Temat interpretacji

Kwestie związane z opodatkowaniem podatkiem dochodowym osób fizycznych reguluje ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 późn. zm.).
Zbycie nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy - jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej - jako źródło przychodu zostało zdefiniowane w art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle tego przepisu źródłem przychodów jest:
- odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie,
- odpłatne zbycie innych rzeczy dokonane przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.
W myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny. Powyższe przepisy odnoszą się wyłącznie do sytuacji, gdy zbycie nieruchomości i praw majątkowych nabytych w drodze spadku nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej.
Zbycie nieruchomości i praw majątkowych stanowiących składniki majątkowe osób prowadzących działalność gospodarczą jest odrębnie uregulowane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. Kwestie te reguluje przepis art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy, z którego wynika, że przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:
a) środkami trwałymi,
b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników,
których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
c) wartościami niematerialnymi i prawnymi
- ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia środka trwałego, natomiast określa w art. 22a, które ze środków trwałych podlegają amortyzacji (m.in. stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębna własnością), a w art. 22c, które środki trwałe oraz wartości niematerialne lub prawne amortyzacji nie podlegają (m.in. grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów). Pojęcie środka trwałego jest sprecyzowane w art. 3 ust. 1 pkt 15 ustawy z dnia 29.09.1994 r. o rachunkowości (Dz.U. z 2002 r. Nr 76, poz. 694 ze zm.), który stanowi, że środkami trwałymi są m.in. nieruchomości - w tym grunty, budowle i budynki.W tym stanie rzeczy nie podlega wątpliwości, że w przypadku budynków wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej, figurujących w prowadzonej ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych stanowią one środki trwałe, których odpłatne zbycie stanowi przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w cyt. wyżej art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy.

Sposób ustalania kosztów uzyskania tego przychodu określa art. 23 ust. 1 pkt 1, który stanowi, że wydatki na:
a nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
b nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż ww. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
c ulepszenie środków trwałych, które powiększają wartość środków trwałychzaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych są kosztem uzyskania przychodów w przypadku określenia dochodu z odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą wymienionych w cyt. art. 14 ust. 2 pkt 1 bez względu na czas ich poniesienia. Stosownie do art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochodem lub stratą z odpłatnego zbycia przedmiotowych środków trwałych jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia, a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 ww. ustawy dokonanych od tych środków.
Nadmienia się, że w myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy przychód ze sprzedaży składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, wycofanych z działalności gospodarczej, powiększa przychody tej działalności wówczas, gdy sprzedaż danego składnika nastąpi przed upływem 6 lat po jego wycofaniu.
Powyższe uregulowania nie dotyczą nieruchomości mieszkalnych i praw majątkowych, o których mowa w art. 14 ust. 2c ustawy.

Dochód ze sprzedaży składników majątku wymienionych w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy jest opodatkowany tak jak pozostałe dochody z działalności gospodarczej, tj. według skali podatkowej lub według 19% stawki podatku liniowego (jeśli przedsiębiorca wybrał ten sposób opodatkowania).

Pomimo, że pytający część przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości przeznaczy na cele mieszkaniowe, nie będzie miał zastosowania w przedmiotowej sprawie art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, albowiem stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określone w art. 10 ust. 1 pkt 8.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewidują szczególnego momentu powstania obowiązku podatkowego w przypadku sprzedaży ratalnej. Dlatego też mają tu zastosowanie zasady ogólne. Definicję przychodu z działalności gospodarczej zawiera art. 14 wymienionej wyżej ustawy. Zgodnie z zapisem tego przepisu za przychód z działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane (...) . Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej wydania, a więc z dniem podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.