Opodatkowanie przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

16 sierpnia 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 5 sierpnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 5 października 2022 r. (wpływ 10 października 2022 r.) oraz z 19 października 2022 r. (wpływ 25 października 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Prowadzi Pan jednoosobową działalność gospodarczą, w ramach której zajmuje się skupem pojazdów samochodowych, ich utylizacją oraz sprzedażą używanych części samochodowych. Przychody osiągane ze wskazanej działalności opodatkowane są podatkiem dochodowym od osób fizycznych w formie podatku liniowego.

Jako jeden z pobocznych, dodatkowych obszarów swojej działalności posiada Pan w CEiDG wpisany wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, w ramach czego wynajmuje niewielki kawałek gruntu pod paczkomaty na rzecz ...

Ponadto, w swoim majątku prywatnym posiada Pan także grunt zabudowany budynkiem, wykorzystywany generalnie na cele prywatne. W przeszłości zdarzało się, że nieruchomość ta była w razie zaistnienia takich potrzeb wykorzystywana w działalności gospodarczej. Grunt ten nie był jednak nigdy ujęty w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych firmy.

W chwili obecnej, jak już wyżej wskazano, nieruchomość ta nie jest przez Pana wykorzystywana na cele działalności, nie jest też wpisana do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Zamierza Pan w najbliższym czasie rozpocząć wynajem wskazanej nieruchomości. Nie planuje Pan dokonywać tego w ramach działalności gospodarczej, a na zasadzie najmu prywatnego. Nie będzie Pan zatrudniał pracowników do obsługi wynajmu, zaś czynności z nim związane będzie Pan prowadzić we własnym imieniu, w sposób niezależny od innych podmiotów. Nie będzie Pan także korzystał z agencji nieruchomości oraz nie będzie traktował najmu jako projektu biznesowego. Wskazania wymaga także, że planowany okres wynajmu nieruchomości wynosić będzie 30 lat, zaś przyszły najemca planuje dokonać wyburzenia posadowionego na jej terenie budynku.

Ponadto, zaznaczyć należy, że główne źródło Pana utrzymania stanowi prowadzona przez Pana działalność gospodarcza we wskazanym na wstępie obszarze, zaś kwoty otrzymane tytułem czynszu najmu stanowić będą jedynie dodatkowe środki na cele prywatne.

W piśmie z 5 października 2022 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, wskazał Pan, że posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 z późn. zm.). Prowadzi Pan pozarolniczą działalność gospodarczą od 1 marca 2001 r. (dane dostępne w rejestrze CEiDG). Na cele podatku dochodowego od osób fizycznych prowadzi Pan dokumentację w postaci podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Stanowiąca przedmiot wniosku nieruchomość wykorzystywana była sporadycznie w Pana działalności gospodarczej w okresie 2017-2021 r. Jak już wspomniano w treści wniosku o interpretację, wykorzystywanie to odbywało się w niewielkim zakresie, doraźnie -jeżeli zaistniała taka konieczność. Ponadto, zaznaczyć należy, że celem takiego wykorzystania było składowanie samochodów, w sytuacji, gdy na terenie stałego miejsca działalności prowadzonej przez Pana chwilowo brakowało miejsca (plac firmowy znajduje się w niedalekiej odległości nieruchomości stanowiącej przedmiot wniosku). W 2022 r. wykorzystywanie nieruchomości na cele działalności gospodarczej nie miało miejsca w ogóle, nawet chwilowo. Oprócz wyżej opisanego, jednostkowego, doraźnego, fizycznego umieszczenia pojazdów na przedmiotowym terenie, nie miał on żadnego innego związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Przedmiot najmu stanowić będzie nieruchomość gruntowa wraz z posadowionym na niej budynkiem magazynowym, który w przypadku ewentualnego wynajmu, najemca zamierza poddać rozbiórce z uwagi na jego stan. Jest Pan jedynym właścicielem nieruchomości stanowiącej przedmiot wniosku. Zamierza Pan wynajmować przedmiotową nieruchomość przedsiębiorcy, który we własnym zakresie zgłosił zainteresowanie najmem nieruchomości. Ewentualna umowa wynajmu zawarta zostanie na okres 30 lat. Podmiot, będący potencjalnym najemcą nieruchomości stanowiącej przedmiot wniosku nie jest w żaden sposób powiązany z Panem. Umowa najmu nieruchomości podpisana będzie z Panem jako osobą fizyczną. Dokonując wyboru formy opodatkowania przychodów z najmu złoży Pan stosowne oświadczenie do właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego, zrobi to Pan niezwłocznie po podpisaniu umowy najmu. Potencjalny najemca zgłosił się do Pana samodzielnie, gdyż był zainteresowany nieruchomością z uwagi na jej położenie. Nie publikował Pan ogłoszeń w przedmiocie wynajmu nieruchomości oraz nie poszukiwał najemców w żaden inny sposób. Wykonując czynności związane z wynajmem nieruchomości będzie działał Pan samodzielnie, nie korzystając przy tym z usług zarządczych. Ponadto, w chwili obecnej nie zamierza Pan korzystać z usług księgowych w zakresie wynajmu nieruchomości, nie wyklucza jednak takiej ewentualności w przyszłości, w sytuacji, gdyby nie był Pan w stanie dokonać prawidłowych obliczeń oraz wypełnić stosownych dokumentów samodzielnie. Przy dokonywaniu każdej czynności związanej z przedmiotowym wynajmem będzie działał Pan we własnym imieniu. Nie będzie Pan zatrudniał pracowników do obsługi wynajmu, zaś wszelkie czynności będzie prowadzić Pan w sposób niezależny od innych podmiotów. Nie będzie Pan także korzystał z agencji nieruchomości oraz nie będzie traktował najmu jako projektu biznesowego, wszystkie działania podejmowane będę na Pana własny rachunek, powodując tym samym powstanie wyłącznie po Pana stronie określonych praw i obowiązków. Prowadzony przez Pana najem nie będzie wypełniać przesłanek działalności gospodarczej w myśl art. 5a pkt. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W piśmie z 19 października 2022 r., stanowiącym kolejne uzupełnienie wniosku, wskazał Pan, że ma świadomość odnośnie podnoszonej przez Organ w wezwaniu kwestii, że to podatnik powinien dokonać kwalifikacji przychodów do odpowiedniego ich źródła, tj. przychodów z działalności gospodarczej, bądź w myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT - przychodów z tzw. „najmu prywatnego”. Jak wskazano w treści wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej z 16 sierpnia 2022 r. skłania się Pan ku zakwalifikowaniu przychodów z wynajmu przedmiotowej nieruchomości do przychodów z tzw. „najmu prywatnego”, jednakże główną Pana wątpliwość stanowi to, czy dokonanie takiej kwalifikacji w przedstawionym zdarzeniu przyszłym będzie działaniem poprawnym - i właśnie wyjaśnieniu tej kwestii miała służyć wnioskowana interpretacja.

Dodał Pan, że jak zostało wskazane w treści wezwania z 14 października 2022 r. „Przedmiotem interpretacji mogą być zatem takie sytuacje faktyczne, które mogą powodować powstanie obowiązku podatkowego lub zobowiązania podatkowego po stronie wnioskodawcy, które dotyczą sfery odpowiedzialności podatkowej tego podmiotu.” Uznanie, bądź nieuznanie, że osiągane przez podatnika przychody kwalifikować będą się do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT niewątpliwie będzie miało wpływ na powstanie obowiązku podatkowego po Pana stronie, gdyż ustalenie właściwego źródła powstania przychodu, rzutować będzie na określenia właściwych zasad opodatkowania przedmiotowego wynajmu, a co za tym idzie - powstania obowiązku i finalnie zobowiązania podatkowego.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu z 19 października 2022 r.)

Czy osiągane przez Pana przychody z tytułu wynajmu wskazanej nieruchomości kwalifikują się do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, czy mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne?

Pana stanowisko w sprawie (przedstawione ostatecznie w uzupełnieniu z 19 października 2022 r.)

Osiągane przez Pana przychody z tytułu wynajmu wskazanej nieruchomości, kwalifikują się do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych; dalej jako: „ustawa o PIT”, wobec czego, mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne; dalej jako: „ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym”.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o PIT rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

W myśl przepisów wskazanej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

-pozarolnicza działalność gospodarcza,

-najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

-prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

Art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT, wskazuje, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z przytoczonych wyżej przepisów ustawy o PIT, wynika, że wynajem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). W sytuacji, gdy wynajem faktycznie wypełnia przesłanki pozwalające na uznanie go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT lub gdy przedmiot wynajmu związany jest z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą, to powinien zostać on rozliczony tak jak przychody z tej działalności.

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki: celu zarobkowego, ciągłości oraz zorganizowanego charakteru.

Definicję wskazanych cech wyjaśnia Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 16 maja 2022 r., Nr 0115-KDIT3.4011.228.2022.2.JS, wskazując, że: „Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie no zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy co do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. O takim zorganizowaniu mogą świadczyć (chociaż nie są decydujące) także niektóre czynności, jak na przykład wyodrębnienie pewnych składników materialnych lub niematerialnych służących danej działalności, dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług.”

Przenosząc powyższe na grunt przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, że wynajem będący przedmiotem wniosku nie będzie stanowić działalności gospodarczej. W odniesieniu do pierwszej ze wskazanych cech działalności, jak już wyżej wskazano, głównym źródłem Pana dochodu jest prowadzona działalność gospodarcza w zakresie skupowania pojazdów samochodowych, ich utylizacji oraz sprzedaży używanych części samochodowych. Jak już wyjaśniono w opisie zdarzenia przyszłego, nie będzie Pan traktował wynajmu jako projektu biznesowego. Środki uzyskane z planowanego wynajmu, będą dla Pana przychodami dodatkowymi, przeznaczonymi na zaspokojenie własnych, osobistych potrzeb. Nie zostanie zatem wypełniona cecha zarobkowości w powyższym znaczeniu, gdyż jak wskazuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w przytoczonej interpretacji, zarobkowego charakteru nie mają czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

W odniesieniu do ciągłości, wskazać należy, że wynajem nieruchomości nie będzie w żaden sposób planowany przez Pana, będzie to działanie dodatkowe, w żaden sposób nieusystematyzowane, o charakterze całkowicie niebiznesowym. Nie będzie Pan zatrudniał pracowników do obsługi wynajmu, zaś czynności z nim związane będzie prowadzić we własnym imieniu, w sposób niezależny od innych podmiotów. Nie ulega wątpliwości, że przedmiotowy wynajem nie będzie wypełniał także przesłanki zorganizowania, gdyż jego świadczenie nie będzie działaniem metodycznym, systematycznym, ponadto nieruchomość będąca jego przedmiotem nie jest, ani nigdy nie była wpisana do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Jako istotną, wskazać należy także uchwałę NSA z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, w której Sąd wywodzi, że: „przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 ze zm.), chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej”.

Z powyższego wywnioskować można, że przychody uzyskiwane z najmu, co do zasady kwalifikowane są jako przychody w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, zaś uznanie ich za wynikające z prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej odbywa się w ramach wyjątku, w sytuacji, gdy jest to ewidentne, z uwagi np. na wprowadzenie przez podatnika danego przedmiotu do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, co w niniejszej sprawie, jak już wielokrotnie wskazywano nie ma i nie miało nigdy wcześniej miejsca.

Potwierdzeniem tak sformułowanego stanowiska jest także wyrok WSA w Gdańsku z 14 czerwca 2022 r., sygn. akt I SA/Gd 61/22, w myśl którego: „Jak przyjęto w literaturze, skoro czynsz najmu jest pożytkiem cywilnym z posiadanego majątku, to błędne byłoby przyjęcie, że bierne uzyskiwanie przez podatnika pożytków z majątku stanowi prowadzenie działalności gospodarczej (por. M. Jamroży, A. Główka, Kwalifikacja przychodów z najmu prywatnego do źródła przychodów, publ. Monitor Podatkowy 2017/6, s. 55).”

Przedmiotowa nieruchomość stanowi składnik Pana majątku prywatnego, niezwiązanego z zakresem prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto, jak już wyżej opisano, planowany wynajem nie będzie wypełniał wskazywanych przepisami cech działalności gospodarczej, stanowić będzie on jedynie uzyskiwanie pożytków ze stanowiącego własność Pana składnika majątkowego, nie zaistnieją zatem przesłanki do uznania przedmiotowych przychodów za wynikające z działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, nie ulega wątpliwości, że planowany przez Pana wynajem nieruchomości nie będzie stanowić działalności gospodarczej, wobec czego przychody z niego mogą zostać zakwalifikowane jako przychody osiągane z tzw. „najmu prywatnego”, tj. przychody ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, osoby fizyczne osiągające przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Mając na uwadze treść powyższych przepisów stwierdzić należy, że przychody osiągnięte z tytułu wynajmu na zasadach „najmu prywatnego”, o którym stanowi art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

W przedstawionych okolicznościach, w sytuacji, gdy prowadzi Pan swoją główną działalność gospodarczą w obszarze innym niż wynajem nieruchomości, ponadto przedmiotowa nieruchomość nie jest w żaden sposób powiązana z zakresem prowadzonej przez Pana działalności (w szczególności nie została wpisana do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych), nie istnieją przeszkody by przychody z tytułu wskazanego w opisie zdarzenia przyszłego najmu, opodatkować na zasadach zryczałtowanego podatku dochodowego według stawki przewidzianej w art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a) tejże ustawy. Nie ma przy tym znaczenia sposób opodatkowania prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (tj. podatek liniowy), gdyż wynajmowana nieruchomość nie ma z ową działalnością żadnego związku.

Potwierdzenie powyższego stanowiska zawarte zostało także w szeregu interpretacji indywidualnych, m.in. z 1 lutego 2022 r., Nr 0113-KDIPT2-1.4011.954.2021.2.AP oraz z 22 lipca 2021 r., Nr 0133-KDIPT2-1.4011.362.2021.2.RK.

Podsumowując, osiągane przez Pana przychody z tytułu wynajmu wskazanej nieruchomości, kwalifikują się do przychodów ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT wobec czego, mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W ustawie z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.) wskazane zostały poszczególne źródła przychodów oraz sposoby opodatkowania dochodów z każdego z tych źródeł.

Według przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są, określone w art. 10 ust. 1 ww. ustawy:

-pozarolnicza działalność gospodarcza (wskazana w pkt 3);

-najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (wskazane w pkt 6).

W myśl art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r.:

Ustawa powyższa zawiera definicję pojęcia działalności gospodarczej, wyrażoną w artykule 5a pkt 6. Zgodnie z brzmieniem tego przepisu:

Zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Z powyższych przepisów wynika, że aby dane przychody zostały zaliczone do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, muszą być łącznie spełnione trzy podstawowe warunki:

• zaistniały przesłanki pozytywne, o których mowa w art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy pozwalające na stwierdzenie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą,
• nie wystąpiły przesłanki negatywne, o których mowa w art. 5b ust. 1 ustawy oraz
• wykluczono, że uzyskane przychody są zaliczane do jednego z pozostałych źródeł przychodów wymienionych w art. 10 ust. 1 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Do grupy przychodów z działalności gospodarczej należą także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą – zgodnie z brzmieniem art. 14 ust. 2 pkt 11 tej ustawy.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny). Jeśli najem faktycznie spełnia obiektywne przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 przywołanej ustawy lub jego przedmiotem są składniki majątku związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności, niezależnie od tego, czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Jak wskazano wyżej, aby daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona być prowadzona we własnym imieniu i łącznie spełniać warunki:

-celu zarobkowego,

-ciągłości,

-zorganizowanego charakteru.

Działalność zarobkowa to działalność taka, która daje możliwość wygenerowania zysku i ma na celu zapewnienie określonego dochodu. Jednak nawet ewentualna strata będąca wynikiem działalności nastawionej na zysk nie pozbawia jej takiego charakteru, gdyż istotny jest tu sam zamiar osiągnięcia dochodu. Zarobkowego charakteru nie mają natomiast czynności nastawione wyłącznie na zaspokojenie własnych potrzeb osoby, która je podejmuje.

Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Wiąże się z planowym charakterem działań i realizacją w sposób ciągły zamierzeń ukierunkowanych na osiąganie i zwiększanie zysków. Przesłanki ciągłości nie należy rozumieć jako konieczności wykonywania działalności bez przerwy – do jej zachowania wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikała intencja powtarzania określonego zespołu konkretnych czynności w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Prowadzenie działalności w sposób zorganizowany oznacza działanie metodyczne, systematyczne, uporządkowane, przebiegające według planu, przy udziale specjalnie dobranych środków, służących uzyskaniu dochodu. Na takie zorganizowanie w odniesieniu do najmu mogą wskazywać (chociaż nie są decydujące) zwłaszcza niektóre okoliczności – takie jak dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług, czy znaczna liczba wynajmowanych nieruchomości lub podpisywanych umów.

Należy przy tym podkreślić, że nie ma podstaw, aby kwalifikować do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 powoływanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podejmowanych przez podatnika działań, które mają na celu zwyczajowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. Działań z zachowaniem normalnych, zwyczajowo przyjętych w takich przypadkach reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Wskazane wyżej przesłanki w każdym przypadku należy rozważyć indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego. Przy tym decydującego znaczenia nie ma tu subiektywne przekonanie podatnika o właściwej, jego zdaniem, kwalifikacji przychodów do danego źródła, ale to, czy w okolicznościach faktycznych danej sprawy omawiane kryteria zostały rzeczywiście spełnione.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie najmu nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostały nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem najmu (w drodze zakupu, spadku, darowizny, wybudowania), to czy zostały nabyte lub wybudowane na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny, a całokształt okoliczności faktycznych wskazuje, że w granicach zarządu własnym majątkiem tylko okazjonalnie, sporadycznie mogą być przeznaczone do wynajmu.

Zasady opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne uregulowane są w przepisach ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1993 ze zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ww. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 1 tej ustawy: