Odpowiedź :

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego był uchwalony z inicjatywy (…) i dotyczył całego regionu osiedla (…), w którym znajduje się Nieruchomość. W ramach procesu zmiany planu zainicjowanego przez miasto Sprzedający wnioskowali o dopuszczenie zabudowy w celach mieszkaniowych.

13)Jakie było – zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – przeznaczenie Nieruchomości na moment jej nabycia?

Odpowiedź:

W momencie nabycia przeznaczenie dotyczyło zapewnienia infrastruktury dla osiedla (...) - parking wielokondygnacyjny.

14)Czy przez cały okres posiadania Nieruchomość była wykorzystywana przez Państwa do wykonywania wyłącznie czynności zwolnionych od podatku VAT? Jeśli tak, to proszę wskazać podstawę tego zwolnienia.

Odpowiedź:

Sprzedający wykorzystywali Nieruchomość wyłącznie do celów prywatnych nieobjętych VAT (niepodlegających opodatkowaniu VAT).

Przez cały okres posiadania Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedających do wykonywania wyłącznie czynności zwolnionych od podatku VAT.

Przez cały okres posiadania Nieruchomość nie była wykorzystywana do czynności opodatkowanych VAT. Sprzedający nie dokonywali również odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie prawa użytkowania wieczystego do Nieruchomości (spółdzielnia sprzedała prawo użytkowania wieczystego do Nieruchomości z VAT, Sprzedający zapłacili kwotę brutto).

15)Czy z tytułu nabycia Nieruchomości została wystawiona faktura zawierająca podatek VAT? Jeżeli tak, to czy z tej faktury przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku VAT?

Odpowiedź:

Z tytułu nabycia Nieruchomości została wystawiona faktura zawierająca podatek VAT. Z tej faktury nie przysługiwało Sprzedającym prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego.

Sprzedający nie dokonywali odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie prawa użytkowania wieczystego do Nieruchomości (spółdzielnia sprzedała prawo użytkowania wieczystego do Nieruchomości z VAT, Sprzedający zapłacili kwotę brutto, wynika to z aktu notarialnego nabycia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości).

16)Dlaczego to Spółka cywilna G nabyła projekt budowlany oraz wystąpiła – na mocy udzielonej przez Sprzedających zgody – o pozwolenie na budowę budynku biurowego, a nie Sprzedający?

Odpowiedź:

W ramach spółki cywilnej G Pani B i D nabyły:

·budynek w (…) (w 2017 roku - nieruchomość z budynkiem, wynajmowana podmiotowi prowadzącemu działalność gospodarczą na potrzeby prowadzonej tam działalności); nieruchomość jest w rej. środków trwałych s.c.,

·lokal przy (…) (nabyta w grudniu 2019 roku, lokal + udział w gruncie; G s.c. nabyło udział (…) % w prawie własności tej nieruchomości; pozostałe (…) % ma osoba trzecia) - nieruchomość ta też jest w środkach trwałych s.c. i wynajmowana spółce z grupy kapitałowej H S.A.

Spółka cywilna G nabyła projekt budowlany oraz wystąpiła o pozwolenie na budowę na przedmiotowej Nieruchomości, gdyż zakładano, że to spółka cywilna G wybuduje biurowiec, który będzie potem wynajmowany, ale koszty budowy i kredytów bardzo wzrosły i stąd nastąpiła konieczność pozyskania zewnętrznego Inwestora (tym inwestorem zostało F sp. z o.o.).

Spółka cywilna G ma dokonać zbycia projektu budowlanego - refaktury (bez zysku) na F sp. z o.o.

Pytania

1)Czy Wnioskodawcy przy sprzedaży opisanej w stanie faktycznym Nieruchomości działają jako podatnicy VAT a przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości podlega przepisom ustawy o VAT?

2)W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pytanie nr 1, w sytuacji, gdyby Organ podatkowy uznał, że przy sprzedaży Nieruchomości opisanej w stanie faktycznym Wnioskodawcy działają jako podatnicy VAT a przedmiotowa sprzedaż Nieruchomości podlega przepisom ustawy o VAT, Wnioskodawcy pytają, czy sprzedaż Nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT? (pytanie przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)

3)Czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

W tym miejscu informuję, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest udzielenie odpowiedzi w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie nr 3), natomiast w zakresie podatku od towarów i usług (pytanie nr 1 i 2) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie (stanowisko w odniesieniu do pytania nr 3, tj. w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych):

W Państwa ocenie, w opisanym stanie faktycznym sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Źródłami przychodów są, zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o PIT są

1)stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub Ga;

2)działalność wykonywana osobiście;

3)pozarolnicza działalność gospodarcza;

4)działy specjalne produkcji rolnej;

5)(uchylony);

6)najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;

7)kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a-c;

8)odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości;

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

8a) działalność prowadzona przez zagraniczną jednostkę kontrolowaną;

8b) niezrealizowane zyski, o których mowa w art. 30da;

9)inne źródła.

Artykuł 10 ust. 2 ww. ustawy o PIT stanowi, że przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

1)na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu - do czasu ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy;

2)w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych, środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych;

3)składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat;

4)składników, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 19, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (art. 10 ust. 3 ustawy o PIT).

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT przychodem z działalności gospodarczej są również:

1)przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,

b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,

c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,

d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

- wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Przedmiotowa Nieruchomość należy do majątku prywatnego Wnioskodawców. Nigdy nie została włączona do działalności gospodarczej Wnioskodawców. Wnioskodawcy są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług, ale nigdy nie wykorzystywali przedmiotowej Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej. Nieruchomość nie stanowiła nigdy środka trwałego/towaru handlowego Wnioskodawców ani nie była wynajmowana/dzierżawiona. Przedmiotowa Nieruchomość nie była wykorzystywana ani do czynności opodatkowanych podatkiem VAT ani zwolnionych od podatku VAT. Nieruchomość była wykorzystywana tylko i wyłącznie do czynności niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT (majątek prywatny). Nieruchomość nie była i nie jest udostępniana odpłatnie osobom trzecim.

Sprzedający nabyli prawo użytkowania wieczystego do Nieruchomości w 2011 roku od spółdzielni mieszkaniowej - każdy z nich po 1/4 (wchodzi w skład ich majątków małżeńskich - posiadają wspólność majątkową małżeńską). Sprzedający nabyli prawo użytkowania wieczystego do Nieruchomości jako osoby prywatne (do majątku prywatnego).

Przedmiotowa Nieruchomość nie była i nie jest środkiem trwałym, który podlegałby ujęciu w ewidencji środków trwałych. Nieruchomość była i jest składnikiem majątku prywatnego Wnioskodawców. W związku z powyższym przychód z odpłatnego zbycia Nieruchomości nie kwalifikuje się do przychodu z działalności gospodarczej, o którym mowa w przepisie art. 10 ust. 1 pkt 3 ani art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT, lecz należy ją przyporządkować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 kwietnia 2018 r. nr 0461-ITPB4.4511.789.2016.8.MK: „(...) W judykaturze wielokrotnie wskazywano na płynność granicy pomiędzy sprzedażą nieruchomości wykonywaną w związku z działalnością gospodarczą a będącą zarządem majątkiem osobistym podatnika. W szczególności nie uznawano decydującym ilości dokonanych transakcji zbycia. Jednocześnie sądy rozpatrujące skargi podatników stwierdzały, że zaliczenie do źródeł przychodów nie jest kategorią subiektywną zaliczenia do źródła przychodów dokonywanego przez podatnika, a kategorią obiektywną o której decyduje cały kompleks podejmowanych działań poczynając od etapu zakupu do etapu sprzedaży danej nieruchomości (...)".

Wnioskodawcy dokonali nabycia nieruchomości poza działalnością gospodarczą, sfinansowali zakup ze środków prywatnych, nie dokonali zaliczenia wydatków w koszty uzyskania przychodów działalności gospodarczej, ani nie odliczali podatku VAT naliczonego od ww. Nieruchomości. Przez cały okres od nabycia Nieruchomości, tj. aż ok. 11 lat, Wnioskodawcy nie rozpoczęli na Nieruchomości działalności gospodarczej, nie dzierżawili jej ani nie wynajmowali, nawet w ramach ww. najmu prywatnego.

Innymi słowy, nie istnieją obiektywne przesłanki pozwalające na przyjęcie uzasadnionego wniosku, aby sposób wykorzystywania Nieruchomości był inny, niż wskazany wyżej w niniejszym wniosku cel osobisty.

Pod rozwagę należy wziąć podejmowane w celu sprzedaży czynności oraz na iIe proces sprzedaży wpisze się w znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Wskazany przepis odwołuje się do celu zarobkowego, działania we własnym imieniu, ciągłości i zorganizowanego charakteru aktywności.

Jeżeli chodzi o spełnienie warunków definicji działalności gospodarczej, to nie sposób zaprzeczyć, że wobec faktu zakupu nieruchomości w 2011 r. (uwzględniając panujące realia na rynku nieruchomości, w tym wzrost ich wartości w ostatnich latach) Wnioskodawca nominalnie może w ramach planowanej sprzedaży osiągnąć zysk. Jest to bowiem naturalne w panującej sytuacji gospodarczej i nie powinno mieć to wpływu na ocenę sytuacji pod kątem źródła przychodów.

Wnioskodawcy zamierzają sprzedać Nieruchomość jednemu nabywcy. Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości ani nigdzie nie ogłaszali zamiaru jej sprzedaży, nie angażowali też do tego osób trzecich w tym podmiotów zawodowo zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Przy sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawcy nie korzystają z profesjonalnych pełnomocników ani nie mają takiego zamiaru. W związku z planowaną sprzedażą Nieruchomości nie zostały ani zostaną udzielone nabywcy pełnomocnictwa/zgody do dokonania w imieniu Wnioskodawców dodatkowych czynności w odniesieniu do Nieruchomości.

Równocześnie zaakcentować należy, że chociaż z pewnością sprzedaż będzie prowadzona we własnym imieniu Wnioskodawców, to jednakże nie można uznać, że sprzedaż będzie prowadzona w sposób zorganizowany czy ciągły. Wnioskodawca nie będzie, np. ogłaszał oferty sprzedaży.

C dokonywał transakcji nabycia i zbycia lokali mieszkalnych w ramach swojej działalności gospodarczej (w tym rozliczał VAT): zakupił w ostatnich latach 6 lokali mieszkalnych, z których 5 sprzedał (w ostatnim czasie), a jeden lokal wynajmuje i nie zamierza go sprzedawać. W ramach tej działalności nie było transakcji w zakresie działek budowlanych/gruntów jak przedmiotowa Nieruchomość.

Państwo AB dotąd sprzedali 3 mieszkania należące do ich majątku prywatnego. Państwo AB nie planują sprzedaży innych nieruchomości w przyszłości.

W interpretacji Dyrektora KIS z dnia 7 listopada 2018 r. nr 0112-KDIL3-2.4011.321.2018.2.DJ czytamy że: „(...) Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. (…) Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej (...)".

Sprzedaży Nieruchomości przez Wnioskodawców nie można więc potraktować jako działalności zorganizowanej i ciągłej (Wnioskodawcy nie podejmowali żadnych czynności związanych z ogłoszeniem sprzedaży Nieruchomości, nie współpracują z biurem pośrednictwa sprzedaży Nieruchomości, nie udzielają pełnomocnictw do reprezentowania Wnioskodawców w trakcie sprzedaży).

Sprzedaż Nieruchomości nie zostanie zrealizowana w ramach działalności gospodarczej. Charakter omawianej transakcji wpisuje się zdecydowanie w działania o incydentalnym i sporadycznym charakterze. Jednocześnie działania te nie będę stanowiły powtarzalnych czynności, tym bardziej iż planowane działania nie będą przeprowadzone w warunkach mogących być utożsamianymi ze stałym zamiarem ich wykonywania. Wnioskodawcy nie działają i nie będą działali w charakterze handlowca.

Wnioskodawcy, wskazują, że w niniejszej sprawie nie wystąpią przesłanki wykluczające możliwość przyporządkowania przychodów, jakie zostaną osiągnięte z tytułu planowanej transakcji, do źródła przychodów wymienionych w dyspozycji art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy uznać, że przychód z planowanej przez Wnioskodawców sprzedaży Nieruchomości nie będą uzyskane ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 7 lipca 2021 r., sygn. akt 0112-KDWL.4011.77.2021.1.JK wskazał, że „Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podejmował takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Nie sposób bowiem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Wnioskodawcę pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży Nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Zatem działania Wnioskodawcy należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym i są wystarczające do uznania, że planowana sprzedaż przez Wnioskodawcę nieruchomości nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej. Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy uznać, że przychód z planowanej przez Wnioskodawcę sprzedaży nieruchomości, o której mowa we wniosku nie będą uzyskane ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji rozstrzygnięcia czy przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, należy dokonać w oparciu o zapis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W świetle wyżej zacytowanego art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, z uwagi na fakt, że nabycie nieruchomości nastąpiło w 2016 roku, sprzedaż działek – zarówno zabudowanej budynkiem usługowym jak i niezabudowanej, dokonana do końca 2021 roku, będzie stanowiła przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.” (warto podkreślić, że przedmiotowa interpretacja została wydana w stanie faktycznym, gdy wnioskodawca wynajmował nieruchomość w ramach najmu prywatnego. W przedmiotowym stanie faktycznym/zdarzeniu przyszłym Wnioskodawca nie podejmował nawet tej czynności, co tym bardziej potwierdza prawidłowość stanowiska Wnioskodawcy).

Fakt prowadzenia działalności gospodarczej przez podatnika w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami nie przesądza o tym, że sprzedaż nieruchomości z jego majątku prywatnego podlega opodatkowaniu PIT na mocy art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 3 stycznia 2020 r. nr 0114-KDIP3-2.4011.591.2019.1.MT wskazał, że taki podatnik może sprzedać nieruchomość z majątku prywatnego a transakcja sprzedaży nie podlegać opodatkowaniu PIT.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 3 stycznia 2020 r. nr 0114-KDIP3-2.4011.591.2019.1.MT wskazał, że „Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą pozarolniczą działalność gospodarczą na terytorium Polski wpisaną do Centralnej Ewidencji i Informacji Działalności Gospodarczej jako osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą („Wnioskodawca”). Wnioskodawca podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku PIT w Polsce oraz jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT czynnym. Przeważająca działalność gospodarcza (kod PKD) Wnioskodawcy to „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi” (PKD 68.20.Z).

(...)

Odnosząc się natomiast do skutków podatkowych sprzedaży Działki nr Y, która nigdy nie była wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzonej działalności gospodarczej wskazać należy, że jej sprzedaż, nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Wnioskodawcę, skutki podatkowe zbycia przedmiotowej działki należy rozpatrywać w kontekście powołanego art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Jak już wspomniano wyżej, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości (Działki nr Y) uzależnione jest między innymi od daty jej nabycia, które należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym. Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Działki nr Y.

W przedmiotowej sprawie nabycie przez Wnioskodawcę Działki Nr Y nastąpiło 31 marca 1999 r., a zatem pięcioletni termin, o którym mowa w powołanym przepisie upłynął z dniem 31 grudnia 2004 r.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy prawa oraz przedstawiony stan faktyczny należy stwierdzić, że dokonana sprzedaż Działki nr Y, niewykonana w ramach działalności gospodarczej, nie stanowi dla Wnioskodawcy źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, albowiem zbycie ww. Działki nastąpiło po upływie pięcioletniego okresu czasu określonego w ww. przepisie, tj. po dniu 31 grudnia 2004 r."

Z uwagi na fakt, że nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawców nastąpiło w 2011 r., sprzedaż Nieruchomości zostanie dokonana w 2022 r. albo w najbliższych latach, to upłynie okres 5 lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, w związku z czym sprzedaż Nieruchomości będzie czynnością wyłączoną z opodatkowania podatkiem PIT.

W opisanym stanie faktycznym sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w odniesieniu do podatku dochodowego od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, udziału w nieruchomości bądź praw majątkowych określonych w lit. a-c nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

-zarobkowym celu działalności,

-wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

-prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła – zatem nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią B, Pana A, Panią D i Pana C (dalej jako: „Państwo”, „Sprzedający”) do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego nieruchomości (dalej jako: „Nieruchomość”), o której mowa we wniosku.

Ze względu na różnorodność form aktywności podatników, jakie występują w obrocie gospodarczym, proste zestawienie unormowań art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z regulacją zawartą w art. 5a pkt 6 tejże ustawy nie pozwala na stworzenie uniwersalnego wzorca zachowań umożliwiającego jednoznaczne oddzielenie tych z nich, które rozpoznawać należy jako sprzedaż związaną z wykonywaniem pozarolniczej działalności gospodarczej (pkt 3), od odpłatnego zbycia osobistego mienia (pkt 8). W każdym przypadku o właściwej kwalifikacji przychodu zadecydować musi całokształt okoliczności faktycznych, w tym dotyczących zjawisk poprzedzających i towarzyszących zbyciu składników majątkowych (nieruchomości lub praw majątkowych). Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości.

Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w przypadku sprzedaży nieruchomości, podejmowane przez podatnika czynności, które mieszczą się w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny nie będą przesądzać o zakwalifikowaniu przychodu do pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomość działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną.

W tym miejscu należy wskazać, że okoliczności mogące przesądzać o kwalifikacji przychodu ze zbycia nieruchomości do konkretnego źródła ma wpływ m.in.: forma, cel nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych, które są następnie przedmiotem odpłatnego zbycia; istotne jest w jakim celu jest/była nabywana nieruchomość, np. nabywanie działek atrakcyjnie położonych jako lokata kapitału – jednocześnie jednak sam sposób (forma nabycia), ani nabycie nieruchomości jako lokata kapitału czy na potrzeby własne nie wyklucza też późniejszej kwalifikacji uzyskanego przychodu z jej zbycia do źródła – pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zatem, dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane.

Jak wskazano bowiem w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 1 marca 2022 r. sygn. akt I SA/Po 703/21 (orzeczenie prawomocne):

Zatem, przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości, należy uwzględnić wszystkie etapy tej aktywności. Ocena podejmowanych działań powinna uwzględniać działania podejmowane na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno.

Z opisu sprawy wynika, że są Państwo właścicielami prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości. Sprzedający nabyli prawo użytkowania wieczystego do Nieruchomości w roku 2011, każdy z nich po 1/4 (wchodzi w skład ich majątków małżeńskich).