Dotyczy sposobu ustalenia przychodów z najmu.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 października 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 11 października 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sposobu ustalenia przychodów z najmu.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Jest Pan właścicielem lokalu mieszkalnego (we wspólności majątkowej małżeńskiej). Zdecydował się Pan na najem prywatny ww. lokalu. W związku z tym zamierza Pan zawrzeć umowę najmu na czas określony od 1 grudnia 2022 r. Do dnia złożenia wniosku nie uzyskał Pan żadnych przychodów z umowy najmu. W treści umowa zawiera wskazanie wysokości czynszu płatnego miesięcznie, z góry do 10 dnia każdego miesiąca na Pana rachunek bankowy. Oprócz ww. czynszu w umowie najmu zostały odrębnie ustalone warunki ponoszenia przez Najemcę opłat za media i opłat eksploatacyjnych oraz opłat za dostawę i zużycie energii elektrycznej i gazu związanych z utrzymaniem Lokalu i korzystaniem z niego. Najemca będzie ponosił wszelkie opłaty związane z utrzymaniem lokalu i korzystaniem z niego (opłaty eksploatacyjne, opłaty za media, opłaty za dostawę i zużycie energii elektrycznej i gazu) za Pana pośrednictwem. Zaliczki na poczet opłat mediów i opłat eksploatacyjnych, w tym: na utrzymanie nieruchomości wspólnej, dostarczenie wody i odprowadzania ścieków, odpadów stałych, C.O. (opłata stała i zmienna), fundusz remontowy i modernizacje Najemca ma uiszczać Panu do 10 dnia każdego miesiąca wg prognozowanej wysokości opłat określonej na podstawie Pana informacji lub administratora budynku, w którym znajduje się Lokal, na Pana rachunek bankowy. Rozliczenie okresowe zużycia mediów następuje na podstawie rozliczenia dokonanego przez wspólnotę i w tych okresach. Zaliczki na poczet opłat za dostawę i zużycie energii elektrycznej i gazu Najemca będzie uiszczał na Pana rachunek do 10 dnia każdego miesiąca wg prognozowanej wysokości opłat określonej na podstawie Pana informacji na podstawie zużycia za dany miesiąc. Rozliczenie za dostawę energii elektrycznej i gazu odbywać się będzie na podstawie faktur od dostawców energii i gazu, według zużycia energii elektrycznej oraz gazu wskazanego na fakturze. W przypadku gdy wysokość opłat eksploatacyjnych i opłat za media będzie niższa od sumy wpłaconych przez Najemcę zaliczek, zaliczy Pan różnicę pomiędzy sumą zaliczek a wysokością opłat na poczet opłat za następny okres, a w przypadku ostatniego okresu obowiązywania Umowy, zwróci ją Najemcy. W przypadku gdy wysokość opłat eksploatacyjnych i opłat za media lub opłat za dostawę i zużycie energii elektrycznej i gazu będzie wyższa od sumy wpłaconych przez Najemcę zaliczek, Najemca w terminie 7 dni od dnia przedstawienia rozliczenia wpłaci różnicę pomiędzy wysokością opłat a sumą zaliczek na konto wskazane przez Pana. Wysokość wszystkich powyższych opłat jest zmienna i uzależniona jest od stopnia eksploatacji Lokalu przez Najemcę. Nie wyklucza Pan, iż w przyszłości jeżeli jego sytuacja majątkowa na to pozwoli zdecyduje się na zabezpieczenie przyszłości swojej i swojej rodziny w postaci zakupu i tymczasowego wynajmu innego lokalu/lokali, niż ten, o których mowa powyżej. W takim przypadku zasady rozliczania kosztów eksploatacyjnych będą tożsame, jak te przedstawione w niniejszym stanie faktycznym. Zastrzega Pan przy tym, iż nie prowadzi i nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a ust. 6 ustawy o PIT w postaci wynajmu zarówno lokali mieszkalnych.

Pytanie

Czy w podstawie opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym powinien Pan uwzględniać kwoty, jakie Najemca będzie opłacał (za Pana pośrednictwem) tytułem opłat eksploatacyjnych, opłat za media oraz opłat za dostawę i zużycie energii elektrycznej i gazu?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem - w podstawie opodatkowania ryczałtowanym podatkiem dochodowym nie powinien Pan uwzględniać kwot, jakie Najemca będzie opłacał (za jego pośrednictwem) tytułem opłat eksploatacyjnych, opłat za media oraz opłat za dostawę i zużycie energii elektrycznej i gazu. Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Nie prowadzi Pan działalności gospodarczej i nie zamierza jej prowadzić, w związku z tym Lokal jest wynajmowany w ramach najmu prywatnego, a Pan obowiązany jest uiszczać należny podatek w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Na mocy art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT (przychód z najmu). Przez pojęcie "otrzymane" - zgodnie ze słownikiem języka polskiego - należy rozumieć takie pieniądze i wartości pieniężne, które zostały podatnikowi dane.

Natomiast "pozostawione do dyspozycji" są takie pieniądze i wartości pieniężne, które podatnik ma możliwość włączyć do swojego władztwa. Postawienie środków do dyspozycji podatnika to przysporzenie majątkowe (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 października 2015 r. sygn. akt II FSK 1960/13). Jak potwierdza Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 29 stycznia 2021 r., "Przychód z najmu powstaje zatem z momentem uzyskania przysporzenia majątkowego przez podatnika, z wejściem nowych wartości do jego majątku" (nr 0115-KDIT1.4011.905.2020.1.MT). W niniejszym stanie faktycznym Najemca zobowiązany jest do uiszczania opłat z tytułu korzystania i utrzymania Lokalu, który wynajmuje. Wysokość tych opłat jest zmienna i uzależniona jest od stopnia eksploatacji Lokalu przez Najemcę. Swoboda kontraktowania umożliwiła Panu na ułożenie takiego stosunku prawnego, który "usprawnił" jedynie proces dokonywania przez Najemcę opłat. W wyniku tego uniknął on niepotrzebnych formalności, w tym udzielenia Najemcy upoważnienia do zawierania umów i indywidualnego regulowania opłat związanych z eksploatacją Lokalu. W konsekwencji w niniejszym stanie faktycznym jest Pan de facto pośrednikiem wpłat dokonywanych przez Najemcę na rzecz wspólnoty (opłaty eksploatacyjne oraz opłaty za media) oraz dostawców energii elektrycznej i gazu (opłaty za dostawę i zużycie energii elektrycznej i gaz). Oznacza to, że środki pieniężne będą przez Najemców przekazywane Panu w celu zrealizowania obowiązku, który ciąży na Najemcy, nie na Panu. Nie ma mowy o żadnym definitywnym przysporzeniu majątkowym u Pana, z którym wiąże się pojęcie przychodu. Cała przekazana przez Najemcę kwota będzie przekazywana wspólnocie oraz dostawcom energii elektrycznej i gazu. Nie pozostawi Pan sobie żadnego "wynagrodzenia" za pośrednictwo w zapłacie.

Wskazał Pan, że jak podkreśla Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 lipca 2021 r. " (...) jedynie określona w umowie kwota czynszu stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującego, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast wymienione przez Wnioskodawcę opłaty eksploatacyjne za wodę, prąd i inne media związane z użytkowaniem lokalu, do których zapłaty zobowiązany jest zgodnie z zawartą umową najmu Najemca, nie stanowią dla Wnioskodawcy przysporzenia majątkowego" (nr 0112-KDIL2-2.4011.363.2021.1.MM). Podobnie wskazuje Dyrektor Krajowej Izby Skarbowej w piśmie z 25 maja 2022 r. (…) kwoty jakie najemca opłaca za pośrednictwem Wynajmującego tytułem opłat eksploatacyjnych, opłat za media oraz dostawę energii elektrycznej nie stanowią przysporzenia majątkowego, a konsekwencji nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (nr 0112-KDIL2-2.4011.255.2022.1.WS.

Mając powyższe na względzie w podstawie opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym nie powinien Pan uwzględniać kwot, jakie Najemca będzie opłacał (za Pana pośrednictwem) tytułem opłat eksploatacyjnych, opłat za media oraz opłat za dostawę i zużycie energii elektrycznej i gazu.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z postanowieniami art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

W myśl art. 11 ust. 1 ww. ustawy:

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc najmu niestanowiącego pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać na podstawie postanowień wyżej powołanego art. 11 ww. ustawy.

Jak stanowi art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.): 

W myśl art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2021 r.:

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r.:

Jak stanowi art. 2 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2021 r. poz. 1993 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2021 r.:

Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r.:

W myśl art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2021 r.:

W myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2022 r.:

Jak stanowi art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne:

Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, tym samym generuje przychód. Jednak, aby powstał przychód po stronie wynajmującego, muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wpłacane przez najemcę kwoty powinny zatem zostać otrzymane przez wynajmującego lub postawione do dyspozycji.

Warunek ten nie zostanie spełniony w przypadku opłat eksploatacyjnych, do których ponoszenia – zgodnie z umową najmu – zobowiązany jest najemca. W takim przypadku bowiem wynajmujący:

‒albo nie otrzymuje tych należności (jeśli są wypłacane uprawnionym podmiotom przez najemcę)

‒albo pełni jedynie rolę pośrednika, przekazując pieniądze najemcy innym podmiotom uprawnionym do ich otrzymania.

Z wniosku wynika, że jest Pan osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej. Jest Pan właścicielem lokalu mieszkalnego (we wspólności majątkowej małżeńskiej). Zdecydował się Pan na najem prywatny ww. lokalu. W związku z tym zamierza Pan zawrzeć umowę najmu na czas określony od 1 grudnia 2022 r. Do dnia złożenia wniosku nie uzyskał Pan żadnych przychodów z umowy najmu. W treści umowa zawiera wskazanie wysokości czynszu płatnego miesięcznie, z góry do 10 dnia każdego miesiąca na Pana rachunek bankowy. Oprócz ww. czynszu w umowie najmu zostały odrębnie ustalone warunki ponoszenia przez Najemcę opłat za media i opłat eksploatacyjnych oraz opłat za dostawę i zużycie energii elektrycznej i gazu związanych z utrzymaniem Lokalu i korzystaniem z niego. Najemca będzie ponosił wszelkie opłaty związane z utrzymaniem lokalu i korzystaniem z niego (opłaty eksploatacyjne, opłaty za media, opłaty za dostawę i zużycie energii elektrycznej i gazu) za Pana pośrednictwem.

Zatem, podstawą obliczenia ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych będzie kwota czynszu otrzymana przez Pana od najemcy z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego – czynsz za najem. Natomiast opłaty eksploatacyjne, opłaty za media, opłaty za dostawę i zużycie energii elektrycznej i gazu nie stanowią u Pana przysporzenia majątkowego, nie będą stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ponieważ z umowy wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. W zakresie uiszczenia ww. opłat pełni Pan jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcą a podmiotami uprawnionymi do otrzymania tychże środków.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Odnosząc się do przywołanych przez Pana interpretacji indywidualnych – zauważyć należy, że stanowią one rozstrzygnięcia w konkretnych sprawach, osadzonych w określonym stanie faktycznym oraz prawnym i tylko do nich się odnoszą, w związku z tym nie mają mocy powszechnie obowiązującego prawa. W konsekwencji, nie mogą wpływać na ocenę prawidłowości przedmiotowej kwestii.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawyzdnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz.1540 ze zm.). Abyinterpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pana sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i musi się Pan zastosować do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są  przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z  dnia  11  marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o  postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej  jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z  dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).