Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny  Panie,

stwierdzam,  że  Pana  stanowisko  w  sprawie  oceny  skutków  podatkowych  opisanego  zdarzenia  przyszłego  w  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych  jest  prawidłowe. 

Zakres  wniosku  o  wydanie  interpretacji  indywidualnej

27  maja  2022  r.  wpłynął  Pana  wniosek  z  24  maja  2022  r.  o  wydanie  interpretacji  indywidualnej,  który  dotyczy  podatku  dochodowego  od  osób  fizycznych.  Uzupełnił  go  Pan  –  w  odpowiedzi  na  wezwanie  –  pismem  z  27  lipca  2022  r.  (wpływ  1  sierpnia  2022  r.)  oraz  pismem  z  2  sierpnia  2022  r.  (wpływ  2  sierpnia  2022  r.).  Treść  wniosku  jest  następująca:

Opis  zdarzenia  przyszłego 

Aktualnie  nie  prowadzi  Pan  działalności  gospodarczej.  Do  roku  2016  prowadził  Pan  jednoosobową  działalność  gospodarczą,  w  ramach  produkcji  (…)  oraz  dokonywał  Pan  sprzedaży  wyprodukowanych  produktów.  W  2016  r.  dokonał  Pan  przekształcenia  jednoosobowej  działalności  gospodarczej  w  spółkę  z  ograniczoną  odpowiedzialnością.

W  dniu  31  stycznia  2000  r.  nabył  Pan  do  majątku  objętego  wspólnością  majątkową  małżeńską  nieruchomość  składającą  się  z  jednej  działki  o  nr  (…)  o  obszarze  (…)  ha  oznaczonej  numerem  księgi  wieczystej  (…)  (dalej  "Nieruchomość").

Nabycie  nieruchomości  nastąpiło  ponad  5  lat  temu  na  podstawie  umowy  sprzedaży,  ze  środków  pochodzących  z  majątku  dorobkowego  Pana  i  Pana  żony  (…)  do  obowiązującej  w  Państwa  związku  wspólności  ustawowej  małżeńskiej.  Na  dzień  nabycia  nieruchomości  jak  również  na  dzień  złożenia  niniejszego  wniosku  o  wydanie  interpretacji  podatkowej  Nieruchomość  jest  niezabudowana. 

Z  uwagi  na  rozwój  działalności  gospodarczej  prowadzonej  w  2008  r.  rozważał  Pan  na  wyżej  wymienionej  Nieruchomości  wybudowanie  budynku  produkcyjno-handlowego  (…).  W  konsekwencji  w  dniu  5  listopad  2009  r.  uzyskał  Pan  decyzję  zatwierdzającą  projekt  budowalny  i  decyzję  o  pozwoleniu  na  budowę  dla  przedmiotowej  Nieruchomości.

Wobec  dalszych  zaistniałych  okoliczności  faktycznych  zmienił  Pan  plany  dotyczące  ww.  Nieruchomości  czego  konsekwencją  było  niewybudowanie  na  tej  Nieruchomości  budynku.  Wydane  pozwolenie  na  budowę  wygasło  z  mocy  prawa  z  uwagi  na  brak  przystąpienia  do  budowy.  Nieruchomość  nie  była  i  nie  jest  w  ewidencji  środków  trwałych  działalności  gospodarczej.  Przy  nabyciu  nieruchomości  nie  przysługiwało  Panu  prawo  do  odliczenia  podatku  VAT.  Do  dnia  dzisiejszego  nie  poniósł  Pan  żadnych  wydatków  związanych  z  przedmiotową  Nieruchomością  oprócz  podatku  od  nieruchomości  oraz  nie  dokonywał  Pan  żadnych  innych  czynności  charakterystycznych  dla  działalności  deweloperskiej.

Aktualnie  zamierza  Pan  dokonać  sprzedaży  Nieruchomości.  Na  dzień  złożenia  wniosku  o  wydanie  interpretacji  podatkowej  nie  zawarł  Pan  umowy  przedwstępnej.

W  uzupełnieniu  wniosku  udzielił  Pan  odpowiedzi  na  następujące  pytania  w  zakresie  podatku  dochodowego  od  osób  fizycznych:

Czy  nieruchomość  była  wykorzystywana  w  prowadzonej  przez  Pana  działalności  gospodarczej?

Nie  była  wykorzystywana  w  prowadzonej  przez  Pana  działalności  gospodarczej.

Czy  nieruchomość  była/jest  wykorzystywana  w  prowadzonej  przez  Pana  małżonkę  działalności  gospodarczej?

Nie  jest.

Czy  przedmiotem  sprzedaży  jest  własność  działki  nr  (…)  czy  udział?

Własność  działki  jako  całości.  Nieruchomość  jest  we  wspólności  majątkowej  małżeńskiej.

W  jaki  sposób  przedmiotowa  nieruchomość  była  i  do  czasu  sprzedaży  będzie  wykorzystywana  przez  Pana  (należy  dokładnie  opisać  do  jakich  celów  i  w  jaki  sposób  wykorzystywał/będzie  wykorzystywać  Pan  ww.  działkę  od  momentu  wejścia  w  jej  posiadanie  do  momentu  planowanej  sprzedaży)?

Nieruchomość  nie  była  w  żaden  sposób  wykorzystywana  i  nie  będzie  w  żaden  sposób  wykorzystywana  do  momentu  planowanej  sprzedaży.

Czy  nieruchomość  była/jest/będzie  udostępniana  przez  Pana  osobom  trzecim  na  podstawie  zawartych  umów  cywilnoprawnych  (np.  dzierżawy,  najmu,  użyczenia  itp.)?  Jeżeli  tak,  to  czy  były/są/będą  to  umowy  odpłatne  czy  nieodpłatne  oraz  kiedy  były/będą  zawierane?

Nie  będzie  udostępniana. 

Czy  na  dzień  sprzedaży  dla  przedmiotowej  nieruchomości  będzie  ustanowiony  miejscowy  plan  zagospodarowania  przestrzennego  lub  będzie  wydana  decyzja  o  warunkach  zabudowy  i  zagospodarowania  terenu?  Jeśli  tak,  to  jakie  będzie  jej  przeznaczenie  wynikające  z  tego  dokumentu?

Miejscowy  Plan  zagospodarowania  przestrzennego  jest  już  ustanowiony,  a  nieruchomość  przeznaczona  jest  pod  handel  i  produkcję.  Nie  ma  wydanej  decyzji  o  warunkach  zabudowy.

W  jaki  sposób  pozyskał/chce  Pan  pozyskać  nabywcę  dla  sprzedawanej  nieruchomości?

Pozyskanie  odbędzie  się  poprzez  biuro  nieruchomości.

Czy  posiada  Pan  inne  działki,  które  zamierza  w  przyszłości  sprzedawać?  -  jeśli  tak  to  ile  i  jakie?

Posiada  Pan  inną  działkę,  ale  nie  zamierza  Pan  jej  sprzedać.  Jest  to  nieruchomość,  na  której  położony  jest  Pana  dom  mieszkalny.

Czy  do  dnia  złożenia  wniosku  dokonywał  Pan  już  wcześniej  sprzedaży  nieruchomości?  Jeżeli  tak,  to  należy  podać  odrębnie  do  każdej  sprzedanej  nieruchomości:

·KiedyiwjakisposóbwszedłPanwposiadanietychnieruchomości?WjakimcelunieruchomościtezostałynabyteprzezPana?

·WjakisposóbdziałkibyływykorzystywaneprzezPanaodmomentuwejściawichposiadaniedochwilisprzedaży?

·KiedydokonałPanichsprzedażyicobyłoprzyczynąichsprzedaży?

·Iledziałekzostałosprzedanychijakich(niezabudowanych/zabudowanych,jeślizabudowanychtoczybyłytonieruchomościmieszkalneczyużytkowe?

Sprzedaż  nieruchomości  miała  miejsce  w  2006  r.  i  była  to  (…).  Była  to  Pana  współwłasność  i  Pana  żony.  Sprzedaż  dokonana  została  z  uwagi  na  brak  rentowności.  Nieruchomość  została  nabyta  od  (…)  w  1992-1993  r.  Zakup  był  po  to  aby  prowadzić  działalność  (…),  ale  ostatecznie  zrezygnowano  z  tej  działalności.

Kolejna  sprzedaż  miała  miejsce  w  2007  r.  lub  2008  r.  i  była  to  sprzedaż  (…)  w  (…).  Sprzedaży  dokonano  z  uwagi  na  zbyt  wysokie  koszty  utrzymania.  Nieruchomość  została  nabyta  od  prywatnej  osoby  1996  r.  (…)  był  wykorzystywany  do  (…).

Czy  kiedykolwiek  w  celu  sprzedaży  nieruchomości  podpisał  Pan  z  przyszłym  Nabywcą  umowę  przedwstępną?  Jeżeli  tak,  należy  wskazać  wszystkie  warunki  ww.  umowy/umów.

Nie  podpisał  Pan  kiedykolwiek  w  celu  sprzedaży  nieruchomości  z  przyszłym  Nabywcą  umowy  przedwstępnej.

Czy  w  ramach  jakiejkolwiek  umowy  przedwstępnej  z  przyszłym  Nabywcą  zostało/zostanie  udzielone  pełnomocnictwo  lub  jakiekolwiek  inne  umocowanie  prawne  do  działania  w  Pana  imieniu  w  związku  z  uzyskaniem  przez  nabywcę  działki  zgód  i  uzgodnień  związanych  z  nabyciem  nieruchomości?  Jeśli  tak,  należy  wskazać  zakres  pełnomocnictwa  (np.  występowanie  przed  organami  administracji  publicznej,  podejmowania  działań  faktycznych  i  prawnych,  niezbędnych  do  uzyskania  decyzji  i  pozwoleń,  składania  wniosków,  odbioru  decyzji  i  postanowień  itp  ).

Nie  zawarto  umowy  przedwstępnej  a  w  konsekwencji  nie  udzielono  pełnomocnictwa  lub  jakiekolwiek  innego  umocowania  prawnego  do  działania  w  Pana  imieniu.  W  ramach  jakiejkolwiek  umowy  przedwstępnej  z  przyszłym  nabywcą  nie  zostało  i  nie  zostanie  udzielone  pełnomocnictwo  lub  jakiekolwiek  inne  umocowanie  prawne  do  działania  w  Pana  imieniu  w  związku  z  uzyskaniem  przez  nabywcę  działki  zgód  i  uzgodnień  związanych  z  nabyciem  nieruchomości.

Czy,  a  jeśli  tak,  to  jakie  działania  marketingowe  podjął/podejmie  Pan  w  celu  sprzedaży  ww.  nieruchomości?

Nie  będą  podejmowane  przez  Pana  działania  marketingowe  w  celu  sprzedaży  ww.  nieruchomości.

Jakie  zaistniałe  okoliczności  faktyczne  przyczyniły  się  do  zmiany  planów  dotyczących  ww.  nieruchomości,  o  których  to  okolicznościach  nadmienił  Pan  we  wniosku,  z  jakiego  powodu  zamierza  Pan  sprzedać  ww.  nieruchomość?

W  celu  wyzbycia  się  majątku  prywatnego.  Razem  z  żoną  ponosi  Pan  roczne  opłaty  w  związku  utrzymaniem  nieruchomości,  które  są  znacznym  obciążeniem. 

Pytanie  dotyczące  podatku  dochodowego  od  osób  fizycznych  Czy  przychód  ze  sprzedaży  Nieruchomości  będzie  przychodem  z  działalności  gospodarczej,  tj.  ze  źródła  przychodów,  o  którym  mowa  w  art.  10  ust.  1  pkt  3  ustawy  z  dnia  26  lipca  1991  r.  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych  (Dz.  U.  z  2019  r.  poz.  1387,  z  późn.  zm.;  dalej  "ustawy  PIT")  i  w  konsekwencji  będzie  podlegać  opodatkowaniu  podatkiem  dochodowym  od  osób  fizycznych  na  zasadach  przewidzianych  dla  działalności  gospodarczej?  Pana  stanowisko  w  sprawie 

W  Pana  ocenie,  w  opisanym  zdarzeniu  przyszłym  przychód  ze  sprzedaży  Nieruchomości  nie  będzie  dla  Pana  przychodem  z  działalności  gospodarczej,  tj.  ze  źródła  przychodów,  o  którym  mowa  w  art.  10  ust.  1  pkt  3  ustawy  z  dnia  26  lipca  1991  r.  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych  (Dz.  U.  z  2019  r.  poz.  1387,  z  póżn.  zm.;  dalej  "ustawy  PIT")  i  w  konsekwencji  nie  będzie  podlegać  opodatkowaniu  podatkiem  PIT  na  zasadach  przewidzianych  dla  działalności  gospodarczej.

Zgodnie  z  przepisem  art.  5a  pkt  6  ustawy  PIT  ilekroć  w  ustawie  PIT  jest  mowa  o  działalności  gospodarczej  albo  pozarolniczej  działalności  gospodarczej  -  oznacza  to  działalność  zarobkową.

a.wytwórczą,budowlaną,handlową,usługową,

b.polegającąnaposzukiwaniu,rozpoznawaniuiwydobywaniukopalinzezłóż,

c.polegającąnawykorzystywaniurzeczyorazwartościniematerialnychiprawnych-prowadzonąwewłasnymimieniubezwzględunajejrezultat,wsposóbzorganizowanyiciągły,zktórejuzyskaneprzychodyniesązaliczanedoinnychprzychodówzeźródełwymienionychwart.10ust.1pkt1,2i4-9.

Gramatyczna  wykładnia  art.  5a  pkt  6  ustawy  PIT  prowadzi  do  wniosku,  że  przychodami  z  działalności  gospodarczej  są  wyłącznie  te  przychody  (uzyskane  z  działalności  prowadzonej  we  własnym  imieniu  bez  względu  na  rezultat,  w  sposób  zorganizowany  i  ciągły),  które  nie  stanowią  przychodu  z  jednego  ze  źródeł  wymienionych  w  art.  10  ust.  1  pkt  1,2  i  4-9  ustawy  PIT.  Wykładnia  gramatyczna  przepisu  pozwala  stwierdzić,  że  jeśli  podatnik  podatku  PIT  wskaże,  że  przedmiotem  jego  działalności  gospodarczej  jest  np.  windykacja  i  sprzedaż  wierzytelności,  to  niezależnie  od  treści  wpisu  uzyskane  przychody  nie  będą  przychodami  z  działalności  gospodarczej  (art.  10  ust.  1  pkt  3),  lecz  przychodami  z  kapitałów  pieniężnych  i  praw  majątkowych  (art.  10  ust.  1  pkt  7).

Ścisła  wykładnia  językowa  przepisu  art.  5a  pkt  6  ustawy  PIT  nie  daje  żadnych  podstaw  do  przyjęcia  innego  stanowiska,  a  mianowicie,  że  przychody  ze  źródeł  wymienionych  w  art.  10  ust.  1  pkt  1,  2  i  4-9  mogą  być  zaliczone  do  przychodów  z  działalności  gospodarczej,  jeżeli  przychody  z  tych  źródeł  podatnik  przypisuje  do  innego  źródła.  Przesądza  o  tym,  zdaniem  Wnioskodawcy,  końcowy  zapis  art.  5a  pkt  6  ustawy  PIT  w  brzmieniu:  "z  której  uzyskane  przychody  nie  są  zaliczane  do  innych  przychodów  ze  źródeł  wymienionych  w  art.  10  ust.  1  pkt  1,  2,  i  4-9".

Zagadnienie  prawidłowego  ustalenia  źródła  przychodów  na  gruncie  ustawy  PIT  w  przypadku  sprzedaży  nieruchomości  przez  osoby  fizyczne  jest  przedmiotem  wielu  interpretacji  indywidualnych.  Przykładowo,  w  interpretacji  indywidualnej  z  dnia  8  lipca  2019  r.  (znak:  0115-KDIT2-3.4011.216.2019.4.JS)  Dyrektor  Krajowej  Informacji  Skarbowej  wskazał:  "Stosownie  do  art.  10  ust.  1  pkt  8  ww.  ustawy,  źródłem  przychodów  jest  odpłatne  zbycie,  z  zastrzeżeniem  ust.  2:

a.nieruchomościlubichczęściorazudziałuwnieruchomości,

b.spółdzielczegowłasnościowegoprawadolokalumieszkalnegolubużytkowegoorazprawadodomujednorodzinnegowspółdzielnimieszkaniowej,

c.prawawieczystegoużytkowaniagruntów,

d.innychrzeczy,-jeżeliodpłatnezbycienienastępujewwykonaniudziałalnościgospodarczejizostałodokonanewprzypadkuodpłatnegozbycianieruchomościiprawmajątkowychokreślonychwlit.a-c)-przedupływempięciulat,liczącodkońcarokukalendarzowego,wktórymnastąpiłonabycielubwybudowanie, ainnychrzeczy-przedupływempółroku,liczącodkońcamiesiąca,wktórymnastąpiłonabycie;wprzypadkuzamianyokresyteodnosząsiędokażdejzosóbdokonującejzamiany.

Powyższy  przepis  formułuje  generalną  zasadę,  że  sprzedaż  nieruchomości,  jej  części  lub  udziału  w  nieruchomości  przed  upływem  5  lat,  licząc  od  końca  roku  kalendarzowego,  w  którym  nastąpiło  nabycie  lub  wybudowanie  rodzi  obowiązek  podatkowy  w  postaci  zapłaty  podatku  dochodowego.  Tym  samym  jeżeli  odpłatne  zbycie  nieruchomości,  jej  części  lub  udziału  w  nieruchomości  nastąpiło  po  upływie  5  lat  licząc  od  końca  roku  kalendarzowego,  w  którym  nastąpiło  nabycie  -  jeżeli  nie  następuje  w  wykonaniu  działalności  gospodarczej  -  nie  jest  źródłem  przychodu  w  rozumieniu  art.  10  ust.  1  pkt  8  ustawy  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych,  a  tym  samym  przychód  uzyskany  ze  sprzedaży  nieruchomości,  jej  części  lub  udziału  w  nieruchomości  w  ogóle  nie  podlega  opodatkowaniu.

Odrębnym  źródłem  przychodów  jest,  wskazana  w  art.  10  ust.  1  pkt  3  ww.  ustawy,  pozarolnicza  działalność  gospodarcza.  Zgodnie  z  art.  5a  pkt  6  ustawy  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych  -  ilekroć  w  ustawie  jest  mowa  o  działalności  gospodarczej  albo  pozarolniczej  działalności  gospodarczej  -  oznacza  to  działalność  zarobkową:

a.wytwórczą,budowlaną,handlową,usługową,

b.polegającąnaposzukiwaniu,rozpoznawaniu iwydobywaniukopalinzezłóż,

c.polegającąnawykorzystywaniurzeczyorazwartościniematerialnychiprawnych-prowadzonąwewłasnymimieniubezwzględunajejrezultat,wsposóbzorganizowanyiciągły,zktórejuzyskaneprzychodyniesązaliczanedoinnychprzychodówzeźródełwymienionychwart.10ust.1pkt1,2i4-9.

Działalność  jest  wtedy  zarobkowa,  gdy  jest  zdolna  do  potencjalnego  generowania  zysku,  a  jej  przeznaczeniem  jest  zapewnienie  określonego  dochodu.  Działalność  musi  być  tak  prowadzona  i  ukierunkowana,  aby  była  w  stanie  zyski  faktycznie  osiągnąć.  Jednakże  brak  zysku  z  podjętych  działań  noszących  znamiona  działalności  gospodarczej  nie  oznacza,  że  działalność  taka  nie  była  faktycznie  prowadzona.  Prowadzenie  bowiem  działalności  gospodarczej  zawsze  wiąże  się  z  ryzykiem  nieosiągnięcia  dochodów.  Zarobkowego  charakteru  nie  mają  działania,  których  wyłącznym  celem  jest  zaspokojenie  własnych  potrzeb  osoby  podejmującej  określone  czynności.  Przepisy  ustawy  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych  wymagają  również,  aby  czynności  wykonywane  były  w  sposób  zorganizowany  i  ciągły,  przy  czym  możliwe  jest  osiąganie  dochodów  z  tego  rodzaju  działalności  bez  spełnienia  niektórych  formalnych  elementów  organizacji  (np.  rejestracji  urzędowej),  gdyż  prowadzenie  działalności  gospodarczej  jest  kategorią  obiektywną,  niezależnie  od  tego,  jak  działalność  tę  ocenia  sam  prowadzący  ją  podmiot  i  jak  ją  nazywa  oraz  czy  dopełnia  ciążących  na  nim  obowiązków  z  działalnością  tą  związanych.  Za  takim  rozumieniem  pojęcia  "zorganizowany"  przemawia  również  definicja  słownikowa.  Zgodnie  z  Nowym  Słownikiem  Poprawnej  Polszczyzny  Wydawnictwo  Naukowe  PWN  pod  redakcją  Andrzeja  Markowskiego,  Warszawa  2000,  organizować  to  przygotowywać,  zakładać  jakieś  przedsięwzięcie,  bądź  w  znaczeniu  drugim  nadawać  czemuś  reguły,  wprowadzać  porządek.  Co  do  kryterium  ciągłości  w  wykonywaniu  działalności  gospodarczej,  to  jego  wprowadzenie  przez  ustawodawcę  miało  na  celu  wyeliminowanie  z  pojęcia  działalności  gospodarczej  przedsięwzięć  o  charakterze  incydentalnym  i  sporadycznym.  Ciągłość  w  wykonywaniu  działalności  gospodarczej  oznacza  względnie  stały  zamiar  jej  wykonywania.  Nie  wyklucza  on  jednak  możliwości  prowadzenia  działalności  gospodarczej  tylko  sezonowo  lub  do  czasu  osiągnięcia  postawionego  przez  dany  podmiot  celu  i  to  bez  względu  na  okres,  w  którym  cel  ten  miałby  być  realizowany.  Do  zachowania  ciągłości  wystarczające  jest,  aby  z  całokształtu  okoliczności  sprawy  wynikał  zamiar  powtarzania  określonego  zespołu  konkretnych  działań  w  celu  osiągnięcia  efektu  w  postaci  zarobku.  Przez  powtarzalność  rozumie  się  cały  szereg  wielokrotnie  powtarzanych  czynności  podejmowanych  w  konkretnym  celu.  Taki  zespół  wielokrotnie  powtarzanych  czynności,  (nie  zaś  czynności  sporadyczne,  oderwane  od  siebie,  niepowiązane  ze  sobą)  w  dziedzinie  wytwórczej,  usługowej  lub  handlowej  podejmowanych  w  celach  zarobkowych  i  na  własny  rachunek,  można  uznać  za  prowadzenie  działalności  gospodarczej".

Wskazując  jak  powyżej,  Dyrektor  Krajowej  Informacji  Skarbowej  w  powołanej  interpretacji  podatkowej  z  dnia  8  lipca  2019  r.  (znak:  0115-KDIT2-3.4011.216.2019.4.JS)  uznał,  że:  "Zatem,  sprzedaż,  nawet  wielokrotna,  przedmiotów  z  majątku  prywatnego  osoby  fizycznej,  które  nie  są  związane  z  działalnością  gospodarczą  oraz  nie  były  nabyte  w  celu  ich  odsprzedaży,  nie  stanowi  działalności  gospodarczej  w  rozumieniu  ustawy  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych".  Tożsame  stanowisko  zajął  Dyrektor  Krajowej  Informacji  Skarbowej  w  interpretacji  indywidualnej  z  dnia  8  lipca  2019  r.  (znak:  0115-KDIT2-3.4011.202.2019.4.PS)  -  „Ze  względu  na  różnorodność  form  aktywności  podatników,  jakie  występują  w  obrocie  gospodarczym,  proste  zestawienie  unormowań  art.  10  ust.  1  pkt  3  i  pkt  8  ustawy  z  regulacją  zawartą  w  art.  5a  pkt  6  nie  pozwala  na  stworzenie  uniwersalnego  wzorca  zachowań  umożliwiającego  jednoznaczne  oddzielenie  tych  z  nich,  które  rozpoznawać  należy  jako  sprzedaż  związaną  z  wykonywaniem  pozarolniczej  działalności  gospodarczej  (pkt  3),  od  odpłatnego  zbycia  osobistego  mienia  (pkt  8).  W  każdym  przypadku  o  właściwej  kwalifikacji  przychodu  zadecydować  musi  całokształt  okoliczności  faktycznych,  w  tym  dotyczących  zjawisk  poprzedzających  i  towarzyszących  zbyciu  składników  majątkowych  (nieruchomości)”.

Na  związek  uzyskiwanych  przychodów  ze  źródłem  wymienionym  w  art.  10  ust.  1  pkt  3  ustawy  może  wskazywać,  rozpatrywany  całościowo,  zespół  powiązanych  ze  sobą  działań  podatnika,  powtarzalnych,  uporządkowanych,  konsekwentnie  prowadzących  do  osiągnięcia  zysku,  w  szczególności  łącznie  polegających  na  wielokrotnym  nabywaniu  nieruchomości,  ich  zaawansowanym  przygotowaniu  do  sprzedaży  (tzn.  w  sposób  wykraczający  poza  zwykły  zarząd  mieniem),  wielokrotnym  zbywaniu  w  celu  zarobkowym  odpowiednio  przygotowanych  nieruchomości.  Brak  jest  natomiast  podstawy,  aby  podejmowane  przez  podatnika  czynności  mieszczące  się  w  zwykłym  zarządzie  własnym  majątkiem,  tzn.  mające  na  celu  prawidłowe,  racjonalne  gospodarowanie  tym  majątkiem  oraz  zaspokajanie  potrzeb  rodziny,  kwalifikować  jako  prowadzenie  pozarolniczej  działalności  gospodarczej  w  rozumieniu  art.  5a  pkt  6  ustawy  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych.

Wskazać  trzeba,  że  zarobkowego  charakteru  nie  mają  działania,  których  wyłącznym  celem  jest  zaspokojenie  własnych  potrzeb  osoby  podejmującej  określone  czynności,  czy  też  jego  rodziny.  Zatem,  sprzedaż  nawet  wielokrotna,  przedmiotów  z  majątku  prywatnego  osoby  fizycznej,  które  nie  są  związane  z  działalnością  gospodarczą  oraz  nie  były  nabyte  w  celu  ich  odsprzedaży,  nie  stanowi  działalności  gospodarczej  w  rozumieniu  ustawy  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych.  Uwzględniając  powyższe,  w  celu  zakwalifikowania  -  na  gruncie  ustawy  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych  -  działań  podjętych  przez  Wnioskodawcę  do  właściwego  źródła  przychodu  należy  ocenić  zamiar,  okoliczności  i  cel  działań  związanych  z  nabyciem  oraz  ze  sprzedażą  Nieruchomości  o  których  mowa  we  wniosku. 

Podobnie  orzekł  Dyrektor  Krajowej  Informacji  Skarbowej  w  interpretacji  indywidualnej  z  dnia  4  czerwca  2019  r.  (znak:  0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS),  potwierdzając  prawidłowość  stanowiska  podmiotu  występującego  o  wydanie  interpretacji  indywidualnej,  zgodnie  z  którym:  "(...)  działalność  gospodarcza  powinna  cechować  się  stałością  i  powtarzalnością  jej  wykonywania,  bowiem  jest  związana  z  profesjonalnym  obrotem  gospodarczym.  Nie  jest  natomiast  działalnością  handlową,  a  zatem  i  gospodarczą  sprzedaż  majątku  osobistego,  który  nie  został  nabyty  w  celu  jego  odsprzedaży  i  nie  jest  związany  z  prowadzoną  działalnością  gospodarczą.  Dodać  należy,  iż  sprzedaż  majątku  własnego  -  zwłaszcza  podyktowana  w  jakiejś  mierze  okolicznościami  losowymi  (konieczność  zdobycia  środków  finansowych  na  terapię)  -  nie  jest  działaniem  tworzącym  przesłanki  wskazujące  na  zamiar  wykonywania  czynności  w  sposób  częstotliwy  i  zorganizowany,  polega  jedynie  na  wykorzystaniu  posiadanych  składników  majątku  osobistego  w  sposób  pozwalający  na  korzystne  ich  upłynnienie".

Przywołane  stanowisko  Dyrektora  Krajowej  Informacji  Skarbowej  znajduje  potwierdzenie  w  orzecznictwie  sądów  administracyjnych.  Przykładowo  Naczelny  Sąd  Administracyjny  w  Warszawie  orzekł  w  wyrokach:

·zdnia3lipca2013r.(sygn.aktIIFSK2110/11)-"(...)wprzypadkuzbycianieruchomościnastwierdzenie,czydanatransakcjajestdokonywanawramachpozarolniczejdziałalnościgospodarczej(art.10ust.1pkt3ustawaPIT),czyteżjestodpłatnymzbyciem,októrymmowawart.10ust.1pkt8ustawaPIT,wpływaćbędziecałokształtokolicznościpoprzedzającychitowarzyszącychzbyciunieruchomości";

·zdnia30stycznia2014r.(sygn.aktIIFSK667/12)-"Prostezestawienieunormowańzawartychwart.10ust.1pkt3orazpkt8,zregulacjąart.5apkt6ustawyopodatkudochodowymodosóbfizycznych,niepozwalanaskonkretyzowanieuniwersalnegowzorcazachowańpodatnika,pozwalającegonajednoznaczneoddzielenietychznich,którerozpoznawaćnależyjakosprzedażzwiązanązwykonywaniempozarolniczejdziałalnościgospodarczej(pkt3)odzwykłegoodpłatnegozbycia(pkt8)";

·zdnia4marca2015r.(sygn.aktIIFSK855/14)-11(...)brakpodstawkwalifikowaniadopozarolniczejdziałalnościgospodarczejwrozumieniuart.5apkt6ustawyzdnia26lipca1991r.opodatkudochodowymodosóbfizycznych(Dz.U.z2000r.Nr14,poz176zpóźn.zm.),podejmowanychprzezpodatnikaczynnościmieszczącychsięwzwykłymzarządziewłasnymmajątkiem,tzn.mającychnaceluprawidłowegospodarowanietymmajątkiemorazzaspokajaniepotrzebrodziny.Działańzzachowaniem-normalnychwtakichprzypadkach-regułgospodarności nienależyzgruntuutożsamiaćzdziałalnościągospodarczą.Wefekciedziałaniapodatnika,wstosunkudostanowiącychjegowłasnośćskładnikówmajątkowych(wtymmienianieruchomego),wykazującechyzorganizowaniaiciągłości, wrozumieniuart.5apkt6u.p.do.f.,gdypodejmowaneprzezniegoczynności,związanezzagospodarowaniemtegomieniaijegorozporządzaniem,będąistotnieodbiegałyodnormalnegowykonywaniaprawawłasności,anadtopodatnikzoperacjitychuczynisobielubmazamiaruczynieniastałego(nieokazjonalnego)źródłazarobkowania".

Podobnie  orzekł  Wojewódzki  Sąd  Administracyjny  w  Gorzowie  Wielkopolskim  w  wyroku  z  dnia  7  czerwca  2017  r.  (sygn.  akt  I  SA/Go  156/17)  -  "(...)  o  ile  zatem  w  związku  z  nieruchomością  nie  były  podejmowane  przez  podatnika  czynności  o  charakterze  kwalifikowanym  (charakterystyczne  np.  dla  działalności  deweloperskiej  czy  też  z  zakresu  obrotu  nieruchomościami),  z  pojęciem  działalności  gospodarczej  nie  powinny  być  identyfikowane  jedynie  transakcje  odpłatnego  zbycia  nieruchomości,  w  związku  z  zaniechaniem  realizacji  celu,  dla  którego  została  ona  uprzednio  nabyta.  Istotne  znaczenie  ma  wyłączenie  z  opodatkowania  przewidziane  w  art.  10  ust.  1  pkt  8  in  fine,  a  związane  z  upływem  5  lat  między  nabyciem,  a  sprzedażą  nieruchomości.  Wymieniony  okres  traktować  można  jako  przyjętą  przez  ustawodawcę  klauzulę  czasową,  której  ziszczenie  powoduje  brak  możliwości  kwalifikowania  dokonanej  sprzedaży  nieruchomości  (co  do  której  oczywiście  nie  były  podejmowane  czynności  przekraczające  zwykły  zarząd)  do  transakcji  spekulacyjnych".

W  świetle  powołanego  powyżej  stanowiska  Dyrektora  Krajowej  Informacji  Skarbowej  oraz  stanowiska  sądów  administracyjnych,  stanowisko  Wnioskodawcy  jest  prawidłowe.

Nieruchomość  nie  została  zatem  nabyta  w  celach  komercyjnych.  Nie  podejmował  Pan  czynności  o  charakterze  kwalifikowanym  (charakterystycznym  dla  działalności  deweloperskiej).  Uwzględniając  zarówno  datę  nabycia  Nieruchomości,  w  Pana  ocenie  brak  jest  przesłanek  do  uznania,  że  sprzedaż  Nieruchomości  będzie  następowała  w  wykonaniu  działalności  gospodarczej.  Konsekwentnie  przychód  ze  sprzedaży  Nieruchomości  nie  będzie  dla  Pana  przychodem  z  działalności  gospodarczej,  tj.  ze  źródła  przychodów,  o  którym  mowa  w  art.  10  ust.  1  pkt  3  ustawy  PIT.  Tym  samym  tak  uzyskany  przychód  nie  będzie  podlegać  opodatkowaniu  podatkiem  PIT  na  zasadach  przewidzianych  dla  działalności  gospodarczej.

Pana  zdaniem,  zbycie  Nieruchomości  w  drodze  umowy  sprzedaży  nie  mieści  się  w  żadnym  z  przypadków  wymienionych  w  art.  10  ust.  2  ustawy  PIT.  Konsekwentnie,  sprzedaż  Nieruchomości  przez  Pana  należy  kwalifikować  do  źródła  przychodów,  o  którym  mowa  w  art.  10  ust.  1  pkt  8  lit.  a  ustawy  PIT.  Zważywszy  na  fakt,  że  od  końca  roku  kalendarzowego  w  jakim  nabył  Pan  Nieruchomości  upłynęło  ponad  5  lat,  przychód  uzyskany  przez  Pana  z  tytułu  ceny  sprzedaży  Nieruchomości  nie  będzie  podlegał  opodatkowaniu  podatkiem  PIT.

W  Pana  ocenie  to,  że  dla  Nieruchomości  była  wydana  decyzja  o  pozwoleniu  na  budowę  w  2009  r.,  ale  nigdy  nie  została  ona  zrealizowana  i  w  konsekwencji  wygasła,  nie  może  stanowić  przesłanki  do  uznania,  że  okres  5-ciu  lat,  o  którym  mowa  w  art.  10  ust.  1  pkt  8  lit.  a  ustawy  PIT  nie  ma  znaczenia.  W  szczególności,  że  Nieruchomość  nigdy  nie  była  wprowadzona  do  ewidencji  środków  trwałych  działalności  gospodarczej.

Takie  samo  stanowisko  zostało  zajęte  przykładowo  w  interpretacjach  indywidualnych:

·DyrektoraIzbySkarbowejwŁodzizdnia24maja2011r.(znak:IPTPB2/415-54/11-2/K.K.)izdnia5marca2013r.(znak:IPTPB2/415-848/12-4/K.K.);

·DyrektoraIzbySkarbowejwWarszawiezdnia27lutego2015r.(znak:IPPB4/415-913/14-4/MS);

·DyrektoraIzbySkarbowejwKatowicachzdnia25marca2015r.(znak:IBPBII/2/415-1167/14/JG)izdnia1kwietnia2015r.(znak:IBPBII/2/4511-192/15/JG).

W  świetle  powyższego,  za  datę  nabycia  na  potrzeby  stosowania  przepisu  art.  10  ust.  1  pkt  8  lit.  a  ustawy  PIT  należy  przyjąć  datę  zawarcia  umowy  sprzedaży  Nieruchomości  tj.  31  stycznia  2000  r. 

Reasumując,  wobec  upływu  5  lat  od  daty  nabycia  Nieruchomości  przychód  ze  sprzedaży  Nieruchomości  nie  będzie  podlegać  opodatkowaniu  podatkiem  PIT.

Ocena  stanowiska 

Stanowisko,  które  przedstawił  Pan  we  wniosku  jest  prawidłowe 

Uzasadnienie  interpretacji  indywidualnej

Podstawową  zasadą  obowiązującą  w  przepisach  ustawy  z  dnia  26  lipca  1991  r.  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych  (Dz.  U.  z  2021  r.  poz.  1128  ze  zm.)  jest  zasada  powszechności  opodatkowania,  która  wyrażona  została  w  art.  9  ust.  1  tej  ustawy.

Zgodnie  z  art.  9  ust.  1  ustawy  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych: 

Ustawa  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych  wyraźnie  rozróżnia  źródła  przychodów  oraz  sposób  opodatkowania  dochodów  z  poszczególnych  źródeł.

Zgodnie  z  jej  art.  10  ust.  1  pkt  3: 

Art.  10  ust.  1  pkt  8  ustawy  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych  jako  źródła  przychodów  wymienia  natomiast: 

Przepis  art.  10  ust.  1  pkt  8  ustawy  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych  formułuje  generalną  zasadę,  że  odpłatne  zbycie  nieruchomości  lub  ich  części  oraz  udziału  w  nieruchomości  –  dokonane  poza  działalnością  gospodarczą  –  przed  upływem  5  lat,  licząc  od  końca  roku  kalendarzowego,  w  którym  nastąpiło  nabycie  lub  wybudowanie,  skutkuje  powstaniem  przychodu  w  rozumieniu  ustawy  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych.

Tym  samym,  jeżeli  odpłatne  zbycie  nieruchomości,  jej  części  lub  udziału  w  nieruchomości  nastąpi  po  upływie  pięciu  lat,  licząc  od  końca  roku  kalendarzowego,  w  którym  nastąpiło  nabycie  –  nie  powstaje  przychód  w  rozumieniu  art.  10  ust.  1  pkt  8  ustawy  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych,  a  tym  samym  przychód  uzyskany  ze  sprzedaży  nieruchomości,  jej  części  lub  udziału  w  nieruchomości  w  ogóle  nie  podlega  opodatkowaniu.

Zatem,  przychód  z  tytułu  odpłatnego  zbycia  nieruchomości  lub  jej  części  oraz  udziału  w  nieruchomości  nie  powstanie,  jeżeli  spełnione  są  łącznie  dwa  warunki:

-odpłatnezbycienieruchomościnienastępujewwykonywaniudziałalnościgospodarczej(niestanowiprzedmiotudziałalnościgospodarczej)oraz

-zostałodokonanepoupływiepięciulat,liczącodkońcarokukalendarzowego,wktórymnastąpiłojejnabycie.

Odrębnym  źródłem  przychodów  jest,  wskazana  w  art.  10  ust.  1  pkt  3  ustawy  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych,  pozarolnicza  działalność  gospodarcza.

W  myśl  art.  5a  pkt  6  cytowanej  ustawy:

Wskazać  należy,  że  treść  definicji  zawartej  w  wyżej  cytowanym  art.  5a  pkt  6  ww.  ustawy,  daje  podstawę  by  przyjąć,  że  dla  uznania  określonej  działalności  za  działalność  gospodarczą,  konieczne  jest  m.in.  łączne  spełnienie  trzech  warunków:  po  pierwsze,  dana  działalność  musi  być  działalnością  zarobkową,  po  drugie,  działalnością  wykonywaną  w  sposób  zorganizowany  oraz,  po  trzecie,  działalność  ta  musi  być  wykonywana  w  sposób  ciągły.

Działalność  jest  wtedy  zarobkowa,  gdy  jest  zdolna  do  potencjalnego  generowania  zysku,  a  jej  przeznaczeniem  jest  zapewnienie  określonego  dochodu.  Działalność  musi  być  tak  prowadzona  i  ukierunkowana,  aby  była  w  stanie  zyski  faktycznie  osiągnąć.  Jednakże,  brak  zysku  z  podjętych  działań  noszących  znamiona  działalności  gospodarczej  nie  oznacza,  że  działalność  taka  nie  była  faktycznie  prowadzona.  Prowadzenie  działalności  gospodarczej  zawsze  wiąże  się  z  ryzykiem  nieosiągnięcia  dochodów.  Zarobkowego  charakteru  nie  mają  działania,  których  wyłącznym  celem  jest  zaspokojenie  własnych  potrzeb  osoby  podejmującej  określone  czynności.

Przepisy  ustawy  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych  wymagają  również,  aby  czynności  wykonywane  były  w  sposób  zorganizowany  i  ciągły,  przy  czym  możliwe  jest  osiąganie  dochodów  z  tego  rodzaju  działalności  bez  spełnienia  niektórych  formalnych  elementów  organizacji  (np.  rejestracji  urzędowej),  gdyż  prowadzenie  działalności  gospodarczej  jest  kategorią  obiektywną,  niezależnie  od  tego,  jak  działalność  tę  ocenia  sam  prowadzący  ją  podmiot  i  jak  ją  nazywa  oraz  czy  dopełnia  ciążących  na  nim  obowiązków  z  działalnością  tą  związanych.  Co  do  kryterium  ciągłości  w  wykonywaniu  działalności  gospodarczej,  to  jego  wprowadzenie  przez  ustawodawcę  miało  na  celu  wyeliminowanie  z  pojęcia  działalności  gospodarczej  przedsięwzięć  o  charakterze  incydentalnym  i  sporadycznym.  Ciągłość  w  wykonywaniu  działalności  gospodarczej  oznacza  względnie  stały  zamiar  jej  wykonywania.  Nie  wyklucza  on  jednak  możliwości  prowadzenia  działalności  gospodarczej  tylko  sezonowo  lub  do  czasu  osiągnięcia  postawionego  przez  dany  podmiot  celu  i  to  bez  względu  na  okres,  w  którym  cel  ten  miałby  być  realizowany.  Do  zachowania  ciągłości  wystarczające  jest,  aby  z  całokształtu  okoliczności  sprawy  wynikał  zamiar  powtarzania  określonego  zespołu  konkretnych  działań  w  celu  osiągnięcia  efektu  w  postaci  zarobku. 

Natomiast,  przez  powtarzalność  rozumie  się  cały  szereg  wielokrotnie  powtarzanych  czynności  podejmowanych  w  konkretnym  celu.  Taki  zespół  wielokrotnie  powtarzanych  czynności  (nie  zaś  czynności  sporadyczne,  oderwane  od  siebie,  niepowiązane  ze  sobą)  w  dziedzinie  wytwórczej,  usługowej  lub  handlowej  podejmowanych  w  celach  zarobkowych  i  na  własny  rachunek,  można  uznać  za  prowadzenie  działalności  gospodarczej.

Na  pojęcie  „zorganizowanie”  w  rozumieniu  art.  5a  pkt  6  ww.  ustawy  składa  się  zespół  celowych,  uporządkowanych  czynności  o  charakterze  profesjonalnym,  realizowanych  w  ramach  mniej  lub  bardziej  wyodrębnionej  struktury,  mieszczących  się  zarówno  w  tzw.  fazie  przygotowawczej,  związanej  z  uruchomieniem  określonych  działalności,  jak  i  w  fazie  realizacji.

Zatem  każde  działanie  spełniające  wskazane  wyżej  przesłanki,  stanowi  w  rozumieniu  przepisów  ustawy  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych  pozarolniczą  działalność  gospodarczą,  niezależnie  od  tego  czy  podatnik  dokonał  jej  rejestracji.

W  szczególności  działania  podatnika  wypełniają  definicję  działalności  gospodarczej,  gdy  podejmuje  on  pośrednio  lub  bezpośrednio  aktywne  czynności  w  zakresie  sprzedaży  nieruchomości  (zarówno  w  fazie  przygotowawczej,  jak  i  w  okresie  realizacji)  angażując  środki  podobne  do  wykorzystywanych  przez  przedsiębiorców  prowadzących  działalność  gospodarczą.  Istotne  znaczenie,  choć  nie  decydujące,  mają  również  poszczególne  elementy  zdarzenia  będące  efektem  aktywnych  działań  podatnika,  np.  to  w  jaki  sposób  i  w  jakim  celu  zostaną  nabyte  lub  wytworzone  składniki  majątku  będące  przedmiotem  sprzedaży  (w  drodze  zakupu,  spadku,  darowizny),  to  czy  zostaną  nabyte  de  facto  na  cele  inwestycyjne  celem  czerpania  zysków  z  najmu  lub  sprzedaży,  czy  przede  wszystkim  na  potrzeby  osobiste  podatnika  i  jego  najbliższej  rodziny.

Przy  czym  każdy  przypadek  należy  oceniać  indywidualnie,  mając  na  względzie  całokształt  okoliczności  faktycznych  danej  sprawy,  a  więc  wszystkie  działania  podejmowane  przez  podatnika,  a  nie  tylko  poszczególne  czynności,  pojedyncze  elementy  stanu  faktycznego/zdarzenia  przyszłego.

Przychód  z  odpłatnego  zbycia  nieruchomości  może  zatem  stanowić  przychód  z  dwóch  źródeł,  tj.  z  pozarolniczej  działalności  gospodarczej  (art.  10  ust.  1  pkt  3  ustawy  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych)  lub  z  odpłatnego  zbycia  nieruchomości,  o  którym  mowa  w  cyt.  art.  10  ust.  1  pkt  8  lit.  a-c  ww.  ustawy. 

Zakwalifikowanie  do  źródła  przychodu  ma  ogromne  znaczenie  dla  ustalenia  chociażby  takich  kwestii,  jak  sposób  opodatkowania  przychodu,  możliwość  odliczenia  kosztów  jego  uzyskania,  możliwość  skorzystania  ze  zwolnień  przedmiotowych  itp.  W  pewnych  sytuacjach  możliwe  jest  występowanie  wątpliwości,  do  jakiego  źródła  przychodów  należy  zakwalifikować  danego  rodzaju  przychód.  Przy  czym,  jeden  i  ten  sam  przychód  stanowić  może  przychód  wyłącznie  z  jednego  źródła.  Ponadto  nie  jest  możliwa  sytuacja,  w  której  ten  sam  przychód  będzie  np.  zakwalifikowany  częściowo  do  jednego  źródła,  a  częściowo  do  innego.

Przyjęcie,  że  dana  osoba  fizyczna  sprzedając  nieruchomości  działa  w  charakterze  podatnika  prowadzącego  działalność  gospodarczą  wymaga  ustalenia,  że  jej  działalność  w  tym  zakresie  przybiera  formę  zawodową  (profesjonalną),  czego  przejawem  jest  taka  aktywność  tej  osoby  w  zakresie  obrotu  nieruchomościami,  która  może  wskazywać,  że  jej  czynności  przybierają  formę  zorganizowaną,  np.  nabycie  nieruchomości,  podział  nieruchomości,  wystąpienie  o  pozwolenie  na  budowę,  uzbrojenie  terenu,  itp.

Wobec  powyższego,  w  celu  właściwego  zakwalifikowania  skutków  działań  podjętych  przez  Pana  do  właściwego  źródła  przychodu  należy  ocenić  zamiar,  okoliczności  i  cel  działań  związanych  z  odpłatnym  zbyciem  udziału  w  nieruchomości  (działce),  o  której  mowa  we  wniosku.

Z  treści  złożonego  wniosku  wynika,  że  do  2016  r.  prowadził  Pan  jednoosobową  działalność  gospodarczą  związaną  z  produkcją  (…)  oraz  dokonywał  Pan  sprzedaży  wyprodukowanych  produktów.  W  2016  r.  dokonał  Pan  przekształcenia  jednoosobowej  działalności  gospodarczej  w  spółkę  z  ograniczoną  odpowiedzialnością.  Aktualnie  nie  prowadzi  Pan  działalności  gospodarczej.  W  dniu  31  stycznia  2000  r.  nabył  Pan  do  majątku  objętego  wspólnością  majątkową  małżeńską  nieruchomość  składającą  się  z  jednej  działki  o  nr  (…).  Nabycie  nieruchomości  nastąpiło  ze  środków  pochodzących  z  majątku  dorobkowego  Pana  i  Pana  małżonki  w  ramach  małżeńskiej  wspólności  ustawowej.  Nieruchomość  ta  jest  niezabudowana.  Z  uwagi  na  rozwój  działalności  gospodarczej  prowadzonej  w  2008  r.  rozważał  Pan  na  nieruchomości  tej  wybudowanie  budynku  produkcyjno-handlowego.  W  dniu  5  listopad  2009  r.  uzyskał  Pan  decyzję  zatwierdzającą  projekt  budowalny  i  decyzję  o  pozwoleniu  na  budowę  dla  przedmiotowej  nieruchomości.  Do  realizacji  inwestycji  jednak  nie  doszło,  a  wydane  pozwolenie  na  budowę  wygasło  z  mocy  prawa  z  uwagi  na  brak  przystąpienia  do  budowy.  Nieruchomość  nie  była  i  nie  jest  w  ewidencji  środków  trwałych  działalności  gospodarczej.  Do  dnia  dzisiejszego  nie  poniósł  Pan  żadnych  wydatków  związanych  z  przedmiotową  nieruchomością  oprócz  podatku  od  nieruchomości  oraz  nie  dokonywał  Pan  żadnych  innych  czynności  charakterystycznych  dla  działalności  deweloperskiej.  Aktualnie  zamierza  Pan  dokonać  sprzedaży  udziału  w  nieruchomości. 

Wątpliwość  Pana  budzi  kwestia,  czy  planowana  sprzedaż  udziału  w  nieruchomości  będzie  podlegała  opodatkowaniu  podatkiem  dochodowym  od  osób  fizycznych.

W  celu  rozwiania  powyższej  wątpliwości  należy  rozważyć,  czy  czynności  sprzedaży  powyższej  nieruchomości,  ma  znamiona  pozarolniczej  działalności  gospodarczej.

Jak  już  wcześniej  wyjaśniliśmy,  na  związek  uzyskiwanych  przychodów  ze  źródłem  wymienionym  w  art.  10  ust.  1  pkt  3  ustawy  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych  może  wskazywać,  rozpatrywany  całościowo,  zespół  powiązanych  ze  sobą  działań  podatnika,  powtarzalnych,  uporządkowanych,  konsekwentnie  prowadzących  do  osiągnięcia  zysku,  w  szczególności  łącznie  polegających  na  wielokrotnym  nabywaniu  nieruchomości,  ich  zaawansowanym  przygotowaniu  do  sprzedaży  (tzn.  w  sposób  wykraczający  poza  zwykły  zarząd  mieniem),  wielokrotnym  zbywaniu  w  celu  zarobkowym  odpowiednio  przygotowanych  nieruchomości.  Brak  jest  natomiast  podstaw,  aby  podejmowane  przez  podatnika  czynności  mieszczące  się  w  zwykłym  zarządzie  własnym  majątkiem,  tzn.  mające  na  celu  prawidłowe,  racjonalne  gospodarowanie  tym  majątkiem,  kwalifikować  jako  prowadzenie  pozarolniczej  działalności  gospodarczej  w  rozumieniu  art.  5a  pkt  6  tej  ustawy.

Okoliczności  przedstawione  we  wniosku  wskazują,  że  nieruchomość  mimo,  że  pierwotnie  została  nabyta  przez  Pana  dla  celów  prowadzenia  przez  niego  działalności  gospodarczej,  nigdy,  z  uwagi  na  zmianę  decyzji  nie  była  w  tej  działalności  wykorzystywana.  Nieruchomość  tę  nabył  Pan  wraz  z  małżonką  do  ustawowej  wspólności  majątkowej  małżeńskiej  w  2000  r.  i  znajdowała  się  ona  przez  cały  czas  posiadania  w  majątku  prywatnym.  Sprzedaż  udziału  w  nieruchomości  nastąpi  po  upływie  5  lat  licząc  od  końca  roku  kalendarzowego,  w  którym  nastąpiło  jej  nabycie.  W  tej  sprawie,  czynności  podejmowane  przez  Pana  wskazują,  że  nie  mają  one  charakteru  profesjonalnego  działania  przypisywanego  przedsiębiorcom  i  mieszczą  się  w  zwykłych  działaniach  związanych  z  właściwym  zarządem  własnym  majątkiem.

Zarobkowego  charakteru  nie  mają  działania,  których  wyłącznym  celem  jest  zaspokojenie  własnych  potrzeb  osoby  podejmującej  określone  czynności,  czy  też  jej  rodziny.  Zatem  sprzedaż,  przedmiotów  z  majątku  prywatnego  osoby  fizycznej,  które  nie  są  związane  z  działalnością  gospodarczą  nie  stanowi  działalności  gospodarczej  w  rozumieniu  ustawy  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych.

W  przedstawionym  zdarzeniu  przyszłym  nie  sposób  zatem  przyjąć,  że  sprzedaż  nieruchomości  przez  Pana  wygeneruje  przychód  z  pozarolniczej  działalności  gospodarczej,  o  którym  mowa  w  art.  10  ust.  1  pkt  3  ustawy  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych. 

Całokształt  czynności,  a  w  szczególności  zakres  i  cel  Pana  działania,  a  zwłaszcza,  że  sprzedaż  udziału  w  nieruchomości  nastąpi  po  upływie  5  lat  licząc  od  końca  roku  kalendarzowego,  w  którym  nastąpiło  jej  nabycie,  sposób  jej  wykorzystywania  w  czasie  posiadania,  brak  zamiaru  sprzedaży  w  przyszłości  innych  nieruchomości  sugerują,  że  są  to  działania  należące  do  zakresu  zwykłego  zarządu  majątkiem  prywatnym.  Z  treści  wniosku  nie  wynika  bowiem,  że  sprzedaż  udziału  w  nieruchomości  (działce  niezabudowanej)  nastąpi  w  ramach  działalności  gospodarczej  wykonywanej  w  sposób  zorganizowany  i  ciągły.  Ponadto,  z  wniosku  nie  wynika  aby  pierwotnie  nieruchomość  została  zakupiona  przez  Pana  (wraz  z  małżonką)  z  zamiarem  jej  odsprzedaży. 

Reasumując  –  mając  na  uwadze  przywołane  przepisy  oraz  opis  sprawy  uznajemy,  że  przychody  z  planowanej  przez  Pana  sprzedaży  udziału  w  nieruchomości,  o  której  mowa  we  wniosku,  nie  będą  uzyskane  ze  źródła  pozarolnicza  działalność  gospodarcza  określonego  w  art.  10  ust.  1  pkt  3  ustawy  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych.  W  konsekwencji  przychód  ze  sprzedaży  udziału  w  tej  nieruchomości  nie  będzie  podlegał  opodatkowaniu  podatkiem  dochodowym  od  osób  fizycznych  z  uwagi  na  upływ  pięcioletniego  okresu  wymienionego  w  art.  10  ust.  1  pkt  8  ustawy  o  podatku  dochodowym  od  osób  fizycznych.

Dodatkowe  informacje

Informacja  o  zakresie  rozstrzygnięcia

Interpretacja  dotyczy  zdarzenia  przyszłego,  które  Pan  przedstawił,  i  stanu  prawnego,  który  obowiązuje  w  dniu  wydania  interpretacji.

W  zakresie  podatku  od  towarów  i  usług  (pytania  oznaczonego  we  wniosku  jako  nr  1)  wydane  zostanie  odrębne  rozstrzygnięcie.

Organ  jest  ściśle  związany  przedstawionym  we  wniosku  opisem  zdarzenia  przyszłego,  Pan  ponosi  ryzyko  związane  z  ewentualnym  błędnym  lub  nieprecyzyjnym  jego  przedstawieniem.  Zatem,  wydając  przedmiotową  interpretację  Organ  oparł  się  na  wynikającym  z  treści  wniosku  i  jego  uzupełnienia  opisie  zdarzenia  przyszłego.  W  przypadku,  gdy  w  toku  postępowania  podatkowego,  kontroli  podatkowej,  bądź  celno-skarbowej  zostanie  określony  odmienny  stan  faktyczny,  interpretacja  nie  wywoła  w  tym  zakresie  skutków  prawnych.  Ponadto,  w  sytuacji  zmiany  któregokolwiek  elementu  przedstawionego  w  opisie  sprawy,  udzielona  odpowiedź  traci  swoją  aktualność.

Z  uwagi  na  to,  że  interpretacje  prawa  podatkowego  wydawane  są  w  indywidualnej  sprawie  zainteresowanego,  co  wynika  z  art.  14b  §  1  ustawy  –  Ordynacja  podatkowa,  ta  interpretacja  dotyczy  wyłącznie  Pana  i  nie  wywołuje  skutków  prawnych  wobec  innych  osób  (Pana  małżonki).

Ponadto  wskazujemy,  że  powołane  w  treści  wniosku  orzeczenia  sądów  administracyjnych  nie  mogą  wpłynąć  na  ocenę  prawidłowości  niniejszej  kwestii.  Nie  negując  tych  orzeczeń,  jako  cennego  źródła  w  zakresie  wskazywania  kierunków  wykładni  norm  prawa  podatkowego,  stwierdzamy,  że  –  naszym  zdaniem  –  tezy  badanych  rozstrzygnięć  nie  mają  zastosowania  w  tym  postępowaniu.

W  odniesieniu  natomiast  do  powołanych  przez  Pana  interpretacji  stwierdzamy,  że  zapadły  one  w  indywidualnych  sprawach  i  nie  są  wiążące  dla  organu  wydającego  niniejszą  interpretację.

Pouczenie  o  funkcji  ochronnej  interpretacji

·Funkcjęochronnąinterpretacjiindywidualnychokreślająprzepisyart.14k-14nbustawy zdnia29sierpnia1997r.–Ordynacjapodatkowa(Dz.U.z2021r.poz.1540zezm.).Interpretacjabędziemogłapełnićfunkcjęochronną,jeśli:Panasytuacjabędziezgodna(tożsama)zopisemstanufaktycznegolubzdarzeniaprzyszłegoizastosujesięPandointerpretacji.

·Zgodniezart.14na§1Ordynacjipodatkowej:

Zgodnie  z  art.  14na  §  2  Ordynacji  podatkowej:

Pouczenie  o  prawie  do  wniesienia  skargi  na  interpretację

Ma  Pan  prawo  do  zaskarżenia  tej  interpretacji  indywidualnej  do  Wojewódzkiego  Sądu  Administracyjnego.  Zasady  zaskarżania  interpretacji  indywidualnych  reguluje  ustawa  z  dnia  30  sierpnia  2002  r.  Prawo  o  postępowaniu  przed  sądami  administracyjnymi  –  Dz.  U.  z  2022  r.  poz.  329;  dalej  jako  „PPSA”). 

Skargę  do  Sądu  wnosi  się  za  pośrednictwem  Dyrektora  KIS  (art.  54  §  1  PPSA).  Skargę  należy  wnieść  w  terminie  trzydziestu  dni  od  dnia  doręczenia  interpretacji  indywidualnej  (art.  53  §  1  PPSA):

·wformiepapierowej,wdwóchegzemplarzach(oryginałiodpis)naadres:KrajowaInformacjaSkarbowa,ul.TeodoraSixta17,43-300Bielsko-Biała(art.47§1PPSA),albo

·wformiedokumentuelektronicznego,wjednymegzemplarzu(bezodpisu),naadresElektronicznejSkrzynkiPodawczejKrajowejInformacjiSkarbowejnaplatformieePUAP:/KIS/SkrytkaESP(art.47§3iart.54§1aPPSA).

Skarga  na  interpretację  indywidualną  może  opierać  się  wyłącznie  na  zarzucie  naruszenia  przepisów  postępowania,  dopuszczeniu  się  błędu  wykładni  lub  niewłaściwej  oceny  co  do  zastosowania  przepisu  prawa  materialnego.  Sąd  jest  związany  zarzutami  skargi  oraz  powołaną  podstawą  prawną  (art.  57a  PPSA).

Podstawa  prawna  dla  wydania  interpretacji

Podstawą  prawną  dla  wydania  tej  interpretacji  jest  art.  13  §  2a  oraz  art.  14b  §  1  ustawy  z  dnia  29  sierpnia  1997  r.  –  Ordynacja  podatkowa  (Dz.  U.  z  2021  r.  poz.  1540  ze  zm.).