Skutków podatkowych zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

15 grudnia 2021 r. wpłynął Pana wniosek z 10 grudnia 2021 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych zbycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan pismem złożonym 25 marca 2022 r., stanowiącym odpowiedź na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca zamierza sprzedać działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 4 o obszarze 0,2199 ha oraz dwie działki gruntu o łącznym obszarze około 0,2465 ha, które powstaną w wyniku podziału działki gruntu nr 2 i 1, zaznaczone na mapie stanowiącej załącznik do umowy przedwstępnej. Sprzedawaną nieruchomość Wnioskodawca nabył (wraz z wujkiem) na podstawie umowy przeniesienia gospodarstwa rolnego z 16 czerwca 1987 r. - od rodziców oraz umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności z 31 października 2007 r., akt notarialny. Wnioskodawca jest stanu wolnego.

Działka nr 4 oraz działki, które po podziale stanowić będą przedmiot sprzedaży, oznaczone są w ewidencji gruntów jako pastwiska i grunty orne. Faktycznie użytkowane są jako pastwisko dla zwierząt gospodarskich i w niewielkim fragmencie jako sad. Sprzedawany obszar będzie niezabudowany, jednak nieruchomość, z której wydzielane są działki na sprzedaż jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i trzema budynkami gospodarskimi, które nie będą przedmiotem sprzedaży. Budynki zostały wybudowane przez rodziców w latach 70-tych. W ciągu ostatnich 5 lat nie ponoszono na nie żadnych nakładów.

Budynki nigdy nie stanowiły żadnego majątku przedsiębiorstwa, w tym środka trwałego lub towaru. Budynki lub ich części nigdy przez żadną osobę nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych, najmowane lub dzierżawione nawet w części. Obszar prowadzonego gospodarstwa wynosi obecnie około 4 ha.

W obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sprzedawany obszar leży na terenie oznaczonym symbolem 002-31 - strefa zabudowy mieszkaniowej z usługami. Gmina przystąpiła do zmiany obecnie obowiązującego planu miejscowego.

Wnioskodawca prowadzi rolniczą działalność gospodarczą, zajmuje się głównie produkcją roślinną i hodowlą drobiu. W szczególności nie zajmuje się pozarolniczą działalnością gospodarczą, w tym obrotem nieruchomościami. Nie jest (i nie był) zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nigdy w życiu (poza nabytym gospodarstwem) nie nabył i nie sprzedał żadnej nieruchomości (gruntowej, lokalowej lub innej). Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości sprzedawanej nieruchomości. Nie wnosił On o zmianę lub uchwalenie MPZP, studium lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie wydzielał, sprzedawał lub uzbrajał żadnych nieruchomości. Wnioskodawca nie dzierżawił lub wynajmował nieruchomości i nie ma zamiaru tego robić.

Wnioskodawca poza gospodarstwem nie posiada żadnych innych nieruchomości. Nie ogłaszał On zamiaru jej sprzedaży i nie korzystał z pomocy pośredników. Nabywcą ma być spółka prawa handlowego, która w bezpośrednim sąsiedztwie wybudowała osiedle i zgłosiła się bezpośrednio do Wnioskodawcy. Z uwagi na oddalenie terenu od zabudowań, Wnioskodawca zgodził się na sprzedaż, a uzyskane środki zamierza przeznaczyć na remont zabudowań i zabezpieczenie finansowe na starsze lata. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży, w której strony dopuściły możliwość powiększenia ceny o podatek VAT w przypadku uzyskania interpretacji podatkowej wskazującej taką konieczność. Umowa została zawarta pod warunkiem wydzielenia działek zaznaczonych na mapie stanowiącej załącznik do aktu. Koszty podziału ponosi sprzedający.

Wnioskodawca udzielił kupującej spółce pełnomocnictwa do składania wszelkich wniosków mających na celu uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodnokanalizacyjnej, elektrycznej, energetycznej, gazowej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej i telewizyjnej lub ich rozbudowy oraz do składania wszelkich oświadczeń niezbędnych do uzyskania warunków technicznych, jednak bez prawa do zawierania umów przyłączeniowych. Wnioskodawca nie udzielał kupującej spółce pełnomocnictwa do załatwiania w Jego imieniu pozwolenia na budowę. Wyraził On zgodę, aby kupujący we własnym imieniu załatwiał warunki techniczne przyłączenia do sieci i pozwolenie na budowę (zgoda na dysponowanie działką na cele budowlane), jednak bez prawa rozpoczęcia prac w terenie do dnia sprzedaży. Wydanie działki ma nastąpić dopiero po sprzedaży i zapłacie całej ceny. Uzyskanie pozwolenia nie jest warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej. Kupująca spółka poprosiła o zawarcie zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane w umowie przedwstępnej, aby wykorzystać czas niezbędny do dokonania podziału geodezyjnego na załatwienie wstępnych czynności zmierzających do uzyskania na kupującego pozwolenia na budowę. Strony zawarły umowę przedwstępną na okres niespełna 7 miesięcy, uznając ten okres za wystarczający na wydzielenie działek stanowiących przedmiot sprzedaży. Wnioskodawca udzielił kupującemu także pełnomocnictwa do dokonania na koszt kupującego wycinki drzewek owocowych.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że planowane zbycie nie nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pytania

1.Czy sprzedaż działek objętych umową będzie objęta podatkiem od towarów i usług?

2.Czy przychód lub dochód uzyskany ze sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 2, dotyczące podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie odpowiedzi na pytanie nr 1, dotyczące podatku od towarów usług, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z podatku dochodowego z uwagi na upływ pięciu lat kalendarzowych od nabycia nieruchomości.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy  – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawca zamierza sprzedać działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 4 o obszarze 0,2199 ha oraz dwie działki gruntu o łącznym obszarze około 0,2465 ha, które powstaną w wyniku podziału działki gruntu nr 2 i 1, zaznaczone na mapie stanowiącej załącznik do umowy przedwstępnej. Sprzedawaną nieruchomość Wnioskodawca nabył (wraz z wujkiem) na podstawie umowy przeniesienia gospodarstwa rolnego z 16 czerwca 1987 r. od rodziców oraz umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności z 31 października 2007 r. Wnioskodawca jest stanu wolnego.

Działka nr 4 oraz działki, które po podziale stanowić będą przedmiot sprzedaży, oznaczone są w ewidencji gruntów jako pastwiska i grunty orne. Faktycznie użytkowane są jako pastwisko dla zwierząt gospodarskich i w niewielkim fragmencie jako sad. Sprzedawany obszar będzie niezabudowany, jednak nieruchomość, z której wydzielane są działki na sprzedaż jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i trzema budynkami gospodarskimi, które nie będą przedmiotem sprzedaży. Budynki zostały wybudowane przez rodziców w latach 70-tych. W ciągu ostatnich 5 lat nie ponoszono na nie żadnych nakładów.

Budynki nigdy nie stanowiły żadnego majątku przedsiębiorstwa, w tym środka trwałego lub towaru. Budynki lub ich części nigdy przez żadną osobę nie były wykorzystywane do czynności opodatkowanych, najmowane lub dzierżawione nawet w części.

Obszar prowadzonego gospodarstwa wynosi obecnie około 4 ha. W obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sprzedawany obszar leży na terenie oznaczonym symbolem 002-31 - strefa zabudowy mieszkaniowej z usługami. Gmina przystąpiła do zmiany obecnie obowiązującego planu miejscowego.

Wnioskodawca prowadzi rolniczą działalność gospodarczą, zajmuje się głównie produkcją roślinną i hodowlą drobiu. W szczególności nie zajmuje się pozarolniczą działalnością gospodarczą, w tym obrotem nieruchomościami. Nie jest (i nie był) zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nigdy w życiu (poza nabytym gospodarstwem) nie nabył i nie sprzedał żadnej nieruchomości (gruntowej, lokalowej lub innej). Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań mających na celu zwiększenie wartości sprzedawanej nieruchomości. Nie wnosił On o zmianę lub uchwalenie MPZP, studium lub wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie wydzielał, sprzedawał lub uzbrajał żadnych nieruchomości. Wnioskodawca nie dzierżawił lub wynajmował nieruchomości i nie ma zamiaru tego robić.

Wnioskodawca poza gospodarstwem nie posiada żadnych innych nieruchomości. Nie ogłaszał On zamiaru jej sprzedaży i nie korzystał z pomocy pośredników. Nabywcą ma być spółka prawa handlowego, która w bezpośrednim sąsiedztwie wybudowała osiedle i zgłosiła się bezpośrednio do Wnioskodawcy. Z uwagi na oddalenie terenu od zabudowań, Wnioskodawca zgodził się na sprzedaż, a uzyskane środki zamierza przeznaczyć na remont zabudowań i zabezpieczenie finansowe na starsze lata. Wnioskodawca zawarł umowę przedwstępną sprzedaży, w której strony dopuściły możliwość powiększenia ceny o podatek VAT w przypadku uzyskania interpretacji podatkowej wskazującej taką konieczność. Umowa została zawarta pod warunkiem wydzielenia działek zaznaczonych na mapie stanowiącej załącznik do aktu. Koszty podziału ponosi sprzedający.

Wnioskodawca udzielił kupującej spółce pełnomocnictwa do składania wszelkich wniosków mających na celu uzyskanie warunków przyłączenia do sieci wodnokanalizacyjnej, elektrycznej, energetycznej, gazowej, ciepłowniczej, telekomunikacyjnej i telewizyjnej lub ich rozbudowy oraz do składania wszelkich oświadczeń niezbędnych do uzyskania warunków technicznych, jednak bez prawa do zawierania umów przyłączeniowych. Wyraził On zgodę, aby kupujący we własnym imieniu załatwiał warunki techniczne przyłączenia do sieci i pozwolenie na budowę (zgoda na dysponowanie działką na cele budowlane), jednak bez prawa rozpoczęcia prac w terenie do dnia sprzedaży. Wydanie działki ma nastąpić dopiero po sprzedaży i zapłacie całej ceny. Strony zawarły umowę przedwstępną na okres niespełna 7 miesięcy, uznając ten okres za wystarczający na wydzielenie działek stanowiących przedmiot sprzedaży.

Planowane zbycie nieruchomości przez Wnioskodawcę nie nastąpi w ramach wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wnioskodawca nabył działkę nr 4 oraz dwie wydzielone działki odpowiednio:

-16 czerwca 1987 r. (wraz z wujkiem) w drodze przeniesienia własności gospodarstwa rolnego,

-31 października 2007 r. na podstawie umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął odpowiednio:

-w dniu 31 grudnia 1992 r., przy nabyciu nieruchomości w drodze przeniesienia własności gospodarstwa rolnego,

-w dniu 31 grudnia 2012 r., przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Zatem planowana sprzedaż działki nr 4 oraz dwóch wydzielonych działek nie będzie stanowiła źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, z uwagi na upływ pięcioletniego okresu, o którym mowa w tym przepisie. Sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych i Wnioskodawca nie zapłaci z tego tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe, pomimo że Wnioskodawca stwierdził, że sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z podatku na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na podstawie tego przepisu, sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowania z uwagi na upływ określonego w nim terminu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Pana w złożonym wniosku. Interpretacja indywidualna wydawana jest jedynie w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe. Organ wydający interpretację przepisów prawa podatkowego nie prowadzi postępowania ani nie podejmuje rozstrzygnięć zastrzeżonych dla innego typu orzekania, w tym kontroli podatkowej, czy postępowania podatkowego prowadzonego w oparciu o konkretną dokumentację i zebrane dowody. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co  do  zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).