Interpretacja indywidualna z dnia 21 lipca 2022 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT3.4011.359.2022.5.AWO
Temat interpretacji
1) Czy w przypadku sprzedaży całości nieruchomości będą miały zastosowanie przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym zbycie to nie będzie stanowiło źródła przychodów i nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych? 2) Czy w przypadku sprzedaży poszczególnych samodzielnych lokali (zarówno mieszkalnych, jak i użytkowego) będą miały zastosowanie przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym zbycie to nie będzie stanowiło źródła przychodów i nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych – jest:
–w zakresie pytania numer 1 – prawidłowe,
–w zakresie pytania numer 2 w części dotyczącej lokali mieszkalnych – prawidłowe,
–w zakresie pytania numer 2 w części dotyczącej lokalu użytkowego ‑ nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
8 kwietnia 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 7 kwietnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.
Uzupełniła go Pani – pismami z:
–21 czerwca 2022 r. (wpływ 21 czerwca 2022 r.),
–10 lipca 2022 r. (wpływ 10 lipca 2022 r.),
–11 lipca 2022 r. (wpływy 11 lipca 2022 r.),
–12 lipca 2022 r. (wpływ 12 lipca 2022 r. – pismo skutecznie podpisane).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Nieruchomość zabudowana o kubaturze 1214 m3, o powierzchni działki 260 m2 (użytkowanie wieczyste), została zakupiona w lutym 2008 r. na podstawie aktu notarialnego pomiędzy osobami fizycznymi jako budynek mieszkalny wraz z lokalem użytkowym (na parterze budynku o powierzchni 77,78 m2).
Z dniem zakupu budynek oraz grunt wprowadzony został przez oświadczenie do ewidencji środków trwałych. Z tytułu zakupu wyżej wskazanych środków trwałych nie dokonano odliczenia podatku VAT.
Nie jest znany dokładny rok budowy tego budynku, nie jest on zawarty nawet w żadnych dokumentach w Urzędzie Miasta. Szacuje się, że powstał w latach 20-30 XX wieku.
Lokal użytkowy od pierwszego dnia był wynajmowany, na podstawie przejętej od wcześniejszych właścicieli, umowy najmu, jednej z sieci handlowych w Polsce. Z tego tytułu były i są do dzisiaj wystawiane faktury za najem wraz z naliczonym podatkiem VAT w wysokości 23%.
Pozostała powierzchnia stanowiąca mieszkanie, została wyremontowana oraz dokonane zostały ulepszenia stanowiące około 23% wartości początkowej budynku celem dostosowania do potrzeb planowanej wówczas działalności gastronomicznej.
W chwili zakupu nieruchomość położona była na jednej działce ewidencyjnej - tak wynika z aktu notarialnego. Jednak podczas procesu zmiany sposobu użytkowania, próby wykupu sąsiadujących działek, tytułem poszerzenia działalności o ogródek, wyszło na jaw (po obmiarach geodezyjnych), że niniejszy budynek został wybudowany częściowo (dosłownie kilkadziesiąt centymetrów) na działkach sąsiednich należących do Gminy i Skarbu Państwa.
W związku z wyżej opisaną sytuacją została wszczęta procedura uregulowania granic i własności poszczególnych gruntów. W 2013 r. nabyła Pani w formie aktu notarialnego tytuł własności od Miasta oraz Skarbu Państwa do wydzielonych dwóch działek, na których została przekroczona granica i zabudowana częściowo nieświadomie „x‑lat” do tyłu nieruchomość. W tym samym czasie nabyła Pani prawo własności gruntu, który dotychczas był w wieczystym użytkowaniu.
Akt notarialny zawarty w 2013 r. obejmował zamianę pewnych działek, w tym wydzielonego chodnika, należącego dotychczasowo do Pani, na rzecz Urzędu Miasta. Od nabycia chodnika również nie przysługiwało Pani prawo odliczenia podatku VAT.
Na dzień dzisiejszy budynek usytuowany jest na trzech działkach ewidencyjnych wpisanych w jedną księgę wieczystą.
W styczniu 2022 r., została oddana do użytkowania mała dobudówka do budynku o powierzchni 14 m2. Od nabycia wyżej wskazanego budynku wraz z gruntem nie przysługiwało Pani odliczenie VAT, a czynność ta nie została udokumentowana fakturą VAT. Zakupu dokonała Pani na podstawie aktu notarialnego.
Po zakończonym remoncie i zmianie sposobu użytkowania w latach 2011-2012, na pozostającej poza wynajmowanym sklepem powierzchni, prowadzona była działalność gastronomiczna. Niestety okazało się, że nie jest to właściwe miejsce na taką działalność.
W związku z tym w latach 2012-2013 ponownie zmieniła Pani sposób użytkowania i dokonała Pani kolejnego remontu, adaptując budynek na mieszkalny, z przeznaczeniem na wynajem. Od tego czasu są wynajmowane trzy mieszkania.
W kwietniu 2022 r. uzyskała Pani samodzielność poszczególnych lokali.
Obecnie cały budynek podlega wynajmowi:
–lokal użytkowy handlowy – wystawiane faktury za najem +23% VAT,
–trzy lokale mieszkalne – wystawiane faktury VAT za najem – VAT zw.
W uzupełnieniu wniosku złożonym 21 czerwca 2022 r. – w odpowiedzi na następujące pytania – wskazała Pani, że:
1)Tak.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
Czy jest Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
2)Główną działalnością jest sprzedaż hurtowa koksu opałowego oraz wynajem pomieszczeń mieszkalno–handlowych. Forma – księgi rachunkowe.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
Jaką działalność Pani prowadzi i w jakiej formie?
3)Działka numer 1/1 o powierzchni 231 m2 – działka, na której stoi budynek główny,
Działka numer 2/1 o powierzchni 42 m2 – „działka boczna” wzdłuż „starej parterowej obudowy”,
Działka numer 3/1 o powierzchni 16 m2 – „działka tylna” z tyłu budynku głównego, która w 2021/2 została zabudowana „nową dobudówką” zwiększając powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego numer 1 – o 14,5 m2,
Powierzchnia użytkowa lokalu użytkowego (sklep) wynosi 110,90 m2.
Udział w nieruchomości wspólnej dla lokalu użytkowego wynosi 40,49%.
Udział w nieruchomości wspólnej trzech lokali mieszkalnych 59,51%.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
prosimy podać numerację działek.
4)Tak, zabudowa w tym „dobudówka” są budynkami.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
czy zabudowa (w tym „dobudówka”) znajdujące się na przedmiotowych działkach są budynkami/budowlami w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020., poz. 1333 ze zm.)?
Informacji należy udzielić odrębnie dla każdego obiektu znajdującego się na działkach.
Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Natomiast, jak stanowi art. 3 pkt 3 cyt. ustawy, budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
a)jeśli na nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży znajdują się urządzenia budowlane w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, to należy wskazać, jakie są to urządzenia oraz z którym budynkiem/budowlą są one powiązane.
W myśl art. 3 pkt 9 ww. ustawy, przez urządzenia budowlane należy przez to rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.
5)Tak.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
Czy budynki oraz tzw.: „dobudówka” znajdujące się na w/w działkach są trwale związane z gruntem?
6)Tak. Lokal mieszkalny numer 1 na parterze składa się ze „starej części” - kuchnia, łazienka, salon i „nowej części” garderoba/pomieszczenie gosp.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
czy „dobudówka” stanowi zintegrowaną całość z budynkiem?
7)W celu powiększenia lokalu mieszkalnego numer 1 na parterze i w pełni wykorzystania posiadanego gruntu.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
W jakim celu została wykonana tzw. „dobudówka”
8)Nie, nie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej przedmiotowej nieruchomości. Z tytułu poniesionych nakładów nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Nakłady te zostały poniesione w 2020/21.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
Czy nakłady poniesione na tzw. „dobudówkę” stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej przedmiotowej nieruchomości i czy przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu poniesienia tych nakładów oraz kiedy zostały poniesione.
9)Nie, nigdy żaden z najemców nie ponosił żadnych nadkładów.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
Czy najemcy (ewentualnie) ponosili nakłady na ulepszenie lub przebudowę obiektów lub innych części w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej ww. obiektów, tj. dokonali istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia?
10)Ponowna adaptacja budynku na cele mieszkaniowe wiązała się z poniesieniem nakładów finansowych, które nie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. obiektów. Od wydatków na ten cel nie odliczono podatku naliczonego.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
Czy adaptacja budynku ponowie na cele mieszkaniowe w latach 2012–2013 wiązała się z poniesieniem nakładów finansowych, które stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej ww. obiektów, tj. dokonano istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany ich wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków ich zasiedlenia? Jeżeli ponosili takie wydatki, to: – czy od ww. wydatków przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego?
11)Wedle sposobu użytkowania w Urzędzie Miejskim, część mieszkalna miała użytek mieszkalny, część sklepu – użytek handlowo–usługowy. Z takim stanem prawnym zakupiła Pani ów budynek w 2008 r.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
Czy Pani wskazanie:
Nieruchomość zabudowana o kubaturze 1214 m3, powierzchni działki 260 m2 (użytkowanie wieczyste), została zakupiona w 2008 r., na podstawie aktu notarialnego pomiędzy osobami fizycznymi i jako budynek mieszkalny wraz z lokalem użytkowym (na parterze budynku o pow. 77,78 m2)
oznacza, że w momencie zakupu przez Panią opisanej nieruchomości miała ona (ta nieruchomość) charakter mieszkalny?
12)Tak, od chwili zakupu do nadal, każdorazowy najem, czy to części mieszkalnej, jak i handlowej, był dokonywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
A.czy opisana we wniosku (stosownie do terminu wywodzącego się z Pani pytania) „cała nieruchomość” była i jest przez Panią wynajmowana w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej?
B.czy opisane we wniosku lokale (zarówno mieszkalne, jak i użytkowy) były i są wynajmowane przez Panią w ramach prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej?
13)Działalność prowadzi Pani od 1 stycznia 2008 r.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
W jakim zakresie prowadzi Pani działalność gospodarczą oraz od kiedy (od jakiej daty) ją Pani prowadzi?
14)Księgi handlowe.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
Jaka jest forma opodatkowania działalności gospodarczej?
15)Od dnia zakupu do dzisiaj, uzyskiwane były przychody w postaci najmu lokalu handlowego „X”. Chwilę po zakupie nieruchomości część mieszkalna i dawny „dobudowany do budynku mieszkalnego murowany parterowy budynek o powierzchni 77,78 m2 będący salą konsumpcyjną wraz z zapleczem sanitarnym” – STARA DOBUDÓWKA – zostały poddane generalnemu remontowi wraz ze zmianą sposobu użytkowania z mieszkalnej na działalność gastronomiczną. Działalność gastronomiczna była prowadzona w latach 2010-2012 r., lecz niestety nie uzyskiwała zadawalających wyników finansowych. Dlatego lokal gastronomiczny został wynajęty. Trwało to tylko kilka miesięcy. Nietrafione miejsce na działalność gastronomiczną. Następnie po kilku miesiącach, nie mając widoków i szans na wynajem lokalu gastronomicznego, zmuszona Pani została do ponownej zmiany sposobu użytkowania z lokalu gastronomicznego na funkcję mieszkalną, aby budynek mógł zarabiać na siebie. Od tego czasu, tj. sierpnia 2014 r. część mieszkalna jest non stop wynajmowana.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
Czy prowadzi/prowadziła Pani działalność gospodarczą w przedmiocie kupna i sprzedaży nieruchomości, obrotu nieruchomościami? Jeśli tak prosimy by podała Pani w jakim okresie/od jakiego okresu?
16)Nie, nigdy nie stanowiły towaru handlowego. Nieruchomość wprowadzona jest do ewidencji środków trwałych.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
Czy „cała nieruchomość” lub „poszczególne samodzielne lokale zarówno mieszkalne, jak i użytkowy” stanowią/ nie stanowią towaru handlowego w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej?
17)Tak, obecnie trwa remont w innym budynku mieszkalnym i niebawem tj. od lipca 2022 r. rozpocznie się najem instytucjonalny dwóch lokali mieszkalnych.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
Czy posiada Pani jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży?
18)Nie dokonywała Pani żadnej sprzedaży nieruchomości.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
Czy dokonywała Pani wcześniej sprzedaży jakichkolwiek nieruchomości? Jeśli tak, prosimy by wskazała Pani jakiego rodzaju oraz podała Pani datę/daty zbycia.
19)Jak tylko otrzyma Pani od nas odpowiedź o prawidłowości interpretacji potencjalnej sprzedaży nieruchomości oraz jak oczywiście znajdzie się kupiec.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
Kiedy – w jakiej dacie/roku – zamierza Pani dokonać sprzedaży „całości nieruchomości lub sprzedaży poszczególnych samodzielnych lokali zarówno mieszkalnych jak i użytkowego”?
20)Wedle przepisów budowlanych każda część nieruchomości musi być użytkowana właściwie z przeznaczeniem wskazywanym w projekcie/projektach o przebudowie/zmianie sposobu użytkowania. Na obecną chwilę, zgodnie ze zgłoszeniem w Urzędzie Miejskim:
–Udział w nieruchomości wspólnej dla lokalu użytkowego wynosi 40,49% czyli jest to część niemieszkalna.
–Udział w nieruchomości wspólnej trzech lokali mieszkalnych 59,51% ‑ część mieszkalna (wraz z niedawno oddaną do użytkowania dobudówką).
Co potwierdzają „Opisy techniczne” wykonane przez uprawnionego architekta, na podstawie których Urząd Miasta A., wydał Decyzje o ustanowieniu samodzielności poszczególnych Lokali – trzech Lokali mieszkalnych oraz jednego lokalu Użytkowego.
Taki stan jest obecnie i prawdopodobnie będzie w chwili potencjalnej sprzedaży.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
Czy „cała nieruchomość”– na moment zbycia – będzie miała charakter użytkowy (niemieszkalny), czy charakter mieszkalny?
21)Pani celem jest sprzedaż nieruchomości w całości, gdyż sprzedając ją jako „inwestycja” ma to sens. Sprzedaż poszczególnych lokali jest ostatecznością i wymagałaby kolejnych Pani nakładów finansowych, pt. przeróbka przyłącza wodnego, gdyż w budynku znajduje się obecnie jeden licznik wody. Pani jako właściciel ma podpisaną umowę na dostawę wody i rozlicza Pani poszczególnych najemców na podstawie wskazań podliczników.
Nie wyklucza Pani wersji sprzedaży „na części”, lecz niestety to nie jest od Pani zależne. Zatem, nie jest Pani w stanie określić, w jakim okresie by to nastąpiło. Jest tak dużo zmieniających się obecnie czynników na rynkach finansowych w naszym kraju, że trudno ocenić kiedy trafi się kupiec i jaką będzie miał zdolność finansową w danej chwili.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
czy – w przypadku sprzedaży poszczególnych samodzielnych lokali (zarówno mieszkalnych, jak i użytkowego) – zamierza je Pani zbyć - wszystkie - w jednej dacie, czy w różnym okresie czasu (jaki to okres)?
22)A. Pani celem jest sprzedaż nieruchomości w całości, o ile znajdzie się takowy nabywca, lecz nie wyklucza Pani opcji sprzedaży jako niezależne lokale. Szczegóły w odpowiedzi z punktu numer 21.
B. Niewykluczone, ale nie jest Pani w stanie tego stwierdzić, kto nim będzie.
C. Nie jest Pani w stanie tego stwierdzić. Na dzisiaj – Najemcy nie są zainteresowani, aczkolwiek z biegiem czasu może się to zmienić.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
A.czy – w przypadku sprzedaży poszczególnych samodzielnych lokali (zarówno mieszkalnych, jak i użytkowego) – zbycie (poszczególnych samodzielnych lokali: mieszkalnych i użytkowego) będzie dokonane na rzecz różnych osób/podmiotów, czy na rzecz jednej osoby/jednego podmiotu?
B.czy nabywcą lokalu użytkowego będzie jego dotychczasowy najemca?
C.czy nabywcą lokalu mieszkalnego będzie jego dotychczasowy najemca? Jeśli tak, prosimy o podanie, w odniesieniu do którego z lokali mieszkalnych będzie miało to miejsce.
23)A. „Dobudówka” została dobudowana na „tylnej działce” do tylnej części budynku głównego i do bocznej części „starej parterowej dobudowy”. Jest obecnie połączona konstrukcyjnie ze „starymi” częściami budynku. Spełnia wszelkie normy budowlane, uzyskała Pozwolenie na budowę, oraz na użytkowanie jako część lokalu mieszkalnego numer 1.
B. Projekt do Urzędu Miasta został złożony w maju 2021 r. Pozwolenie na budowę uprawomocniło się 23 lipca 2021 r. i zaraz rozpoczęły się prace budowlane.
C. Tak, dobudówka została wybudowana na działce numer 3/1, znajdującej się w jednej księdze wieczystej KW XYZ obok pozostałych 2 działek:
1/1 - działka, na której stoi główny budynek,
2/1 - działka boczna wzdłuż „starej parterowej dobudowy” powstała w wyniku geodezyjnego wznowienia granic, podobnie jak działka 3/1 („działka tylna”).
D. Oczywiście, przecież stanowi część budynku. Jest z nim połączona (odpowiedź – punkt 23). Jest częścią lokalu mieszkalnego numer 1.
E. Zamierza Pani sprzedać nieruchomość jako „całość”, lecz musi Pani założyć i plan „B”, czyli sprzedaż poszczególnych samodzielnych lokali. W takim wypadku „dobudówka” stanowi część lokalu mieszkalnego numer 1 i nie może zostać „odłączona”.
F. „Dobudówka” przynależy do samodzielnego lokalu mieszkalnego numer 1, w części dobudowanej znajduje się garderoba/pomieszczenie gospodarcze.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
A.czy wskazana „dobudówka” jest elementem konstrukcyjnym budynku?
B.kiedy rozpoczęto prace zmierzające do powstania opisanej „dobudówki”?
C.czy opisana dobudówka usytuowana jest na wskazanych we wniosku działkach („3 działkach ewidencyjnych wpisanych w jednej księdze wieczystej”)?
D.czy wskazana „dobudówka” również będzie podlegać zbyciu?
E.czy zbycie wskazanej we wniosku „dobudówki” jest również przedmiotem Pani pytania w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych?
Jeśli tak, prosimy Panią o podanie, czy będzie podlegać zbyciu w przypadku sprzedaży „całości nieruchomości”, czy też w przypadku sprzedaży samodzielnego lokalu (prosimy o wskazanie, czy będzie podlegać zbyciu wraz z konkretnym lokalem mieszkalnym lub z lokalem użytkowym)?
F.czy wskazana „dobudówka” przynależy do jakiegokolwiek samodzielnego lokalu – prosimy o wskazanie, do którego z wymienionych we wniosku lokali? Na czym polega ta przynależność do tego lokalu?
24)Po złożonym do Urzędu Miasta wniosku, w lutym 2022 r. otrzymała Pani cztery zaświadczenia: „Stwierdzenia samodzielności lokalu” dla każdego z lokali. Żadnych zmian nie dokonywała Pani w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych. W księdze wieczystej nadal nieruchomość widnieje jako budynek z lokalami mieszkalnymi i lokalem użytkowym.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
Czy każdy z 3 lokali mieszkalnych oraz lokal użytkowy ma status odrębnej nieruchomości?
25)Nie, nigdy nie stanowiły odrębnego środka trwałego.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
Czy każdy z 3 lokali mieszkalnych oraz lokal użytkowy stanowi odrębny środek trwały w Pani działalności gospodarczej?
26)Do ewidencji środków trwałych wprowadziła Pani całościowo budynek w chwili zakupu, tj. 11 lutego 2008 r.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
W jakiej dacie wprowadziła Pani każdy z wyżej wskazanych środków trwałych do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych?
27)Kupując budynek:
–wiedziała Pani, że umowa Najmu sklepu zostanie przepisana na nowego właściciela, więc świadomie kupowałam tą nieruchomość z zamiarem kontynuacji najmu lokalu użytkowego,
–pozostałą część (poza sklepem X) kupowała Pani z zamiarem prowadzenia (w niej) działalności gastronomicznej. Mimo Pani usilnych starań, działalność gastronomiczna, w tym miejscu, okazała się nietrafiona.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
czy wskazanie, że:
–lokal użytkowy od pierwszego dnia był wynajmowany, na podstawie przejętej od wcześniejszych właścicieli umowy Najmu, jednej z sieci handlowych w Polsce.
–(…) Pozostała powierzchnia stanowiąca mieszkanie, została wyremontowana oraz dokonane zostały ulepszenia stanowiące około 23% wartości początkowej budynku celem dostosowania do potrzeb planowanej wówczas działalności gastronomicznej.
oznacza, że opisany budynek został przez Panią nabyty:
–w celu prowadzenia opisanego we wniosku najmu/z zamiarem prowadzenia takiego najmu, oraz
–w celu prowadzenia przez Panią działalności gastronomicznej?
28)Kupując nieruchomość w 2008 r. wedle opisu w akcie notarialnym, składała się ona z:
1)budynku głównego: piwnica/parter/I p.,
–piwnica: przynależała do mieszkania na I p.,
–parter - wynajmowany sklep X
–I piętro – mieszkanie.
2)„dobudowany do wyżej opisanego budynku mieszkalnego murowanego parterowego budynku o powierzchni 77,78 m2 będącego salą konsumpcyjną wraz z zapleczem sanitarnym”
Celem wyjaśnienia:
W budynku głównym na parterze był i jest sklep X. Kupując budynek przepisana została umowa – „jednej z sieci handlowych w Polsce - konkretnie sklep X” – Umowa Najmu została przepisana na Panią i kontynuuje Pani najem do dzisiaj.
Pozostała część budynku to:
–mieszkania na I piętrze budynku głównego – zaraz po zakupie złożyła Pani projekt do urzędu Miasta „zmiana sposobu użytkowania pomieszczeń mieszkalnych na lokal gastronomiczny”,
–dobudowany parterowy budynek o powierzchni 77,78 m2 będący salą konsumpcyjną wraz z zapleczem sanitarnym – zaraz po zakupie złożyła Pani projekt do urzędu Miasta „zmiana sposobu użytkowania pomieszczeń mieszkalnych na lokal gastronomiczny”.
Części budynku, opisane jak wyżej (kursywa) w akcie notarialnym podczas zakupu, dzisiaj stanowią część mieszkalną, czyli opisywane 3 lokale mieszkalne.
Chronologia była taka :
–2008 r. zakup nieruchomości,
–lokal użytkowy „sklep jednej z sieci handlowych w Polsce – konkretnie sklep X” – umowa była przepisana i trwa nadal,
–rozpoczęła Pani remont i przystosowanie pozostałej części zakupionego budynku (I piętro Mieszkanie + piwnica budynku głównego) + dobudowany parterowy budynek (...) (nie mylić z nową „dobudówką” z 2021/2022 r.) na potrzeby działalności gastronomicznej,
–2012 r. wynajem lokalu gastronomicznego,
–2012/2013 r. remont i zmiana sposobu użytkowania z działalności gastronomicznej na lokale mieszkalne,
–2013/4 do dzisiaj – wynajem lokali mieszkalnych,
–2021/2 – budowa dobudówki do lokalu mieszkalnego numer 1 (tyłem przylega do budynku głównego, zaś bokiem do opisywanego w akcie notarialnym zakupu nieruchomości, dobudowany do wyżej opisanego budynku mieszkalnego murowanego parterowego budynku o powierzchni 77,78 m2 będącego salą konsumpcyjną wraz z zapleczem sanitarnym”, stanowiący dzisiaj część lokalu numer 1 oraz część powiększonego sklepu X.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
czy Pani stwierdzenie: „poza wynajmowanym sklepem” w następującym fragmencie wniosku:
Po zakończonym remoncie i zmianie sposobu użytkowania w latach 2011-2012, na pozostającej poza wynajmowanym sklepem, powierzchni, prowadzona była działalność gastronomiczna.
odnosi się do opisanego najmu lokalu użytkowego na rzecz „jednej z sieci handlowych w Polsce”, czy też należy to wskazanie rozumieć inaczej – jak konkretnie?
29)Tak, Pani osobiście prowadziła działalność gastronomiczną pod nazwą „(...)”.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
Czy wskazane „prowadzona była działalności gastronomiczna” – wyraża, że to Pani prowadziła działalność gastronomiczną (w ramach prowadzonej Pani własnej działalności gospodarczej)?
30)A. Jak opisywała Pani we wniosku, w wyniku procedowania pozwoleń na budowę i innych spraw w Urzędzie Miejskim, w 2013 r. wykupiła Pani prawo własności do działki numer 1/1 o powierzchni 231 m2 (dotychczas posiadała Pani prawo wieczystego użytkowania) oraz w wyniku podziału i wznowienia granic „dobudowany do wyżej opisanego budynku mieszkalnego murowanego parterowego budynku o pow. 77,78 m2 będącego salą konsumpcyjną wraz z zapleczem sanitarnym”, przekroczonego na działkę Skarbu Państwa, dokupiła Pani działki z boku budynku, wzdłuż „starej dobudówki” numer 2/1 - o powierzchni 42 m2 oraz z tyłu głównego budynku – działka numer 3/1 o powierzchni 16 m2, na której w 2021/2022 r. dobudowała Pani „nową dobudówkę”.
B. Tak.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
czy Pani wskazanie, że:
Na dzień dzisiejszy budynek usytuowany jest na 3 działkach ewidencyjnych wpisanych w jednej księdze wieczystej
a)wyraża, że do wskazanych działek przysługuje Pani prawo własności?
b)czy prawo własności do wszystkich 3 działek przysługuje Pani od 2013 r.?
W uzupełnieniu złożonym 12 lipca 2022 r. – w odpowiedzi na następujące pytania - wskazała Pani natomiast, że:
1)„STARA DOBUDÓWKA” to nazewnictwo zacytowane z aktu notarialnego zakupu nieruchomości w lutym 2008 r. Zatem ta część, wedle Pani wiedzy, była oddana do użytkowania przed Pani zakupem nieruchomości, czyli przed 2008 r., jako lokal gastronomiczny. Pani po zakupie nieruchomości rozpoczęła remont tej części dostosowując ją do wymogów sanitarnych obowiązujących w 2008/2009 r.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
kiedy została oddana do użytku tzw. „Dobudówka”? – prosimy by podała Pani konkretną datę?
2)Nie.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
czy poniesione nakłady na tzw. „Dobudówkę”, stanowią co najmniej 30% wartości lokalu mieszkalnego określonego przez Panią numer 1, do którego przynależy dana dobudówka?
3)W 2008 r. kupiła Pani prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz prawo własności nieruchomości zabudowanej. W styczniu 2013 r. wykupiła Pani od Urzędu Miejskiego prawo własności do gruntu, na którym posadowiony jest budynek.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
czy prawo użytkowania wieczystego przysługuje Pani od lutego 2008 r.?
Jeśli nie, prosimy o podanie daty, od której była Pani w posiadaniu prawa użytkowania wieczystego „nieruchomości zabudowanej”?
4)Zakładając, że budynek się sprzeda z obecnie obowiązującym przeznaczeniem, to będzie to budynek w:
–40,49% niemieszkalny,
–59,51 % mieszkalny.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
czy „cała nieruchomość” – na moment zbycia – będzie miała charakter użytkowy (niemieszkalny), czy charakter mieszkalny?
Nie odpowiedziała Pani wprost na to pytanie.
Z udzielonej przez Panią odpowiedzi wynika, że:
Odp. Wedle przepisów budowlanych każda część nieruchomości musi być użytkowana właściwie z przeznaczeniem wskazywanym w projekcie/projektach o przebudowie/zmianie sposobu użytkowania.
Na obecną chwilę, zgodnie ze zgłoszeniem w Urzędzie Miejskim:
Udział w nieruchomości wspólnej dla lokalu użytkowego wynosi 40,49% czyli jest to część niemieszkalna.
Udział w nieruchomości wspólnej 3 lokali mieszkalnych 59,51 % - część mieszkalna (wraz z niedawno oddaną do użytkowania dobudówką).
Co potwierdzają „Opisy techniczne” wykonane przez uprawnionego architekta, na podstawie których Urząd Miasta A., wydał Decyzje o ustanowieniu samodzielności poszczególnych Lokali” - 3 Lokali mieszkalnych oraz 1 lokalu Użytkowego.
Taki stan jest obecnie i prawdopodobnie będzie w chwili potencjalnej sprzedaży.
Nie posiadamy więc Pani jednoznacznej i pewnej (gdyż posłużyła się Pani wskazaniem: „najprawdopodobniej”) odpowiedzi na to pytanie.
5)Tak. W chwili zakupu przez Panią, czyli luty 2008 r., była to jedna nieruchomość składająca się z budynku piętrowego (parter - sklep X, góra mieszkanie, zaś tzw. „stara dobudówka” to dawny parterowy lokal gastronomiczny tzw. „sala konsumpcyjna wraz zapleczem sanitarnym”, dobudowany bardzo dawno temu (nikt tego nie wie) do budynku głównego - piętrowego.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
czy w lutym 2008 r. zakupiła Pani nieruchomość wraz z „dobudowanym do budynku mieszkalnego murowanym parterowym budynkiem o pow. 77,78 m2 będącym salą konsumpcyjną wraz z zapleczem sanitarnym” – STARA DOBUDÓWKA”?
Jeśli nie, to:
a)kiedy nabyła Pani prawo do tej „starej dobudówki”,
b)kto dokonał jej wzniesienia (czy była to Pani)?
c)kiedy „stara dobudówka” została wybudowana (kiedy rozpoczęto prace oraz zakończono prace dotyczącej jej budowy).
6)Tak, wszystko stanowi jedną całość.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
czy lokal usługowy i „dobudowany do budynku mieszkalnego murowany parterowy budynek o pow. 77,78 m2 będący salą konsumpcyjną wraz z zapleczem sanitarnym - STARA DOBUDÓWKA” są częścią tego samego budynku?
7)Lokal usługowy, patrz sklep X, od wielu lat był, jest i będzie na parterze głównego piętrowego budynku. W chwili zakupu do teraz jest cały czas na parterze budynku piętrowego.
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
czy lokal usługowy został/jest „usytuowany” w „dobudowanym do budynku mieszkalnego murowanym parterowym budynkiem o pow. 77,78 m2 będącym salą konsumpcyjną wraz z zapleczem sanitarnym” - STARA DOBUDÓWKA”?
8)Tak, wszystko stanowi jedną całość.
Lokal usługowy - patrz X - był, jest i będzie na parterze piętrowego, głównego budynku, Mieszkania - w ilości dwa lokale są na pierwszym piętrze tegoż głównego piętrowego budynku Mieszkanie numer 1 - jest na parterze obok X, zostało jakby „stworzone” z opisywanej „starej dobudówki” (dobudowany do budynku mieszkalnego murowany parterowy budynek o pow. 77,78 m2 będący salą konsumpcyjną wraz z zapleczem sanitarnym”) oraz „NOWEJ dobudówki” oddanej do użytkowania w styczniu 2022 r. (14 m2).
Powyższe stanowi Pani odpowiedź na następujące pytanie:
czy lokale mieszkalne wraz z lokalem usługowym i „dobudowanym do budynku mieszkalnego murowanym parterowym budynkiem o pow. 77,78 m2 będącym salą konsumpcyjną wraz z zapleczem sanitarnym” - STARA DOBUDÓWKA” są częściami tego samego budynku.
9)Tak. Wszystko jest połączone w jedną całość. Główny piętrowy budynek (parter - lokal X, I p. dwa lokale mieszkalne) jest połączony ze „starą dobudówką” oraz „nową dobudówką”.
Dobudówki to parterowe zabudowy:
–„stara” (pow. około 78 m2) wybudowana nie wiadomo kiedy (może lata 30/40 XX w.) będąca dzisiaj w części:
–lokalem użytkowym - powiększony na przestrzeni tych kilkunastu lat - sklep X,
–klatką schodową do lokali mieszkalnych,
–lokalem mieszkalny numer 1.
–„nowa dobudówka” nowo wybudowana na tylnej działce i oddana do użytkowania w styczniu 2022 r. - stanowiąca część garderoby/pomieszczenia gospodarczego tylko do mieszkania numer 1. Wszystko jeszcze raz podkreślam stanowi całość i nie ma jakiejkolwiek możliwości podzielić/rozdzielić dobudowanych części starej czy nowej od głównego budynku.
Pytania ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku z 12 lipca 2022 r. w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.
1)Czy w przypadku sprzedaży całości nieruchomości będą miały zastosowanie przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym zbycie to nie będzie stanowiło źródła przychodów i nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2)Czy w przypadku sprzedaży poszczególnych samodzielnych lokali (zarówno mieszkalnych, jak i użytkowego) będą miały zastosowanie przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i tym samym zbycie to nie będzie stanowiło źródła przychodów i nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
Pani stanowisko w sprawie zawarte w uzupełnieniu wniosku z 12 lipca 2022 r.
W zakresie pytania numer 1 wskazała Pani, że wskazana nieruchomość zakupiona została w 2008 r. Od zakupu upłynęło pięć lat. W związku z powyższym, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy zbycie tej nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W zakresie pytania numer 2 wskazała Pani, że wskazana nieruchomość zakupiona została w 2008 r. Uważa Pani, że podział i wyodrębnienie poszczególnych lokali nie wypływa na zmianę właściciela. Nadal będę właścicielem tych nieruchomości, a od daty ich nabycia upłynęło ponad pięć lat. W związku z powyższym, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy zbycie tej nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest:
–w zakresie pytania numer 1 – prawidłowe,
–w zakresie pytania numer 2 w części dotyczącej lokali mieszkalnych – prawidłowe,
–w zakresie pytania numer 2 w części dotyczącej lokalu użytkowego ‑ nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:
–pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
–odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d)innych rzeczy,
–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany (pkt 8).
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, która nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 tej ustawy:
Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
W myśl art. 10 ust. 3 cytowanej ustawy:
Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Jak wyżej przytoczono, odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 przywołanej ustawy:
pozarolnicza działalność gospodarcza.
Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych:
Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:
a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,
–prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
a)środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
b)składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł,
c)składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
d)składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
–wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
W przytoczonym art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymienione zostały szczególne kategorie przychodów, które, w przypadku uzyskania ich przez podatnika, stanowią przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej. Takimi przychodami są zatem wymienione w pkt 1 lit. a):
Przychody uzyskane z odpłatnego zbycia składników majątku, tj. środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, podlegających ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.
Definicja środka trwałego zawarta została w art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:
Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
1)budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2)maszyny, urządzenia i środki transportu,
3)inne przedmioty
–o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
W świetle powyższego, zaliczenie przychodu ze sprzedaży składnika majątku wykorzystywanego w prowadzonej działalności do przychodów z działalności gospodarczej jest możliwe, jeśli spełnione zostaną łącznie następujące warunki:
–składnik majątku wykorzystywano dla celów prowadzonej działalności gospodarczej,
–składnik ten stanowi/stanowił środek trwały w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
–składnik majątku podlegał ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.
Pamiętać jednakże trzeba, że w myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Z tego względu, gdy przedmiotem odpłatnego zbycia jest (m.in.) wykorzystywany na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynek mieszkalny, jego część lub udział w takim budynku lub lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub udział w takim lokalu, to wówczas przychody uzyskane z tej umowy sprzedaży nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej.
Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1864): budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. I tak:
–budynki mieszkalne - są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych; w przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem,
–budynki niemieszkalne - są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.
Stosownie do dalszej treści przytoczonego rozporządzenia:
–samodzielny lokal mieszkalny jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych,
–lokal użytkowy to część budynku, zawierającą jedno pomieszczenie lub ich zespół, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek, niebędący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym, a także gospodarczym.
Z informacji podanych przez Panią we wniosku (i jego uzupełnieniach) wynika m.in., że:
–prowadzi Pani działalność gospodarczą prowadzi Pani od 1 stycznia 2008 r.
–w 2008 r. kupiła Pani prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz prawo własności nieruchomości zabudowanej (budynek mieszkalny wraz z lokalem użytkowym (na parterze budynku),
–w styczniu 2013 r. wykupiła Pani od Urzędu Miejskiego prawo własności do gruntu, na którym posadowiony jest budynek,
–lokal użytkowy od pierwszego dnia był wynajmowany, na podstawie przejętej od wcześniejszych właścicieli, umowy najmu, jednej z sieci handlowych,
–pozostała powierzchnia stanowiąca mieszkanie, została wyremontowana oraz dokonane zostały ulepszenia stanowiące około 23% wartości początkowej budynku celem dostosowania do potrzeb planowanej wówczas działalności gastronomicznej,
–stosownie do Pani wskazania: po zakończonym remoncie i zmianie sposobu użytkowania w latach 2011-2012, na pozostającej poza wynajmowanym sklepem powierzchni, prowadzona była działalność gastronomiczna. Niestety okazało się, że nie jest to właściwe miejsce na taką działalność. W związku z tym w latach 2012‑2013 ponownie zmieniła Pani sposób użytkowania i dokonała Pani kolejnego remontu, adaptując budynek na mieszkalny, z przeznaczeniem na wynajem. Od tego czasu są wynajmowane trzy mieszkania,
–od chwili zakupu (zgodnie z Pani wskazaniem: „do nadal”), każdorazowy najem, czy to części mieszkalnej, jak i handlowej, był dokonywany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej,
–do ewidencji środków trwałych wprowadziła Pani całościowo budynek w chwili zakupu, tj. 11 lutego 2008 r.
–w kwietniu 2022 r. uzyskała Pani samodzielność poszczególnych lokali,
–obecnie cały budynek podlega wynajmowi (lokal użytkowy handlowy – wystawiane faktury za najem +23% VAT, trzy lokale mieszkalne – wystawiane faktury VAT za najem),
–lokale mieszkalne oraz lokal użytkowy nigdy nie stanowiły odrębnego środka trwałego (Pani odpowiedź na pytanie numer 31 uzupełnienia z 21 czerwca 2022 r.).
Z Pani wskazań wynika również, że:
–w styczniu 2022 r., została oddana do użytkowania mała dobudówka do budynku o powierzchni 14 m2,
–jest obecnie połączona konstrukcyjnie ze „starymi” częściami budynku. Spełnia wszelkie normy budowlane, uzyskała pozwolenie na budowę, oraz na użytkowanie jako część lokalu mieszkalnego numer 1,
–dobudówka” przynależy do samodzielnego lokalu mieszkalnego numer 1, w części dobudowanej znajduje się garderoba/pomieszczenie gospodarcze,
–lokal mieszkalny numer 1 na parterze składa się ze „starej części” - kuchnia, łazienka, salon i „nowej części” garderoba/pomieszczenie gospodarcze (powyższe stanowi Pani odpowiedź na pytanie, czy „dobudówka” stanowi zintegrowaną całość z budynkiem),
–dobudówka została wykonana w celu powiększenia lokalu mieszkalnego numer 1 na parterze i w pełni wykorzystania posiadanego gruntu (Pani odpowiedź zawarta w punkcie 7 uzupełnienia z 21 czerwca 2022 r.),
–wszystko stanowi jedną całość (Pani odpowiedź na pytanie: czy lokal usługowy i „dobudowany do budynku mieszkalnego murowany parterowy budynek o pow. 77,78 m2 będący salą konsumpcyjną wraz z zapleczem sanitarnym - STARA DOBUDÓWKA” są częścią tego samego budynku?).
Wspomnieć również należy, że z przedstawionych okoliczności wynika, że w 2013 r. nabyła Pani w formie aktu notarialnego tytuł własności od Miasta oraz Skarbu Państwa do wydzielonych dwóch działek, na których została przekroczona granica i zabudowana częściowo nieświadomie „x‑lat” do tyłu nieruchomość. W tym samym czasie nabyła Pani prawo własności gruntu, który dotychczas był w wieczystym użytkowaniu.
W uzupełnieniu złożonym 12 lipca 2022 r. zaznaczyła Pani natomiast, że:
zakładając, że budynek się sprzeda z obecnie obowiązującym przeznaczeniem to będzie to budynek w:
–40,49% niemieszkalny,
–59,51% mieszkalny.
Takich też okoliczności (przedstawionego przez Panią przeznaczenia budynku: 40,49% charakter niemieszkalny, 59,51% charakter mieszkalny) dotyczy poniższa analiza i przedmiotowe rozstrzygnięcie.
Mając na uwadze tak zakreślone informacje, należy w pierwszej kolejności wskazać, że przebudowa budynku i związana z tym zmiana przeznaczenia jego części:
–powierzchnia stanowiąca mieszkanie, została wyremontowana oraz dokonane zostały ulepszenia stanowiące około 23% wartości początkowej budynku celem dostosowania do potrzeb planowanej wówczas działalności gastronomicznej,
–dokonała Pani kolejnego remontu, adaptując budynek na mieszkalny, z przeznaczeniem na wynajem.
nie stanowi jego wybudowania w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stąd też czynności te, jako czynności czysto techniczne, nie mają wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w tym przepisie.
Ponadto, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje kwestii własności nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu, w związku z czym należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.
Według art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.):
nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Stosownie do art. 47 § 1 cytowanej ustawy:
część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
W świetle art. 232 § 1 wskazywanej ustawy:
grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.
Na podstawie art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego
Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
Natomiast art. 235 § 2 tej ustawy stanowi, że:
przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.
Z powyższych przepisów wynika więc, że budynki posadowione na nieruchomościach stanowią ich część składową, przez co dzielą los prawny nieruchomości.
W przypadku wybudowania budynku na gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Odmiennie należy natomiast traktować budynki wzniesione na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste. Traktowane one być bowiem powinny jako odrębne nieruchomości i chociaż ściśle związane z gruntem, stanowiące oddzielny przedmiot władania. Związek nieruchomości gruntowej z budynkową wyraża się natomiast wyłącznie w tym, że żadna z nich nie może stanowić samodzielnego przedmiotu obrotu prawnego.
Co istotne, możliwe jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, przysługującego osobom fizycznym będącym dotychczasowymi użytkownikami wieczystymi, w prawo własności. Zgodnie z ugruntowanym poglądem, przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nie stanowi nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a jedynie zmianę tytułu prawnego faktycznego władztwa nad nieruchomością.
Oznacza to, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, w sytuacji kiedy podatnik pierwotnie nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, a następnie prawo to zostało przekształcone w prawo własności nieruchomości, dla celu określenia upływu pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma moment nabycia prawa wieczystego użytkowania nieruchomości.
Ustosunkowując się więc do Pani pytania numer 1, bazując na przedstawionych przez Panią informacjach, należy uznać, że skoro w opisanym budynku wykorzystywanym dla celów prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej część mieszkalna stanowi 59,51%, a część niemieszkalna 40,49%, to w opisanych okolicznościach zastosowanie znajdzie wyłączenie, o którym mowa w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji, o powstaniu przychodu z tytułu tej transakcji decydować będzie upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zważywszy na przywołane wyżej przepisy, w przypadku sprzedaży przez Panią całej nieruchomości - wykorzystywanej dla celów prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej, gdzie część mieszkalna stanowi 59,51%, a część niemieszkalna 40,49% - to transakcja ta będzie wolna od podatku dochodowego, gdyż nabycie przez Panią użytkowania wieczystego miało miejsce w 2008 r., a „wydzielonych dwóch działek, na których została przekroczona granica i zabudowana częściowo nieświadomie „x‑lat” do tyłu nieruchomość” w 2013 r.
Zaznaczyć jednakże należy, że powyższe będzie miało zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy na moment sprzedaży w przedmiotowym budynku nie zostaną wydzielone – jako odrębne nieruchomości - żadne samodzielne lokale, tzn. żaden z lokali nie będzie miał statusu odrębnej nieruchomości (nie będzie stanowił odrębnego (od opisanego budynku) przedmiotu własności).
W rozpatrywanej sprawie dopuszcza Pani również możliwość sprzedaży „poszczególnych samodzielnych lokali (zarówno mieszkalnych, jak i użytkowego)” – zakres Pani pytania numer 2.
W rozpatrywanej sprawie należy więc również ustalić skutki podatkowe związane z ustanowieniem odrębnej własności lokalu. W tym zakresie należy odnieść się do ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.).
W myśl art. 2 ust. 1 tej ustawy:
Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
Artykuł 2 ust. 2 wskazanej ustawy precyzuje, że:
Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Na podstawie art. 3 ust. 1 zdanie 1 cytowanej ustawy:
W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.
W myśl art. 3 ust. 2 tej ustawy:
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Jak wynika natomiast z art. 7 ust. 1 wyżej wskazanej ustawy:
Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
Zatem, w przypadku ustanowienia przez Panią odrębnej własności opisanych lokali, należy wskazać, że zdarzenia tego nie należy utożsamiać z nabyciem, od którego należy liczyć pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zatem, jeśli sprzeda Pani poszczególne lokale jako odrębne nieruchomości to w stosunku do:
–lokali mieszkalnych - zastosowanie znajdzie wyłączenie, o którym mowa w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a zatem, ze względu na przedstawione przez Panią okoliczności, sprzedaż wskazanych lokali mieszkalnych nie będzie powodować po Pani stronie powstania przychodu na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych,
–lokalu usługowego – transakcja ta powodować będzie powstanie po Pani stronie przychodu zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Z tego względu sprzedaż ta (czyli zbycie lokalu użytkowego) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z wybranym przez Panią sposobem opodatkowania pozarolniczej działalności gospodarczej.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Zaznaczamy również, że niniejsza interpretacja została wydana w oparciu o wynikające z wniosku wskazania co do charakteru („przeznaczenia”) opisanego budynku oraz Pani (ewentualnych) planów zbycia poszczególnych lokali (mieszkalnych i użytkowego).
Końcowo wskazujemy, że rozstrzygnięcie to dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
–Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
–Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”.
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
–w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
–w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).