Temat interpretacji
Skutki podatkowe zbycia nieruchomości.
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych stanów faktycznych w podatku dochodowym od osób fizycznych w odniesieniu do pytań nr 2 i nr 3 jest nieprawidłowe w części dotyczącej działki stanowiącej drogę dojazdową i prawidłowe w pozostałej części.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
18 stycznia 2022 r. wpłynął Pani wniosek z 11 stycznia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanów faktycznych
W dniu 5 czerwca 2015 roku Wnioskodawczyni wstąpiła w związek małżeński. Nie zawierała umowy o rozdzielności majątkowej, ani umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność (małżonkowie pozostają w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej). Od tego czasu Wnioskodawczyni nieprzerwanie prowadzi z mężem wspólne gospodarstwo domowe.
Dnia 5 grudnia 2016 roku aktem notarialnym Wnioskodawczyni otrzymała w drodze umowy darowizny od swojej matki nieruchomość stanowiącą samodzielny lokal mieszkalny, dla której sąd rejonowy wydział ksiąg wieczystych prowadzi księgę wieczystą. W umowie określono wartość przedmiotu darowizny na kwotę 250.000,00 zł. Nieruchomość ta, tj. mieszkanie wraz z miejscem postojowym, weszła w skład majątku osobistego Wnioskodawczyni. Opłaty notarialne związane z umową darowizny w kwocie 1.294,70 zł zostały opłacone przez Wnioskodawczynię.
W dniu 2 marca 2018 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni sprzedała nieruchomość, dla której sąd rejonowy wydział ksiąg wieczystych prowadzi księgę wieczystą dla działki za cenę 75.600,00 zł. Nieruchomość tę Wnioskodawczyni otrzymała w darowiźnie od rodziców na podstawie postanowienia sądu rejonowego z dnia 30 kwietnia 1996 r. oraz umowy sprzedaży i umowy darowizny z daty 15 lipca 1997 r. Środki, które Wnioskodawczyni otrzymała ze sprzedaży weszły do majątku osobistego Wnioskodawczyni.
Następnie dnia 8 marca 2019 r. Wnioskodawczyni sprzedała nieruchomość otrzymaną na podstawie umowy darowizny z dnia 5 grudnia 2016 r. (szczegóły dotyczące uzyskania tej nieruchomości Wnioskodawczyni opisała wyżej ) za cenę 419.000,00 zł. Środki, które Wnioskodawczyni otrzymała weszły do majątku osobistego Wnioskodawczyni. Sprzedaż udokumentowana została aktem notarialnym. W związku ze sprzedażą nieruchomości Wnioskodawczyni poniosła koszty 6.150,00 zł tytułem opłaty za pośrednika w obrocie nieruchomościami, które zostały opłacone zgodnie z wystawioną fakturą.
Dnia 28 czerwca 2019 r. aktem notarialnym Wnioskodawczyni nabyła nieruchomości, dla których wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego prowadzi księgi wieczyste: dla nieruchomości składającej się z jedynej działki (jest to działka o powierzchni 0,871 ha, na której wybudowany jest dom mieszkalny) oraz dla nieruchomości składającej się z jedynej działki (jest to działka stanowiąca drogę dojazdową, w której Wnioskodawczyni nabyła udział wynoszący 1/2). Powyższą nieruchomość i udział w nieruchomości Wnioskodawczyni nabyła za cenę w łącznej kwocie 550.000,00 zł do majątku osobistego Wnioskodawczyni. Nieruchomość Wnioskodawczyni nabyła na własne cele mieszkaniowe. Środki na nabycie przedmiotowej nieruchomości pochodziły z odpłatnego zbycia przez Wnioskodawczynię nieruchomości, które dokumentowane były wcześniej wspomnianymi dwoma aktami notarialnymi z dnia 2 marca 2018 r. oraz z oszczędności.
Tym samym aktem notarialnym Wnioskodawczyni darowała swojemu mężowi nieruchomość objętą księgą wieczystą oraz udział wynoszący 1/2 części w nieruchomości objętej księgą wieczystą KW postanawiając, że wejdą one w skład majątku wspólnego małżonków. Wartość powyższej darowizny małżonkowie określili na kwotę 275.000,00 zł. Darowizna została przyjęta przez męża Wnioskodawczyni.
W związku ze sprzedażą (8 marca 2019 r.) nieruchomości nabytej w drodze darowizny od matki (5 grudnia 2016 r.), mając na względzie, że sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od jej nabycia, zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powstał obowiązek złożenia deklaracji PIT-39 i odprowadzenia podatku dochodowego. Ponieważ jednak przychód uzyskany ze zbycia powyższej nieruchomości został przez Wnioskodawczynię w całości wydatkowany na własne cele mieszkaniowe zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, składając deklarację Wnioskodawczyni skorzystała ze zwolnienia podatkowego określając, że podatek należny wynosi w jej przypadku 0 zł.
Wnioskodawczyni podkreśliła, że nieruchomość (nabyta 28 czerwca 2019 r.) to jedyna nieruchomość jaką Wnioskodawczyni posiada, a jej nabycie służyło i nadal służy realizacji celu tzw. „własnego dachu nad głową”. Razem z mężem zamieszkują przedmiotową nieruchomość (oboje posiadają zameldowanie na pobyt stały), prowadzą tam ich gospodarstwo domowe i wspólnie finansują wszelkie prace remontowe).
Ponadto Wnioskodawczyni oświadczyła, że żadne z nich nie prowadziło, ani nie prowadzi zarobkowego obrotu nieruchomościami, ani nie posiadają żadnej innej nieruchomości. Bezpośrednią przyczyną wystąpienia o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej była wątpliwość urzędu skarbowego właściwego dla Wnioskodawczyni co do możliwości uznania, że przychód ze zbycia (8 marca 2019 r.) nieruchomości został w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Powodem tej wątpliwości była darowizna wykonana przez Wnioskodawczynię na rzecz męża (fakt ten opisano wyżej). Wątpliwość powstała na etapie konsultacji z US przy składaniu deklaracji PIT-39.
W powyższej sprawie (zgodnie z wiedzą Wnioskodawczyni) nie jest obecnie prowadzone żadne postępowanie.
Pytania
1)Biorąc pod uwagę powyższy stan faktyczny w jaki sposób należy wyliczyć podatek dochodowy w związku ze sprzedażą nieruchomości w deklaracji PIT-39 za rok 2019, a w szczególności jaką kwotę Wnioskodawczyni powinna podać w polu 25 - kwota dochodu zwolnionego na podstawie art. 21 ust 1 pkt 131 ustawy.
2)Czy za prawidłowe należy uznać, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w związku z zakupem nieruchomości został przez Wnioskodawczynię w całości przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, a tym samym powstały dochód w całości będzie korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
3)Czy w przytoczonym stanie faktycznym, darowizna do majątku wspólnego wykonana w tym samym akcie notarialnym co nabycie nieruchomości, spowodowała utratę możliwości skorzystania z części lub całości ulgi, o której mowa wart. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
4)Czy w deklaracji PIT-39 za 2019 rok w bloku „C” w polu 21 prawidłowo zakwalifikowano koszty uzyskania przychodu jako sumę wydatków poniesionych w związku z opłatą notarialną za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego darowiznę mieszkania na rzecz Wnioskodawczyni, oraz kosztami pośrednictwa sprzedaży nieruchomości wynikającymi z faktury?
Pani stanowisko w sprawie
Ad. 1.
Zdaniem Wnioskodawczyni, w deklaracji PIT-39 za 2019 rok przychód wyniósł 419.000 zł, koszty uzyskania przychodu to 7.444,70 zł (1294,70 zł opłaty notarialne w związku z darowizną mieszkania oraz 6.150,00 zł prowizja pośrednika od nieruchomości), dochód 411.555,30 zł i kwota ta jest zwolniona z opodatkowania zgodnie z art. 21 ust 1 pkt 131 ustawy o PIT. Podatek dochodowy, o którym mowa w art. 30e ustawy o PIT wyniósł 0 zł. Takie wartości zostały zadeklarowane w zeznaniu podatkowym.
Ad. 2.
Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości został w całości wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Cena nabycia nieruchomości była wyższa niż cena sprzedaży mieszkania. Zakup nieruchomości nastąpił w tym samym roku podatkowym co sprzedaż nieruchomości, z której uzyskano przychód. Zakup nieruchomości nie był wykonany w celach zarobkowych, a w celu zapewnienia „własnego dachu nad głową”. Nieruchomość służyła i w dalszym ciągu służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni – jest zamieszkiwana przez Wnioskodawczynię i jej męża. Wnioskodawczyni nie posiada innych nieruchomości.
Ad. 3.
Fakt przekazania nieruchomości do wspólnego majątku w drodze darowizny w ramach tego samego aktu notarialnego co nabycie nieruchomości, w tym wypadku pozostaje bez znaczenia dla możliwości skorzystania z ulgi określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nieruchomość jest ciągle zamieszkiwana przez Wnioskodawczynię i jej męża, którzy pozostają w ustawowej wspólności majątkowej.
Ad. 4.
Według Wnioskodawczyni, oba wskazane wydatki na łączną sumę 7.444,70 zł można kwalifikować jako koszty uzyskania przychodów.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku w odniesieniu do pytań nr 2 i nr 3 jest nieprawidłowe w części dotyczącej działki stanowiącej drogę dojazdową i prawidłowe w pozostałej części.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
˗ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Z treści wniosku wynika, że przedmiotem niniejszych wątpliwości Wnioskodawczyni są skutki podatkowe sprzedaży 8 marca 2019 r. nieruchomości otrzymanej 5 grudnia 2016 r. w drodze darowizny. Przychód z tejże sprzedaży Wnioskodawczyni wydatkowała na nabycie 28 czerwca 2019 r. nieruchomości w postaci działki, na której wybudowany jest dom mieszkalny oraz udziału w nieruchomości w postaci działki stanowiącej drogę dojazdową, które to przedmioty nabycia tym samym aktem notarialnym Wnioskodawczyni darowała do wspólnego majątku małżeńskiego. Do chwili obecnej Wnioskodawczyni wraz z mężem zamieszkują w ww. budynku mieszkalnym.
Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.):
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Stosownie do treści art. 155 § 1 ww. Kodeksu:
Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci nabycia własności rzeczy.
W niniejszej sprawie nieruchomość, którą Wnioskodawczyni sprzedała 8 marca 2019 r., nabyła w dniu zawarcia umowy darowizny od matki, tj. 5 grudnia 2016 r. Tym samym, sprzedaż przez Wnioskodawczynię ww. nieruchomości – z uwagi na fakt, że nie minął pięcioletni okres, o którym mowa w wyżej cytowanym art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c – stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
W myśl art. 30e ust.2 ustawy:
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy:
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.
Zgodnie z treścią art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c.
Art. 22 ust. 6e ustawy stanowi, że:
Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:
1)dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2)dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
Natomiast w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy:
Wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:
dochód zwolniony = D × W/P
gdzie:
D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,
W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.
Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 cytowanej ustawy:
Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:
1)wydatki poniesione na:
a)nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b)nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c)nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d)budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e)rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
2)wydatki poniesione na:
a)spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
b)spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
c)spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
Na podstawie art. 21 ust. 26 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy:
Za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:
1)nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2)budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.
W myśl ust. 30 wskazanego wyżej artykułu 21:
Przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Odnosząc zatem przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że przywołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania z faktem wydatkowania – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych dochodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
Zatem, podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw – w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych - na wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy cele mieszkaniowe.
W tym miejscu wskazać należy, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 zm.).
Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy:
Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
W myśl art. 33 ust. 1 i 2 ww. Kodeksu:
Do majątku osobistego każdego z małżonków należą między innymi przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.
Jak stanowi art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:
Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Wskazać należy, że zgodnie z art. 47 § 1 ww. ustawy:
Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.
Na podstawie powyższego przepisu stwierdzić należy, że małżonkowie poprzez zawarcie stosownej umowy (np. rozszerzającej lub ograniczającej wspólność ustawową bądź ustanawiającej rozdzielność majątkową) mogą ustanawiać ustrój majątkowy w sposób odmienny od przewidzianego w przepisach o wspólności ustawowej. Umowy takie w zakresie, w jakim ustanawiają zasadę kształtującą ustrój majątkowy, działają na przyszłość i mają charakter organizacyjny.
W myśl natomiast zacytowanego już wyżej art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.
Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego.
W tym miejscu należy wskazać na jednolicie ukształtowaną linią orzeczniczą, zgodnie z którą włączenie do majątku małżonków w drodze umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową nieruchomości lub praw majątkowych stanowiących majątek odrębny jednego małżonka na zasadach i w sposób określony przez ustawę Kodeks rodzinny i opiekuńczy, nie jest nabyciem tej nieruchomości lub prawa majątkowego przez drugiego małżonka, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zarówno darowizna do majątku wspólnego małżonków, jak i umowa rozszerzająca wspólność małżeńską majątkową wywołują takie same skutki na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, włączenie do majątku wspólnego w drodze darowizny nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego małżonka nie stanowi nabycia tej nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - datą nabycia nieruchomości przez każdego z małżonków jest data nabycia przez tego małżonka, który tą nieruchomość lub prawo włączył do majątku wspólnego.
Powyższe oznacza, że za datę nabycia nieruchomości, która znajdowała się uprzednio w majątku odrębnym małżonka, a następnie została włączona do majątku wspólnego małżonków w drodze darowizny należy przyjąć dzień, w którym małżonek nabył to prawo do majątku odrębnego. W konsekwencji, w wyniku zawarcia umowy darowizny z majątku odrębnego do majątku wspólnego małżonkowie stają się współwłaścicielami nieruchomości.
Jak już wyjaśniono, przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym uzależnia skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym terminie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c na realizację własnego celu mieszkaniowego. Przy tym cele, których realizacja uprawnia do zwolnienia określone zostały enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ww. ustawy.
Do wydatków tych zalicza się m.in. określone w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ww. ustawy wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem – położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Natomiast nabycie udziału w nieruchomości w postaci działki stanowiącej drogę dojazdową nie wypełnia w tejże części normy wynikającej z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż grunt ten nie jest gruntem związanym z budynkiem mieszkalnym. W konsekwencji, analizowane wydatki w tejże części nie uprawniają Wnioskodawczyni do skorzystania ze zwolnienia od podatku uregulowanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych.
Odnosząc się zaś do wydatków na nabycie nieruchomości w postaci działki, na której wybudowany jest dom mieszkalny, wskazać należy, że jak wynika z cytowanego wcześniej art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w powołanym wyżej ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem.
Zatem, w przedmiotowej sprawie w części dotyczącej nabycia działki, na której wybudowany jest zamieszkiwany przez Wnioskodawczynię dom mieszkalny, Wnioskodawczyni spełnia ustawowe warunki z art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w konsekwencji w tejże części Wnioskodawczyni może zakwalifikować środki ze sprzedanej 8 marca 2019 r. nieruchomości jako wydatki na własne cele mieszkaniowe. Nie niweczy tego też fakt darowania nieruchomości do majątku wspólnego Wnioskodawczyni.
Podsumowując, na gruncie niniejszej sprawy, przedmiotowe wydatkowanie przez Wnioskodawczynię przychodu uzyskanego ze sprzedaży 8 marca 2019 r. nieruchomości uprawnia Wnioskodawczynię do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jedynie w części dotyczącej nabycia działki, na której wybudowany jest zamieszkiwany przez Wnioskodawczynię dom mieszkalny.
Przy tym, zwolnieniu podlega dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości. Zatem, skoro nie cały, ale jedynie część przychodu z przedmiotowej sprzedaży, Wnioskodawczyni wydatkowała w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy na ww. cel mieszkaniowy, to nie można uznać, że uzyskany z tego zbycia dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanów faktycznych, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzeń w odniesieniu do zagadnień objętych pytaniami nr 2 i nr 3, natomiast zagadnienia objęte pytaniami nr 1 i nr 4 są przedmiotem odrębnego procedowania.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).