Skutki podatkowe zbycia zabudowanej nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 stycznia 2022 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia zabudowanej nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

5 listopada 2007 r. na podstawie „Umowy przeniesienia” sporządzonej w formie aktu notarialnego, nabył Pan niezabudowaną działkę gruntu ornego nr 4 o powierzchni 4,07 ha. W 2009 r. na tej działce rozpoczął Pan budowę gospodarstwa rolnego, składającego się z budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej wraz z budynkiem gospodarczym. Budowę zakończył Pan w 2017 r., ale postanowienie z nadzoru budowlanego o użytkowaniu całości otrzymał dopiero w lipcu 2020 r. 7 grudnia 2021 r. zawarł Pan w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży części nieruchomości rolnej stanowiącej działki nr 4/1 oraz nr 4/2, o łącznej powierzchni 1,0293 ha, przy czym działka gruntu nr 4/1 zabudowana była wspomnianym wcześniej budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym. Zgodnie z przedłożonym do aktu notarialnego wypisem z ewidencji gruntów i budynków, wydanym z upoważnienia Starosty 6 września 2021 r., działka nr 4/1 oraz nr 4/2 stanowiła użytki rolne. Sprzedaż części nieruchomości rolnej nastąpiła za zgodą .... Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, wyrażoną w decyzji z 30 listopada 2021 r. Wskutek sprzedaży działki nr 4/1 oraz nr 4/2 nie utraciły rolnego charakteru, gdyż ich nabywca zobowiązał się w treści aktu notarialnego umowy sprzedaży do prowadzenia na nabywanych nieruchomościach rolnych działalności rolniczej.

Pytanie

Czy przychody uzyskane przez Pana w 2021 r. ze sprzedaży części nieruchomości (tj. działki nr 4/1 oraz nr 4/2), wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, objęte są zwolnieniem przedmiotowym z podatku dochodowego od osób fizycznych, o którym mowa w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Pana, przyjąć należy, że przewidziane w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy zwolnienie od podatku dochodowego przychodów ze sprzedaży gruntów rolnych uwarunkowane jest następującymi przesłankami: po pierwsze, zbywane grunty są zakwalifikowane jako użytki rolne; po drugie, zbywane grunty muszą stanowić gospodarstwo rolne o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha; po trzecie, grunty te nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru; po czwarte, przedmiotem sprzedaży powinna być „całość lub część nieruchomości”. Wszystkie przesłanki w Pana przypadku zostały spełnione do zastosowania zwolnienia przedmiotowego z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Jak wynika z opisu stanu faktycznego, 5 listopada 2007 r. na podstawie „Umowy przeniesienia” sporządzonej w formie aktu notarialnego, nabył Pan niezabudowaną działkę gruntu ornego nr 4 o powierzchni 4,07 ha. W 2009 r. na tej działce rozpoczął Pan budowę gospodarstwa rolnego, składającego się z budynku mieszkalnego w zabudowie zagrodowej wraz z budynkiem gospodarczym. Budowę zakończył Pan w 2017 r., ale postanowienie z nadzoru budowlanego o użytkowaniu całości otrzymał dopiero w lipcu 2020 r. 7 grudnia 2021 r. zawarł Pan w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży części nieruchomości rolnej stanowiącej działki nr 4/1 oraz nr 4/2, o łącznej powierzchni 1,0293 ha, przy czym działka gruntu nr 4/1 zabudowana była budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, należy zatem odnieść się do przepisów prawa cywilnego, tj. w szczególności do art. 46 i art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740, ze zm.).

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak i budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa możemy wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

-grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

-budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),

-części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Z treści art. 48 Kodeksu cywilnego wynika, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

W myśl art. 47 ww. Kodeksu, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie – nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to, czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie i kiedy to nastąpiło. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkowania - art. 235 Kodeksu cywilnego.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania. W przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). To oznacza, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Zatem, nabycie przez Pana nieruchomości, na której wybudowany został budynek mieszkalny wraz z budynkiem gospodarczym, nastąpiło 5 listopada 2007 r. W konsekwencji, termin pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął 31 grudnia 2012 r.

Zatem, sprzedaż 7 grudnia 2021 r. działki nr 4/2 oraz nr 4/1 zabudowanej budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym, nabytych 5 listopada 2007 r., nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w tym przepisie. Sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i nie zapłaci Pan z tego tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych.

Jak stanowi art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny. We wniosku stwierdził Pan, że sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy. W przedstawionym stanie faktycznym sprzedaż zabudowanej nieruchomości (działek nr 4/1 i nr 4/2) w ogóle nie podlega opodatkowania z uwagi na upływ terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, wobec braku przychodu podlegającego opodatkowaniu, nie jest możliwe zastosowanie zwolnienia od podatku na podstawie przepisu art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy.

Zatem, stanowisko Pana uznano za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym podanym przez Pana w złożonym wniosku. Interpretacja indywidualna wydawana jest jedynie w oparciu o przedstawiony we wniosku stan faktyczny. Organ wydający interpretację przepisów prawa podatkowego nie prowadzi postępowania ani nie podejmuje rozstrzygnięć zastrzeżonych dla innego typu orzekania, w tym kontroli podatkowej, czy postępowania podatkowego prowadzonego w oparciu o konkretną dokumentację i zebrane dowody. W przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.