Cele mieszkaniowe.

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

Dnia 15 marca 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 15 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani pismami z 27 marca 2022 r. (wpływ 27 marca 2022 r.), z 28 marca 2022 r. (wpływ 30 marca 2022 r.) oraz z 31 marca 2022 r. (wpływ 31 marca 2022 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2014 r. nabyła Pani mieszkanie własnościowe jako panna, finansowane częściowo ze środków własnych i częściowo kredytowane (kredyt hipoteczny). W 2020 r. już jako mężatka (wspólnota majątkowa) nabyła Pani wraz z mężem mieszkanie własnościowe również finansowane częściowo ze środków własnych i częściowo kredytowane.

Wraz z mężem planuje Pani sprzedać mieszkanie nabyte wspólnie w 2020 r., z kwoty uzyskanej ze sprzedaży chcielibyście Państwo spłacić kredyt zarówno przedmiotowego mieszkania (nabytego w 2020 r.) jak i tego kupionego w 2014 r., stanowiącego wyłącznie Pani majątek nabyty przed ślubem. Zakładają Państwo, że powyższe rozwiązanie pozwoli na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, czyli zwolnienia z konieczności opłacenia 19% podatku dochodowego.

Pani wątpliwość dotyczy aspektu chęci spłaty kredytu za mieszkanie nabyte przed ślubem w 2014 r. z zysku uzyskanego z mieszkania kupionego w 2020 r. we wspólnocie majątkowej z mężem.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku podała Pani następujące informacje.

Mieszkanie nabyte przez Panią w 2014 r. jest położne w państwie członkowskim Unii Europejskiej, tj. w Polsce.

Zgodnie z umową kredytową na mieszkanie nabyte w 2014 r. była Pani jedynym kredytobiorcą.

W mieszkaniu nabytym w 2014 r. realizowała Pani własne cele mieszkaniowe.

Przychody uzyskane ze sprzedaży mieszkania nabytego z mężem w 2020 r. zamierza Pani wydatkować na spłatę kredytu hipotecznego w ciągu 3 lat od końca roku, w którym sprzeda Pani lokal mieszkalny.

Pytanie

Czy jest możliwe skorzystanie z ulgi mieszkaniowej w przypadku przeznaczenia kwoty otrzymanej za zbycia mieszkania będącego wspólnotą majątkową na spłatę kredytu hipotecznego, zaciągniętego na wcześniej kupione mieszkanie, jeszcze przed ślubem, stanowiące majątek panieński?

Pani stanowisko w sprawie

Zamierza Pani skorzystać z ulgi mieszkaniowej przeznaczając kwotę otrzymaną ze zbycia mieszkania będącego wspólnotą mieszkaniową na spłatę kredytu hipotecznego, zaciągniętego na wcześniej kupione mieszkanie, jeszcze przed ślubem, stanowiące Pani majątek panieński.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy:

Powołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest ono źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nabyła Pani przed ślubem w 2014 r. mieszkanie własnościowe częściowo ze środków własnych, częściowo kredytowane. Następnie w 2020 r. już jako mężatka, nabyła Pani z mężem również mieszkanie własnościowe częściowo ze środków własnych, częściowo kredytowane. Wraz z mężem planuje Pani sprzedaż mieszkania nabytego w 2020 r. i spłatę kredytów zaciągniętych na oba mieszkania.

Biorąc pod uwagę powyższe i dokonując oceny skutków prawnych przedstawionego zdarzenia przyszłego uznajemy, że planowane odpłatne zbycie jeżeli nastąpi przed upływem terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nieruchomości nabytej wraz z mężem w 2020 r., będzie stanowiło dla Pani źródło przychodu, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Stosownie do art. 30e ust. 2 tej ustawy:

Przy czym, w myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy:

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Koszty te – jako koszty odpłatnego zbycia – pomniejszają przychód. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy. Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania których uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6c tej ustawy:

Stosownie do art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

W świetle art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jednakże wskazać należy, że w myśl przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:

Cytowany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – przychodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na własne cele mieszkaniowe wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

• D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
• W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
• P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Wyjaśniamy, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Zgodnie zatem z art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy:

Z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że:

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

– przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Z istoty rozwiązania zawartego w zacytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że podstawową okolicznością decydującą o możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy cele mieszkaniowe.

Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia ma charakter enumeratywny (wyczerpujący).

W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Jak wynika z powołanych przepisów, zwolnienie podatkowe jest uzależnione od wydatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na enumeratywnie wskazane własne cele mieszkaniowe i jednocześnie dokonania tej czynności nie później niż przed upływem trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przy zwolnieniu uwzględnić można tylko takie wydatki, które poniesione zostaną na „własne cele mieszkaniowe”. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych podatnika, np. na spłatę kredytu, na cele określone w pkt 1 (art. 25 ust. 1 ww. ustawy) – co ma miejsce w analizowanej sprawie.

Wątpliwość Pani budzi kwestia czy przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania nabytego wraz z mężem w 2020 r. na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na wcześniej zakupione (przed ślubem) przez Panią mieszkanie w 2014 r. będzie spełniało warunki do zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131.

W złożonym wniosku wskazała Pani, że kwotę ze sprzedaży nieruchomości zakupionej wraz z mężem w 2020 r. przeznaczy m.in. w ciągu 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie nieruchomości na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie mieszkania zakupionego przez Panią w 2014 roku. W mieszkaniu tym realizowała Pani cele mieszkaniowe.

Reasumując – wydatkowanie przypadającego na Panią przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania zakupionego wraz z mężem w 2020 r. na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w 2014 r., w którym realizowała Pani własne cele mieszkaniowe, uprawnia Panią do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).