Interpretacja indywidualna z dnia 24 listopada 2022 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-2.4011.768.2022.5.MJ
Temat interpretacji
Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości oraz najem prywatny na ryczałcie.
Interpretacja indywidualna – stanowisko jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego jest :
‒prawidłowe – w zakresie możliwości opodatkowania przychodów z najmu nieruchomości zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne oraz
‒nieprawidłowe – w pozostałym zakresie.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
4 sierpnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 4 sierpnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością budynku handlowo-usługowego oraz możliwości opodatkowania przychodów z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 19 października 2022 r. (data wpływu 19 października 2022 r.) oraz pismem z 24 października 2022 r. (data wpływu 24 października 2022 r.)
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Jest Pan polskim rezydentem podatkowym prowadzącym jednoosobową, pozarolniczą działalność gospodarczą zarejestrowaną w Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej od lutego 2004 r. Głównym przedmiotem Pana działalności zgodnie z CEiDG jest działalność związana ze sprzedażą detaliczną prowadzoną przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet sklasyfikowana według Polskiej Klasyfikacji Działalności pod kodem 47.91.Z.
Jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Prowadzi Pan ewidencję księgową w formie Książki Przychodów i Rozchodów oraz jako formę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych wybrał Pan podatek liniowy.
Poza prowadzoną działalnością gospodarczą w zakresie sprzedaży internetowej towarów w dniu 17 października 2019 roku w drodze darowizny od swoich rodziców, na mocy aktu notarialnego Repertorium (…) nabył Pan nieruchomość niezabudowaną, składającą się z działki oznaczonej numerem (…) o powierzchni 846 m2 położonej przy ul. (…), o numerze księgi wieczystej (…).
W dniu 5 maja 2021 r. również w drodze darowizny od rodziców na mocy aktu notarialnego Repertorium (…) nabył Pan:
‒nieruchomość gruntową składającej się z działek oznaczonych numerami Y i Z, o numerze księgi wieczystej (…),
‒nieruchomość gruntową składającą się z prawa wieczystego użytkowania działki oznaczonej numerami A i B oraz własności budynku położonego na działce na B, przeznaczonego na cele mieszkaniowo-usługowe o kubaturze 2.006 m3.
Numer księgi wieczystej powyższych części nieruchomości (…).
Nieruchomość gruntowa wraz z budynkiem położone są przy ul. (…) w (…).
Powyższe nieruchomości nie zostały przyjęte do ewidencji środków trwałych i nie została wydana dla nich decyzja o warunkach zabudowy. Przedmiotowe nieruchomości są objęte planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny budowlane. Świadczył Pan i dalej świadczy usługi najmu przedmiotowych nieruchomości, które to usługi zostały rozpoznane jako odpłatne świadczenie usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcje dokumentowane były fakturami sprzedaży oraz podatek należny z tytuły tych transakcji był wykazywany w składanych przez Pana deklaracjach VAT, a później w JPK_VAT7M. Nie dokonywał Pan żadnych ulepszeń na nieruchomości zabudowanej.
Zamierza Pan dokonać w styczniu 2027 roku zbycia przedmiotowych nieruchomości i powziął Pan wątpliwość, co do skutków podatkowych takiego zbycia w podatku dochodowym oraz w podatku od towarów i usług.
Dodatkowo do czasu zbycia przedmiotowych nieruchomości chciałby Pan dalej świadczyć usługi najmu, lecz od lipca 2022 r. zamierza Pan wybrać jako formę opodatkowania ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego
1.Przedmiotem wniosku są wszystkie działki wskazane we wniosku, tj. A, B, X, Y, Z.
2.Działka A - działka była przedmiotem najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i od lipca 2022 r. do momentu sprzedaży będzie przedmiotem odpłatnego najmu prywatnego,
3.Działka B – działka wraz ze znajdującym się na nim budynkiem były przedmiotem najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i od lipca 2022 r. do momentu sprzedaży będą przedmiotem odpłatnego najmu prywatnego.
4.Działka X - działka była przedmiotem najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i od lipca 2022 r. do momentu sprzedaży będzie przedmiotem odpłatnego najmu prywatnego.
5.Działka Y – działka była przedmiotem najmu powierzchni reklamowej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i od lipca 2022 r. do momentu sprzedaży będzie przedmiotem odpłatnego najmu prywatnego powierzchni reklamowej.
6.Działka Z - działka była przedmiotem najmu powierzchni reklamowej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej i od lipca 2022 r. do momentu sprzedaży będzie przedmiotem odpłatnego najmu prywatnego powierzchni reklamowej.
7.Prowadzi Pan działalność w zakresie sprzedaży towarów przez Internet, za pośrednictwem sklepu internetowego. Asortyment oferowany przez Pana m.in. obejmuje elektronarzędzia, sprzęt turystyczny, urządzenia do gastronomii.
8.Dodatkowo, a w ramach prowadzonej działalności prowadził Pan najem nieruchomości będących przedmiotem niniejszego wniosku.
9.Najem przedmiotowych nieruchomości odbywał się w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednakże ww. składniki majątku nie były ujęte w ewidencji środków trwałych. Z tytułu najmu wystawiane były faktury i rozpoznawana była sprzedaż dla celów podatku od towarów i usług.
10.Od lipca 2022 r. zamierza Pan zmienić przeznaczenie przedmiotowych składników majątku i świadczyć usługi najmu w ramach najmu prywatnego.
11.Przedmiotowe działki nie będą ujęte w ewidencji środków trwałych.
12.Sprzedawane działki będą po upływie 5 letniego okresu i będą sprzedawane z majątku prywatnego.
13.Żadne działania marketingowe nie będą podejmowane.
14.Nie sprzedawał Pan w okresie mającym jakikolwiek wpływ na przedmiotową transakcję żadnej innej nieruchomości.
15.Nie posiada Pan innych nieruchomości, które w dającej się przewidzieć przyszłości mogłyby podlegać sprzedaży.
16.Zgodnie z Klasyfikacją Obiektów Budowlanych budynek na działce B został sklasyfikowany wSekcji 1, Dziale 12, Grupie 123 jako budynki handlowo-usługowe. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi: 813,3 m2 , natomiast powierzchnia mieszkalna wynosi: 0 m2.
Pytania
1.Czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego zbywając przedmiotowe nieruchomości położone w (…), przy ul. (…) po upływie okresu 5 lat licząc od daty nabycia dokona Pan zbycia ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm. - dalej jako u.p.d.o.f.) i w konsekwencji sprzedaż ta nie będzie podlegała podatkowi dochodowemu od osób fizycznych?
2.Czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego odpłatne zbycie przedmiotowych nieruchomości położonych w (…), przy ul. (…) będzie podlegało zwolnieniu z podatku od towarów i usług?
3.Czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego może Pan dla prywatnego najmu przedmiotowych nieruchomości wybrać jako formę opodatkowania ryczałt od przychodów ewidencjonowanych?
Niniejsza interpretacja jest odpowiedzią na pytanie Nr 1 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz na pytanie Nr 3 w zakresie zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Natomiast odpowiedź na pytanie nr 2 dotycząca podatku od towarów i usług udzielona została odrębnie.
Pana stanowisko w sprawie
Ad 1.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych posługuje się własną, legalną definicją działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., za działalność pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową: a. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów z innych źródeł, wskazanych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 u.p.d.o.f.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 u.p.d.o.f. opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 3 i pkt 8 cytowanej ustawy - odrębnymi źródłami przychodów są m.in.:
‒pozarolnicza działalność gospodarcza,
‒odpłatne zbycie: a. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c. prawa wieczystego użytkowania gruntów, d. innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powołany wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 u.o.d.o.f. formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Z treści powołanej wyżej regulacji art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanych na potrzeby niezwiązane z działalnością gospodarczą.
W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie przepis art. 30e u.p.d.o.f.
Pana zdaniem w przedmiotowej sprawie, przychód ze zbycia wskazanych wyżej nieruchomości w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie, z uwagi na fakt, że do sprzedaży ww. nieruchomości dojdzie po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.
Uważa Pan, że z tytułu sprzedaży przedmiotowych nieruchomości w styczniu 2027 roku nie powstanie przychód i w konsekwencji nie powinien Pan zapłacić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby niezwiązane z działalnością gospodarczą.
Ad. 3
Stosownie do przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 u.p.d.o.f.:
‒pozarolnicza działalność gospodarcza,
‒najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się m.in. na trzech przesłankach:
‒zarobkowym celu działalności,
‒wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
‒prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 u.p.d.o.f. przychodem z działalności gospodarczej są przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Pana zdaniem, w przedmiotowym zdarzeniu przyszłym usługi najmu pomiędzy Panem a usługobiorcą nie będą świadczone w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej z uwagi na brak spełnienia łącznie wszystkich przesłanek zawartych w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Pana zdaniem zastosowanie w przedstawionym zdarzeniu przyszłym znajdzie art. 9a ust. 6 u.p.d.o.f., który stanowi, iż dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f., są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1993 ze zm. - dalej jako u.z.p.d.o.f.). dla przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%, a dla nadwyżki przychodów ponad 100.000 zł stawka wynosi 12,5%. W świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego i przytoczonych powyżej przepisów uważa Pan, że przychody z najmu przedmiotowych nieruchomości, od lipca 2022 r. do czasu ich odpłatnego zbycia, mogą zostać opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych ze względu na fakt, że umowa ta nie będzie zawarta w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest w części nieprawidłowe oraz w części prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:
3.pozarolnicza działalność gospodarcza,
6.najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą,
8.odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d)innych rzeczy,
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 cyt. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.
Jednocześnie, zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy:
Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
W myśl art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej, oznacza to działalność zarobkową:
a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości oraz praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast ich odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Jednakże z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy wynika że przepisu ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy:
Przychodem z działalności gospodarczej jest również przychód uzyskany z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które – w przypadku uzyskania ich przez podatnika – stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są m.in. przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co wynika z treści art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) analizowanej ustawy.
Zatem, regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, objęty został przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego, podlegającego ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził te składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.
Stosownie do przepisu art. 14 ust. 2c ww. ustawy:
Do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.
Z treści przytoczonych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.
Z opisu sprawy wynika, że:
1.Prowadzi Pan jednoosobową, pozarolniczą działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest działalność związana ze sprzedażą detaliczną prowadzoną przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet sklasyfikowana według Polskiej Klasyfikacji Działalności pod kodem 47.91.Z.
2.Jest Pan zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Prowadzi Pan ewidencję księgową w formie Książki Przychodów i Rozchodów oraz jako formę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych wybrał Pan podatek liniowy.
3.W dniu 17 października 2019 roku w drodze darowizny od swoich rodziców nabył Pan nieruchomość niezabudowaną, składającą się z działki oznaczonej numerem X.
4.W dniu 5 maja 2021 r. również w drodze darowizny od rodziców nabył Pan: - nieruchomość gruntową składającej się z działek oznaczonych numerami Y i Z, - nieruchomość gruntową składającą się z prawa wieczystego użytkowania działki oznaczonej numerami A i B oraz własności budynku położonego na działce na B.
5.Dodatkowo, a w ramach prowadzonej działalności prowadził Pan najem nieruchomości będących przedmiotem niniejszego wniosku.
6.Najem przedmiotowych nieruchomości odbywał się w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednakże ww. składniki majątku nie były ujęte w ewidencji środków trwałych.
7.Z tytułu najmu wystawiane były faktury i rozpoznawana była sprzedaż dla celów podatku od towarów i usług.
8.Zamierza Pan dokonać w styczniu 2027 roku zbycia przedmiotowych nieruchomości.
9.Dodatkowo do czasu zbycia przedmiotowych nieruchomości chciałby Pan dalej świadczyć usługi najmu, lecz od lipca 2022 r. zamierza Pan wybrać jako formę opodatkowania ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
10.Zgodnie z Klasyfikacją Obiektów Budowlanych budynek na działce B został sklasyfikowany wSekcji 1, Dziale 12, Grupie 123 jako budynki handlowo-usługowe. Powierzchnia użytkowa budynku wynosi: 813,3 m2 , natomiast powierzchnia mieszkalna wynosi: 0 m2.
Pana wątpliwość budzi kwestia, czy sprzedaż przedmiotowych nieruchomości, po upływie 5 lat licząc od daty ich nabycia, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Według Pana, przychód ze zbycia wskazanych we wniosku nieruchomości nie powstanie, z uwagi na fakt, że do sprzedaży tych nieruchomości dojdzie po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie i w konsekwencji nie powinien Pan zapłacić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości wykorzystywanych na potrzeby niezwiązane z działalnością.
Zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:
‒składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,
‒składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
‒składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Wymagają jednak, aby składnik majątku był przez podatnika wykorzystywany na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.
Z literalnej wykładni przywołanych wyżej przepisów wynika, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej powstanie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przy kwalifikacji przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości decydujące znaczenie ma bowiem przedmiotowe i funkcjonalne powiązanie danego rodzaju przychodu ze źródłem jego uzyskania.
Co istotne, jak wskazano wyżej, przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od m.in. ujęcia go w ewidencji środków trwałych.
Zatem w analizowanej sprawie nie ma znaczenia, że nie ujął Pan nieruchomości w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Decydujący dla oceny kwestii wykorzystywania tych nieruchomości w działalności gospodarczej jest fakt, że nieruchomości te stanowiły przedmiot najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. Z tytułu najmu wystawiane były faktury i rozpoznawana była sprzedaż dla celów podatku od towarów i usług. Zatem samodzielnie „powiązał” Pan ww. składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej w momencie, gdy zaczął Pan osiągać przychody z najmu.
Konsekwencje Pana decyzji o kwalifikacji przychodów z najmu przedmiotowych nieruchomości do przychodów uzyskiwanych z działalności gospodarczej znajdą odniesienie do skutków ich planowanej sprzedaży. Należy podkreślić, że nie powinno się traktować przepisów podatkowych wybiórczo i dostosowywać ich do bieżących potrzeb w zależności od okoliczności sprawy.
Skoro sam zakwalifikował Pan przychód przysługujący Panu z tytułu najmu nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością budynku handlowo-usługowego do przychodów uzyskiwanych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to przychód uzyskany ze sprzedaży ww. składników majątku w Pana przypadku należy rozpatrywać w kontekście przychodu z działalności gospodarczej.
Z treści wniosku wynika, że od lipca 2022 r. zamierza Pan zrezygnować z wynajmowania przedmiotowych nieruchomości w ramach działalności gospodarczej i przejść na najem prywatny. Następnie planuje Pan w styczniu 2027 r. sprzedać przedmiotowe nieruchomości.
Zatem przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością budynku handlowo-usługowego, tj. składników majątku wykorzystywanych w Pana działalności gospodarczej będzie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy. Planowane odpłatne zbycie ww. nieruchomości w styczniu 2027 r. zostanie dokonane przed upływem 6 lat między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności gospodarczej. Dochód z planowanej w styczniu 2027 r. sprzedaży nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością budynku handlowo-usługowego podlegał będzie opodatkowaniu na zasadach właściwych dla wybranej przez Pana formy opodatkowania dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Zatem Pana stanowisko w ww. zakresie należało uznać za nieprawidłowe.
Pana wątpliwość budzi również możliwość opodatkowania przychodów z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych :
Źródłami przychodów są:
3.pozarolnicza działalność gospodarcza;
8.najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane we wcześniej wymienionym art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Ponadto, zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:
1)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;
2)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;
3)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.
Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych :
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dotyczącym źródła przychodów, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
Z cytowanych powyżej przepisów wynika zatem, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 omawianej ustawy podatkowej.
Umowa najmu została zdefiniowana w art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360), zgodnie z którym :
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Stronami umowy najmu są wynajmujący oraz najemca. Do zawarcia umowy najmu dochodzi wówczas, gdy strony uzgodnią istotne jej składniki, do jakich należą przedmiot najmu i czynsz. Na podstawie umowy najmu najemca uzyskuje prawo do używania cudzej rzeczy w zamian za zapłatę czynszu.
Najem może być zawarty na czas oznaczony albo na czas nieoznaczony. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach, bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego. Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, ani też nie wynika w sposób dostateczny z okoliczności, uważa się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.
Tak więc podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzam, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy). W przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, wynajmowanie nieruchomości zaliczane jest do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W tym miejscu wskazać należy na Uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., II FPS 1/21, gdzie wskazano:
„To zatem podatnik decyduje o tym czy „powiązać” określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (...)
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła - najem, a wyjątkiem sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” - do przychodów z działalności gospodarczej.”
W myśl art. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1993 ze zm.) :
Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne:
1)prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą;
2)osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o podatku dochodowym”.
Według art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
Stosownie do art. 71 ust. 1 ustawy z 23 listopada 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw – Dz. U. poz. 2105 ze zm.:
Podatnicy osiągający w 2022 r. przychody ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy zmienianej w art. 1, mogą stosować zasady opodatkowania tych przychodów obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r., z zastrzeżeniem ust. 2.
Oznacza to, że od 1 stycznia do 31 grudnia 2022 r. podatnicy, którzy osiągają przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze (czyli z tzw. najmu prywatnego), mogą stosować formy opodatkowania obowiązujące na 31 grudnia 2021 r.
Zatem zarówno przychody/dochody z najmu prywatnego podatnika, który takie przychody/dochody osiągał do 31 grudnia 2021 r., jak i podatnika, który pierwszy taki przychód/dochód osiągnie od 1 stycznia 2022 r., mogą podlegać opodatkowaniu w 2022 r.: a) na zasadach ogólnych według skali podatkowej albo b) ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a.
Przedstawił Pan informacje, z których wynika, że najem przedmiotowych nieruchomości odbywał się w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Jednakże od lipca 2022 r. zamierza Pan zmienić przeznaczenie przedmiotowych składników majątku i świadczyć usługi najmu w ramach najmu prywatnego.
Stwierdzić należy, że przychody osiągnięte z tytułu wynajmu nieruchomości opisanych we wniosku, na zasadach najmu prywatnego, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
W Pana sytuacji, gdy zamierza Pan zmienić przeznaczenie przedmiotowych składników majątku i świadczyć usługi najmu w ramach najmu prywatnego, to wówczas przedmiotem najmu nie będą składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
Przychód z tytułu najmu prywatnego nieruchomości opisanych we wniosku będzie Pan mógł opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5% do kwoty 100.000 zł. Natomiast po przekroczeniu tego limitu, odprowadzi Pan, od nadwyżki ponad tę kwotę, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 12,5 % przychodów.
Zatem Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.
Natomiast, nie można zgodzić się z Pana stanowiskiem, że możliwość opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodów z najmu istnieje ze względu na to, że umowa najmu nie będzie zawarta w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.
Wyjaśnić należy, że zgodnie z obowiązującymi od 1 stycznia 2021 r. przepisami o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne z takiej formy opodatkowania mogą korzystać podatnicy osiągający przychody, zarówno z najmu prywatnego nieruchomości, jak i najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej.
Powyższe wynika z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. b) oraz lit. d) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne zgodnie, z którym:
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł z tytułu:
b) przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym,
d) świadczenia usług wynajmu i obsługi nieruchomości własnych i dzierżawionych (PKWiU 68.20.1).
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).