Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zgodnie z powyższym przepisem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości co do zasady nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

Jeżeli jednak sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej to uzyskany przychód z tej sprzedaży kwalifikowany jest do źródła przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

Natomiast ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

Działalność jest zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej w sposób zorganizowany wiąże się z kolei z podjęciem pewnego wysiłku organizacyjnego w związku z jej prowadzeniem. Chodzi tu zarówno o podjęcie takich działań jak wybór określonej formy organizacyjno-prawnej, jak i o zapewnienie lokalu do jej prowadzenia, podejmowaniu działań marketingowych w celu jej rozreklamowania, zdobywaniu klientów czy zatrudnianiu pracowników itp.

Natomiast ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Ciągły sposób prowadzenia działalności pozwala na odróżnienie czynności wykonywanych jedynie okazjonalnie, sporadycznie i incydentalnie.

Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślenia przy tym wymaga, że zgodnie z utrwaloną linią interpretacyjną art. 5a pkt 6 ustawy o PIT uznanie, że określona czynność została dokonana w ramach działalności gospodarczej podatnika wymaga łącznego zaistnienia wszystkich wyodrębnionych z tego przepisu elementów.

Natomiast dla oceny, czy dokonywane czynności spełniają kryteria działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT rozstrzygające znaczenie mają okoliczności, w jakich są one wykonywane.

Przedmiotem planowanej sprzedaży jest Nieruchomość, którą Wnioskodawca nabył w 2001 r. do majątku osobistego jako forma lokaty i zabezpieczenia oszczędności prywatnych. Nabyciu Nieruchomości nie towarzyszył zamiar odsprzedaży a tym bardziej prowadzenia działalności gospodarczej. Od momentu nabycia przez Wnioskodawcę Nieruchomości nie była dla niego źródłem jakichkolwiek dochodów lub innych przysporzeń majątkowych. Wnioskodawca nie zamierzał i nie zamierza wykorzystać Nieruchomości do wykonywania działalności gospodarczej. Konsekwentnie, Nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych Wnioskodawcy.

Mimo, iż rozważana przez Wnioskodawcę transakcja odpłatnego zbycia Nieruchomości będzie wiązała się z osiągnięciem zysku, nie skutkuje to przypisaniem takiej transakcji do działalności gospodarczej. Spełnienie w konkretnym przypadku warunku celu zarobkowego samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Należy zauważyć, że zbycie majątku poza działalnością gospodarczą także może mieć charakter zarobkowy. W takim jednak przypadku, jak potwierdził m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 3 lipca 2013 r. (sygn. II FSK 2110/1) „spełnienie w konkretnym przypadku warunku celu zarobkowego samo w sobie nie przesądza o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej" (podobnie orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 marca 2016 r. (sygn. II FSK 1423/14).

Natomiast wola uzyskania zysku w przytoczonym wyżej rozumieniu, stanowić bowiem może również imperatyw, którym kierować się będzie podatnik zamierzający osiągnąć przychód zaliczany do innych źródeł niż pozarolnicza działalność gospodarcza, w tym np. z najmu lub dzierżawy (art. 10 ust. 1 pkt 6), czy też wreszcie z odpłatnego zbycia (wyzbycia się) składników majątkowych należących do majątku osobistego (art. 10 ust. 1 pkt 8) (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 12 czerwca 2018 r., sygn. II FSK 1458/16).

W ocenie Wnioskodawcy także fakt nabycia Nieruchomości w celu lokacyjnym nie świadczy, że sprzedaż nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Nie zmienia tego także okoliczność dokonanego w 2014 r. podziału działek na 9 Nieruchomości z myślą o dalszej ich odsprzedaży. Potwierdzeniem tego jest m.in. wyrok z dnia 9 marca 2016 r. (sygn. akt II FSK 1423/14) w którym Naczelny Sąd Administracyjny, stwierdził, że: „zwłaszcza w warunkach rozregulowanej sytuacji na rynku pracy, niepewności co do sposobu zaspokojenia w przyszłości potrzeb własnych i rodziny, do naturalnych zachowań należy lokowanie wolnych środków finansowych w różne dobra, które w określonej perspektywie czasowej mogą zostać korzystnie spieniężone. Do takich dóbr należą m.in. nieruchomości. Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi".

Stanowisko Wnioskodawcy potwierdza także wyrok z dnia 17 kwietnia 2019 r., sygn. I SA/Gd 170/19, w którym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wskazał, że „Można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaż, ale są wykorzystywane na inne cele, jak zwłaszcza bieżące potrzeby podatnika. Podkreślić przy tym należy konieczność badania rzeczywistego wykorzystania pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży, a nie jedynie sam zamiar podatnika co do sposobu ich wykorzystania.”

Ponieważ ustawodawca nie wprowadza barier rentowności, które determinowałyby zastosowanie regulacji art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o P1T z punktu widzenia treści art. 5a pkt 6 tej ustawy znaczenie ma ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania.

W ocenie Wnioskodawcy trudno uznać, aby planowana sprzedaż Nieruchomości posiadała zorganizowany i ciągły charakter.

Wnioskodawca w 2001 r. roku nabył Nieruchomość w celu inwestycyjnym. Natomiast z uwagi na sytuację rodzinną, Wnioskodawca w 2014 r. dokonał podziału Nieruchomości z myślą o przyszłej jej sprzedaży. Wnioskodawca doszedł bowiem wówczas do wniosku, że łatwiej będzie sprzedać mniejsze działki niż jedną dużą działkę. Ponadto środki pieniężne, które Wnioskodawca uzyska wskutek sprzedaży Nieruchomości, zostaną przez niego przeznaczone na cele prywatne, tj. nie związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Poza pracami porządkowymi takimi jak wycinka drzew, Wnioskodawca nie dokonywał i nie będzie dokonywał do dnia sprzedaży Nieruchomości jakichkolwiek prac lub inwestycji, które zwiększyłyby jej atrakcyjność pod względem materialnym (w szczególności przyłączenie Nieruchomości do sieci elektrycznej, kanalizacyjnej lub gazowej, postawienie ogrodzenia, ubieganie się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ubieganie się o wydanie decyzji o środowiskowych warunkach dla inwestycji, wytyczenie dróg dojazdowych, zmiana przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z wniosku Wnioskodawcy). Podział Nieruchomości w 2014 r. oraz wycinka drzew w tym samym roku, są w istocie jedynymi czynnościami, które Wnioskodawca dokonał przed finalną sprzedażą Nieruchomości.

Wnioskodawca nie podejmował także i nie będzie podejmował do dnia sprzedaży Nieruchomości aktywnych działań marketingowych, reklamowych. Wnioskodawca podejmował jedynie współpracę z pośrednikiem w zakresie obrotu nieruchomościami w celu znalezienia nabywcy dla Nieruchomości, przy czym Nabywca, z którym Wnioskodawca aktualnie zamierza zawrzeć Umowę przedwstępną został pozyskany wskutek osobistych starań Wnioskodawcy. Niemniej jednak, jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lipca 2013 r. (sygn. II FSK 2110/11), czynności polegające m.in. na uporządkowaniu nieruchomości, zawarciu umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami a nawet wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży nie spełniają warunku "ciągłości" wskazanego w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, jeżeli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży.

Natomiast prawidłowy sposób rozumienia wymogu "zorganizowania" działalności gospodarczej podatnika został precyzyjnie wyjaśniony m.in. przez Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 9 marca 2016 r. (sygn. II FSK 1423/14) oraz w wyroku z dnia 7 lutego 2017 r. (sygn. II FSK 4025/14), który stwierdził, że „na pojęcie «zorganizowanie» w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej".

Odnosząc powyższe tezy wyroku do opisanego stanu faktycznego / zdarzenia przyszłego w ocenie Wnioskodawcy planowane przez niego zbycie Nieruchomości nie może być uznane za zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, ani w zakresie działalności obejmującej obrót nieruchomościami, ani działalności deweloperskiej, ani działalności pomocniczej do wyżej wymienionych. Wnioskodawca nie może być uznany za profesjonalistę w ww. obszarze. Wnioskodawca nie posiada wystarczającej wiedzy ani doświadczenia w zakresie ww. działalności. Wynika to z faktu, że Wnioskodawca jako wspólnik spółki cywilnej prowadzi działalność gospodarczą w zakresie nabywania gotowych budynków pod długoterminowy wynajem dla sieci handlowych. Natomiast Wnioskodawca nie prowadził nigdy i nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej polegającej na prowadzeniu obrotu nieruchomościami ani działalności deweloperskiej, ani na dokonywaniu czynności mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości ani świadczeniu usług o podobnym charakterze.

Także sam podział jednej nieruchomości na mniejsze działki nie jest wystarczającą okolicznością dla uznania, że sprzedaż nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Co więcej, organy podatkowe wskazują, że czynność wydzielenia działek (podziału) z nieruchomości gruntowej nie powoduje zmiany ich właściciela. Na skutek dokonania podziału nie następuje przeniesienie prawa własności działek, a więc nie dochodzi do ich nabycia. Zatem pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Na powyższe nie ma wpływu podział tej nieruchomości - w powołanym przepisie mowa jest o dacie nabycia nieruchomości (nie zaś o dacie podziału) (np. interpretacja indywidualna z dnia 5 maja 2020 r. wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT3.4011.192.2020.l.AW; interpretacja indywidualna z dnia 15 listopada 2019 r. wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT2-2.4011.367.2019.2.ES; interpretacja indywidualna z dnia 16 marca 2022 r. wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-1.4011.1152.2021.4.AC; interpretacja indywidualna z dnia 7 marca 2022 r. wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-1.4011.1049.2021.4.EC).

Także sądy wskazują, że samo wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu nie świadczy o działalności gospodarczej. Na przykład w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 marca 2016 r., sygn. II FSK 1423/14 Naczelny Sąd Administracyjny oraz w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 18 października 2018 r. (sygn. I SA/Łd 540/18) wskazano: „Samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych (zatwierdzenie podziału, ustalenie warunków zabudowy - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi.”

Ponadto nie bez znaczenia pozostają tu odstępy czasowe pomiędzy dokonywanymi przez Wnioskodawcę czynnościami tj. nabyciem nieruchomości (2001 r.), podziałem Nieruchomości (2014 r.) zawarciem pierwszych umów z pośrednikami obrotu nieruchomościami (2017 r.) a potencjalną sprzedażą Nieruchomości (2022 r.).

Na powyższą okoliczność czasową dokonywanych czynności zwrócił uwagę Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 24 września 2019 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.425.2019.1.AKU), w której stwierdził: „Nieruchomość nie została zatem nabyta w celach komercyjnych. Również przystąpienie do Inwestycji nie było w takim celu. Wnioskodawca nie podejmował czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystycznym dla działalności deweloperskiej). Uwzględniając zarówno datę nabycia Nieruchomości (2004 r.), datę przystąpienia do realizacji Inwestycji (2010 r.) oraz datę przyszłej sprzedaży Nieruchomości, w ocenie Wnioskodawcy brak jest przesłanek do uznania, że sprzedaż Nieruchomości będzie następowała w wykonaniu działalności gospodarczej. Konsekwentnie przychód ze sprzedaży Nieruchomości nie będzie dla Wnioskodawcy przychodem z działalności gospodarczej, tj. ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy PIT. Tym samym tak uzyskany przychód nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PIT na zasadach przewidzianych dla działalności gospodarczej."

Podobnie orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z dnia 7 czerwca 2017 r. (sygn. akt I SA/Go 156/17) - "(...) o ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatnika czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane jedynie transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z zaniechaniem realizacji celu, dla którego została ona uprzednio nabyta. Istotne znaczenie ma wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine, a związane z upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do transakcji spekulacyjnych".

Mając na uwadze powyższe orzeczenia i stanowiska organów podatkowych w ocenie Wnioskodawcy w okolicznościach stanu faktycznego nie sposób mówić, aby transakcja sprzedaży Nieruchomości nastąpiła w warunkach zorganizowania charakterystycznego dla prowadzenia działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie podejmował działań w celu zmiany wartości Nieruchomości (w tym nie ponosił nakładów na uzbrojenie Nieruchomości w media czy wydzielenie dróg wewnętrznych) ani nie uzyskiwał jakichkolwiek przychodów z tytułu posiadanej Nieruchomości. Samo tylko wyodrębnienie w 2014 r. z jednej nieruchomości działek gruntu, podjęcie współpracy z pośrednikiem w zakresie obrotu nieruchomościami w celu znalezienia nabywcy dla Nieruchomości, oraz utrzymywanie zwykłych prac porządkowych na Nieruchomości nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi. Działania te mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem Nieruchomości do sprzedaży.

Na poparcie swojego stanowiska Wnioskodawca przytacza także poniższe orzeczenia i indywidualne interpretacje podatkowe:

‒Interpretacja indywidualna z dnia 4 czerwca 2019 r. wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS) „Zauważyć należy, iż działalność gospodarcza powinna cechować się stałością i powtarzalnością jej wykonywania, bowiem jest związana z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dodać należy, iż sprzedaż majątku własnego - zwłaszcza podyktowana w jakiejś mierze okolicznościami losowymi (konieczność zdobycia środków finansowych na terapię) - nie jest działaniem tworzącym przesłanki wskazujące na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy i zorganizowany, polega jedynie na wykorzystaniu posiadanych składników majątku osobistego w sposób pozwalający na korzystne ich upłynnienie."

Dodatkowo należy wskazać, że odpłatne zbywanie majątku nieruchomego nie stanie się dla Wnioskodawcy stałym źródłem utrzymania. Podstawowym źródłem zarobkowania pozostanie dla niego prowadzenie działalności gospodarczej w formie spółki cywilnej w zakresie wynajmu nieruchomości. Dlatego też sprzedaż Nieruchomości będzie miała charakter okazjonalny i nieprofesjonalny.

Zauważyć także należy, iż od zakupu Nieruchomości minęło ponad dwadzieścia lat co potwierdza tylko lokacyjny (niespekulacyjny) charakter nabycia tej Nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawcy niewątpliwie sprzedaż Nieruchomości należy uznać jako zwykłe wykonywanie przez Wnioskodawcę prawa własności do własnego majątku prywatnego, a zatem zbycie to nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. W związku z tym należy uznać, że sprzedaż Nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej i nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, zaś skutki podatkowe odpłatnego zbycia Nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Pięcioletni termin, wskazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości. Z uwagi na fakt, że Nieruchomość była przez Wnioskodawcę nabyta w 2001 r., należy uznać, że pięcioletni termin, o którym mowa w powołanym przepisie niewątpliwie upłynął.

Dodatkowo podkreślenia wymaga, że w stanie faktycznym nie mają i nie będą miały miejsca także okoliczności wskazane w art. 10 ust. 2 ustawy o PIT tj. nie dojdzie do odpłatnego zbycia:

Reasumując, w ocenie Wnioskodawcy jako, że planowana sprzedaż Nieruchomości nie spełnia cech charakterystycznych dla działalności gospodarczej uzyskany przychód z tej sprzedaży będzie stanowił przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, natomiast z uwagi na upływ ponad 5 lat od końca roku, w którym Wnioskodawca nabył tę Nieruchomość nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem PIT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.)

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

‒odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

‒zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

‒zarobkowym celu działalności,

‒wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

‒prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tą ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14: „Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawcę do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem działek, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Okoliczności przedstawione we wniosku wskazują, że przedmiotowa nieruchomość nie została nabyta przez Pana dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie była w takiej działalności wykorzystywana.

Czynności podejmowane przez Pana wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Z wniosku wynika, że jest Pan właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (…), składającej się z dziewięciu działek ewidencyjnych o numerach: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9. Kupił Pan Nieruchomość na mocy umowy sprzedaży z 23 maja 2001 r., tj. ponad 20 lat temu, od osoby fizycznej. W momencie jej nabycia według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość położona była na terenie rolnym RP i składała się z jednej działki. Od momentu nabycia do chwili jej zbycia Nieruchomość nigdy nie była przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej czynności zarobkowej, w szczególności nie była wykorzystywana przez Pana do celów działalności gospodarczej polegającej na wynajmie nieruchomości własnych. W konsekwencji Nieruchomość nigdy nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

W związku z sytuacją rodzinną w 2014 r. dokonał Pan podziału Nieruchomości na dziewięć mniejszych działek celem ich ewentualnej przyszłej sprzedaży. Nie ponosił Pan nakładów na uzbrojenie Nieruchomości w media czy wydzielenie dróg wewnętrznych. Środki, które uzyska Pan wskutek sprzedaży Nieruchomości, zostaną przeznaczone na cele prywatne, tj. nie związane z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą.

Powyższych Pana działań nie można uznać za działalność handlową. Transakcji sprzedaży należy przypisać charakter okazjonalny, brak jest ciągłości wymaganej do uznania, że mamy w tym przypadku do czynienia z działalnością gospodarczą.

Zatem, całokształt okoliczności, a w szczególności zakres, stopień zaangażowania i cel Pana działania wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przedstawiony we wniosku ciąg zdarzeń, czynności nie wykracza poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności w odniesieniu do posiadanej nieruchomości.

Z opisanych okoliczności sprawy wynika, że brak jest podstaw, aby podejmowane przez Pana czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 cyt. ustawy. Sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości.

Jak wynika z treści złożonego wniosku, przedmiotowa nieruchomość została nabyta przez Pana 23 maja 2001 r., zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niewątpliwie upłynął.

Zaznaczyć należy, że podział nieruchomości na mniejsze działki nie stanowi dla Pana nowego nabycia, bowiem na skutek dokonania tej czynności nie nastąpiło przeniesienie prawa własności działek. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowych nie powoduje zmiany ich właściciela.

Wobec powyższego, planowane zbycie nieruchomości, o której mowa we wniosku, nie będzie stanowić dla Pana przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę. Tym samym, na Panu nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu, gdyż w wyniku sprzedaży nieruchomości, nie powstanie w ogóle przychód, o którym mowa w tym przepisie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy Ordynacja podatkowa. Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).