Od momentu zakupu działki (…), ze względu na bliskie sąsiedztwo stadniny koni oraz budynków mieszkalnych, dla uniknięcia zagrożenia pożarowego, Zainteresowani zmuszeni byli i nadal będą utrzymywać teren w dobrym stanie, poprzez jego systematyczne koszenie, odchwaszczanie, wycinanie drobnych samosiejek itp.

Przedmiotowe działki były i będą wykorzystywane na własne potrzeby.

Działki będące przedmiotem zapytania nie były i nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Zainteresowani w związku z zamiarem sprzedaży działek nie wykonywali żadnych nakładów inwestycyjnych w związku ze sprzedażą w działkach (…) i (…).

Ponadto Zainteresowani wskazali, że działki o których mowa we wniosku nie zostały wniesione do prowadzonej przez Nich działalności gospodarczej i ujęte w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych jako środki trwałe czy też stanowią towary handlowe.

Sprzedaż działek, o których mowa we wniosku nie będzie dokonana w ramach prowadzenia przez Zainteresowanych działalności gospodarczej.

Zainteresowani w 2022 roku oboje opodatkowują dochody na zasadach ogólnych.

Pytania

1.Czy sprzedaż nieuzbrojonych działek, które powstaną z podziału nieruchomości opisanej we wniosku (działek (…) i (…)) będzie stanowiła przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

2.Czy sprzedaż nieuzbrojonych działek, które powstaną z podziału nieruchomości opisanej we wniosku (działek (…) i (…)) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Niniejsza interpretacja dotyczy rozstrzygnięcia w zakresie pytania nr 1, tj. dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych, natomiast w zakresie pytania nr 2, tj. dotyczącego podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Państwa stanowisko w sprawie

Ad. 1

W ocenie Wnioskodawczyni planowana sprzedaż będzie przyporządkowana do źródła przychodów określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. W myśl tego przepisu opodatkowaniu podlega przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli to odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. Zaliczenie do tego źródła przychodu następuje więc pod warunkiem, że transakcja nie jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

Działalność gospodarcza jest definiowana w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. jako działalność zarobkowa, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9 ustawy.

Z przywołanych przepisów wynika, że jeżeli sprzedaż nieruchomości jest wykonywana zarobkowo, w sposób zorganizowany i ciągły to stanowi przychód z działalności gospodarczej, a jeżeli transakcjom nie można przypisać znamion działalności gospodarczej wymienionym art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. - to jest zbycie w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Tak więc o tym, czy transakcja przeprowadzana jest w ramach działalności gospodarczej, czy też jest tylko odpłatnym zbyciem majątku prywatnego, decyduje całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości.

Działanie zarobkowe oznacza, że osiągnięcie zysku jest podstawowym celem podejmowanych czynności, a nie ubocznym efektem decyzji o zbyciu prywatnego majątku.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji (tak uznał DKIS w interpretacji z 21.9.2021 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.475.2021.4.MP).

Wykonywanie działalności w sposób ciągły to prowadzenie jej w sposób stały, nie okazjonalny. Ciągłość działania wiąże się z jej planowanym charakterem i realizacją poszczególnych zamierzeń. Wprowadzenie przez ustawodawcę kryterium ciągłości miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. W orzecznictwie podkreśla się, że działania incydentalne nie mogą zostać zaliczone do działalności gospodarczej (tak np. w wyrokach: z 30.1.2014 r., II FSK 867/12; z 13.06.2013 r., II FSK 1987/11; z 2.10.2013 r., II FSK 2729/11).

Dla oceny, czy planowana sprzedaż powinna zostać zaklasyfikowana jako działalność gospodarcza istotne znaczenie ma więc przede wszystkim ustalenie, czy zamiarem zbywcy jest uczynienie z odpłatnego zbycia gruntów stałego i powtarzalnego źródła zarobkowania.

W wyroku z 3.7.2013 r. (II FSK 2110/11) Naczelny Sąd Administracyjny sformułował 3 tezy przyjęte w późniejszym orzecznictwie:

„1. W przypadku zbycia nieruchomości, na stwierdzenie, czy dana transakcja jest dokonywana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.) czy też jest odpłatnym zbyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. wpływać będzie całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości.

2. Okolicznościami, o których mowa w pkt 1 są: z góry założony cel ekonomiczny, istnienie elementu ciągłości danych czynności, stwierdzenie istnienia celu zarobkowego oraz ustalenie czy do zbycia dochodzi w warunkach „zorganizowania”, o których mowa w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.

3. Zastosowaniu art. 10 pkt 1 pkt 8 u.p.d.o.f. nie przeszkadza dążenie jednostki do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych przeprowadzonej transakcji. Istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania.”

Tak więc o tym, czy sprzedaż nieruchomości jest dokonywana w ramach działalności gospodarczej decyduje podejmowanie przez podatnika zespołu powiązanych ze sobą działań polegających na:

1)wielokrotnym nabywaniu nieruchomości,

2)ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem),

3)wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym przygotowanych w ten sposób do zbycia nieruchomości oraz

4)dokonywaniu tych transakcji (nabycia i zbycia) w stosunkowo krótkim przedziale czasowym (tak przykładowo w wyroku WSA w Poznaniu z 31.3.2021 r., I SA/Po 851/20 i przywołanym w nim orzecznictwie).

Podobny pogląd wyrażono w interpretacji z 21.9.2021 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.475.2021.4.MP, wskazując, że: „na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest  natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej”.

W związku z powyższym, wyprzedaż prywatnego majątku, szczególnie jeśli jest spowodowana zmianą okoliczności życiowych, nie mieści się w definicji działalności gospodarczej. Takie transakcje są dokonywane w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem, których jedynym celem i powodem jest racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb własnych i najbliższej rodziny podatnika. Sprzedaż części gruntu, który został nabyty w celu wybudowania na nim domu i zamieszkania na tym terenie, nawet jeśli jest poprzedzone podziałem tej części gruntu na mniejsze działki ewidencyjne nie oznacza, iż podatnik działa w sposób charakterystyczny dla działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku, decyzja o sprzedaży części gruntu jest wprost powiązana ze zmianą sytuacji życiowej Zainteresowanych (utrata pracy, wysokie raty kredytu, śmierć taty). Natomiast decyzja o dokonaniu podziału na mniejsze działki jest spowodowana wyłącznie łatwością sprzedaży mniejszych działek niż jednej dużej nieruchomości. Takie działanie nadal mieści się w ramach zwykłego zarządu prywatnym majątkiem.

Jak to opisano wyżej, Zainteresowani nie zajmują się obrotem nieruchomościami gruntowymi; ich jedynym źródłem dochodów były przez wiele lat umowy o pracę w zakresie finansów. Dwa lata temu Zainteresowana będąca stroną straciła pracę i obecnie Jej źródłem dochodu jest działalność gospodarcza w zakresie doradztwa finansowego i biznesowego. Planowane transakcje nie będą miały charakteru zorganizowanego oraz ciągłego działania - zamkną się w transakcjach, których przedmiotem będą jedynie te grunty, które zostały nabyte w roku (…) w celu wybudowania domu dla siebie i dla rodziców. Fakt, że będzie to kilka transakcji jest spowodowane jedynie dużym obszarem nieruchomości i trudnościami ze znalezieniem jednego podmiotu, który byłby zainteresowany zakupem takiej powierzchni. Sprzedaż jest podyktowana zmianą sytuacji życiowej: koniecznością spłacania kredytów przy jednoczesnej utracie pracy, oraz rezygnacją z budowy domu dla rodziców z powodu śmierci taty.

W orzecznictwie podkreśla się, że cel zarobkowy sam w sobie nie przesądza o zaliczeniu przychodów ze sprzedaży nieruchomości do przychodów z działalności gospodarczej. Oczywiste jest bowiem dążenie podatnika do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych z przeprowadzonej transakcji. W orzecznictwie uznaje się także, że kryteria umożliwiające zakwalifikowanie podejmowanych czynności do działalności gospodarczej, w tym przede wszystkim warunek ciągłości, wskazany w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., nie są spełnione, jeżeli działania podatnika mieszczą się w zwykłych czynnościach związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży (np. polegających na jej uporządkowaniu, przygotowaniu dokumentacji geodezyjnej, zawarciu umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wydzieleniu części przeznaczonej do sprzedaży, itp.). O działalności gospodarczej można bowiem mówić jedynie wtedy gdy skala podjętych przez podatnika działań dotyczących nieruchomości (w tym formalnych, inwestycyjnych) wykracza w sposób oczywisty poza normalne czynności, jakie podejmuje rozsądnie działający właściciel, dążący do uzyskania optymalnego - z jego punktu widzenia - przychodu ze zbycia poszczególnych składników majątku osobistego, a ponadto działania te nacechowane są ciągłym (trwałe źródło zarobkowania), nieamatorskim i nieokazjonalnym charakterem (tak w wyrokach NSA z 11.7.2019 r., II FSK 2617/17; z 3.7.2018 r., II FSK 1892/16 oraz II FSK 1836/16 i II FSK 2299/16).

Jak to opisano we wniosku, podział nieruchomości na ok. 8 działek ma na celu ułatwienie sprzedaży nieruchomości, ponieważ niezwykle trudno jest znaleźć jednego nabywcę na tak dużą powierzchnię gruntu. Działki nie będą uzbrojone, nie zostaną poczynione żadne inne nakłady na grunt. Jedyne działanie, jakie zostanie podjęte to podział gruntu na mniejsze działki, co może ułatwić ich zbycie. W związku z tym, w ocenie Zainteresowanych planowana sprzedaż nieruchomości nie stanowi działalności gospodarczej.

Podobne poglądy wyraził NSA w wyroku z dnia 4 kwietnia 2019 r., sygn. akt II FSK 1100/17, w którym sąd stwierdził, że samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, nawet jeśli jest powiązane z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi (podobnie NSA w wyrokach: z 9.03.2016 r., II FSK 1423/14 oraz 5.03.2019 r., II FSK 829/17). NSA podkreślił także że sprzedaż rozczłonkowanych fragmentów jednego zbioru, jak np. działki gruntu po podziale nie powinny być identyfikowane z pojęciem działalności gospodarczej, zwłaszcza w sytuacji gdy podział i w konsekwencji sprzedaż tych działek jest spowodowana sytuacją życiową lub rodzinną podatnika. Jednorazowe zbycie dużego majątku może być bowiem trudne czy mniej korzystne, niż podzielonego. Podobnie orzekł WSA w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z 7 czerwca 2017 r., I SA/Go 156/17: „(...) Jeżeli w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatnika czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane jedynie transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z zaniechaniem realizacji celu, dla którego została ona uprzednio nabyta.”

Z takim poglądem zgodził się także DKIS w interpretacji z 9.04.2021 r. nr 0115-KDIT1.4011.1002.2020.2.JG, w której uznano, iż podział nieruchomości na 7 mniejszych działek nie powoduje zmiany źródła przychodów i przesunięcia go do przychodów z działalności gospodarczej. Podobnie uznano w interpretacjach:

-z 17.09.2021 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.620.2021.3.DA;

-z 4.06.2019 r., nr 0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS.

Reasumując, w ocenie Zainteresowanych planowane przez nich transakcje sprzedaży gruntów nie będą miały charakteru działalności gospodarczej i oceny tej nie zmienia fakt, że umów sprzedaży może być 8 lub więcej. Aktywność polegająca na podziale działek na mniejsze działki w celu ich sprzedaży kilku lub kilkunastu osobom mieści się bowiem w zakresie zarządzania majątkiem prywatnym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie pytania oznaczonego Nr 1 jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Podstawową zasadą obowiązującą w przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.) jest zasada powszechności opodatkowania, która wyrażona została w art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia odrębne źródła przychodów osób fizycznych. Od tego, z jakiego źródła pochodzą przychody, zależą zasady ich opodatkowania.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy:

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy:

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odpłatne zbycie to czynność, która polega na przeniesieniu swojego prawa na inny podmiot w zamian za odpłatność. Omawiany przepis dotyczy zbywania nieruchomości, określonych praw rzeczowych do nieruchomości oraz rzeczy innych niż nieruchomości. Przepis stanowi, że odpłatne zbycie tych rzeczy lub praw jest źródłem przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jeżeli:

1)podatnik nie zbywa ich w wykonywaniu działalności gospodarczej (gdyby podatnik zbywał je w wykonywaniu działalności gospodarczej – uzyskiwałby przychody ze źródła z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy), oraz

2)zbywa je przed upływem okresów wskazanych w przepisie (tj. terminu pięcioletniego dla nieruchomości i praw do nieruchomości oraz półrocznego – dla rzeczy innych niż nieruchomości).

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy:

Dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków:

-po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową,

-po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,

-po trzecie, w sposób ciągły.

Działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1.jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,

2.wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter,

1.prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Prowadzenie działalności gospodarczej we własnym imieniu oznacza, że związane z działalnością prawa i obowiązki dotyczą osoby fizycznej, która ją prowadzi; podmiot prowadzący działalność gospodarczą występuje jako podmiot niezależny prawnie od innych podmiotów, a podejmowane przez niego czynności rodzą bezpośrednio dla niego określone prawa i obowiązki.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby działalność gospodarcza wykonywana była w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się ponadto cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód jednego z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy. Ustalenie, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma kluczowe znaczenie dla ustalenia sposobu opodatkowania przychodu.

Wątpliwość Państwa budzi kwestia, czy planowana sprzedaż nieuzbrojonych działek będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku.

Z informacji przedstawionych przez Państwa wynika, że w grudniu (…) r. nabyli Państwo do majątku wspólnego, we Wrocławiu na skraju miasta grunt rolny, ponieważ był tańszy niż działki budowlane, a obszar przeliczeniowy powyżej hektara pozwalał na budowę domu jako siedlisko. Planowali Państwo na tym gruncie wybudować dom dla siebie, a obok Państwa domu rodzice Pani chcieli wybudować dom na własne potrzeby mieszkaniowe. Cała rodzina miała tam mieszkać. Zakup gruntu był finansowany w (…)% kredytem bankowym. Dla tego terenu nie było uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wszedł dopiero w czerwcu (…) roku, po zmianie przepisów dotyczących zmiany przeznaczenia na cele nierolnicze gruntów położonych w obszarze miast. Nieruchomość objęta wnioskiem jest w planie zagospodarowania przeznaczona na cele budowlane tj. MN - budownictwo jednorodzinne. Dodatkowo, jeden ze współwłaścicieli działki drogowej nr (…) do roku (…) skutecznie blokował Państwu możliwość przyłączenia wody nie wyrażając zgody na ciągnięcie sieci. Przed wejściem MPZP w życie, z początkiem (…) r. dokonali Państwo podziału gruntu w trybie rolnym na działki rolne nr (…) i (…) z drogą dojazdową (…) (współwłasność). Podział został przeprowadzony ze względu na planowaną budowę domów dla Państwa oraz Pani rodziców. Dopiero w (…) roku udało się doprowadzić wodę w drodze tj. w działce nr (…) i początku drogi (…)  (we współwłasności z innym osobami); bez wody nie można było uzyskać pozwolenia na budowę i rozpocząć budowy domu. W roku (…) zakończono budowę kanalizacji. Ponieważ Państwu urodziły się dzieci ((…)) nie mogli Państwo dłużej czekać na decyzje w sprawie planu miejscowego, oraz na podłączenie wody, i kupili Państwo położony w pobliżu budynek mieszkalny w zabudowie szeregowej. Zakup tego budynku także został sfinansowany w (…)% środkami z kredytu mieszkaniowego. Nadal Państwo planują na nabytym w roku (…) gruncie (objętym niniejszym wnioskiem) wybudować dom mieszkalny dla swojej rodziny, jednak ze względu na duże obciążenie kredytowe muszą dokonać sprzedaży części nieruchomości. Za uzyskane środki spłacą Państwo oba kredyty i sfinansują budowę domu. W tym celu planują Państwo wydzielić pierwszą z brzegu działkę o powierzchni ok. (…) mkw, na której, jako jedynej, jest studnia kanalizacyjna i wybudować na niej dom dla siebie, a pozostały całkowicie nieuzbrojony grunt podzielić na ok. (…) działek i dokonać ich sprzedaży. Te działki nie będą uzbrojone w żadne media. Pani Mama zrezygnowała z planu wybudowania domu na działce (…), ze względu na śmierć Swojego małżonka i przejścia na emeryturę. Zakupiła małe mieszkanie w Państwa pobliżu. Pani przez wiele lat uzyskiwała dochody z umowy o pracę jako dyrektor finansowy w międzynarodowej korporacji. Na początku pandemii straciła pracę, w związku z tym dochody rodziny bardzo zmalały. Równolegle od marca (…) roku prowadzi działalność gospodarczą w zakresie doradztwa finansowego i biznesowego. Oba te czynniki mają bezpośredni wpływ na podjęcie decyzji o zbyciu kilku działek wydzielonych z posiadanej nieruchomości. Nie prowadzili i nie prowadzą Państwo działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Jedyne transakcje na rynku nieruchomości dotyczyły sprzedaży własnych dwóch mieszkań, w których mieszkali Państwo przed ich sprzedażą. Za uzyskane z tego tytułu środki został nabyty w (…) r. dom w  zabudowie szeregowej. Przedmiotowe działki były i będą wykorzystywane na własne potrzeby. Działki będące przedmiotem zapytania nie były i nie będą przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. W związku z zamiarem sprzedaży działek nie wykonywali Państwo żadnych nakładów inwestycyjnych w związku ze sprzedażą w działkach (…) i (…). Sprzedaż działek będzie realizowana okazjonalnie, incydentalne, przypadkowy i nieregularnie. Działki o których mowa we wniosku nie zostały wniesione do prowadzonej przez Państwa działalności gospodarczej i ujęte w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych jako środki trwałe czy też towarów handlowych. Sprzedaż działek, o których mowa we wniosku nie będzie dokonana w ramach prowadzenia przez Państwa działalności gospodarczej. Działki nie były kiedykolwiek i ewentualnie w jakiej części wykorzystywane dla celów prowadzonej działalności gospodarczej przez Państwa.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższych nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny.

W przedmiotowej sprawie, czynności podejmowane przez Państwa wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. W żaden sposób nie podejmowali Państwo działań podnoszących wartość lub atrakcyjność nieruchomości, w szczególności nie podejmowali Państwo profesjonalnych czynności marketingowych, charakterystycznych dla podmiotów zajmujących się zawodowo obrotem nieruchomościami.

Okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości i planowanej sprzedaży nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej. Nie podjęli Państwo działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o prowadzeniu działalności gospodarczej w tym zakresie. Nie sposób uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Państwa pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży przedmiotowych działek do kategorii przychodu z działalności gospodarczej.

Podsumowując okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że planowana przez Państwa sprzedaż nieuzbrojonych działek nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zakres, stopień zaangażowania i cel Państwa działania wskazują, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana przez Państwa sprzedaż działek nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust.1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy również ocenić w kontekście przesłanek wynikających z cytowanego wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia, jak również sam moment zbycia.

Aby zatem stwierdzić, czy w przedmiotowej sprawie sprzedaż wydzielonych działek będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy odpłatne  zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe należy wskazać, że na obowiązek uiszczenia podatku od osób fizycznych od sprzedaży przedmiotowych działek nie wpływa również fakt podziału gruntu, z którego powstały działki przeznaczone na sprzedaż.

Państwa działania należy wpisać w zarząd majątkiem prywatnym, które są wystarczające do uznania, że planowana przez Państwa sprzedaż nieuzbrojonych działek nie będzie nosiła przymiotów działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nadmienić należy, że podział gruntu na mniejsze działki nie stanowi dla Państwa nowego nabycia, bowiem na skutek dokonania tej czynności nie nastąpiło przeniesienie prawa własności działek. Wydzielenie działek z gruntu nie powoduje zmiany ich właściciela.

Planowana sprzedaż nieuzbrojonych działek nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Wobec tego kwota uzyskana ze sprzedaży ww. działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji powyższego, Państwa stanowisko należało uznać za prawidłowe.