W zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani, stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

8 czerwca 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W kwietniu 2016 roku zakupiła Pani z małżonkiem M. T. oraz synem (jako jedną ze stron transakcji) działkę budowlaną. Właścicielami działki była Pani, Pani mąż i syn z małżonką.

W trakcie zawierania umowy zakupu tej nieruchomości posiadała Pani z mężem rozdzielność majątkową zawartą umową notarialną z dnia 02.02.2016 r.

Następnie w dniu 25.10.2016 r. zawarła Pani z mężem umowę notarialną majątkową, rozwiązując zawartą w dniu 02.02.2016 r. umowę o rozdzielności majątkowej.

W umowie o rozwiązaniu wcześniej zawartej umowy znoszącej wspólność majątkową, nie dokonali Państwo zapisu o wprowadzeniu wcześniej zakupionej nieruchomości do majątku wspólnego małżonków. Tak więc Pani zdaniem zakupiona w kwietniu 2016 r. nieruchomość pozostawała jako majątek odrębny małżonków.

Dnia 25.10.2016 r. właściciele działki dokonali podziału działki na dwie, między Panią i męża oraz syna, a na otrzymanej po podziale działce rozpoczęli Państwo budowę domu.

W dniu 18.03.2020 r. ponownie zawarła Pani z małżonkiem umowę o ustanowieniu rozdzielności majątkowej, jednak nie dokonali Państwo podziału majątku.

W dniu 03.11.2020 r. zawarła Pani z małżonkiem umowę rozwiązującą umowę rozdzielności majątkowej z dnia 18.03.2020 r., jednak nadal nie zawierała ona zapisu o wprowadzeniu nabytych w trakcie rozdzielności majątkowej nieruchomości do majątku wspólnego małżeństwa.

W dniu 28 listopada 2020 r. zmarł Pani małżonek.

Na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 18.12.2020 r., spadkobiercami po zmarłym mężu M. T. zostali po ½ części Pani i syn.

Ponieważ nie jest Pani w stanie sama utrzymać nieruchomości zamierza ją sprzedać w najbliższej przyszłości.

Pytania

Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, który w 1/2 jest Pani, a w 1/4 odziedziedziczony po mężu (syn również posiada 1/4), powinna Pani złożyć deklarację PIT 39 za 2022 rok z tytułu sprzedaży wskazanej w pytaniu nieruchomości?

Pani stanowisko w sprawie

Ponieważ nabyła Pani z mężem wskazaną nieruchomość w 2016 roku, od końca roku w którym nieruchomość została nabyta minęło 5 lat, transakcja ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym na podstawie art 10 ust 1 pkt 8 ustawy.

Albowiem zgodnie art 10 ust 7 , nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.

Jednocześnie zgodnie z art. 10 ust 5 ustawy, w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

A ponieważ nabyła Pani wraz z mężem powyższą nieruchomość w 2016 roku, a sprzedaż nieruchomości nastąpi w 2022 roku, nie będzie Pani zobowiązana do złożenia PIT 39 i opłacenia podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera samodzielnej definicji nieruchomości, w związku z czym należy przywołać definicję zawartą w ustawie kodeks cywilny. Art. 46 paragraf 1 nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunt), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Natomiast art. 48 Kc stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Ale decydujący jest zapis art. 47 par. 1 Kc ,w którym czytamy, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw.

Skoro budynki trwale związane z gruntem są częścią składową nieruchomości, a podniesione wcześniej przepisy wskazują, że własność nieruchomości rozciąga się również na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Znaczy to budynek trwale związany z gruntem nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Mając to na uwadze należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku mieszkalnego na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną nieruchomość. A skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno sprzedaż gruntu, jaki znajdującego się na nim budynku (trwale związanego z gruntem).

Dlatego też Pani zdaniem bezspornym faktem jest, że za datę nabycia przez Panią i Pani zmarłego męża sprzedawanej nieruchomości należy uznać datę nabycia gruntu w kwietniu 2016 roku.

Można przywołać tu liczne interpretację indywidualne wydane w sprawach o identycznym stanie prawnym, przykładowo interpretacja IBPB-2-2/4511-216/15/MW wydana przez Izbę Skarbową w Katowicach w dniu 28 sierpnia 2015 r., które potwierdzają Pani stanowisko.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2159) do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dodano art. 10 ust. 5 i ust. 7.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że w przypadku zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku, 5-letni okres liczony będzie od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw majątkowych przez spadkodawcę.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nabytej w spadku nieruchomości istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości przez spadkodawcę.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że 28 listopada 2020 roku zmarł Pani mąż, a tym samym nabyła Pani prawo do 1/4 części nieruchomości w wyniku spadku.

Odnosząc się do powyższego należy stwierdzić, że kwestie związane z dziedziczeniem regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360).

Zgodnie z art. 922 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego:

Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia (art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego).

Do wyliczenia 5-letniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który dokonuje sprzedaży, ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Powzięła Pani pod wątpliwość czy w przypadku sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym która w ½ części jest Pani własnością od 2016 roku, oraz w ¼ części została odziedziczona po mężu powinna Pani odprowadzić podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na to, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, należy zatem odnieść się do przepisów prawa cywilnego, tj. w szczególności do art. 46 i art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa możemy wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

‒grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

‒budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),

‒części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Z treści art. 48 Kodeksu cywilnego wynika, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

W myśl art. 47 ww. Kodeksu, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Wyżej wymienione przepisy wyrażają generalną zasadę, że budynek jako część składowa nieruchomości z wyjątkami przewidzianymi w ustawie – nie może być odrębnym przedmiotem własności i dzieli los prawny rzeczy głównej, tj. gruntu. Dlatego też, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to, czy na gruncie tym wybudowano budynek, czy też nie i kiedy to nastąpiło. Odmienna sytuacja prawna występuje tylko w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwową lub gminną może być wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkowania - art. 235 Kodeksu cywilnego.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Skoro budynki trwale związane z gruntem są częścią składową nieruchomości, a podniesione wcześniej przepisy wskazują, że własność nieruchomości rozciąga się również na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Znaczy to budynek trwale związany z gruntem nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Mając to na uwadze należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku mieszkalnego na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną nieruchomość. A skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno sprzedaż gruntu jaki znajdującego się na nim budynku (trwale związanego z gruntem).

W przedmiotowej sprawie nabycie przez Panią nieruchomości nastąpiło z datą nabycia działki to jest w 2016 roku, a nabycie nieruchomości przez spadkodawcę (Pani męża), o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nastąpiło również w 2016 roku.

Pięcioletni okres o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Z powyżej powalanych przepisów wynika że za datę nabycia przez Panią i Pani zmarłego męża sprzedawanej nieruchomości należy uznać datę nabycia gruntu tj. kwiecień 2016 roku. W części ½ nabyła Pani przedmiotową nieruchomość w drodze zakupu w 2016 r. i w części ¼ nabyła Pani w wyniku spadku z chwilą śmierci spadkodawcy tj. również w 2016 r.

Wobec powyższego jeżeli sprzeda Pani ww. nieruchomość to sprzedaż ta nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w związku  z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie ww. nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego,  w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Panią.

W konsekwencji, nie ciąży na Pani obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości jak również obowiązek złożenia PIT- 39.

W związku z powyższym stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Pani sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).