Temat interpretacji
Za wydatki poniesione na Państwa własne cele mieszkaniowe można uznać wydatki poniesione na zakup drzwi wewnętrznych, paneli podłogowych, płytek łazienkowych, zlewu kuchennego i armatury łazienkowej, bowiem wydatki te spełniają dyspozycję przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe w części dotyczącej możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego odnośnie wpłat na zakup lokalu mieszkalnego i prawidłowe w pozostałej części.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
29 marca 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 28 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 31 maja 2022 r. (data wpływu 2 czerwca 2022 r.) oraz pismem z 13 czerwca 2022 r. (data wpływu 15 czerwca 2022 r.) a także pismem z 11 lipca 2022 r. (data wpływu 13 lipca 2022 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem
1)Zainteresowany będący stroną postępowania:
Pani A. K.
2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:
Pan S. K.
Opis stanu faktycznego
W dniu 14 października 2021 r. została zawarta „przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania finansowana kredytem hipotecznym” odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 1, położonego w (…) przy ul. (…) wraz z prawami z nią związanymi. Na mocy ww. umowy przedwstępnej, w dniu 14 października 2021 r. małżonkowie A. i S. K. otrzymali od przyszłych nabywców zadatek w wysokości 10.000,00 zł.
Ww. lokal mieszkalny został nabyty przez małżonków K. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w dniu 10 września 2020 r. na mocy aktu notarialnego Rep. A nr (…) z 10 września 2020 r.
W dniu 28 grudnia 2021 r. na mocy aktu notarialnego Rep. A nr (…) ww. lokal mieszkalny wraz z prawami z nim związanymi został przez podatników zbyty za łączną cenę 490.000,00zł, uregulowaną w następujących ratach:
-w dniu 14.10.2021r. - zadatek w wysokości 10.000,00zł (zaliczony na poczet ceny nabycia),
-w dniu 28.12.2021 r. - w wysokości 88.000,00 zł przelewem na konto,
-w dniu 30.12.2021 r. - w wysokości 392.000,00 zł przelewem na konto.
Z kolei w dniu 16.08.2021 r. małżonkowie K. zawarli aktem notarialnym Rep. A (…) „umowę deweloperską i przedwstępną umowę sprzedaży”. Przedmiotem umowy było nabycie lokalu mieszkalnego wraz z garażem podziemnym w budowanym przez dewelopera budynku wielorodzinnym 2 położonym w (…) przy ul. (…).
W związku z zawartą umową deweloperską, na poczet ceny nabycia, zgodnie z zawartym harmonogramem, podatnicy wpłacili:
-w dniu 16.08.2021 r. kwotę 220.546,80 zł,
-w dniu 26.09.2021 r. kwotę 73.515,60 zł,
-w dniu 22.11.2021 r. kwotę 36.757,80 zł.
Ostatnia rata nie została jeszcze uregulowana, a budynek nie został oddany jeszcze do użytkowania. Przewidywany termin wybudowania i oddania budynku do użytkowania oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności na rzecz podatników został wyznaczony na okres od kwietnia do czerwca 2022r.
Wyżej wymieniony lokal mieszkalny będzie również wymagał wydatków na jego remont.
Z uwagi na fakt, że lokal mieszkalny został zbyty przez podatników przed upływem pięciu lat od daty nabycia, to stanowi on przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Uzupełnienie i doprecyzowanie stanu faktycznego
Celem nabycia przez Panią lokalu mieszkalnego jest realizacja własnych celów mieszkaniowych. W przedmiotowym lokalu mieszkalnym będzię Pani mieszkała wraz ze współmałżonkiem.
Będzie Pani posiadała imienne rachunki i faktury, potwierdzające zakupy, związane z remontem, których dokona Pani ze środków pienięznych uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2020 r.
Środki finansowe uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nabytego w 2020 r. przeznaczyła Pani na zakup wskazanego we wniosku o interpretację przepisów lokalu mieszkalnego położonego w (...) przy ul. (...) oraz na jego remont (wydatki już poniesione i planowane), tj. na nabycie :
-drzwi wewnętrznych,
-paneli podłogowych,
-płytek łazienkowych,
-płyty grzewczej, zlewu kuchennego,
-armatury łazienkowej,
-szaf wnękowych.
Szafę wnękową będzie charakteryzował trwały związek z obiektem budowlanym i jego częścią i będzie ona wykonana na indywidualne zlecenie.
Garaż stanowi odrębną nieruchomość i może stanowić odrębny przedmiot obrotu.
Wpłaty deweloperskie zostały zapłacone z oszczędności/ze środków, jakie Zainteresowani posiadali (jako małżonkowie) po sprzedaży domu, mającej miejsce w 2020 roku.
Podkreślenia jednak wymaga fakt, że w sprawie nie jest istotne to, z jakich środków - oznaczonych co do znaków - zostały dokonane wpłaty deweloperskie, lecz fakt zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych. Tymczasem nabycie od dewelopera lokalu mieszkalnego jest wydatkiem na cele mieszkaniowe w rozumieniu przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Pytanie
Czy w przedstawionym jak powyżej stanie faktycznym, całość środków wydatkowanych przez podatników w związku z zawartą umową deweloperską i przedwstępną umową sprzedaży oraz pozostała kwota wydatkowana na remont tegoż lokalu mieszkalnego i koszty nabycia jako poniesione na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, będzie mogła zostać zwolniona z podatku, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku od osób fizycznych?
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na ww. pytanie w części dotyczącej możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w części dotyczącej uznania za wydatki na cele mieszkaniowe wydatków poniesionych na remont nowego lokalu mieszkalnego (nabycie drzwi wewnętrznych, paneli podłogowych, płytek łazienkowych, zlewu kuchennego, armatury łazienkowej). Natomiast w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia z opodatkowania wydatków poniesionych na zakup płyty grzewczej oraz szaf wnękowych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Stanowisko Zainteresowanych
Całość poniesionych przez podatników wydatków na nabycie od dewelopera lokalu mieszkalnego wraz z podziemnym garażem oraz jego remont, jak również koszty nabycia mieszkania (2% podatku od czynności cywilnoprawnych oraz opłaty notarialne i sądowe) może być w całości uznana za wydatki na cele mieszkaniowe w rozumieniu przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z ww. przepisem art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są bowiem przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Podstawową okolicznością decydującą zatem o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w przytoczonym przepisie, jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na cele w nim wskazane i w terminach w nim zakreślonych. Dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości podlega zwolnieniu od podatku dochodowego od osób fizycznych w części wydatkowanej nie później niż w okresie trzech lat, między innymi na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem a także na remont (ust. 25 pkt 1 lit a i lit. d ww. ustawy).
Jednocześnie przepis art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust.1 pkt 131 tej ustawy, uważa się wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego i jego remont. Nie przesądza się przy tym, kiedy własność lokalu mieszkalnego powinna przysługiwać podatnikowi.
Przytoczyć w tym miejscu należy stanowisko przedstawione w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 marca 2012 r., sygn. akt II FSK 1627/10 oraz z dnia 29 stycznia 2013 r., sygn. akt II FSK 311/12, gdzie stwierdzono, że niewątpliwym i zamierzonym celem tej regulacji było „podatkowe sprzyjanie” przez ustawodawcę, podejmowanym p-zez podatników w różnorodnych formach przedsięwzięciom, służącym zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Okoliczność ta, a więc cel ustanowienia tych unormowań, powinien być zatem brany pod uwagę przy dokonywaniu ich wykładni w odniesieniu do konkretnych stanów faktycznych. Ustawodawca, przyjmując regulacje zawarte w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wyznaczył cel - podejmowanie przez podatników inwestycji mieszkaniowych służących zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, który ze względów społecznych, nawet kosztem zasady równości podatkowej, zasługuje na preferencyjne podatkowe potraktowanie. Do podatnika należy z kolei decyzja co do tego, w jaki możliwie racjonalny z jego punktu widzenia sposób, uwzględniając ograniczone zazwyczaj możliwości finansowe, z preferencji takich skorzystać. Ustanowienie przesłanek uprawniających do skorzystania z ulgi podatkowej, a także ocena, czy w konkretnym przypadku przesłanki te zostały spełnione, nie powinny z założenia kolidować z racjonalnością gospodarczą podejmowanych przez podatnika działań, chyba że prowadziłoby to do nieuzasadnionego nadużywania zakresu ustanowionych preferencji.
Jednocześnie, za Naczelnym Sądem Administracyjnym (wyrok z dnia 8 marca 2018 r. sygn. akt II FSK 589/16) należy zaznaczyć, że rezultaty wykładni językowej art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 21 ust. 25 pkt 1 tej ustawy nie dają podstaw do twierdzenia, aby kolejność nabycia i zbycia nieruchomości była przesłanką zwolnienia dochodu z opodatkowania. Ustawodawca wymaga jedynie, żeby dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości został spożytkowany w przewidzianym terminie na określone cele. Przepisy te nie przesądzają, że dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości musi być wydatkowany w całości po definitywnym przeniesieniu własności na nabywcę (również wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 12 maja 2017 r. sygn. akt II FSK 1079/15; z dnia 22 listopada 2017 r. sygn. akt II FSK 2937/15).
Z wykładni językowej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy nie wynika, by dla skorzystania ze zwolnienia musiała zaistnieć chronologia zdarzeń (najpierw odpłatne zbycie, a następnie poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe). Podstaw ku temu nie daje użyty w przepisie zwrot „począwszy od dnia odpłatnego zbycia", który należy uznać za element normy wyznaczającej termin wydatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Termin ten, jak z przepisu wyraźnie wynika, ma charakter terminu ad quem, który kończy się upływem trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest zatem wydatkowanie w tym terminie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, pod rygorem wygaśnięcia prawa do zwolnienia podatkowego. Z przepisu nie wynika natomiast, by ustawodawca uzależniał je od uprzedniego chronologicznie odpłatnego zbycia nieruchomości. Wniosek ten znajduje wsparcie w wykładni celowościowej poddanego analizie przepisu. Jak trafnie wskazuje się w orzecznictwie, art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy jest normą celu społecznego (socjalnego), która w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych obywateli. Zadaniem, jakie ma spełnić ta norma jest rozwój określonej dziedziny życia gospodarczego i społecznego. Celem wprowadzenia tego przepisu było preferowanie przeznaczenia przez podatników środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Ustawodawca, przyjmując taką regulację, wyznaczył cel - podejmowanie przez podatników inwestycji mieszkaniowych służących zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, który ze względów społecznych, nawet kosztem zasady równości podatkowej, zasługuje na preferencyjne podatkowe potraktowanie. Do podatnika należy z kolei decyzja co do tego, w jaki możliwie racjonalny z jego punktu widzenia sposób, uwzględniając ograniczone zazwyczaj możliwości finansowe, z preferencji takich skorzysta. Ustanowienie przesłanek uprawniających do skorzystania z ulgi podatkowej, a także ocena czy w konkretnym przypadku przesłanki te zostały spełnione, nie powinny z założenia kolidować z racjonalnością gospodarczą podejmowanych przez podatnika działań, chyba że prowadziłoby to do nieuzasadnionego nadużywania zakresu ustanowionych preferencji (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2018 r. sygn. akt II FSK 1153/16).
Warto również wspomnieć, że jak słusznie zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 września 2017 r. sygn. akt II FSK 3110/17, warunkiem skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, nie jest wydatkowanie na wymienione w tym przepisie cele konkretnych pieniędzy, lecz wartości przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego.
Biorąc powyższe pod uwagę, zdaniem podatników, skoro uzyskany przez nich dochód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego częściowo został już wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (w niniejszej sprawie wydatki na zakup lokalu mieszkalnego od dewelopera), a w pozostałej części zostanie wydatkowany na uregulowanie ostatniej raty oraz późniejszy remont, co nastąpiło i nastąpi w terminie w przepisie przewidzianym, to mają oni prawo do skorzystania ze zwolnienia, mimo że odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło później niż wydatki na nabycie lokalu na własne cele mieszkalne. Decydujący w tym kontekście jest bowiem warunek wydatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe w terminie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie, a nie wydatkowanie tego dochodu po uprzednim zbyciu nieruchomości.
Stanowisko, które przedstawiliście Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
˗ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dla określenia jego skutków podatkowych istotne jest zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości lub praw.
Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że 28 grudnia 2021 r. sprzedała Pani lokal mieszkalny zakupiony w 2020 roku. Sprzedaż lokalu mieszkalnego, stanowi dla Pani źródło przychodu podlegające opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 30e ust. 1 ww. ustawy:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)- c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy,
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
W myśl art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1.dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2.dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Natomiast stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy:
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Zgodnie z art. 30e ust. 7 ww. ustawy:
W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy stanowi, że:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych;
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D x W/P
gdzie:
D ‒ dochód ze sprzedaży,
W ‒ wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,
P ‒ przychód ze sprzedaży.
Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, to cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe określa art. 21 ust. 25 pkt 1-3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1.wydatki poniesione na:
a.nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b.nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c.nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d.budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e.rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,
-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
Stosownie do art. 21 ust. 25a ww. ustawy:
Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.
Zgodnie zaś z art. 21 ust. 26 ww. ustawy:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
W myśl art. 21 ust. 28 ww. ustawy.
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1.nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2.budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
‒przeznaczonych na cele rekreacyjne.
Biorąc pod uwagę powyższe uregulowania prawne wskazać należy, że ustawodawca uzależnia skorzystanie ze zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego.
Należy podkreślić, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, korzystanie z przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.
Ponadto należy zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.
Reasumując, aby dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych muszą zostać spełnione następujące warunki:
-przychód musi zostać wydatkowany na własne cele mieszkaniowe podatnika, o których mowa w art. 21 ust. 25 ww. ustawy;
-wydatkowanie środków ze sprzedaży musi nastąpić nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.
Zgodnie z opisem sprawy na mocy umowy przedwstępnej, w dniu 14 października 2021 r. Zainteresowani otrzymali od przyszłych nabywców zadatek w wysokości 10.000,00 zł. Lokal mieszkalny został nabyty przez małżonków na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w dniu 10 września 2020 r. na mocy aktu notarialnego. W dniu 28 grudnia 2021 r. na mocy aktu notarialnego ww. lokal mieszkalny wraz z prawami z nim związanymi został przez podatników zbyty za łączną cenę 490.000,00zł, uregulowaną w następujących ratach: w dniu 14.10.2021r. - zadatek w wysokości 10.000,00zł (zaliczony na poczet ceny nabycia), w dniu 28.12.2021 r. - w wysokości 88.000,00 zł przelewem na konto, w dniu 30.12.2021 r. - w wysokości 392.000,00 zł przelewem na konto. Z kolei w dniu 16.08.2021 r. małżonkowie zawarli aktem notarialnym „umowę deweloperską i przedwstępną umowę sprzedaży”. Przedmiotem umowy było nabycie lokalu mieszkalnego wraz z garażem podziemnym w budowanym przez dewelopera budynku wielorodzinnym. W związku z zawartą umową deweloperską, na poczet ceny nabycia, zgodnie z zawartym harmonogramem, podatnicy wpłacili: w dniu 16.08.2021 r. kwotę 220.546,80 zł, w dniu 26.09.2021 r. kwotę 73.515,60 zł, w dniu 22.11.2021 r. kwotę 36.757,80 zł. Celem nabycia przez Panią lokalu mieszkalnego jest realizacja własnych celów mieszkaniowych. W przedmiotowym lokalu mieszkalnym będzie Pani mieszkała wraz ze współmałżonkiem. Wpłaty deweloperskie zostały zapłacone z oszczędności/ze środków, jakie Zainteresowani posiadali (jako małżonkowie) po sprzedaży domu, mającej miejsce w 2020 roku.
Wątpliwość Zainteresowanych budzi kwestia czy całość środków wydatkowanych w związku z zawartą umową deweloperską i przedwstępną umową sprzedaży oraz pozostała kwota wydatkowana na remont tegoż lokalu mieszkalnego i koszty nabycia jako poniesione na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, będzie mogła korzystać ze zwolnienia z podatku, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zauważyć należy, jak wskazali Zainteresowani, że wpłaty na nabycie lokalu mieszkalnego wraz z garażem podziemnym, nie były dokonane ze środków uzyskanych ze sprzedaży w dniu 28 grudnia 2021 r. lokalu mieszkalnego, wpłaty te dokonane zostały przed sprzedażą ww. lokalu mieszkalnego z oszczędności/ze środków, jakie posiadali Zainteresowani (jako małżonkowie) po sprzedaży domu, mającej miejsce w 2020 roku. Natomiast, część przychodu ze sprzedaży w dniu 28 grudnia 2021 r. lokalu mieszkalnego przeznaczą Państwo na remont nowego lokalu mieszkalnego.
Mając zatem powyższe na względzie zauważyć należy, że środki przeznaczone na zakup lokalu mieszkalnego nie pochodziły z przychodu uzyskanego ze sprzedaży w dniu 28 grudnia 2021 r. lokalu mieszkalnego.
Zatem, środki ze sprzedaży w dniu 28 grudnia 2021 r. lokalu mieszkalnego nie mogły zostać wydatkowane na własne cele mieszkaniowe jakim był zakup nowego lokalu mieszkalnego wraz z garażem podziemnym, gdyż w momencie ponoszenia tego wydatku, jak sami Zainteresowani wskazali, nie posiadali Państwo tych środków.
Powyższe potwierdza również wyrok NSA z dnia 28 marca 2017 r., sygn. akt II FSK 10/16, zgodnie z którym: „(…) nie dają podstaw do twierdzenia aby kolejność nabycia i zbycia nieruchomości była przesłanką zwolnienia dochodu z opodatkowania. Ustawodawca wymaga jedynie, żeby dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości został spożytkowany w przewidzianym terminie na określone cele”.
Reasumując, wpłaty dokonywane przez Zainteresowanych na zakup nowego lokalu mieszkalnego wraz z garażem podziemnym, w związku z tym, że nie pochodziły ze środków uzyskanych ze sprzedaży w dniu 28 grudnia 2021 r. lokalu mieszkalnego nie można zaliczyć do wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie w tym zakresie Zainteresowani nie są uprawnieni do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy.
Przechodząc do kwestii wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na wykończenie nowego zakupionego lokalu mieszkalnego, należy uznać że wydatki na zakup materiałów oraz prace wykończeniowe co do zasady mogą zostać uznane, za poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z wyżej wymienionym art. 21 ust. 25 pkt 1 rozstrzygnięcia wymaga kwestia, które ze wskazanych wydatków poniesionych przez Zainteresowanych stanowią wydatki na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont, tj. czy zakup drzwi wewnętrznych, paneli podłogowych, płytek łazienkowych, zlewu kuchennego i armatury łazienkowej są wydatkami poniesionymi na ww. cele w rozumieniu rozpatrywanego zwolnienia.
Dla oceny skutków podatkowych wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży w dniu 28 grudnia 2021 r. lokalu mieszkalnego na wskazane przez Zainteresowanych we wniosku rodzaje wydatków na wykończenie lokalu mieszkalnego, którego Państwo są właścicielami i w którym zamieszkują, należy odnieść się do regulacji art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wśród wydatków na własne cele mieszkaniowe wymieniono w nim wydatki poniesione m.in. na remont własnego lokalu mieszkalnego. Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ww. ustawy).
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje „remont”. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.
Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.) jako „wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym”. Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.
Za „remont” lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy więc uznać prace dotyczące tego lokalu jako nieruchomości i jej części składowych (tj. wszystkiego, co nie może być odłączone od lokalu bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego), służące utrzymaniu lokalu we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych.
„Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie lokalu mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego lokalu. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” lokalu mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi lokalu.
W tym miejscu wskazać należy, że uwzględniając zapis art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uznać należy, iż wydatki poniesione na prace wykończeniowe w lokalach w stanie „developerskim” będą mieściły się w szeroko rozumianym pojęciu remontu własnego lokalu mieszkalnego.
Reasumując za wydatki poniesione na Państwa własne cele mieszkaniowe można uznać wydatki poniesione na zakup drzwi wewnętrznych, paneli podłogowych, płytek łazienkowych, zlewu kuchennego i armatury łazienkowej, bowiem wydatki te spełniają dyspozycję przepisu art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zastosowanie ww. zwolnienia uwarunkowane jest wydatkowaniem przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie oraz przeniesieniem przed upływem okresu o którym mowa wyżej prawa własności do lokalu mieszkalnego w związku z zawartą umową deweloperską.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego i nie odnosi się do kwot wskazanych w opisie sprawy. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2021 r., poz. 1540, ze zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem, przedstawiony we wniosku stan faktyczny/zdarzenie przyszłe będzie różniło się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Pani w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy Ordynacja podatkowa. Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.
‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
Pani A. K. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).