Skutki podatkowe sprzedaży działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 maja 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 8 maja 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży działek. Uzupełnili go Państwo –  w  odpowiedzi na wezwanie – 5 lipca 2023 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowana będąca stroną postępowania:

(…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

Małżonkowie, Państwo (…), są właścicielami nieruchomości niezabudowanej rolnej, stanowiącej działkę gruntu numer (…) o obszarze (…) ha położoną w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…), a także właścicielami udziału do 1/20 części w działce gruntu nr (…) o powierzchni (…) ha, stanowiącej drogę dojazdową, położoną w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…).

Nabycia przedmiotowej działki oraz udziału w działce drogowej dokonali Państwo w roku 2007 z zamiarem jej wykorzystywania na potrzeby prywatne, tj. z zamiarem wybudowania na tej działce domu mieszkalnego na potrzeby prywatne. Na zakup przedmiotowej nieruchomości zaciągnęli Państwo kredyt hipoteczny, który do dnia dzisiejszego Państwo spłacają.

Od momentu nabycia przedmiotowej nieruchomości do dnia dzisiejszego nieruchomość ta ma nadal status nieruchomości rolnej. Nieruchomość ta położona jest na obszarze, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Od czasu nabycia przedmiotowej nieruchomości nie ponosili Państwo na przedmiotową nieruchomość żadnych nakładów zmierzających do zmiany jej przeznaczenia. Jest to nadal nieruchomość niezabudowana, bez doprowadzonego do niej dostępu do mediów: wody, gazu, kanalizacji. Do działki został jedynie doprowadzony prąd, przy czym Państwo nie ponieśli z tego tytułu żadnych wydatków, a doprowadzenie tego prądu do działki było działaniem firmy energetycznej, która doprowadzała prąd do sąsiednich działek. Od czasu, kiedy weszli Państwo w posiadanie przedmiotowej nieruchomości, nie wydzierżawiali jej Państwo, ani też nie wynajmowali jej osobom trzecim, jak też nie otrzymywali z tego tytułu żadnych przychodów ani innych korzyści ekonomicznych. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie służyła Państwu do prowadzenia działalności gospodarczej.

Z uwagi na zmianę sytuacji ekonomiczno-gospodarczej w Państwa gospodarstwie i zmianę planów życiowych, planują Państwo aktualnie dokonać sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Z uwagi jednak na wielkość posiadanej działki i obowiązujące przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zamierzają Państwo dokonać podziału działki na trzy mniejsze nieruchomości, około (...) m2 każda, i kolejno planują dokonać sprzedaży powstałych z podziału trzech działek. Z uwagi na ograniczenie w postaci prawa pierwokupu działki rolnej o powierzchni powyżej 0,3 ha przysługującego (…), nie będą Państwo mieli możliwości dokonania jednorazowej sprzedaży tych działek osobie trzeciej, stąd planują sprzedaż powstałych z podziału działek w ramach dwóch lub trzech transakcji, tj. sprzedaży każdej działki osobnemu nabywcy lub jednemu nabywcy dwóch działek i kolejnemu trzeciej działki. W celu realizacji zamierzonych planów, w październiku 2022 r. nabyli Państwo udział do 3/36720 części w działce drogowej nr (…) położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…), a także udział do 3/736 części w działce drogowej nr (…) położonej w miejscowości (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…). Nabycia tych udziałów dokonali Państwo wyłącznie z uwagi na konieczność zapewnienia działkom powstałym z podziału dostępu do drogi publicznej. Do czasu sprzedaży przedmiotowych działek nie będą Państwo dokonywali żadnych innych czynności, poza wystąpieniem z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej działki celem jej podziału na trzy mniejsze działki. Nie planują Państwo m.in. ponoszenia żadnych nakładów na uzbrojenie działek, ich zabudowę itp.

Tak, jak to zostało wskazane powyżej, przedmiotowa nieruchomość nigdy nie była i do czasu sprzedaży nie będzie przez Państwa w żaden sposób wykorzystywana. Przedmiotowe działki powstałe z podziału działki nr (…) do czasu sprzedaży będą działkami rolnymi, które w żaden sposób nie są i nie będą wykorzystywane do celów komercyjnych, budowlanych, etc. Działki nigdy nie były i do momentu sprzedaży nie będą wykorzystywane do działalności gospodarczej, ani nie były i nie będą przedmiotem umów najmu ani dzierżawy. Stanowią one składniki Państwa majątku osobistego. Aktualnie zamierzają Państwo zbyć przedmiotowe działki rolne w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Nigdy nie zajmowali się Państwo obrotem nieruchomościami, tj. nie nabywali żadnych nieruchomości z zamiarem ich późniejszej odsprzedaży.

W celu sprzedaży nieruchomości podpisali państwo z dwoma przyszłymi nabywcami umowy przedwstępne na sprzedaż działek powstałych z planowanego podziału działki nr (…). Z zawartych umów przedwstępnych wynika, że żadnemu z przyszłych nabywców nie zostało udzielone pełnomocnictwo lub jakiekolwiek inne umocowanie prawne do działania w Państwa imieniu w związku z uzyskaniem przez tych nabywców działek zgód i uzgodnień związanych z nabyciem nieruchomości. Zawarcie umów przedwstępnych ma Państwu jedynie zagwarantować, że przyszli nabywcy nie wycofają się z transakcji nabycia działek do czasu, aż zostaną one wydzielone z większej nieruchomości, a gdyby do takiego wycofania doszło, uzyskają Państwo prawo do zatrzymania zadatków.

Reasumując, z uwagi na zmiany planów życiowych oraz zmianę sytuacji ekonomiczno-gospodarczej zamierzają Państwo dokonać podziału działki rolnej nr (…) na trzy mniejsze działki, a kolejno, w ramach zarządu majątkiem prywatnym zamierzają dokonać sprzedaży tych działek. Do czasu planowanej sprzedaży, poza wystąpieniem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr (…) i fizycznym podziałem działki na trzy mniejsze działki, nie będą Państwo dokonywali żadnych innych czynności związanych z tymi działkami, ani nie będą Państwo ponosili na nie żadnych nakładów. Działki te nie będą także przez Państwa w żaden sposób wykorzystywane.

Pytanie

Czy w związku z zamiarem sprzedaży trzech działek rolnych powstałych z podziału działki nr (…) Zainteresowani nie będą zobowiązani zapłacić podatku dochodowego w związku z  odpłatnym zbyciem nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie

Zainteresowani nie podejmowali ani nie planują podejmować czynności, które mogły wskazywać na profesjonalną działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a co za tym idzie wykluczać należy zastosowanie przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a.nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b.spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c.prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w  wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w  przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

* odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

 * zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a.wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b.polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c.polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

* zarobkowym celu działalności,

* wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

 * prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z  działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej, podejmowanych w celach zarobkowych i  na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2.są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3.wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika - mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy. Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek. Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - skutków działań podjętych przez podatnika do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek).

Okoliczności, które mogą przemawiać za zakwalifikowaniem czynności podatnika jako działalności gospodarczej, to na przykład:

1. Dotychczasowa działalność sprzedającego – np. podejmowanie przez sprzedającego w przeszłości czynności związanych z profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

2. Historia nieruchomości, której dotyczy sprzedaż – np. gdy materiał zgromadzony w postępowaniu dowodowym świadczy o tym, że sprzedający nabył nieruchomość w celach inwestycyjnych.

3. Podnoszenie wartości nieruchomości - np. podejmowanie przez sprzedającego czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości lub zlecenie takich czynności profesjonaliście poprzez doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie pozwolenia na budowę, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru itd.

4. Promowanie oferty sprzedaży – np. posługiwanie się przez sprzedającego wieloma narzędziami marketingowymi w celu promowania oferty sprzedaży nieruchomości, gdy czynności takie wymagają większych od zwyczajowo przyjętych nakładów finansowych.

W opisie stanu faktycznego zostało wskazane, że przedmiotowa nieruchomość została przez Zainteresowanych nabyta przed wieloma laty, tj. w 2007 r., nie była ona nigdy wykorzystywana przez nich w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, poza planowanym podziałem działki, Zainteresowani nie podejmowali ani nie planują podejmować żadnych innych czynności, które wskazywałyby na profesjonalną działalność. Zainteresowani nie planują także z uzyskanych środków finansowych ze sprzedaży nieruchomości inwestowania w zakup nowych nieruchomości, które miałyby być przedmiotem przyszłych sprzedaży. Całokształt działań Zainteresowanych może jedynie wskazywać na działania będące przejawem zwykłego zarządu majątkiem prywatnym do celów prywatnych. Planowana sprzedaż będzie miała na celu jedynie zmianę substancji majątkowej Zainteresowanych, będzie miała charakter sporadyczny, ograniczony do już posiadanych nieruchomości. Dzięki sprzedaży przedmiotowych działek Zainteresowani będą mieli możliwość spłaty kredytu zaciągniętego na zakup przedmiotowej nieruchomości i  poprawę swojej aktualnej sytuacji ekonomiczno – gospodarczej. W tym miejscu wskazać należy na wyrok z dnia 03.07.2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11, w którym NSA wyraził słuszną tezę, że w przypadku zbycia nieruchomości na stwierdzenie, czy dana transakcja jest dokonywana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.), czy też jest odpłatnym zbyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., wpływać będzie całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości. Biorąc powyższe pod uwagę wskazać należy, że skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia nieruchomości, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z  tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia. Należy podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości. Z uwagi na to, że Zainteresowani nabyli przedmiotową nieruchomość, tj. działkę (..), w 2007 r., ww. pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2012 r.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że planowane przez Zainteresowanych odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w 2007 r., w związku z tym, że sprzedaż tych działek nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, bowiem nie spowoduje powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tym samym Zainteresowani nie będą zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu. Tym samym stwierdzić należy, że planowane przez nich odpłatne zbycie nieruchomości, nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Zatem nie będą oni zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Natomiast stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

·odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

·zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Stosownie do art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków podjętych przez Państwa działań do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o  których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Całokształt podjętych przez Państwa czynności, a zwłaszcza okoliczności, że: nieruchomość została zakupiona w celu wykorzystania na cele prywatne (wybudowania domu mieszkalnego), nigdy nie była i do momentu sprzedaży nie będzie wykorzystywana do działalności gospodarczej, nie była i nie będzie przedmiotem umów najmu ani dzierżawy, do czasu sprzedaży nieruchomości wystąpią Państwo jedynie z  wnioskiem o  wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki (celem podziału działki) oraz dokonają  jej fizycznego podziału, nie planują Państwo ponoszenia żadnych nakładów na uzbrojenie nieruchomości, jej zabudowę itp., nie zajmowali się Państwo nigdy obrotem nieruchomościami, tj. nie nabywali żadnych nieruchomości z zamiarem ich późniejszej odsprzedaży, wskazują, że Państwa działania mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że nie prowadzili Państwo w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. W konsekwencji, istotą Państwa działania nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Państwa czynności nie stanowią aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Zatem Państwa działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że sprzedaż działek powstałych z podziału działki nr (…) nie będzie nosić przymiotów działalności gospodarczej.

W związku z powyższym, kwota uzyskana ze sprzedaży działek nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Skutki podatkowe tych czynności należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Aby stwierdzić, czy w sprzedaż przez Państwa nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Wskazali Państwo, że działka nr (…) została nabyta w roku 2007 r. Natomiast sprzedaż działek powstałych z jej podziału zostanie dokonana w przyszłości. Zatem 5-letni termin, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie  nieruchomości niewątpliwie upłynął.

Wobec powyższego, zbycie przez Państwa działek powstałych z podziału działki (…) nie nastąpi w  wykonaniu działalności gospodarczej. Nie będzie stanowić ono również przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie dzielonej działki. W konsekwencji, nie będą Państwo zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu, gdyż w wyniku tej sprzedaży nie powstanie u Państwa przychód, o którym mowa w tym przepisie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2, natomiast w  zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani (…) (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…) . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).