Temat interpretacji

POSTANOWIENIE

Na podstawie art.14a § 4 i art. 216 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8 poz. 60) - Naczelnik Urzędu Skarbowego Warszawa Mokotów po rozpatrzeniu wniosku z dnia 29.07.2005 r. (data wpływu do Urzędu: 01.08.2005 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, stwierdza, że stanowisko wnioskodawcy podane we wniosku - - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

1. Stan faktyczny podany we wniosku wnioskodawcy jest następujący:

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż podatnik kupił grunt, z przeznaczeniem na wybudowanie budynku mieszkalnego, ze znajdującymi się w nim lokalami na wynajem. W latach 1999-2000 zostały odliczone od dochodu wydatki na zakup gruntu jak i poniesione wydatki na prace geodezyjne oraz projektanckie związane z planowanym budynkiem. Z uwagi na trudności decyzja o podjęciu budowy budynku mieszkalnego została odłożona do roku 2005r. Budowa budynku mieszkalnego na przedmiotowym gruncie zostanie zrealizowana przez developera, który jest jednocześnie współwłaścicielem przedmiotowego gruntu. 85% udział w gruncie został sprzedany deweloperowi w roku bieżącym.

Pytanie podatnika:

Jaki jest stan prawny dotyczący kontynuacji ulgi podatkowej związnej z budową budynku wielorodzinnego z lokalami mieszkalnymi na wynajem?

2. Stanowisko wnioskodawcy co do oceny stanu faktycznego:

Ustanowienie udziału w działce na rzecz developera nie powoduje utraty prawa do odliczenia dotychczasowych kwot. Nadal bowiem podatnik jest właścicielem przedmiotowej działki i będę miała udział we wzniesionych na działce budynkach mieszkalnych. Zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, na podstawie umowy o zasadach korzystania ze wspólnej rzeczy, przysługiwać będzie prawo do korzystania ( i wynajmowania ) co najmniej 5 lokali mieszkalnych.

3. Ocena prawna stanowiska wnioskodawcy w przedstawionym stanie faktycznym i prawnym:

Na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U z 2000r Nr. 14 poz. 176 ze zm.)- w brzmieniu obowiązującym do końca 2000r- podatnik miał prawo do odliczenia od dochodu ( w ramach obowiązującego limitu) wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki lub udziału we współwłasności tej działki.
Z dniem 1 stycznia 2004r. art. 7 ust. 14 ustawy z dnia 9 listopada 2000r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw ( Dz. U. Nr 104 poz. 1104 ze zm.) został zmieniony przez art.3 ust.1 ustawy z dnia 12 listopada 2003r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie innych ustaw ( Dz. U. Nr 202 poz. 1956) i stanowi, że podatnicy, którzy korzystali z odliczeń, o których mowa w art. 26 ust 1 pkt 8 updof w brzmieniu obowiązującym w latach 1997-2000 i przed upływem dziesięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym:
1) nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności
2) lub wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn
3) dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela lub
4) zbyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku
- są obowiązani doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym nastąpiły te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty.
Zgodnie z art. 7 ust 14a, okres dziesięcioletni o którym mowa powyżej:
1) w pkt 1-3 liczy się od końca roku podatkowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokali, w związku z budową którego dokonano odliczeń
2) w pkt 4 liczy się od końca roku podatkowego w którym nabyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku.
Art. 7 ust 15 ustawy z dnia 9 listopada 2000r. stanowi, że jeżeli podatnik korzystał z odliczenia od dochodu wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz zakup działki pod budowę tego budynku, i zbył działkę lub budynek, jego część lub lokal (lokale) przed upływem 10 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie , przychód uzyskany z tego zbycia podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepis ten stosuje się odpowiednio w przypadku zbycia działki, z tym ze okres 10 letni liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej działki lub udziału we współwłasności działki.
W myśl art. 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - podatek od przychodu ze sprzedaży gruntu ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania organu podatkowego w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia, chyba że w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży podatnik złoży oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży zostanie przeznaczony na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy. Zatem przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w gruncie, o którym mowa w piśmie, jeżeli sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej należy opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 10% uzyskanego przychodu, płatnym w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży, chyba że zostanie złożone oświadczenie o przeznaczeniu przychodu na cele mieszkaniowe.
Korzystając z odliczeń w latach 1999 - 2000 ustalony był limit przysługującego odliczenia określony w art. 26 ust.2 powołanej ustawy.
W związku ze sprzedażą 85% powierzchni gruntów ulega zmianie wysokość udziału we współwłasności, a zatem także ulega zmianie limit odliczeń przysługujący na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego stanowiącego współwłasność.
Poniesione i odliczone w latach 1999 - 2000 wydatki związane z budową budynku wielorodzinnego z lokalami mieszkalnymi na wynajem, ponad limit odliczeń przysługujący podatnikowi wyliczony po sprzedaży udziału w gruncie, należy doliczyć do dochodu roku podatkowego, w którym zaistniały okoliczności powodujące jej utratę /art. 26 ust.10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001r./. Zmniejszenie udziału we współwłasności powoduje utratę części ulgi, którą należy wykazać w zeznaniu i doliczyć do dochodu roku podatkowego, w którym zaistniały te okoliczności. Z opisanego stanu faktycznego wynika iż źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza opodatkowana podatkiem dochodowym wg stawki 19% - art. 30c.
W myśl art. 30c ust. 6 powołanej ustawy - dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej opodatkowanych wg stawki 19%, nie łączy się z dochodami opodatkowanymi na zasadach określonych w art. 27 oraz art. 30b zatem dochód z utraconej ulgi należy wykazać w odrębnym rocznym zeznaniu podatkowym w pozycji- inne źródła /formularz PIT-36/.Opodatkowanie dochodów podatkiem liniowym 19% - wyłącza wspólne rozliczenie innych dochodów małżonków a zatem dochód z utraconej ulgi może być rozliczony zgodnie z wnioskiem małżonków, bądź przez jednego z nich - art. 27a ust. 8 pkt. 1.