W przypadku niezrealizowania transakcji, koszty poniesione przez Spółkę w związku z pozyskiwaniem wskazanych powyżej decyzji i pozwoleń nie zostaną zwrócone Spółce przez Sprzedającego.

Na podstawie udzielonych pełnomocnictw Spółka wystąpiła:

‒z wnioskiem o pozwolenie na budowę, ze zgłoszeniem rozbiórki budynków,

Należy także podkreślić, że działania podejmowane przez Spółkę, zarówno w sferze prawnej (zawierane oświadczenia, porozumienia i pełnomocnictwa), jak i faktycznej (opisane w paragrafie powyżej).

Podejmowane i realizowane były z inicjatywy i na rzecz interesu ekonomicznego Spółki (lub ewentualnie podmiotu finansującego inwestycje Nabywcy w przypadku nabycia przez ten podmiot Nieruchomości). Ponadto, podkreślić należy, że wykonanie tych czynności było warunkiem niezbędnym do zawarcia transakcji sprzedaży Nieruchomości pomiędzy stronami. Żadne ze wskazanych działań nie było w przeszłości dokonywane osobiście, czy też bezpośrednio przez Wnioskodawcę.

Ponadto, podkreślić należy, że Sprzedający sprzedaje swój prywatny majątek osobisty, który nie został nabyty w celu odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

Rozbiórka budynków posadowionych na Nieruchomości nastąpi w niedługim czasie po zawarciu ostatecznej umowy przenoszącej własność Nieruchomości i będzie realizowana przez Spółkę w własnym zakresie i z wykorzystaniem usługodawców zewnętrznych, jednak bez udziału i zaangażowania Wnioskodawcy.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego.

‒Wnioskodawca nabył nieruchomość w drodze dwóch zdarzeń prawnych - dziedziczenia oraz darowizny. Spadkodawca Wnioskodawcy, (…), zmarł w dniu 8 listopada 1991 roku, a spadek po nim na podstawie ustawy nabył w całości Wnioskodawca, co potwierdza prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego dla (…) Wydział I Cywilnego z dnia 17 marca 1992 roku, sygn. akt. (...) o stwierdzeniu nabyciu spadku. Ponadto, powołane powyżej prawomocne postanowienie sądu nie zostało zmienione ani uchylone. Do dnia śmierci (…) w jego małżeństwie z (…) obowiązywał ustrój majątkowy wspólności ustawowej, gdyż umów małżeńskich nie zawierali. Nie został dokonany umowny ani sądowy podział majątku wspólnego małżonków (…) i (…) ani dział spadku po zmarłym (…) obejmujący Nieruchomość.

    Natomiast w dniu 16 grudnia 1992 roku (…) darowała Wnioskodawcy udziały wynoszące 1/2 (jedną drugą) części współwłasności Nieruchomości, co zostało udokumentowane aktem notarialnym sporządzonym przez (…), notariusza w (…), Repetytorium A Nr (…).

‒Spadkodawca, (…), zmarł w dniu 08 listopada 1991 roku.

‒Sprzedawana nieruchomość przez okres od daty jej nabycia do chwili obecnej wykorzystywana była wyłącznie na cele osobiste. Jedynym wyjątkiem był najem części nieruchomości na rzecz przyszłego nabywcy nieruchomości na potrzeby zapewnienia tej spółce zaplecza inwestycyjnego dla jej nowej inwestycji. Jednocześnie nie były dokonywane żadne czynności, mogące zwiększać wartość rynkową nieruchomości ani też jej atrakcyjność dla potencjalnych inwestorów.

    Ponadto, podkreślenia wymaga, że Wnioskodawca nigdy nie prowadził działalności gospodarczej ani również nie podnajmował nieruchomości inaczej niż w sposób wyżej opisany.

    Wnioskodawca, nie prowadził także działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości, w tym nie korzystał z usług biura nieruchomości, pośredników czy agentów.

‒Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań mających na celu znalezienie nabywcy sprzedawanej nieruchomości. W przedmiotowym przypadku, nabywca sam zgłosił się do Wnioskodawcy z uwagi na atrakcyjną lokalizację nieruchomości, położoną obok rozpoczętej inwestycji Nabywcy zajmującej się działalnością deweloperską. Ponadto, Wnioskodawca nie podejmował jakichkolwiek działań marketingowych oraz innych celem znalezienia nabywcy.

‒Część sprzedawanej działki jest wynajmowana na zaplecze dla inwestycji prowadzonej na przylegającej działce przez potencjalnego kupującego od listopada 2019 roku. Z tytułu umowy najmu Wnioskodawca osiąga miesięczny przychód w wysokości 5 000 PLN, od którego płacony jest zryczałtowany podatek w wysokości 8,5%. Najem dokonywany jest z majątku prywatnego.

    Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że poza wskazaną powyżej sytuacją sprzedawana nieruchomość nie była wcześniej przedmiotem umowy dzierżawy, najmu lub użyczenia.

‒Wnioskodawca nie występował oraz nie planuje występować o jakiekolwiek decyzje związane z opisywaną nieruchomością. Niemniej, Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa potencjalnemu nabywcy, który uzyskuje w jego imieniu pozwolenia oraz decyzje niezbędne do transakcji sprzedaży Nieruchomości. Udzielenie ww. pełnomocnictwa było warunkiem koniecznym do podjęcia rozmów o transakcji sprzedaży Nieruchomości.

‒Wnioskodawca nie posiada nieruchomości, które planuje sprzedać, poza nieruchomością wskazaną we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

‒Nieruchomość będzie sprzedawana w całości, nie będzie tutaj dokonywany jakikolwiek podział przed transakcją. Jest to jeden z warunków dokonania sprzedaży.

Pytania

1.Czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego aktywność Sprzedającego, polegająca na sprzedaży Nieruchomości, nie jest działalnością gospodarczą dla celów PIT?

2.Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że Sprzedający jest podmiotem nieprowadzącym działalności gospodarczej dla celów PIT), przyszły przychód Wnioskodawcy za przeniesienie własności Nieruchomości posiadanej przez niego przez okres ponad 5 lat liczonych od końca roku, w którym Nieruchomość została nabyta, nie będzie podlegał opodatkowaniu PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a ustawy o PIT?

Pana stanowisko w sprawie

Ad. 1.

W ocenie Wnioskodawcy, jego aktywność w zakresie sprzedaży Nieruchomości nie jest działalnością gospodarczą dla celów PIT.

Ad. 2.

W ocenie Wnioskodawcy, w przypadku uznania stanowiska Sprzedającego w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, zastosowanie znajdzie art. 10 ust. 1 pkt. 8 lit. a ustawy o PIT, w związku z czym przychód Wnioskodawcy z tytułu sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu PIT.

UZASADNIENIE STANOWISKA WNIOSKODAWCY

Prawidłowe ustalenie kwestii opodatkowania podatkiem PIT bądź niepodleganie temu podatkowi niewątpliwie dotyczy bezpośrednio sfery praw i obowiązków podatkowych Sprzedającego.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy do pytania nr 1

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, przez pozarolniczą działalność gospodarczą rozumie się działalność:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Zgodnie z powyższym przepisem, aby dana działalność była uznana za działalność gospodarczą na gruncie ustawy o PIT, powinna być ona prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat oraz w sposób zorganizowany i ciągły. Uzyskane przychody z tej działalności nie powinny być zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy o PIT.

Użyte w ww. przepisie pojęcie "pozarolniczej działalności gospodarczej" opiera się na trzech przesłankach:

a)zarobkowym celu działalności,

b)wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

c)prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Zgodnie z art. 5b ust. 1 ustawy o PIT, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

a)odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

b)są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

c)wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że kluczowym elementem do uznania czynności wykonywanych przez Sprzedającego za działalność gospodarczą jest ich zorganizowany charakter oraz ciągłość.

Dla prawidłowej oceny zorganizowanego i ciągłego charakteru działalności istotny jest zamiar, jakim kieruje się podatnik, przy czym, należy przez to rozumieć konkretne, świadome działania podatnika w zakresie sprzedaży nieruchomości z zyskiem, okoliczności zbycia, ale także okoliczności nabycia.

Ponadto, o zorganizowanym charakterze działalności świadczy fakt, że podatnik nie tylko wykorzystuje, ale również stwarza sposobność do sprzedania nieruchomości po wyższej cenie. Wygenerowanie wyższej wartości nieruchomości może nastąpić poprzez modernizację, remont czy inne czynności wypływające na atrakcyjność, a co z tym idzie wyższą cenę nieruchomości. Ponadto, nie można uznać za działalność gospodarczą działań przypadkowych lub okoliczności losowych, przez które wygenerowany zostanie zysk. W związku z powyższym, należy uznać, że konieczne jest podjęcie działań o charakterze profesjonalnym i zarobkowym w momencie zbycia nieruchomości.

Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 25 sierpnia 2020 r. w interpretacji o sygn. 0112-KDIL2-1.4011.484.2020.3.MKA w pojęciu organizacji działalności gospodarczej mogą tkwić różne elementy, poczynając od wykonania podstawowych obowiązków dotyczących rejestracji działalności, zgłoszenia statystycznego, podatkowego i w zakresie ubezpieczeń społecznych, założenia rachunku bankowego, zastosowania wybranej przez przedsiębiorcę lub nakazanej prawem formy organizacyjno-prawnej tej działalności oraz wystąpienia i uzyskania wymaganego zezwolenia lub koncesji, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia formalnych elementów organizacji, gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Ponadto, w interpretacji 0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS z dnia 4 czerwca 2019 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzając prawidłowość stanowiska podmiotu występującego o wydanie interpretacji indywidualnej, stwierdza: „(...) działalność gospodarcza powinna cechować się stałością i powtarzalnością jej wykonywania, bowiem jest związana z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. Dodać należy, iż sprzedaż majątku własnego - zwłaszcza podyktowana w jakiejś mierze okolicznościami losowymi (...) - nie jest działaniem tworzącym przesłanki wskazujące na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy i zorganizowany, polega jedynie na wykorzystaniu posiadanych składników majątku osobistego w sposób pozwalający na korzystne ich upłynnienie.

Ponadto, analogiczne podejście do ustalenia definicji prowadzenia działalności gospodarczej dla celów PIT jest reprezentowane w orzecznictwie sądów, w tym NSA.

Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 6 grudnia 2019 rok, sygn. II FSK 89/18, przesłanka prowadzenia działalności w sposób zorganizowany powinna zostać oceniona w zakresie organizacji formalnej oraz faktycznej. Zorganizowanie formalne dotyczy przede wszystkim podjęcia przez podatnika określonych czynności prawnych takich jak np. wybór formy organizacyjno-prawnej, zgłoszenie działalności do ewidencji działalności gospodarczej, uzyskanie numerów statystycznych itp. W tym zakresie nie ma podstaw do uznania, że działalność Sprzedawcy spełnia taką przesłankę.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że dla oceny, czy aktywność podatnika spełnia cechy zorganizowanej działalności, konieczne jest wykazanie również elementów zorganizowania faktycznego (przykładowo: wyrok NSA z dnia 21 sierpnia 2014 r., II FSK 2096/12). W konsekwencji, rzeczywistą formę prawną działalności gospodarczej ustala się po stwierdzeniu, czy prowadzi on samodzielnie działalność funkcjonalnie i organizacyjnie przygotowaną do realizacji celu zarobkowego oraz, że ta działalność ma charakter ciągły. Jak wskazano w powołanym wyżej orzecznictwie, na zorganizowanie wskazują wszelkie działania cechujące się fachowością.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Wnioskodawcy, powinien być on uznany za osobę nieprowadzącą działalności gospodarczej dla celów podatku PIT. Podkreślić należy, że działalność Wnioskodawcy nie ma charakteru ciągłego i zorganizowanego, jak również nie nosi elementów profesjonalnej działalności.

W szczególności, świadczą o tym, poniższe okoliczności:

1.Wnioskodawca nie prowadzi oraz nigdy nie prowadził działalności gospodarczej;

2.Wnioskodawca nie nabył Nieruchomości w celu profesjonalnego obrotu tj. Nieruchomość została nabyta w drodze dziedziczenia, co jest zdarzeniem niezależnym od działania Wnioskodawcy;

3.Nieruchomość stanowi majątek własny Wnioskodawcy;

4.działania związane ze sprzedażą nieruchomości przez Wnioskodawcę mają charakter incydentalny tj. do tej pory, poza planowaną sprzedażą Nieruchomości, Wnioskodawca zrealizował sprzedaż jedynie nieruchomości rolnej w 2004 roku;

5.Wnioskodawca nie ma zamiaru sprzedaży Nieruchomości działając jako profesjonalny podmiot obrotu gospodarczego;

6.potencjalne zwiększanie wartości Nieruchomości w przeszłości przez Wnioskodawcę mieszczą się pod pojęciem racjonalnego zarządzania majątkiem tzn. racjonalnego gospodarowania swoimi aktywami do zaspokojenia potrzeb swoich i najbliższej rodziny;

7.czynności związane z uzyskaniem niezbędnych pozwoleń poprzez profesjonalnego pełnomocnika - Spółkę, dotyczyły interesu Spółki. Mając na uwadze, że strony podpisały umowę przedwstępną, uznać należy, że wszystkie działania Spółki skierowane na zwiększenie wartości Nieruchomości były podejmowane w interesie Nabywcy.

Mając powyższe na względzie, czynności realizowane przez Sprzedawcę w odniesieniu do Nieruchomości nie mają charakteru zorganizowanego i ciągłego, a tym samym przychód uzyskany przez Wnioskodawcę nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy do pytania nr 2

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy o PIT źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d)innych rzeczy,

 - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu PIT (pismo z dnia 8 maja 2019 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej sygn. akt 0113-KDIPT3.4011.163.2019.1.JR).

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o PIT, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. Zasada ta obowiązuje również w odniesieniu do nieruchomości nabytych w drodze darowizny.

Od dnia 1 stycznia 2019 r. pięcioletni okres, po upływie którego nie powstanie obowiązek uiszczenia podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku liczony jest od końca roku, w którym spadkodawca ją nabył lub wybudował, a nie tak jak w stanie prawnym obowiązującym do dnia 31 grudnia 2018 r. - od końca roku, w którym został otwarty spadek (w którym zmarł spadkodawca). Zmiana obejmuje zatem wszystkich, którzy dokonają zbycia nieruchomości po dniu 31 grudnia 2018 r., bez względu na datę odziedziczenia nieruchomości.

Ustawa o PIT nie precyzuje pojęcia "nabycie", nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości. Zatem pojęcie to należy rozumieć szeroko, tzn. że nabycie nieruchomości następuje z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci nabycia własności tej nieruchomości (pismo z dnia 16 marca 2020 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej sygn. akt 0115- KDIT2.4011.48.2020.1.MM).

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa - w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz dział spadku i zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 18 czerwca 2014 r. sygn. akt. I SA/Po 1133/13).

Zgodnie z powyższym, przychód z tytułu sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Ponadto, na podstawie art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Zaznaczyć należy, że - w przypadku umów sprzedaży nieruchomości - o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem PIT decyduje okres, w którym podatnik posiada daną nieruchomość. Okres, o którym wspomniano powyżej, liczy się od początku następnego roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego.

Według Wnioskodawcy przychód ze sprzedaży Nieruchomości nabytej częściowo w wyniku spadkobrania oraz częściowo w drodze darowizny w latach 1991 - 1992, nie podlega opodatkowaniu PIT, z uwagi na to, że do odpłatnego zbycia Nieruchomości dojdzie już po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze spadkobrania oraz darowizny.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128, ze zm.)

Na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 powołanej ustawy jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że dokonane poza działalnością gospodarczą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu.

W rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Tak więc, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia. W związku z tym, dla określenia skutków podatkowych tego typu transakcji istotne jest ustalenie daty, od jakiej należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

‒odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

‒zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio określone czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przekracza zwykły zarząd majątkiem prywatnym czego przejawem jest np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, uzbrojenie terenu, itp.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości o której mowa we wniosku.

Z opisu sprawy wynika, że nigdy w przeszłości nie prowadził Pan, jak i obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej. Przez całe swoje życie zawodowe nie zajmował się Pan działalnością związaną z nabywaniem lub zbywaniem nieruchomości. Nieruchomość stanowi Pana majątek własny. Nabył Pan nieruchomość w drodze dziedziczenia i darowizny w latach 1991-1992. Sprzedawana nieruchomość przez okres od daty jej nabycia do chwili obecnej wykorzystywana była wyłącznie na cele osobiste. Jedynym wyjątkiem był najem części nieruchomości na rzecz przyszłego nabywcy nieruchomości na potrzeby zapewnienia tej spółce zaplecza inwestycyjnego dla jej nowej inwestycji. Jednocześnie nie były dokonywane żadne czynności, mogące zwiększać wartość rynkową nieruchomości ani też jej atrakcyjność dla potencjalnych inwestorów. Nie prowadził Pan także działań marketingowych w celu sprzedaży nieruchomości, w tym nie korzystał z usług biura nieruchomości, pośredników czy agentów. Nie prowadził Pan żadnych działań mających na celu znalezienie nabywcy sprzedawanej nieruchomości. Nie podejmował Pan jakichkolwiek działań marketingowych oraz innych celem znalezienia nabywcy. Nie występował Pan oraz nie planuje występować o jakiekolwiek decyzje związane z opisywaną nieruchomością. Udzielił Pan pełnomocnictwa potencjalnemu nabywcy, która uzyskuje w Pana imieniu pozwolenia oraz decyzje niezbędne do transakcji sprzedaży Nieruchomości. Udzielenie ww. pełnomocnictwa było warunkiem koniecznym do podjęcia rozmów o transakcji sprzedaży Nieruchomości. Nieruchomość będzie sprzedawana w całości, nie będzie tutaj dokonywany jakikolwiek podział przed transakcją. Jest to jeden z warunków dokonania sprzedaży.

Wątpliwości Pana budzi kwestia, czy planowana sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynność sprzedaży powyższej nieruchomości zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionych we wniosku zdarzeń nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż nieruchomości wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie dokonywał Pan, żadnych czynności mogących zwiększyć wartość rynkową nieruchomości ani też jej atrakcyjności dla potencjalnych inwestorów. Ponadto nie prowadzi Pan działalności gospodarczej, a przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana była wyłącznie na cele osobiste. Na uwagę zasługuje, fakt iż nieruchomość została przez Pana nabyta w latach 1991-1992 , częściowo w spadku, a częściowo w darowiźnie. Całokształt czynności,  a w szczególności fakt, że sprzedaż nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od jej nabycia oraz okoliczności nabycia nieruchomości sugeruje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Pana wskazują, że mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą Pana działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Kwota przychodu uzyskana przez Pana ze sprzedaży nie będzie stanowiła przychodu ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy  o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Pana skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości rozpatrywać należy w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

W analizowanej sprawie nabycie przez Pan nieruchomość nastąpiło w dwóch datach tj. w dniu 8 listopada 1991 r. w spadku po zmarłym (…), a w części darowizny przekazanej w 1992 r. przez (…).

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również, na podstawie jakiej czynności prawnej może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

W myśl art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r.  poz. 1740 ze zm.):

Stosowanie natomiast do art. 155 § 2 ww. Kodeksu:

Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 158 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do powołanego przepisu podstawową cechą umowy darowizny jest bezpłatne świadczenie darczyńcy na rzecz obdarowanego kosztem jego majątku. Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne. Zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje.

Za datę nabycia przez Pana udziału w zbywanej nieruchomości, należy przyjąć datę zawarcia umowy darowizny, tj. 1992 rok.

Zgodnie z art. 922 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny :

W myśl art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego:

Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Z przedmiotowej sprawy wynika, że w 1991 roku nabył Pan udział w nieruchomości w wyniku spadku po zmarłym 8 listopada 1991 r. (…) tj. 31 lat temu, a zatem niewątpliwie minęło pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia nieruchomości w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8, a co za tym idzie dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Również sprzedaż nieruchomości w części nabytej w darowiźnie w 1992 r., nie będzie stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie.

Przychód ze sprzedaży Nieruchomości nabytej częściowo w wyniku spadkobrania oraz częściowo w drodze darowizny w latach 1991 - 1992, nie będzie stanowić dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustaw, z uwagi na to, że do odpłatnego zbycia Nieruchomości dojdzie już po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze spadkobrania oraz darowizny.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

‒Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego , który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy Ordynacja podatkowa. Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm. dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).