Temat interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 17 października 2008r. (data wpływu do tut. Biura 27 października 2008r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów odpłatnego zbycia oraz do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości:

• ceny nabycia nieruchomości; opłat związanych z nabyciem nieruchomości, w tym opłaty notarialnej, opłaty za założenie księgi wieczystej i wpis do księgi wieczystej; wynagrodzenia za prace projektowe wykonane przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości; wynagrodzenia za pośrednictwo przy sprzedaży nieruchomości; odsetki od kredytu naliczone i uiszczone od dnia 2 listopada 2006r. do dnia 22 lutego 2008r. - jest prawidłowe,
• prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu; odsetek od kredytu naliczonych i uiszczonych od dnia 23 lutego 2008r. do dnia 25 lutego 2008r. (dnia spłaty kredytu) - jest nieprawidłowe.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 27 października 2008r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów odpłatnego zbycia oraz do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości: ceny nabycia nieruchomości; opłat związanych z nabyciem nieruchomości, w tym opłaty notarialnej, opłaty za założenie księgi wieczystej i wpis do księgi wieczystej; wynagrodzenia za prace projektowe wykonane przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości; wynagrodzenia za pośrednictwo przy sprzedaży nieruchomości; prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu; odsetek od kredytu naliczonych i uiszczonych od dnia 2 listopada 2006r. do dnia 25 lutego 2008r. (dnia spłaty kredytu).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 20 czerwca 2006r. pomiędzy B. sp. z o.o. a wnioskodawczynią i drugą kupującą zawarta została umowa przedwstępna, na mocy której B. sp. z o.o. zobowiązał się do wybudowania lokalu użytkowego oraz do ustanowienia odrębnej własności opisanego lokalu i dokonania jego sprzedaży na rzecz wnioskodawczyni i drugiej kupującej. Do wyżej wymienionej umowy zawarty został aneks, na mocy którego strony określiły zasady uzgadniania zmian w wewnętrznym rozkładzie i/lub standardzie lokalu oraz wykonywania niezbędnych prac - projektowych i robót budowlanych - w tym sporządzenia opinii przez projektanta, co do możliwości wprowadzenia proponowanych przez kupujących zmian, stosownego projektu, uwzględniającego zmiany oraz prac, celem których byłoby wprowadzenie uzgodnionych zmian. W załączniku nr 1 do aneksu określono zakres zmian proponowanych przez kupujące - dostosowanie lokalu do potrzeb prowadzenia praktyki lekarskiej. Koszty wykonania czynności przewidzianych w aneksie obowiązane były ponieść kupujące.

W wykonaniu postanowień aneksu sporządzona została opinia projektanta, wykonany został projekt oraz roboty budowlane. Należność za prace, zrealizowane w związku z proponowanymi przez kupujące zmianami wyniosła - w odniesieniu do każdej z kupujących 5.027,31 zł - odpowiednio 359,90 zł za opinię projektanta; 573,40 zł za prace projektowe oraz 4.094,01 zł za roboty budowlane (faktury z dnia 31 października 2006r.). Łącznie za wyżej wymienione prace uiszczono należność w wysokości 10.054,62 zł.

W dniu 13 kwietnia 2007r., na podstawie umowy sprzedaży zawartej z B. sp. z o.o., wnioskodawczyni i druga kupująca nabyły udziały we własności nieruchomości, stanowiącej lokal o innym przeznaczeniu niż mieszkalne (lokal użytkowy). Cena nabycia ww. nieruchomości (co stwierdzone zostało w punkcie VIII umowy) wyniosła 291.511,68 zł brutto - po 145.755,84 zł za część przypadającą na każdą ze współwłaścicielek.

W związku z nabyciem ww. nieruchomości poniesione zostały następujące koszty:

• 60,00 zł tytułem opłaty od wniosku o założenie księgi wieczystej,
• 200,00 zł tytułem opłaty od wniosku o wpis współwłasności do księgi wieczystej,
• 1.160,00 zł tytułem wynagrodzenia za dokonanie czynności notarialnych, która powiększona została o kwotę podatku od towarów i usług w wysokości 255,20 zł.
  
  

Ogółem poniesione koszty wyniosły 1.675,20 zł.

Należności powyższe wnoszone były przez każdą ze współwłaścicielek w wysokości stanowiącej połowę kosztów całkowitych.

Środki na nabycie wyżej wymienionej nieruchomości uzyskane zostały między innymi z kredytu, który na podstawie umowy kredytu hipotecznego z dnia 26 października 2006r., udzielony został wskazanym powyżej współwłaścicielkom. Ze względu na młody wiek oraz wiążącą się z tym okoliczność braku zdolności kredytowej drugiej współwłaścicielki, stronami umowy kredytowej byli również jej rodzice. Z przyznanego w wysokości 373.566,06 zł kredytu ostatecznie wypłacone zostało 275.112,54 zł.

W związku ze zmianą planów co do sposobu wykorzystania opisanego powyżej lokalu, w tym w szczególności kwestii ewentualnego podejmowania działalności w wymienionym lokalu, współwłaścicielki postanowiły dokonać jego zbycia. W celu znalezienia nabywcy nawiązana została współpraca z podmiotem, świadczącym usługi z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Za wykonaną usługę podmiot ów pobrał od każdej ze współwłaścicielek wynagrodzenie w wysokości 3.660,00 zł.

W dniu 28 września 2007r. zawarta została przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości. Umowę przyrzeczoną zawarto w dniu 22 lutego 2008r. Każda ze współwłaścicielek na mocy umowy przyrzeczonej sprzedała przysługujący jej udział we współwłasności, otrzymując w zamian cenę 300.000,00 zł. Łącznie zatem cena sprzedaży nieruchomości wyniosła 600.000,00 zł.

Kwota uzyskana z tytułu sprzedaży nieruchomości została wykorzystana przede wszystkim na spłatę zadłużenia z tytułu umowy kredytu hipotecznego.

W okresie od dnia 2 listopada 2006r. do dnia 25 lutego 2008r. - dnia spłaty kredytu -wysokość odsetek, które z tytułu kredytu hipotecznego, udzielonego na podstawie umowy z dnia 26 października 2006r., zostały naliczone i uiszczone wyniosła łącznie 34.094,01 zł. W związku z wcześniejszą spłatą kredytu, bank pobrał opłatę w wysokości łącznej 38.850,97 zł, którą podobnie jak innego rodzaju należności, poniosły współwłaścicielki w częściach równych, każda w jednej drugiej części.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Które ze wskazanych powyżej wydatków poniesionych przez współwłaścicielki winny być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu (o których mowa w art. 22 ust 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) oraz do kosztów odpłatnego zbycia nieruchomości (o których mowa w art. 19 ww. ustawy) i będą wypływać na ustalenie wysokości podlegającego opodatkowaniu dochodu...

Czy do wyżej wymienionych kategorii zaliczyć można następujące wydatki:

• cena, za którą nabyta została przez podatnika nieruchomość,
• opłaty związane z nabyciem nieruchomości, w tym opłaty notarialne, opłaty za założenie księgi wieczystej i wpis do księgi wieczystej,
• wynagrodzenie za prace projektowe wykonane przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości,
• wynagrodzenie za pośrednictwo przy sprzedaży nieruchomości,
• prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu,
• spłata odsetek od kredytu...
  
  

Zdaniem wnioskodawczyni, zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku - czyli dochodu stanowiącego różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d. Zgodnie z powoływanym przepisem art. 22 ww. ustawy kosztami uzyskania przychodu są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

W związku z treścią art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość nieruchomości, wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Ustawa nie stanowi przy tym jednoznacznie, co należy rozumieć poprzez pojęcie kosztów.

W opinii wnioskodawczyni, do kosztów podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości powinny zaliczone zostać wydatki związane z nabyciem nieruchomości, w tym cena uiszczona przez kupującego oraz innego rodzaju wydatki, takie jak należność za czynności notarialne, opłaty za założenie księgi wieczystej i dokonanie w niej stosownych wpisów, lecz również i koszty kredytu, uzyskanego celem dokonania nabycia nieruchomości, czyli w szczególności odsetki naliczane przez bank. W odniesieniu do nakładów czynionych na nieruchomość, które zwiększają jej wartość zaliczyć należy wszelkie wydatki, które związane są z prowadzeniem prac wykończeniowych, adaptacyjnych oraz mające na celu wyposażenie lokalu użytkowego w rzeczy niezbędne do prowadzenia w nim zamierzonej działalności.

Dodatkowo kosztami są wydatki poczynione w związku z wcześniejszą spłatą kredytu, wynagrodzenie z tytułu pośrednictwa przy sprzedaży lokalu. Wiążą się one w sposób ścisły ze zbyciem nieruchomości.

Na poparcie swojego stanowiska wnioskodawczyni powołała postanowienie Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście z dnia 31 sierpnia 2007r. (sygn. 1449/1CF/415/IP-79/07/EW).

Zdaniem wnioskodawczyni, obok wymienionych powyżej wydatków, do kosztów podatkowych związanych ze sprzedażą nieruchomości, należy zaliczyć wydatki, które wystąpiły w niniejszej sprawie takie jak spłata odsetek od kredytu hipotecznego oraz wynagrodzenie uiszczone przez współwłaścicielki w związku z przeprowadzeniem prac projektowych i robót budowlanych niezbędnych do adaptacji lokalu na ich potrzeby. Są to bowiem koszty, które stanowią odpowiednio pośredni koszt nabycia nieruchomości, który został poniesiony przez podatnika w związku z wybraną formą zapewnienia środków na nabycie nieruchomości oraz wydatek, stanowiący nakład na nieruchomość, który zwiększył jej wartość.

W szczególności bowiem wskazać należy, iż opinia projektanta, prace projektowe i roboty budowlane miały na celu jak najlepsze dostosowanie lokalu do prowadzenia praktyki lekarskiej.

Wobec faktu, iż zamiarem nabywających ów lokal na podstawie umowy z dnia 22 lutego 2008r. było prowadzenie w nim gabinetu stomatologicznego, wykonane prace spowodowały, iż lokal ów stał się bardziej atrakcyjnym, a w konsekwencji jego wartość była wyższa.

Zdaniem wnioskodawczyni, w niniejszej sprawie dochód podlegający opodatkowaniu winien być wyliczony w odniesieniu do każdej ze współwłaścicielek w następujący sposób: przychód (czyli 300.000,00 zł) koszty (czyli suma kwot: 145.755,84 zł - cena nieruchomości, 3.660,00 zł - wynagrodzenie za pośrednictwo, 5.027,31 zł - wynagrodzenie za prace projektowe, 837,60 zł - opłaty związane z nabyciem nieruchomości, 19.425,49 zł - prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu, 17.047,01 zł - spłata odsetek) = dochód w wysokości 108.246,75 zł. Należny podatek wynosić powinien zatem 20.566,88 zł.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m. in.:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw nabytych po 1 stycznia 2007 roku, a więc mają zastosowanie w przedmiotowej sprawie.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Przychód tak obliczony można pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem ze sprzedaży jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Natomiast koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania (art. 22 ust. 6c ww. ustawy).

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W świetle przedstawionego stanu faktycznego oraz powołanych przepisów prawa podatkowego należy stwierdzić, że przychodem ze sprzedaży ww. lokalu użytkowego jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Do kosztów odpłatnego zbycia ww. nieruchomości można zaliczyć wynagrodzenie dla biura obrotu nieruchomościami zapłacone w związku z tą sprzedażą.

Dopiero od tak obliczonego przychodu należy odjąć koszty uzyskania przychodu. Do kosztów tych można zaliczyć cenę nabycia nieruchomości, opłaty związane z nabyciem nieruchomości, tj. opłaty notarialne, opłaty za założenie księgi wieczystej i wpis do księgi wieczystej.

Do kosztów uzyskania przychodów mogą zostać również zaliczone wydatki związane z przeprowadzeniem prac adaptacyjnych w przedmiotowym lokalu, tj. koszt opinii projektanta, wykonania projektu oraz prac budowlanych, wykonane przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości, zwiększające wartość tej nieruchomości. Uznać bowiem należy, iż wydatki te zostały poniesione w czasie posiadania zbywanej nieruchomości, a wnioskodawczyni na mocy zawartego aneksu do umowy została zobowiązana do ich sfinansowania. Jeżeli natomiast chodzi o wydatki na wyposażenie lokalu użytkowego w rzeczy niezbędne do prowadzenia działalności to mogą one być również zaliczone do kosztów uzyskania przychodów ale wyłącznie wówczas, gdy dokonano ich zbycia razem z lokalem. Gdyby tego rodzaju wyposażenie nie zostało objęte umową sprzedaży lokalu, lecz np. zostało współwłaścicielom oddane, to wydatek na jego nabycie nie będzie stanowił kosztów uzyskania przychodów.

Natomiast do kosztów uzyskania przychodów nie może zostać zaliczona pobrana przez bank prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu albowiem jej poniesienie nie ma związku ani z nabyciem przedmiotowej nieruchomości jak również z jej odpłatnym zbyciem. Jest to wyłącznie koszt wcześniejszej spłaty kredytu, a nie koszt poniesiony celem zawarcia transakcji sprzedaży nieruchomości.

W odniesieniu do naliczonych i uiszczonych w okresie od dnia 2 listopada 2006r. do dnia 25 lutego 2008r. (dnia spłaty kredytu) odsetek zauważyć należy, iż stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz nie zapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów).

W związku z powyższym do kosztów uzyskania przychodów wnioskodawczyni może zaliczyć kwoty naliczonych i zapłaconych odsetek od kredytu, ale tylko tych, które zostały zapłacone na dzień sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, tj. na dzień 22 lutego 2008r.Ponadto zauważyć należy, iż ww. wydatki mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w wysokości przypadającej na wnioskodawczynię stosownie do posiadanego przez nią udziału w nieruchomości, tj. w 1/2 ich wysokości.

W świetle powyższego, stanowisko wnioskodawczyni, iż do kosztów uzyskania przychodów może zostać zaliczona prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu oraz odsetki naliczone i uiszczone od dnia 2 listopada 2006r. do dnia 25 lutego 2008r. (dnia spłaty kredytu) należało uznać za nieprawidłowe.

W konsekwencji przedstawiony we wniosku sposób obliczenia dochodu oraz należnego podatku nie jest w pełni prawidłowy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.