku lub lokalu mieszkalnego, nie ma natomiast decydującego znaczenia fakt, że umowa zbycia nastąpiła później, niż umowa nabycia. Ważnym jest aby nabycie nastąpiło ze środków uzyskanych ze sprzedaży. Zatem data nabycia nieruchomości jest o tyle nieistotna, że przychód może nastąpić wcześniej, jeżeli strony tak postanowią. Faktycznie bowiem na poczet ceny uzgodnionej w umowie sprzedaży podatnicy mogą uzyskać przychody przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży i jeśli środki wydatkowane zostaną na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy, mogą korzystać ze zwolnienia z opodatkowania.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że małżonkowie dokonali w dniu 04-02-2005r., przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - zbycia lokalu mieszkalnego za cenę 70.000,00 zł.

Zatem w terminie 14 dni od daty sprzedaży winni zapłacić zryczałtowany podatek z tytułu odpłatnego zbycia lokalu w wysokości 10% przychodu, chyba że w tym czasie złożyli oświadczenie o przeznaczeniu uzyskanego przychodu w okresie 2 lat od dnia sprzedaży na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Okres dwuletni, o którym mowa powyżej, w niniejszej sprawie upływa w dniu 04-02-2007r.

Umowa sprzedaży została poprzedzona w dniu 16-11-2004r. umową przedwstępną sprzedaży i w tym dniu małżonkowie otrzymali na poczet ceny sprzedaży zadatek w wysokości 14.000,00 zł

W dniu 01-12-2004r., a więc przed datą faktycznej sprzedaży, Podatnicy nabyli lokal mieszkalny za cenę 115.000,00 zł oraz garaż za cenę 15.000,00 zł, dokonując wpłaty na poczet ceny sprzedaży w wysokości 40.000,00 zł i opłacając koszty umowy w wysokości 5.971,40 zł.

Ponieważ w tym czasie Podatnicy dysponowali kwotą z wpłaty z dnia 16-11-2004r., zatem w dniu 01-12-2004r., dokonując wpłaty 40.000,00 zł, wydatek ten mógł być zrealizowany z kwoty zadatku (14.000,00 zł). Pozostała część (36.000,00 zł) mogła pochodzić z zaciągniętego kredytu.

Wnioskodawcy podkreślają, że kwotę 70.000,00 otrzymali w ratach:

• w dniu 16-11-2004r. - 14.000,00 zł
• w dniu 19-01-2005r. - 40.000,00 zł
• w dniu 02-02-2005r. - 14.000,00 zł
• w dniu 04-02-2005r. - 2.000,00 zł.

ale nie wskazują, że w tym czasie dokonali również wpłat rat na poczet nabytego w dniu 01-12-2004r. lokalu mieszkalnego, a to oznacza, że nie uprawdopodobnili, iż nabycie tego lokalu dokonano ze środków pochodzących ze sprzedaży potwierdzonej aktem notarialnym z dnia 04-02-2005r., zwłaszcza że, jak wskazano na wstępie - pozostałą kwotę należną sprzedającej, uregulowali z kredytu.

Na tle przedstawionych okoliczności Podatnicy uprawdopodobnili, że ze środków pochodzących ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wydatkowali wyłącznie kwotę 15.803,98 zł (14.000,00 zł na zakup lokalu w dniu 01-12-2004r. + 1.803,98 zł na spłatę kredytu).

Tym samym, Organ podatkowy nie podziela stanowiska Podatników, iż w związku z nabyciem lokalu o dwukrotnie wyższej cenie od lokalu zbywanego, spełnili warunki uprawniające do zwolnienia z opodatkowania, gdyż nie wykazano, że zakup ten został sfinansowany ze środków pochodzących ze zbycia nieruchomości w dniu 04-02-2005r.

Mając powyższe na uwadze, postanowiono jak na wstępie.

Jednocześnie Organ podatkowy podkreśla, że w związku z tym, iż okres dwuletni, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy w niniejszej sprawie upływa w dniu 04-02-2007r., a Wnioskodawcy zaciągnęli kredyt na cele mieszkaniowe, którego spłata wraz z odsetkami jest również wymieniana w katalogu wydatków uprawniających do zwolnienia z opodatkowania przychodu ze sprzedaży, zatem jeśli po upływie tego terminu przedłożą dokumenty potwierdzające spłatę kredytu odpowiadającej pozostałej części (70.000,00 zł - 15.803,88 zł = 54.196,12 zł), spełnią warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy.