Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 maja 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 24 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 29 czerwca 2022 r. (wpływ 1 lipca 2022 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowana będąca stroną postępowania:

X;

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y;

Opis zdarzenia przyszłego (wynikający z wniosku oraz jego uzupełnienia)

Stosownie do obowiązujących przepisów art. 734 kc – 751 kc Pani X oraz jej mąż Pan Y 22 kwietnia 2002 r. zawarli z córką (…) oraz jej ówczesnym mężem (…) umowę zlecenia, na podstawie której zobowiązali się do nabycia we własnym imieniu, lecz na Państwa rzecz, lokalu położonego w (….).

Do nabycia przedmiotowej nieruchomości doszło (…) 2002 r., co zostało potwierdzone aktem notarialnym Repertorium (…)/2002. Ww. lokal został nabyty przez Państwa córkę i jej ówczesnego męża na Państwa rzecz i na Państwa rachunek. Przeniesienie własności ww. lokalu miało nastąpić po zakończeniu finansowania tego zakupu, tj. po spłacie kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości. Z tego zobowiązania Państwo wywiązali się i w 2010 r. kredyt został całkowicie spłacony.

Jednak w tym samym roku Państwa córka rozpoczynając działalność gospodarczą była zmuszona zaciągnąć na ten cel kredyt. Bank kredytujący zażądał od niej aby nieruchomość będąca przedmiotem zabezpieczenia kredytu stanowiła wyłączną własność kredytobiorcy. Z tego powodu nie doszło do przeniesienia własności lokalu w (…) na Państwo.

Po rozwodzie córki, jej były mąż skierował do sądu sprawę o podział majątku i zażądał spłaty przez córkę 1/2 nieruchomości w (...). Z tego powodu skierowali Państwo przeciwko byłemu mężowi córki pozew do Sądu o zobowiązanie go do złożenia oświadczenia woli – przeniesienia na Państwo udziału w wysokości 1/2 części w prawie własności lokalu w (...). Sprawa zakończyła się pozytywnym wyrokiem przed Sądem Okręgowym w (…) w 2019 r., potwierdzonym w 2020 r. przez Sąd Apelacyjny w (…). W ten sposób sprawa został wyprostowana formalnie.

Po trzech latach batalii w sądzie z Państwa były zięciem wygrali Państwo sprawę o zobowiązanie go do złożenia oświadczenia woli w sprawie przeniesienia prawa własności 1/2 lokalu mieszkalnego położonego w (...).

(…) 2021 r. został sporządzony Akt Notarialny Repertorium A (…)/2021 dotyczący umowy przeniesienia w wykonaniu umowy zlecenia. Na mocy zawartej (…) 2002 r. umowy zlecenia z córką i jej ówczesnym mężem byliście Państwo faktycznymi właścicielami ww. nieruchomości, a formalnie ten fakt został potwierdzony wyrokiem sądowym sygn. akt (…) z (…) 2019 r.

Pytanie

Czy w przypadku sprzedaży nieruchomości w najbliższym czasie czyli przed upływem 5 lat od jej nabycia akt notarialny (…)/2021 z (…) 2021 r., nie ciążą na Państwu żadne zobowiązania podatkowe, jako że stosownie do postanowienia sądu jesteście Państwo właścicielami ww. nieruchomości od kwietnia 2002 r.?

Państwa stanowisko w sprawie

W Państwa ocenie, przedstawiony stan faktyczny został jednoznacznie zweryfikowany przez sąd I instancji, który wykazał jak przebiegał proces zakupu lokalu, korzystania z niego, pieczy nad nim.

W tych wszystkich czynnościach przedstawili Państwo jako osoby decyzyjne i ustalające wszelkie kwestie formalne od momentu nabycia lokalu i w dalszym ciągu. Przedstawiając powyższe uważają Państwo, że zawsze zachowywali się Państwo jako formalni właściciele.

Dlatego też kierując się zasadami doświadczenia życiowego, uwzględniając związki przyczynowo-skutkowe jakie zachodziły na przestrzeni 20 lat zarządzania jako właściciele nieruchomością uważają Państwo, że powinniście Państwo swobodnie, bez obciążeń podatkowych rozporządzać nieruchomością, w tym uczestniczyć w procesie jej sprzedaży w każdym czasie (przed upływem 5 lat).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości istotne znaczenie ma ustalenie daty nabycia tej nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, wynika że stosownie do przepisów art. 734 kc – 751 kc (…) 2002 r. zawarli Państwo z córką oraz jej ówczesnym mężem umowę zlecenia, na podstawie której zobowiązali się oni do nabycia, we własnym imieniu, lecz na Państwa rzecz, lokalu mieszkalnego. Do nabycia przedmiotowej nieruchomości doszło (…) 2002 r. Natomiast (…) 2021 r. została zawarta umowa przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu umowy zlecenia.

W odniesieniu do opisu przedstawionego we wniosku wskazać należy, że w obrocie gospodarczym zarówno osoby fizyczne jak i prawne, a także jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej (spółki osobowe) nie muszą działać osobiście, dopuszczalne jest działanie przez przedstawiciela. Istota przedstawicielstwa w prawie cywilnym polega na tym, że pewna osoba dokonuje w imieniu i na rzecz innego podmiotu czynności prawnych. Osoba, która dokonuje czynności, określana jest mianem przedstawiciela, natomiast osoba, w imieniu której czynność jest dokonywana – mianem reprezentowanego.

Jeżeli czynność dokonana przez przedstawiciela mieści się w granicach umocowania udzielonego przez reprezentowanego, wywołuje ona bezpośredni skutek dla podmiotu, który udzielił pełnomocnictwa. Powszechnie wskazuje się, że prawu cywilnemu znane są także inne podobne instytucje, które pełnią funkcje zbliżone do przedstawicielstwa, przy czym nie należy ich utożsamiać z przedstawicielstwem.

Od tej instytucji należy odróżnić np. powiernika, który na zewnątrz działa jako samodzielny podmiot prawa, jednak z mocy wewnętrznego porozumienia z inną osobą, na rzecz której działa, nie występuje we własnym interesie.

Powiernictwo jako instytucja prawna nie jest uregulowane w prawie polskim. Podstawą do konstruowania czynności powierniczych jest wyrażona w art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.) zasada swobody kontraktowej. Zgodnie z tym przepisem:

Najczęściej podstawą do skonstruowania umowy powierniczej jest umowa zlecenia. Prawa i obowiązki stron tej umowy należy zasadniczo oceniać według przepisów o zleceniu.

Istota zlecenia powierniczego polega na tym, że na zewnątrz występuje powiernik, który dokonuje nabycia pewnej rzeczy lub prawa we własnym imieniu, ale na rzecz zleceniodawcy. Jak wynika z art. 734 i 735 Kodeksu cywilnego – istotą umowy zlecenia jest odpłatne (prowizja) lub nieodpłatne dokonanie określonej czynności prawnej w imieniu dającego zlecenie lub jeżeli tak stanowi umowa w imieniu własnym, lecz na rachunek zlecającego. W tym ostatnim wypadku wszelkie nabycie praw lub rzeczy ma charakter powierniczy (fiducjarny), a przyjmujący zlecenie ma obowiązek wydać zlecającemu wszystko, co przy wykonaniu zlecenia dla niego uzyskał, chociażby w imieniu własnym (art. 740 zdanie 2 Kodeksu cywilnego).

Władztwo nad nabytymi prawami, jakie można przypisać zleceniobiorcy wykonującemu zlecenie powiernicze jest ograniczone, a to poprzez:

-ograniczenie czasowe – zleceniobiorca obowiązany jest przekazać nabyte prawa na pierwsze żądanie zleceniobiorcy;

-ustawowo wyłączoną możliwość rozporządzania tymi prawami na rzecz kogo innego aniżeli zleceniodawca lub wskazany przezeń podmiot, co powoduje wyłączenie możliwości efektywnego zwiększenia masy majątkowej zleceniobiorcy o prawa nabyte w wykonaniu powiernictwa;

-nieekwiwalentność dla zleceniobiorcy zbycia nabytych we własnym imieniu, lecz na rachunek zlecającego praw; prawa te przenoszone są na zlecającego nieodpłatnie – zgodnie z art. 742 Kodeksu cywilnego dający zlecenie zwraca przyjmującemu zlecenie jedynie wydatki, które ten poczynił w celu należytego wykonania zlecenia, oraz zwalnia go od zobowiązań, które ten w powyższym celu zaciągnął w imieniu własnym, natomiast w przypadku przenoszenia powierniczo nabytych praw na wskazaną przez zlecającego osobę trzecią cena zbycia stanowi należność zleceniodawcy (art. 740 Kodeksu cywilnego).

Zatem, nabycie oraz przeniesienie przez powierników na Państwo prawa własności do opisanej we wniosku nieruchomości jest immanentną cechą łączącego strony umowy stosunku prawnego. Z wniosku wynika, że w rozpatrywanej sprawie zleceniobiorcy ww. czynności dokonali we własnym imieniu, ale na Państwa rzecz, czyli w imieniu osób, w interesie i na rachunek których działali.

W tym miejscu wskazać należy, że przeniesienie własności nieruchomości na zleceniodawcę następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z wcześniej zawartej umowy zlecenia.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości wiążą z datą jej nabycia. Nabycie rozumiane jest jako uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa). Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można odpłatnie lub nieodpłatnie.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została także przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według ustawy – Kodeks cywilny nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy.

Mając zatem na uwadze powyższe wyjaśnienia oraz przedstawione zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, że pięcioletni okres o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w Państwa przypadku niewątpliwie minął, bowiem – jak wynika z wniosku – od końca roku, w którym nastąpiło nabycie przez powierników w Państwa imieniu opisanego we wniosku mieszkania upłynęło ponad pięć lat (nabycie udziału w nieruchomości przez powierników nastąpiło w dniu (…) 2002 r.).

Tym samym, w przedstawionej sytuacji odpłatne zbycie mieszkania nie będzie stanowiło dla Państwa źródła przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie nie będziecie Państwo obowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku ze sprzedażą nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pani X (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).