Interpretacja indywidualna z dnia 20 października 2022 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0115-KDIT3.4011.549.2022.3.AWO
Temat interpretacji
Skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości oraz możliwość zastosowania zwolnienia przedmiotowego.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest:
–w zakresie dotyczącym pytań numer: 1, 2, 3 - prawidłowe
–w zakresie dotyczącym pytań numer: 4, 5, 6, 7, 8 - nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
26 lipca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 26 lipca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości oraz możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego.
Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismami z:
–6 września 2022 r. (wpływ 7 września 2022 r.),
–12 października 2022 r. (wpływ 13 października 2022 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Pozostaje Pan obywatelem Polski, polskim rezydentem podatkowym. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, nie jest Pan podatnikiem podatku od towarów i usług. Zamieszkuje Pan obecnie w A., gdzie też Pan pracuje. Wraz ze swoją żoną (ślub: … 2022 r.) planuje Pan zakup mieszkania. Będzie Pan zamieszkiwał w lokalu mieszkalnym, który zakupi Pan wspólnie z żoną. Nie będzie Pan wynajmował, podnajmował i nie będzie Pan czerpał korzyści z udostępniania lokalu mieszkalnego osobom trzecim, jak również nie będzie Pan nieodpłatnie użyczał wyżej wskazanego lokalu.
Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wraz z mieszkaniem zakupione zostałoby miejsce postojowe. Nabywając lokal mieszkalny planuje Pan również skorzystać z usług architekta. Celem architekta pozostawałoby przygotowanie projektu i wykonania urządzenia mieszkania, tj. projekt mebli, np.: szafa i kuchnia na wymiar, ustalenie przyłączy wodnokanalizacyjnych, zaprojektowanie instalacji elektrycznej, w tym gniazdek elektrycznych, oświetlenia.
W roku 2016 nabył Pan udział w nieruchomości „A” o wielkości 2/8, która położona jest przy ul. B., księga wieczysta numer: ABC, działka o numerze 1, obręb B. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym. Następnie w roku 2018, w drodze umowy darowizny zawartej 27 lutego 2018 r., nabył Pan od macochy i brata kolejne udziały w nieruchomości „A”. Po dokonaniu darowizny, wielkość Pana udziałów w nieruchomości wzrosła do ½. Właścicielem pozostałych udziałów w nieruchomości „A” pozostawała zmarła 18 października 2021 r. Pani A.B. - Pana ciotka. Pana ciotka zmarła pozostawiając testament, na mocy którego ma Pan otrzymać w drodze dziedziczenia pozostałą część udziałów w nieruchomości „A”. Tym samym, w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia testamentowego, po zakończeniu toczącej się sprawy spadkowej uzyska Pan wyłączną własność nieruchomości „A”.
Celem doprecyzowania wskazuje Pan, że w roku 1992 zmarła Pani C.B. oraz Pan D.B., postępowanie spadkowe przeprowadzone zostało w roku 2016. Spadkobiercami pozostawali Pani E.F. oraz Pani A.B. w udziale po ½. W skład spadku wchodziła nieruchomość „A”. Tym samym, Pani A.B. nabyła udział w nieruchomości „A” już w roku 1992, tj. z chwilą otwarcia spadku. Datą nabycia spadku przez spadkobierców, w szczególności udziału w nieruchomości „A”, które wchodziło w skład spadku, będzie data śmierci spadkodawców. Następnie wskazać należy, że umową darowizny z 1 sierpnia 2019 r. nabył Pan od wujka nieruchomość o powierzchni 7366 m2 położoną w miejscowości B., obręb B., o numerze działki 2, dla której Sąd Rejonowy w C. prowadzi księgę wieczystą numer: DEF, zwana dalej nieruchomością „B”. Nieruchomość ta pozostaje niezabudowana, ma zapewniony dostęp do drogi publicznej. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość ta posiada symbol 111U - tereny zabudowy usługowej. W związku z przedstawionym stanem faktycznym powziął Pan wątpliwości co do zastosowania przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: „u.p.d.o.f.) oraz art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.
W uzupełnieniu wniosku złożonym 7 września 2022 r. wskazał Pan, że:
1)Nabycie udziału 2/8 nieruchomości „A” nastąpiło na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w C., sygn. akt XXX, z 30 czerwca 2016 r. - nabycie spadku po Panu G.F. (ojcu). Spadkobiercy: Pani H.F. (druga żona Pana G.F.) i synowie Pan oraz Pan J.F.
2)Pana Macocha oraz Pana brat nabyli udziały w nieruchomości „A” na podstawie następujących postanowień Sądu Rejonowego w C.:
a)XXX, z 30 czerwca 2016 r. - sprawa spadkowa po Panu G.F. zmarłym 26 sierpnia 2014 r.,
b)YYY, z 18 czerwca 2012 r. - sprawa spadkowa po Pani E.F. zmarłej 16 lutego 1998 r.,
c)ZZZ, z 20 grudnia 2016 r. - sprawa spadkowa po Pani C. i Panu D.B.. Pani C.B. zmarła 28 kwietnia 1992 r., D.B. zmarł 12 października 1992 r.
3)A. Pani C. i Pan D.B. zmarli w różnych dniach. C.B. zmarła 28 kwietnia 1992 r., Pan D.B. zmarł 12 października 1992 r.
B. Pomiędzy Panią C.B. a Panem D.B. obowiązywał ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej.
C. Nieruchomość „A” została nabyta do majątku wspólnego Pani C. i D.B..
4)Spadkobranie po Pani A.B. nie będzie obejmowało działu spadku, ani zniesienia współwłasności przedmiotu spadku.
5)Obecnie, w związku z przedłużającym się postępowaniem spadkowym po Pani A.B., brak jest możliwości sprzedaży nieruchomości „A” w 2022 r. Od wydania postanowienia uwzględniona jest data sprzedaży nieruchomości „A”.
Pytanie numer 2 dotyczyło podziału umowy sprzedaży na umowę przedwstępną zawartą w 2023 r. i umowę przyrzeczoną zawartą w 2024 r., zaś pytanie numer 3 dotyczyło przypadku sprzedaży całej nieruchomości „A” w 2023 r.
6)W związku z koniecznością uiszczenia opłaty planistycznej, sprzedaż nieruchomości „B” nie nastąpi przed upływem końca drugiej połowy lipca 2023 r. Mając na uwadze obecną sytuację gospodarczą w Polsce, nie jest Pan w stanie dokładnie określić roku sprzedaży, czy będzie to rok 2023 czy rok 2024. Będzie Pan jednak dążył do tego, aby sprzedaż nastąpiła w momencie, gdy nie będzie już konieczności zapłaty opłaty planistycznej.
7)Ani nieruchomość „A”, ani „B” nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej i nie wchodzą w skład gospodarstwa rolnego. Powyższe nieruchomości nie były wykorzystywane przez Pana do prowadzenia działalności rolniczej i nie wchodzą w skład gospodarstwa rolnego.
8)Wskazane miejsce postojowe we wniosku znajduje się w garażu podziemnym w budynku mieszkalnym.
9)Wskazane we wniosku miejsce postojowe jest przynależne do lokalu mieszkalnego.
10)Tak.
Powyższe stanowi Pana odpowiedź na następujące pytanie
Czy na „usługi architekta” wskazane przez Pana w pytaniu numer 8 składają się wyłącznie:
przygotowanie projektu i wykonania urządzenia mieszkania tj. projekt mebli np. szafa i kuchnia na wymiar, ustalenie przyłączy wodnokanalizacyjnych, zaprojektowanie instalacji elektrycznej, w tym gniazdek elektrycznych, oświetlenia.
Jeśli nie, prosimy o wyczerpujące wskazanie, co składa się na ten wydatek oraz szczegółową charakterystykę każdego elementu, którego ten wydatek dotyczy.
11)Poprzez wykonanie urządzenia mieszkania rozumie Pan dobór odpowiednich mebli z katalogu w określonym stylu dla nieruchomości (np. styl skandynawski), wskazanie, gdzie dane meble można nabyć, dodatkowo wykonanie mebli kuchennych (szafki w kuchni, blat, wyspa) i szaf na wymiar, które pozostają trwale związane z nieruchomością. Dobór lamp i oświetlenia, dobór odpowiednich urządzeń grzewczych, grzejników o odpowiedniej mocy i ustaleniu ich umiejscowienia w lokalu, aby zapewnić jak najlepszą efektywność cieplną lokalu.
12)Wskazany koszt obejmuje wyłącznie koszt projektu mebli - architekt w projekcie określi wykonawców, u których będzie można dokonać zakupu wymienionych mebli, o określonym stylu dla nieruchomości, bądź zrealizowanie usługi wykonania mebli pod wymiar posiadających trwały związek z obiektem budowlanym.
13)Poprzez koszt ustalenia przyłączy wodnokanalizacyjnych rozumie się naniesienie przez architekta projektu zmian lokatorskich do mieszkania takich jak: przesunięcie ujęć wody, odpływów które będą realizowane przez innego wykonawcę – ekipę remontową.
14)Poprzez koszt zaprojektowania instalacji elektrycznej rozumie Pan naniesienie przez architekta projektu zmian lokatorskich do mieszkania, takich jak: przesunięcie gniazdek, dodanie nowych gniazdek, przeprojektowanie oświetlenia, które będą realizowane przez innego wykonawcę - ekipę remontową.
15)A. W 2023 lub 2024 r., o ile zostaną sprzedane nieruchomości „A” i „B”.
B. Umowa Deweloperska zostanie podpisana po zbyciu nieruchomości w przeciągu trzech lat od zbycia nieruchomości.
C. W związku z opóźnieniem prac dewelopera istnieje ryzyko oddania budynku do użytkowania i przeniesienia własności po terminie trzech lat po wcześniejszym podpisaniu umowy deweloperskiej.
Powyższe stanowi Pana odpowiedz na następujące pytania
A.Kiedy (w jakiej dacie/roku) zamierza Pan zawrzeć „umowę deweloperską” poruszoną przez Pana w pytaniu numer 7?
B.Czy „umowa deweloperska” zostanie przez Pana zawarta przed, czy po zbyciu nieruchomości, ze sprzedaży której dochód zamierza Pan wydatkować na własne cele mieszkaniowe? Jeśli po, to w jakim okresie po tym zdarzeniu?
C.Czy przeniesienie na Pana prawa własności lokalu mieszkalnego nastąpi nie później niż w okresie trzech lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, ze sprzedaży której dochód zamierza Pan wydatkować na własne cele mieszkaniowe (kwestia ta przywołana jest przez Pana wyłącznie w treści pytania numer 7)?
16)A Tak.
B. Tak.
C. Tak.
Powyższe stanowi Pana odpowiedzi na następujące pytania:
A.Czy wskazana „umowa deweloperska” będzie dotyczyć zakupu lokalu mieszkalnego opisanego we wniosku („Wnioskodawca wraz ze swoją żoną (ślub …2022 r.) planuje zakup mieszkania. Wnioskodawca będzie zamieszkiwał w lokalu mieszkalnym, który zakupi wspólnie z żoną”)?
B.Czy wskazując w pytaniu numer 6 na nieruchomość ma Pan na myśli lokal mieszkalny opisany we wniosku („Wnioskodawca wraz ze swoją żoną (ślub …2022 r.) planuje zakup mieszkania. Wnioskodawca będzie zamieszkiwał w lokalu mieszkalnym, który zakupi wspólnie z żoną”)?
C.Czy „lokal mieszkalny” wskazany w Pana pytaniu numer 5 to lokal mieszkalny opisany we wniosku („Wnioskodawca wraz ze swoją żoną (ślub …2022 r.) planuje zakup mieszkania. Wnioskodawca będzie zamieszkiwał w lokalu mieszkalnym, który zakupi wspólnie z żoną”)?
17)Środki ze sprzedaży nieruchomości „B” zamierza Pan przeznaczyć na zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe, której dotyczy wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej.
Powyższe stanowi Pana odpowiedź na pytanie
W jakim zakresie zamierza Pan skorzystać ze zwolnienia wskazanego w treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w przypadku, który obejmuje Pana pytanie numer 4?
W pytaniu numer 4 nie wskazał Pan na jaki cel zamierza Pan przeznaczyć środki ze sprzedaży nieruchomości B, z tego też względu prosimy o uszczegółowienie tego celu.
18)Nie prowadził, nie prowadzi, ani nie zamierza Pan prowadzić działalności gospodarczej.
19)W związku z faktem, że nie prowadził Pan działalności gospodarczej, w tym nie wykorzystywał Pan opisanych we wniosku nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, pomija Pan odpowiedź na pytanie o numerze 19, dotyczy ono bowiem w całości sytuacji wykorzystywania nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży do prowadzenia działalności gospodarczej, okoliczności te nie mają znaczenia w ramach niniejszego postępowania
Powyższe stanowi Pana odpowiedzi na następujące pytania
A.Czy nieruchomość A lub B była wykorzystywana dla potrzeb Pana działalności gospodarczej (jeśli ją Pan prowadził – stosownie do odpowiedzi na pytanie 18 tego wezwania)?
B.Czy nieruchomość A lub B była wprowadzona do ewidencji środków trwałych Pana działalności (jeśli – zgodnie z zakresem pytania numer 18 – prowadził Pan działalność gospodarczą). Jeśli tak, prosimy o wskazanie, która to nieruchomość i kiedy to nastąpiło?
C.Czy nieruchomość A lub B stanowiła/nie stanowiła towaru handlowego w prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej (jeśli – zgodnie z zakresem pytania numer 18 – prowadził Pan działalność gospodarczą)?
20)Nie posiada Pan, są to jedyne nieruchomości jakie Pan posiada.
Powyższe stanowi Pana odpowiedź na następujące pytanie:
Czy posiada Pan jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży?
21)Nigdy nie dokonywał Pan sprzedaży nieruchomości.
22)Do momentu podjęcia pracy w A. - 1 maja 2021 r. - było to Pana stałe miejsce zamieszkania. Obecnie dwa razy w miesiącu dogląda Pan stanu nieruchomości „A”.
Powyższe stanowi Pana odpowiedź na pytanie:
W jaki sposób nieruchomość A była/jest przez Pana wykorzystywana przez (cały) okres jej posiadania?
23)Nieruchomość „B” nie jest wykorzystywana przez Pana. Raz na jakiś czas dogląda Pan nieruchomości, w tym weryfikując, czy osoby trzecie nie zaśmiecają przedmiotowej nieruchomości - w szczególności, czy nikt nie robi dzikiego wysypiska na terenie nieruchomości „B”.
Powyższe stanowi Pana odpowiedź na pytanie:
W jaki sposób nieruchomość B była/jest przez Pana wykorzystywana przez (cały) okres jej posiadania?
24)Nieruchomość „A”, ani nieruchomość „B” nie była, ani nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy lub jakiekolwiek innej umowy cywilnoprawnej.
25)A. Nieruchomość „A” stanowi Pana majątek odrębny.
B. Nieruchomość „B” stanowi Pana majątek odrębny.
26)A. Nie zamierza Pan podejmować do momentu sprzedaży jakiegokolwiek działania dotyczącego zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia nieruchomości „A”. Nie zamierza Pan podejmować do momentu sprzedaży jakiegokolwiek działania dotyczącego zwiększenia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia nieruchomości „B”.
B. Nie podejmował Pan, ani nie zamierza Pan podejmować do momentu sprzedaży nieruchomości „A” działań wymienionych w zapytaniu numer 26 punkt B. Nie podejmował, ani nie zamierza Pan podejmować do momentu sprzedaży nieruchomości „B” działań wymienionych w zapytaniu numer 26 punkt B.
Powyższe stanowi Pana odpowiedź na pytanie:
Czy dla nieruchomości A lub B podejmował/zamierza Pan podjąć do momentu sprzedaży działania takie jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakiegokolwiek inne działania? Jeśli tak, to jakie działania, kiedy i w jakim celu podjęte?
Prosimy o odrębną odpowiedź dla każdej nieruchomości.
C. Wobec nieruchomości „A” nie ma Pan zamiarów ponosić nakładów w związku ze sprzedażą nieruchomości. Wobec nieruchomości „B” podpisał Pan umowę z 19 lipca 2022 r. z firmą X NIP: (...) w C. dotyczącą umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości „B”.
27)A. Nieruchomość „A” zostanie sprzedana jako nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym.
B. Nieruchomość „A” nie zostanie poddana podziałowi.
C. Ma Pan zamiar sprzedać nieruchomość „A” w całości.
28)A. Nieruchomość „B” zostanie sprzedana jako nieruchomość niezabudowana.
B. Nieruchomość „B” nie zostanie poddana podziałowi.
C. Ma Pan zamiar sprzedać nieruchomość „B” w całości.
29)Wobec nieruchomości „A” nie planuje Pan podejmować żadnych działań marketingowych. Mieszkańcy miejscowości, w której znajduje się nieruchomość „A” co jakiś czas pytają, czy nieruchomość „A” jest już na sprzedaż. Tym sposobem pragnie Pan pozyskać nabywcę nieruchomości. Wobec nieruchomości „B” zawarł Pan umowę z firmą X NIP: (...), jako pośrednika sprzedaży.
30)A. Nie występował Pan o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości „B”.
B. Nie występował Pan o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości „B”.
C. Tak, dla nieruchomości „A” uchwalono plan zagospodarowania przestrzennego: Uchwała numer (...) Rady Gminy w B. z (...) 2001 r. w sprawie dokonania zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy B. Weszła w życie (...) 2001 r.
D. Nie występował Pan o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości „A”.
E. Nie występował Pan o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości „A”.
31)Nie występował Pan i nie będzie Pan występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zagospodarowania terenu dla nieruchomości „A” i „B”.
32)Nie planuje Pan udzielić na rzecz potencjalnego nabywcy nieruchomości „A” lub na rzecz jakiegokolwiek podmiotu pełnomocnictw do działania w Pana imieniu w związku ze sprzedażą nieruchomości „A”. Nie planuje Pan udzielić na rzecz potencjalnego nabywcy nieruchomości „B” lub na rzecz jakiegokolwiek podmiotu pełnomocnictw do działania w Pana imieniu w związku ze sprzedażą nieruchomości „B”.
33)A. Nie zamierza Pan sprzedać nieruchomości „A” i „B” w jednej dacie.
B. Nie zamierza Pan sprzedawać nieruchomości „A” i „B” w jednej transakcji. Istnieje wielkie prawdopodobieństwo, że nieruchomościami będą zainteresowane odrębne podmioty/osoby.
C. Nie zamierza Pan sprzedawać nieruchomości „A” i „B” na rzecz jednego podmiotu.
D. Nabywca nieruchomości „A” nie będzie dla Pana podmiotem powiązanym w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nabywca nieruchomości „B” nie będzie dla Pana podmiotem powiązanym w rozumieniu art. 23m ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
34)Tak, w Pana małżeństwie obowiązuje ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej.
35)Tak, organ w sposób prawidłowy zinterpretował zadane pytanie.
Powyższe stanowi Pana odpowiedź na następujące pytanie:
Czy użyte przez Pana w pierwszym pytaniu wskazanie: „gdy Wnioskodawca nabędzie własność wszystkich udziałów nieruchomości A” dotyczy:
posiadanych przez Pana udziałów, tzn.: 2/8 udziałów w tej nieruchomości nabytych bezpośrednio przez Pana, 2/8 udziałów w tej nieruchomości otrzymanych w drodze umowy darowizny, oraz ½ udziałów w tej nieruchomości, które ma Pan otrzymać w drodze spadkobrania?
Jeśli nie, to jak należy rozumieć to wskazanie.
36)Zadatek będzie określony w wartości procentowej i nie będzie stanowił 100% kwoty wartości transakcji. Wartość ta będzie uzależniona od potencjalnego wkładu własnego potrzebnego do uzyskania umowy o kredyt hipoteczny (szacowana wartość zadatku wyniesie do 20% wartości transakcji).
W uzupełnieniu złożonym 13 października 2022 r. doprecyzował Pan natomiast, że:
1)Nieruchomość „A” została nabyta przez Pana ojca z momentem śmierci Pana matki – Pani E.F. – 16 lutego 1998 r., postanowienie Sądu Rejonowego w C. zostało wydane 18 czerwca 2012 r. - dziedziczenie po 1/4 dla każdego ze spadkobierców, tj.: Pana G.F., Pana I.F. oraz Pana J.F. Jednakże zostało ono przeprowadzone przed przeprowadzeniem postępowania po zmarłych Pana dziadkach, tj. Pani C. i Panu D.B..
2)W pierwszym małżeństwie Pana ojca funkcjonował ustrój ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej (brak odrębności majątkowej).
3)Nieruchomość „A” została nabyta przez Pana matkę - Panią E.F. - pierwszą żonę Pana G.F. (nabycie obejmowało ½ udziału). Pani E.F. nabyła nieruchomość w spadku po swoich rodzicach Pani C. i Panu D.B. zmarłych w 1992 r. (nieruchomość ta następnie wchodziła w skład majątku osobistego Pani E.F.).
4)Pana dziadkowie - Pani C. i Pan D.B. nabyli nieruchomość „A” na podstawie aktu własności ziemi z 17 grudnia 1972 r.
5)Po śmierci Pana ojca - Pana G.F. - nie był przeprowadzony dział spadku, ani nie doszło do zniesienia współwłasności. Dziedziczenie odbyło się na mocy ustawy.
6)Miejsce postojowe nie zostanie przeniesione na Pana odrębnym aktem notarialnym - akt notarialny będzie dotyczył łącznie przeniesienia własności lokalu oraz miejsca postojowego.
Pytania
1)Czy w sytuacji, gdy nabędzie Pan własność wszystkich udziałów nieruchomości „A”, bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f., po upływie którego środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości „A” nie będą stanowiły w całości źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, upłynie z końcem roku 2023?
2)Czy otrzymanie zadatku w związku z zawarciem przed końcem 2023 r. umowy przedwstępnej sprzedaży całości nieruchomości „A”, stanowić będzie przychód podlegający opodatkowaniu w sytuacji, gdy umowa przyrzeczona, wraz z przejściem własności nieruchomości oraz zapłatą pozostałej kwoty ceny, nastąpi w roku 2024?
3)Czy jeżeli po nabyciu wszystkich udziałów nieruchomości „A” zdecyduje się Pan na jej zbycie w całości przed końcem roku 2023, to czy przychód do opodatkowania stanowić będą tylko te środki pieniężne, które odpowiadają wielkości udziałów nabytych w drodze darowizny w roku 2018?
4)Czy w przypadku zbycia nieruchomości „B” przed upływem terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.of., będzie Pan mógł skorzystać ze zwolnienia, wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.?
5)Czy w przypadku, gdy nabędzie Pan lokal mieszkalny wraz z miejscem postojowym, (garaż) środki przeznaczone na zakup garażu również będą korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.?
6)Czy ulga będzie miała zastosowanie jak nabywana nieruchomość będzie stanowiła współwłasność małżonków (nieruchomość „A” i „B” stanowią Pana wyłączną własność - majątek osobisty nabyty przed zawarciem małżeństwa)?
7)Czy w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej oraz realizowania wpłat na rzecz dewelopera, jeżeli przeniesienie własności nieruchomości nastąpi po upływie terminu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f., nadal możliwe będzie skorzystanie ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.?
8)Czy wydatki poniesione na zapłatę za usługi architekta będą korzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f?
Pana stanowisko w sprawie
Przedstawiając własne stanowisko w zakresie pytania numer 1 wskazał Pan, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.) źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Podał Pan, że - jak zostało wskazane w przedstawionym stanie faktycznym – udział w nieruchomości „A” o wielkości 2/8 nabył Pan w roku 2016. Wskazany termin pięcioletni, po upływie którego sprzedaż wskazanych udziałów nie będzie stanowić źródła przychodów upłynął z końcem roku 2021. Następnie, nabył Pan własność kolejnych udziałów w nieruchomości „A”, co doprowadziło do tego, że stał się Pan właścicielem ½ udziałów w nieruchomości.
W Pana ocenie, fakt nabycia kolejnych udziałów o wielkości 2/8 w drodze darowizny w roku 2018 skutkuje tym, że do końca roku 2023 sprzedaż tych udziałów stanowić będzie dla Pana źródło przychodów. Podkreślił Pan, że od przychodów uzyskanych na skutek zbycia udziałów, których własność nabył Pan w drodze darowizny przed upływem roku 2023 będzie Pan zobowiązany uiścić podatek dochodowy od osób fizycznych w stawce wynikającej z przepisu art. 30e u.p.d.o.f. Po pomyślnym zakończeniu trwającej sprawy spadkowej, ostatecznie stanie się Pan właścicielem całej nieruchomości „A”.
Zgodnie z art. 10 ust. 5 u.p.d.o.f. w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.
W Pana ocenie, w niniejszej sprawie zastosowanie będzie miał przepis art. 10 ust. 5 u.p.d.o.f., co prowadzi do wniosku, że czas przez który udziały nieruchomości „A” stanowiły własność Pana ciotki należy doliczyć do czasu, od którego nastąpi nabycie przez Pana nieruchomości. Pana zdaniem prowadzi to do wniosku, że sprzedaż udziałów w nieruchomości nabytych w drodze spadku nie będzie stanowić przychodów w myśl art. 10 ust. 1 u.p.d.o.f.
W świetle przedstawionego stanu faktycznego zauważa Pan, że pięcioletni termin, o którym mówi przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. upłynął dla udziałów w nieruchomości, które zostały nabyte w 2016 r. oraz, które nabyte zostaną po zakończeniu sprawy spadkowej. Termin ten nie upłynął obecnie w stosunku do udziałów nabytych w roku 2018. Tym samym, dopiero gdyby sprzedaż nieruchomości nastąpiła w roku 2024 wszystkie środki pieniężne otrzymane na skutek sprzedaży nie stanowiłyby przychodu, o którym mówi art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f.
Przytoczył Pan, że zgodnie z poglądami Dyrektora KIS, pismo z 9 grudnia 2019 r., wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, znak 0113‑KDIPT2‑2.4011.549.2019.2.KR:
Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu, przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć, każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.
Mając na uwadze powyżej przytoczone poglądy, podkreślił Pan, że z nabyciem w przypadku nieruchomości „A” mamy do czynienia zarówno w przypadku nabycia udziałów w roku 2016, 2018, jak i nabycia udziałów w drodze spadkobrania. Przy czym termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a liczy się oddzielnie, dla każdego z nabyć poszczególnych udziałów nieruchomości. Tym samym – w Pana ocenie - obecnie termin ten minął dla nabytych w roku 2016 udziałów, w przypadku nabycia udziałów w drodze spadkobrania – termin ten również upłynie. Wspomniany termin nie upłynie, aż do końca roku 2023, tylko w przypadku nabycia udziałów w drodze darowizny w roku 2018.
Po przeprowadzonej analizie uważa Pan, że w przypadku zbycia całości nieruchomości w roku 2024, uzyskane środki pieniężne nie będą stanowić przychodu do opodatkowania, bowiem dla udziałów nabytych w roku 2018 w drodze darowizny upłynie już termin, o którym mowa w art. 10 ust. 5 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f.
Przedstawiając własne stanowisko w zakresie pytania numer 2 wskazał Pan, że umowa przedwstępna jest instytucją prawa zobowiązań służącą stronom, które dążą do zawarcia określonej umowy, ale z różnych powodów nie chcą lub nie mogą jej zawrzeć, a pragną zapewnić sobie jej zawarcie w przyszłości.
W Pana ocenie, można powiedzieć, że umowa przedwstępna tworzy swoisty mechanizm obligacyjny i organizuje tym samym proces zawierania umowy. Z kolei zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Uiszczenie zadatku służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego. Zastosowanie omawianej instytucji nie ma jednak charakteru obligatoryjnego, lecz zależy od decyzji stron umowy. Umowa sprzedaży, będąca niewątpliwie formą odpłatnego zbycia nieruchomości, uregulowana została w art. 535 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Sprzedaż w rozumieniu cywilnoprawnym ma więc charakter umowy wzajemnej, do której odnosi się wyrażona w art. 488 Kodeksu cywilnego zasada jednoczesnego wykonania świadczeń, tj. przeniesienia własności nieruchomości i zapłacenia sprzedawcy ceny. Uważa więc Pan, zadatek będzie stanowił przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. dopiero w momencie zawarcia - w wykonaniu umowy przedwstępnej - w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży (przyrzeczonej), jeśli nie upłynie pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.
Podał Pan, że w przedstawionej w opisie zdarzenia przyszłego sytuacji, gdyby zawarł Pan umowę przyrzeczoną w roku 2024, zaś zadatek zostałby wypłacony w roku 2023 nie stanowiłby on przychodu do opodatkowania zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e u.p.d.o.f. Pana zdaniem potwierdza to również Dyrektor KIS w piśmie z 13 czerwca 2012 r. znak IPTPB2/415-189/12-2/KK.
Przedstawiając własne stanowisko w zakresie pytania numer 3 wskazał Pan, że jeżeli nieruchomość „A” zostanie zbyta przed końcem 2023 r. środki otrzymane na skutek zbycia tej nieruchomości stanowić będą przychód do opodatkowania, w części odpowiadającej wartości udziałów nabytych w roku 2018. Przyjąć należy, że po zakończeniu trwającej sprawy spadkowej stał się Pan wyłącznym właścicielem nieruchomości „A”, sukcesywnie na przestrzeni lat stawał się Pan właścicielem kolejnych udziałów w nieruchomości „A”. Pana zdaniem, fakt sukcesywnego nabywania udziałów w nieruchomości „A” ma znaczenie prawnopodatkowe, przy ustalaniu, czy środki otrzymane w drodze zbycia pozostaną opodatkowane podatkiem PIT w całości, w części, bądź wcale. Stoi Pan na stanowisku, że w przypadku zbycia całości nieruchomości przed końcem 2023 r. powstanie przychód do opodatkowania, przy czym przychodem do opodatkowania będzie wyłącznie ułamek 2/8 otrzymanych środków pieniężnych, czyli kwota odpowiadająca wartości 2/8 udziału w nieruchomości „A”. Wskazał Pan, że powyżej, potwierdzone zostało, że środki uzyskane ze zbycia udziałów w nieruchomości nabytych w roku 2016 oraz nabytych w drodze spadkobrania po Pan ciotce nie będą stanowiły przychodu do opodatkowania w rozumieniu PIT. Reasumując, Pana zdaniem jedynie przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości „A” w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w roku 2018 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Reszta nabytych udziałów nie podlega opodatkowaniu ze względu na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego udziału w nieruchomości przez Pana (bądź przez spadkobiercę) upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a u.p.d.o.f.
Przedstawiając własne stanowisko w zakresie pytania numer 4 wskazał Pan, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Podał Pan, że pragnie Pan nabyć lokal mieszkalny w A. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a u.p.d.o.f. za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się: wydatki poniesione na: nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem. Pana zdaniem, oznacza to, że w przypadku nabycia lokalu mieszkalnego w A. mógłby Pan skorzystać ze zwolnienia statuowanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. w odniesieniu do środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości „B”. Znaczenia nie ma w tym przypadku fakt własności nieruchomości „A”.
Zarówno nieruchomość „A”, jak i nieruchomość „B” mieszczą się w B. Pan zaś mieszka w A., tam pracuje, mieszka oraz tam chciałby Pan zrealizować swoje cele mieszkaniowe. W Pana ocenie, jeżeli środki ze sprzedaży nieruchomości „B” przeznaczy Pan na zakup mieszkania w A., w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości „B”, to po odpowiednim udokumentowaniu wydatków poniesionych na te cele będzie Pan mógł skorzystać ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f., co prowadzi do wniosku, że środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości „B”, jeżeli w całości zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, nie będą podlegały opodatkowaniu.
Przedstawiając własne stanowisko w zakresie pytania numer 5 wskazał Pan, że jeśli chodzi o przeznaczenie środków otrzymanych ze sprzedaży nieruchomości „B” na zakup miejsca postojowego (garaż) w związku z zakupem mieszkania, środki te w Pana ocenie stanowią wydatek na własne cele mieszkaniowe, co pozwala domniemywać, że środki przeznaczone na zakup miejsca postojowego również korzystają ze zwolnienia, określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.
Uważa Pan, że zgodnie z poglądami sądów administracyjnych (wyrok WSA w Łodzi z 16.12.2021 r., I SA/Łd 695/21).
Zauważyć należy, że wydatki na budowę (zakup) własnego domu uprawniają do skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej, nawet jeżeli w taki dom jest wyposażony w pomieszczenia gospodarcze lub garaż. Wykładnia językowa i celowościowa prowadzą zatem do wspólnego wniosku, że wydatki poniesione na zakup komórki lokatorskiej oraz dwóch miejsc postojowych, które nie są odrębną nieruchomością lokalową, a stanowią część wspólną do wyłącznego korzystania przez każdoczesnego właściciela lokalu mieszkalnego (...) przy ul. A. w Ł. są wydatkami na własne cele mieszkaniowe w myśl art. 21 ust. 25 w zw. z art. w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.
W świetle powyższego wskazuje Pan, że jeżeli zakup mieszkania dokonany zostanie wraz z miejscem postojowym w garażu podziemnym, który nie jest odrębną nieruchomością lokalową, a stanowi część wspólną do wyłącznego korzystania przez każdoczesnego właściciela lokalu mieszkalnego, to jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości „B” przeznaczone zostaną na zakup mieszkania z takim miejscem postojowym, to będą stanowiły wydatek na własne cele mieszkaniowe zarówno w odniesieniu do środków przeznaczonych na zakup lokalu jak i środków przeznaczonych na zakup wspomnianego miejsca postojowego.
Przedstawiając własne stanowisko w zakresie pytania numer 6 wskazał Pan, że przedmiotem niniejszego pytania pozostaje zagadnienie, czy ulga będzie miała zastosowanie, jak nabywana nieruchomość będzie stanowiła współwłasność małżonków (nieruchomość „A” i „B” stanowią Pana wyłączną własność - majątek osobisty nabyty przed zawarciem małżeństwa).
Przytoczył Pan, że zgodnie z art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się: 1) wydatki poniesione na: a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem. Ustawodawca nie formułuje warunku, aby dla skorzystania ze zwolnienia, o którym mówi art. 21 ust. 1 pkt 131 konieczne pozostawało wydatkowanie środków ze sprzedaży wyżej wskazanych nieruchomości celem skorzystania ze zwolnienia wyłącznie na nabycie budynku mieszkalnego lub jego części, która stanowiłaby wyłącznie Pana majątek osobisty. Uważa Pan, że należy przyjąć, że w przypadku nabycia takiej nieruchomości do majątku wspólnego małżonków za środki pochodzące ze sprzedaży wyżej wskazanych nieruchomości, który to przychód jest przychodem z Pana majątku osobistego, istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia, o którym mówi art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.
Zgodnie z poglądami Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (pismo z 28 lipca 2020 r., wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, znak 0113‑KDIPT2‑2.4011.499.2020.2.MK):
W tym miejscu wskazać należy, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2019 r. poz. 2086, z późn. zm.). Zgodnie z art. 31 § 1 ww. Kodeksu, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Jak wynika z art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił. Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Stosownie natomiast do art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. W konsekwencji, skoro będący przedmiotem sprzedaży lokal mieszkalny stanowił majątek osobisty Wnioskodawczyni, a uzyskany ze sprzedaży ww. lokalu przychód zostanie począwszy od daty sprzedaży, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie zostanie w całości wydatkowany na własny cel mieszkaniowy, jakim jest nabycie lokalu mieszkalnego należącego do obojga małżonków, to nie ma w tej sytuacji przeszkód prawnych, aby przychód ten w całości przeznaczony na nabycie lokalu mieszkalnego, w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Przedstawiając własne stanowisko w zakresie pytania numer 7 wskazał Pan, że przedmiotem niniejszego pytania pozostaje kwestia, czy jeżeli w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej przez Pana (przedmiotem umowy pozostawać będzie budowa lokalu mieszkalnego) oraz następczego dokonywania wpłat na rzecz dewelopera, jeżeli przeniesienie własności nieruchomości nastąpi po upływie terminu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f., nadal możliwe będzie skorzystanie ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. Powyższe zagadnienie wystąpi w sytuacji, w której pierwotna umowa deweloperska zostanie zawarta przed upływem trzyletniego terminu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f., ale przeniesienie własności lokalu mieszkalnego nastąpi po upływie tego terminu ze względu na czynniki niezależne od Pana, np. opóźnienie robót prowadzonych przez dewelopera. Po zawarciu przez Pana umowy, będzie Pan świadczył na rzecz dewelopera określone kwoty pieniężne. Zauważa Pan, że powszechnie stosowaną praktyką jest uzgodnienie, w ramach którego nabywca lokalu mieszkalnego zobowiązuje się do zapłaty ceny na rachunek powierniczy w ratach. Możliwa jest również zapłata całości ceny na podstawie zawartej umowy przedwstępnej. Zapłaciłby Pan cenę za wybudowanie lokalu jeszcze w trakcie biegu terminu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. Zaś samo przeniesienie własności mogłoby nastąpić już po upływie tego terminu z przyczyn niezależnych od Pana.
Podał Pan, że zgodnie z poglądami sądownictwa administracyjnego (wyrok WSA w Gdańsku z 15.11.2017 r., I SA/Gd 1222/17):
art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. w żaden sposób nie uzależnia prawa do skorzystania ze zwolnienia podatkowego od dokonania definitywnego zakupu. Wystarczy, by wydatek został poniesiony nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e u.p.d.o.f., a jego celem winny być zdarzenia określone w art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. Organ interpretacyjny niesłusznie utożsamia cel wydatku z jego skutkiem. Ustawa wymaga wyłącznie celowości działania podatnika, nie wymaga natomiast, by podatnik nabył określone prawo we wskazanym w tym przepisie terminie. W związku z powyższym należy przyjąć, że działaniem podatnika równoznacznym z poniesieniem wydatków na własne cele mieszkaniowe będzie wpłata na poczet umówionej ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego całości ceny za mieszkanie.
Podkreślił Pan również, że Dyrektor KIS wskazuje, że (pismo z 5 stycznia 2021 r., wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, znak 0115‑KDIT2‑1.4011.87.2017.10.MST):
Łączne odczytanie wspomnianych przepisów - w kontekście przedstawionego we wniosku stanu faktycznego - wskazuje, że warunkiem skorzystania z opisywanego zwolnienia jest przeznaczenie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło jej zbycie, na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy). Przy czym, przez wydatki poniesione na cele mieszkaniowe należy rozumieć wydatki poniesione m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a), czy na budowę lokalu mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy).
W takiej sytuacji, uważa Pan, że należy przyjąć, że w przypadku zawarcia przedwstępnej umowy deweloperskiej zapłata ceny ze środków pozyskanych ze sprzedaży opisanych w stanie faktycznym nieruchomości korzystać będzie ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. pod warunkiem, że cena świadczona była przed upływem terminu trzyletniego określonego w wyżej wskazanym przepisie. W tym kontekście, dla stosowania zwolnienia, nie ma znaczenia moment przejścia na własność lokalu mieszkalnego. Ważny jest zaś moment, w którym poniesiony został koszt na nabycie własności tego lokalu mieszkalnego. Konkludując, w Pana ocenie, dla stosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. nie ma znaczenia okoliczność, że nabycie lokalu mieszkalnego nastąpi już po upływie terminu, o którym mowa we wspomnianym przepisie. Ważne jest by zapłata ceny za ten lokal mieszkalny miała miejsce jeszcze przed upływem terminu do stosowania zwolnienia.
Przedstawiając własne stanowisko w zakresie pytania numer 8 wskazał Pan, że zgodnie z pytaniem numer 8, wątpliwości Pana budzi kwestia możliwości skorzystania ze zwolnienia w zakresie przeznaczenia środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży opisanych w stanie faktycznym nieruchomości na usługi architekta. Wskazuje Pan, że usługi architekta obejmowałyby przygotowanie projektu i wykonania urządzenia mieszkania, tj. projekt mebli, np. szafa i kuchnia na wymiar, ustalenie przyłączy wodnokanalizacyjnych, zaprojektowanie instalacji elektrycznej, w tym gniazdek elektrycznych, oświetlenia.
Podkreślił Pan, że zgodnie z poglądami Dyrektora KIS (pismo z 16 czerwca 2021 r., wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, znak 0115‑KDIT2.4011.935.2020.3.ENB).
Zgodzić się również należy z Wnioskodawczynią, że za wydatek uprawniający do zastosowania zwolnienia przedmiotowego może zostać uznany wydatek poniesiony na usługi architekta. W treści uzupełnienia Wnioskodawczyni wyjaśniła bowiem, że usługi te obejmowały m.in. zaplanowanie rozmieszczenia instalacji wodnej i elektrycznej, a więc dotyczyły bezpośrednio instalacji montowanych w budynku
Podał Pan również, że Dyrektor KIS wskazał w jednym z rozstrzygnięć, że (pismo z 14 października 2019 r., wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, znak 0115-KDIT2-2.4011.249.2019.2.ENB):
Do skorzystania ze zwolnienia uprawnia natomiast poniesienie wydatku, na projektanta wnętrz w zakresie w jakim jego prace obejmowały sporządzenie planu rozmieszczenia pomieszczeń i instalacji elektrycznej, wentylacyjnej, hydraulicznej. Sporządzony plan jest bowiem ściśle związany z zakresem prac remontowych.
W tym kontekście, uważa Pan, że uznać należy, że środki pozyskane ze sprzedaży opisanych wyżej nieruchomości przeznaczone na zakup usług architekta wnętrz, w zakresie wskazanym w opisie stanu faktycznego będą korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest:
–w zakresie dotyczącym pytań numer: 1, 2, 3 - prawidłowe
–w zakresie dotyczącym pytań numer: 4, 5, 6, 7, 8 - nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1:
–pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy),
–odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d)innych rzeczy,
–jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy).
Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)˗c) cytowanej ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób nabycia tej nieruchomości.
Wniosek dotyczy dwóch nieruchomości (nieruchomości „A” oraz nieruchomości „B”), w których udziały/prawo własności nabył Pan w następujący sposób:
–nieruchomość A :
•w roku 2016 nabył Pan udział w nieruchomości „A” o wielkości 2/8,
•nabycie przez Pana udziału 2/8 nieruchomości „A” nastąpiło na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego z 30 czerwca 2016 r. - nabycie spadku po Panu G.F. (Pana ojcu). Spadkobiercy: Pani H.F. (druga żona Pana G.F.) i synowie Pan oraz Pan J.F.,
•nieruchomość „A” została nabyta przez Pana ojca z momentem śmierci Pana matki – Pani E.F. – 16 lutego 1998 r., postanowienie Sądu Rejonowego zostało wydane 18 czerwca 2012 r. - dziedziczenie w udziale po 1/4 dla każdego ze spadkobierców, tj.: Pana G.F., Pana I.F. oraz Pana J.F.,
•nieruchomość „A” została nabyta przez Pana matkę – Panią E.F. – pierwszą żonę Pana G.F. (nabycie obejmowało ½ udziału). Pani E.F. nabyła nieruchomość w spadku po swoich rodzicach, tzn. Pani C. i Panu D.B. - zmarłych w 1992 r. (nieruchomość ta następnie wchodziła w skład majątku osobistego Pani E.F.),
•po śmierci Pana ojca – Pana G.F. nie był przeprowadzony dział spadku, ani nie doszło do zniesienia współwłasności. Dziedziczenie odbyło się na mocy ustawy,
•w roku 2018, w drodze umowy darowizny zawartej 27 lutego 2018 r., nabył Pan od macochy i brata kolejne udziały w nieruchomości „A”. Po dokonaniu darowizny, wielkość Pana udziałów w nieruchomości wzrosła do ½,
•Pana ciotka zmarła pozostawiając testament, na mocy którego ma Pan otrzymać w drodze dziedziczenia pozostałą część udziałów w nieruchomości „A”. Tym samym, w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia testamentowego, po zakończeniu toczącej się sprawy spadkowej uzyska Pan wyłączną własność nieruchomości „A”,
•nieruchomość „A” została nabyta do majątku wspólnego Pani C. i D.B..
–nieruchomosć B:
•umowa darowizny z 1 sierpnia 2019 r.
W zakresie planowanej przez Pana daty sprzedaży wyżej wskazanych nieruchomości, podał Pan m.in., że:
–brak jest możliwości sprzedaży nieruchomości „A” w 2022 r.,
–sprzedaż nieruchomości „B” nie nastąpi przed upływem końca drugiej połowy lipca 2023 r.
Pana pytania numer: 1, 3 i 4 dotyczą następujących okoliczności:
–sprzedaży nieruchomości „A” – zakres pytań:
a)czy ustawowy termin, po upływie którego środki uzyskane ze sprzedaży tej nieruchomości będą wolne od podatku dochodowego, upłynie z końcem roku 2023?
b)czy w przypadku decyzji o sprzedaży całej nieruchomości „A” przed końcem roku 2023 przychód powstanie tylko w wysokości odpowiadającej udziałom nabytym w drodze darowizny w 2018 r.?
–sprzedaży nieruchomości „B”, tj. zapytania, czy w przypadku jej sprzedaży przed upływem terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie Pan mógł skorzystać ze zwolnienia, wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy?
Należy więc wskazać, że zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c - okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji terminów takich jak: „spadek”, „nabycie w drodze spadku”, dlatego też zasadnym jest odwoływanie się w tym zakresie m.in. do regulacji zawartych w ustawie Kodeks cywilny.
Stosownie więc do treści art. 922 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U z 2022 r. poz. 1360 ze zm.) Kodeks cywilny, prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.
Zgodnie z art. 924 i art. 925 tej ustawy, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.
Z kolei, postanowienie sądu o nabyciu spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.
Uwzględniając zatem powyższe - w szczególności treść art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - stwierdzić należy, że w sprawie będącej przedmiotem wniosku, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wyżej wskazanej ustawy - w odniesieniu do udziałów nabytych przez Pana w drodze spadkobrania - należy liczyć:
–w odniesieniu do udziałów w nieruchomości nabytych przez Pana w drodze spadku po Pana zmarłym ojcu, który udziały te nabył w spadku po swojej pierwszej małżonce, a która to (pierwsza małżonka Pana ojca) udziały (w nieruchomości „A”) nabyła w spadku po swoich rodzicach i stanowiły one jej majątek osobisty – od roku 1998,
–w odniesieniu do udziałów w nieruchomości nabytych przez Pana w drodze spadku po zmarłej ciotce, która udziały w przedmiotowej nieruchomości nabyła w spadku po swoich rodzicach - od roku 1992.
Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy oraz mając na uwadze przedstawione we wniosku okoliczności, należy więc stwierdzić, że planowana przez Pana sprzedaż nieruchomości „A” generować może (z uwagi na planowany rok zbycia) przychód podatkowy wyłącznie w zakresie udziałów nabytych przez Pana w drodze umowy darowizny (zakres Pana pytania numer 3).
W myśl art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Zgodnie z prawem cywilnym, darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego. Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.
Zatem, w przypadku zbycia nieruchomości „A” przed dniem 1 stycznia 2024 r. - w części odpowiadającej udziałom nabytym przez Pana w drodze umowy darowizny - powstanie po Pana stronie przychód na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy.
Ustosunkowując się więc do Pana pytania numer 1 - bieg ustawowego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, po upływie którego środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości „A” nie będą stanowiły dla Pana (w całości) źródła przychodów, o którym mowa w tym przepisie - upłynie z końcem roku 2023.
Przechodząc do problematyki otrzymania przez Pana zadatku tytułem realizacji umowy przedwstępnej, należy wskazać, że moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.
Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 389 § 1 tej ustawy, umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.
Umowę sprzedaży precyzuje art. 535 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Zadatek jest natomiast instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi (art. 394 § 2 kodeksu cywilnego).
Otrzymanie zadatku nie powoduje zatem definitywnego przysporzenia majątkowego, bo w zależności od uzgodnień stron umowy i „losów” zobowiązania może on podlegać zwrotowi, bądź zostać zaliczony na poczet świadczenia strony, która go dała. W szczególności, zadatek uiszczany przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży rzeczy lub prawa nie jest ceną nabycia tej rzeczy lub prawa, a dopiero może zostać zaliczony na poczet takiej ceny w przypadku zawarcia umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej).
Zgodnie z normami prawa cywilnego (art. 158 tej ustawy), umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
W zakresie drugiego z Pana pytań należy więc wskazać, że otrzymany zadatek (z tytułu zawartej - przed końcem 2023 r. - umowy przedwstępnej sprzedaży (całości) nieruchomości „A”), nie będzie stanowić dla Pana przychodu na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nawet jeśli definitywne „przejście prawa własności” tej nieruchomości oraz zapłata pozostałej „kwoty ceny” nastąpi w roku 2024.
Przed przystąpieniem do udzielenia odpowiedzi na Pana pytania numer: 4, 5, 6 i 7 należy wskazać, że w punkcie 17 uzupełnienia wniosku (uzupełnienie z 7 września 2022 r.) wskazał Pan, że: „środki ze sprzedaży nieruchomości „B” zamierzam przeznaczyć na zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe, której dotyczy wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej”.
W przypadku zbycia przez Pana nieruchomości „B” przed ustawowym terminem (tj. przed 1 stycznia 2025 r.), należy więc wskazać, że:
I.zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolneod podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych;
II.artykuł 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:
a)nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
b)nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
c)nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
d)budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
e)rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
III.zgodnie z art. 21 ust. 25a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a-c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie;
IV.w myśl art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało;
V.Stosownie do art. 21 ust. 30 cytowanej ustawy przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Odpowiedzi na zadane przez Pana pytania wymagają również przeanalizowania regulacji dotyczących ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, zawartych w przepisach ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359 ze zm.). Należy więc podać, że:
I.zgodnie z art. 31 § 1 wskazanej wyżej ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków;
II.na podstawie art. 33 pkt 1 cytowanej ustawy, do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;
III.w myśl art. 35 tej ustawy, w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku;
IV.stosownie do art. 43 § 1 ustawy, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Z wniosku oraz jego uzupełnień wynika m.in., że:
–w Pana małżeństwie obowiązuje ustrój małżeńskiej wspólności majątkowej,
–zamierza Pan (wraz z żoną) nabyć lokal mieszkalny (będzie Pan zamieszkiwał w tym lokalu),
–wraz z mieszkaniem zakupione zostanie miejsce postojowe. Miejsce postojowe znajduje się w garażu podziemnym w budynku mieszkalnym i jest przynależne do lokalu mieszkalnego. Wskazane miejsce postojowe nie zostanie przeniesione na Pana odrębnym aktem notarialnym - akt notarialny będzie dotyczył łącznie przeniesienia własności lokalu oraz miejsca postojowego,
–umowa deweloperska zostanie podpisana po zbyciu nieruchomości w przeciągu trzech lat od zbycia nieruchomości (Pana odpowiedź na pytanie: czy „umowa deweloperska” zostanie przez Pana zawarta przed, czy po zbyciu nieruchomości, ze sprzedaży której dochód zamierza Pan wydatkować na własne cele mieszkaniowe? Jeśli po, to w jakim okresie po tym zdarzeniu),
–w związku z opóźnieniem prac dewelopera istnieje ryzyko oddania budynku do użytkowania i przeniesienia własności po terminie trzech lat po wcześniejszym podpisaniu umowy deweloperskiej.
Z powyższych względów, w przypadku zbycia nieruchomości „B” przed upływem terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a o podatku dochodowym od osób fizycznych nie będzie Pan mógł skorzystać ze zwolnienia, wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 o podatku dochodowym od osób fizycznych – we wskazanym wyżej zakresie (zakres Pana pytania numer 4).
Na powyższe nie wpływa również okoliczność, że nabywana przez Pana nieruchomość będzie stanowiła składnik Państwa (Pana i Pana małżonki) majątku wspólnego – zagadnienie podniesione przez Pana w pytaniu numer 6.
Pomimo faktu, że (co do zasady) przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, którą jeden z małżonków nabył przed zawarciem związku małżeńskiego - a więc pochodzącej z majątku odrębnego - wydatkowany na nabycie nieruchomości objętej współwłasnością małżeńską, może w całości korzystać ze zwolnienia na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to w Pana przypadku brak jest jednak spełnienia podstawowej przesłanki warunkującej zastosowanie tej regulacji, tzn. nabycia własności lokalu mieszkalnego w okresie, o którym mowa w tym przepisie.
Innymi słowy, w przypadku przeniesienia na Pana prawa własności opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego po upływie terminu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie będzie możliwe skorzystanie przez Pana ze zwolnienia wskazanego w tym przepisie (zakres Pana pytania numer 7). Z tej samej przyczyny, uwzględnieniu w ramach tego zwolnienia, nie będzie mógł podlegać zakup przez Pana miejsca postojowego („akt notarialny będzie dotyczył łącznie przeniesienia własności lokalu oraz miejsca postojowego”) – Pana pytanie numer 5.
Z wniosku wynika również, że nabywając lokal mieszkalny planuje Pan skorzystać z usług architekta. Celem architekta pozostawałoby przygotowanie projektu i wykonania urządzenia mieszkania, tj. projekt mebli, np.: szafa i kuchnia na wymiar, ustalenie przyłączy wodnokanalizacyjnych, zaprojektowanie instalacji elektrycznej, w tym gniazdek elektrycznych, oświetlenia.
Jak wskazał Pan w uzupełnieniu wniosku:
–poprzez wykonanie urządzenia mieszkania rozumie Pan dobór odpowiednich mebli z katalogu w określonym stylu dla nieruchomości (np. styl skandynawski), wskazanie, gdzie dane meble można nabyć, dodatkowo wykonanie mebli kuchennych (szafki w kuchni, blat, wyspa) i szaf na wymiar, które pozostają trwale związane z nieruchomością. Dobór lamp i oświetlenia, dobór odpowiednich urządzeń grzewczych, grzejników o odpowiedniej mocy i ustaleniu ich umiejscowienia w lokalu aby zapewnić jak najlepszą efektywność cieplną lokalu. Wskazany koszt obejmuje wyłącznie koszt projektu mebli - architekt w projekcie określi wykonawców, u których będzie można dokonać zakupu wymienionych mebli, o określonym stylu dla nieruchomości, bądź zrealizowanie usługi wykonania mebli pod wymiar posiadających trwały związek z obiektem budowlanym,
–poprzez koszt ustalenia przyłączy wodnokanalizacyjnych rozumie się naniesienie przez architekta projektu zmian lokatorskich do mieszkania takich jak przesunięcie ujęć wody, odpływów które będą realizowane przez innego wykonawcę – ekipę remontową,
–poprzez koszt zaprojektowania instalacji elektrycznej rozumie Pan naniesienie przez architekta projektu zmian lokatorskich do mieszkania, takich jak przesunięcie gniazdek, dodanie nowych gniazdek, przeprojektowanie oświetlenia, które będą realizowane przez innego wykonawcę - ekipę remontową.
Mając więc na względzie przedmiot Pana zainteresowania w zakresie pytania numer 7 oraz następujące Pana wskazania dotyczące opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego:
–umowa deweloperska zostanie podpisana po zbyciu nieruchomości w przeciągu trzech lat od zbycia nieruchomości (Pana odpowiedź na pytanie: czy „umowa deweloperska” zostanie przez Pana zawarta przed, czy po zbyciu nieruchomości, ze sprzedaży której dochód zamierza Pan wydatkować na własne cele mieszkaniowe? Jeśli po, to w jakim okresie po tym zdarzeniu),
–w związku z opóźnieniem prac dewelopera istnieje ryzyko oddania budynku do użytkowania i przeniesienia własności po terminie trzech lat po wcześniejszym podpisaniu umowy deweloperskiej
przy ustosunkowaniu się do Pana pytania numer 8, należy więc wskazać, że jeśli własność do wskazanego we wniosku lokalu nabędzie Pan po upływie terminu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to wydatki związane z kosztem usług architekta - w opisanym przez Pana zakresie - nie będą mogły stanowić wydatku na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Podsumowując - jak wynika bowiem z uprzednio przytoczonych przepisów nieodzownym warunkiem umożliwiającym skorzystanie ze zwolnienia jest nie tylko poniesienie w okresie wskazanym w tym przepisie określonych wydatków ale również w tym samym czasie nabycie własności lokalu mieszkalnego.
Zaznaczyć należy, że wszelkie ulgi lub zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem, oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi, czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę, czy zwolnienie.
Z tego względu, w przypadku przeniesienia na Pana prawa własności opisanego we wniosku lokalu mieszkalnego po upływie terminu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie będzie możliwe skorzystanie przez Pana z przedmiotowego zwolnienia również w odniesieniu do przywołanych wyżej wydatków (poniesionych na wskazane usługi architekta).
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy przedstawionego przez Pana zdarzenia przyszłego i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Podkreślamy również, że interpretacja indywidualna wydawana jest jedynie w oparciu o przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe). Wydając przedmiotowe rozstrzygnięcie nie weryfikujemy podanych okoliczności, w tym w szczególności nie prowadzimy postępowania, ani nie podejmujemy rozstrzygnięć zastrzeżonych dla innego typu orzekania, w tym kontroli podatkowej, czy postępowania podatkowego prowadzonego w oparciu o konkretną dokumentację i zebrane dowody.
Odnosząc się natomiast do powołanych przez Pana interpretacji indywidualnych oraz wyroków sądów administracyjnych, należy stwierdzić, że zostały one wydane w indywidualnych sprawach i nie maja zastosowania w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
•Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
•Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”.
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
•w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA) albo
•w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).