Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

24 lutego 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 23 lutego 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 25 kwietnia 2023 r. (wpływ 4 maja 2023 r.), pismem z 16 maja 2023 r. (wpływ 22 maja 2023 r.) oraz pismem z 24 maja 2023 r. (wpływ 6 czerwca 2023 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

Zgodnie z postanowieniem (…) z dnia 18 października 1985 r. wydanym przez Sąd Rejonowy (...) nabył Pan spadek w wielkości udziału (…) stanowiący majątek po Pana zmarłych rodzicach. W skład majątku wchodziła nieruchomość położona w miejscowości Z. o numerze działki B, o powierzchni (...) ha dla, której Sąd Rejonowy (...) prowadzi Księgę Wieczystą o numerze (…) oraz nieruchomość położona w miejscowości Z., składającą się z działek o numerach ewidencyjnych A-1, A-2, A-3, A-4, A-5, A-6, A-7, A-8, A-9, o łącznej powierzchni (...) ha dla, której Sąd Rejonowy (...) prowadzi Księgę Wieczystą (…).

13 maja 2019 r. w drodze umowy darowizny nr (…) sporządzonej przez notariusza (...), nabył Pan w drodze tej umowy kolejne (…) udziału w nieruchomości położonej w Z. Pozostali właściciele nieruchomości, o której mowa, zgodnie z postanowieniem sądowym sygn. akt (…) wydanym dnia 25 października 2022 r. przez Sąd Rejonowy (...) Wydział Cywilny otrzymali zasądzoną kwotę tytułem spłaty i tym samym Sąd Rejonowy (...) postanowił o zniesieniu współwłasności przyznając Panu na własność składniki majątkowe wymienione w postanowieniu tj.: nieruchomość o pow. (...) ha o nr dz. B oraz nieruchomości o łącznej powierzchni (...) ha o nr dz. A-1, A-2, A-3, A-4, A-5, A-6, A-7, A-8, A-9 wszystkie wymienione położone w miejscowości Z.

Niniejsze postanowienie jest prawomocne z dniem 3 listopada 2022 r., a Pan stał się wyłącznym właścicielem wszystkich wymienionych nieruchomości.

W styczniu 2023 roku sprzedał Pan nieruchomość tj. pole rolne (RV,  PsIV) o powierzchni (...) ha i nr dz. A-9 położonej w miejscowości Z.

Udał się Pan do Urzędu Skarbowego w celu uzyskania informacji, czy w związku ze sprzedażą nieruchomości jest Pan zobowiązany do złożenia zeznania lub innego zgłoszenia. Pracownicy urzędu skarbowego wskazali, że w związku z tym, że część majątku jaki Pan posiada pochodzi z 1985 roku, może więc być Pan zwolniony z zapłaty ewentualnego podatku dochodowego z tytułu sprzedaży, ponieważ dany udział (…) w majątku z 1985 roku pokrywa powierzchnię sprzedanej nieruchomości o powierzchni (...) ha, gdzie całość majątku stanowi (...) ha.

W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że grunt wskazany w punkcie I tj. dz. nr A-9, która została sprzedana w styczniu 2023 roku przez Pana wchodziła w skład gospodarstwa rolnego, jako grunt rolny klasy V powierzchnia (...) ha oraz pastwiska klasa IV powierzchnia (...) ha.

W związku z odpłatnym zbyciem pozostałe grunty nie utraciły charakteru rolnego. Pana gospodarstwo rolne po sprzedaży gruntu w styczniu 2023 r. liczy obecnie około (...) ha, stanowiąc grunty i budynki jako użytki rolne. Na wskazanych gruntach nie jest prowadzona żadna działalność gospodarcza.

Ponadto wyjaśnił Pan, że z uwagi na zawarte we wniosku stwierdzenie, że (...) w styczniu 2023 r. sprzedał Pan nieruchomość tj. pole rolne (…) o powierzchni (...) ha i nr Dz. A-9 położonej w miejscowości Z., potwierdza Pan, że wyżej wymienione grunty w momencie sprzedaży wchodziły w skład gospodarstwa rolnego.

Dodatkowo wskazał Pan, że grunty – działka nr A-9 położone w miejscowości Z. w momencie sprzedaży wchodziły w skład gospodarstwa rolnego i w związku ze sprzedażą grunty nie utraciły charakteru rolnego.

Pytanie

Czy w związku z zaistniałą sytuacją - sprzedaży nieruchomości - zbycie nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, sprzedaż nieruchomości jakiej dokonał w styczniu 2023 roku nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ posiadał Pan udział (…) w spadku od 1985 roku, a powierzchnia (...) ha sprzedanej nieruchomości nie wykracza ponad udział nabyty w drodze spadku z 1985 roku.

Sprzedaż nieruchomości o nr dz. A-9 nie powinna być opodatkowana podatkiem dochodowym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, a kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia „nabycia”; należy zatem odwołać się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.), a w szczególności do art. 155 § 1, który stanowi, że:

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Z opisu sprawy wynika, że na podstawie postanowienia sądowego z 18 października 1985 r. nabył Pan spadek w wielkości udziału (…) stanowiący majątek po zmarłych rodzicach. W skład majątku wchodziła nieruchomość położona w miejscowości Z. o numerze działki B, o powierzchni (...) ha oraz nieruchomość położona w miejscowości Z., składająca się z działek o numerach ewidencyjnych A-1, A-2, A-3, A-4, A-5, A-6, A-7, A-8, A-9, o łącznej powierzchni (...) ha. 13 maja 2019 r. w drodze umowy darowizny nabył Pan kolejne – wynoszące (…) – udziały w nieruchomości położonej w Z. Ponadto pozostali właściciele nieruchomości, o której mowa we wniosku, zgodnie z postanowieniem sądowym wydanym 25 października 2022 r. otrzymali zasądzoną kwotę tytułem spłaty i tym samym dokonano zniesienia współwłasności przyznając Panu na własność składniki majątkowe tj.: nieruchomość o pow. (...) ha stanowiącej działkę nr B oraz nieruchomości o łącznej powierzchni (...) ha stanowiącej działkę o numerach A-1, A-2, A-3, A-4, A-5, A-6, A-7, A-8, A-9, wszystkie wymienione działki położone w miejscowości Z.

Postanowienie w ww. sprawie uprawomocniło się z dniem 3 listopada 2022 r., a Pan stał się wyłącznym właścicielem wszystkich wymienionych nieruchomości. W styczniu 2023 roku sprzedał Pan nieruchomość stanowiącą pole rolne o powierzchni (...) ha (działka nr A-9) położoną w miejscowości Z.

Zatem, udziały w nieruchomości stanowiącej działkę nr A-9, nabył Pan w różny sposób oraz w różnych datach, a mianowicie:

·1985 r. nabył Pan udziały w nieruchomości w spadku po zmarłych rodzicach;

·2019 r. nabył Pan udziały w nieruchomości w drodze darowizny;

·2022 r. nabył Pan udziały w nieruchomości w związku z dokonaniem zniesienia współwłasności w zamian za spłatę na rzecz pozostałych współwłaścicieli.

Nie sposób więc zgodzić się z Pana twierdzeniem zawartym we własnym stanowisku, że sprzedaż nieruchomości jakiej dokonał w styczniu 2023 roku nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ posiadał Pan udział (…) w spadku od 1985 roku, a powierzchnia (...) ha sprzedanej nieruchomości nie wykracza ponad udział nabyty w drodze spadku z 1985 roku.

Z analizy sprawy wynika bowiem, że udziały w nieruchomości stanowiącej działkę nr A-9 były nabywane przez Pana w różnych latach i nie ma w tym przypadku znaczenia to, że powierzchnia sprzedanej działki nie wykracza ponad udział nabyty przez Pana w drodze spadku w 1985 r.

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy – w odniesieniu do udziału w nieruchomości (działce nr A-9), który nabył Pan w drodze spadku po rodzicach – że sprzedaż tego udziału w 2023 r. nie stanowi źródła przychodu, bowiem upłynęło 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości przez Pana rodziców.

Natomiast sprzedaż przez Pana udziałów w przedmiotowej działce nr A-9 nabytych w drodze darowizny w 2019 r. oraz w drodze zniesienia współwłasności od pozostałych współwłaścicieli w 2022 r. w zamian za zasądzoną spłatę stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Transakcja sprzedaży tych udziałów została dokonana bowiem przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie poszczególnych udziałów, podlega więc opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego w myśl art. 30e ust. 1 wskazanej ustawy:

Art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, że:

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Jednakże od tej zasady ustawodawca przewidział wyjątek wskazany w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym:

Z art. 2 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że:

Art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (Dz. U. z 2020 r. poz. 333) stanowi, że:

Według natomiast art. 1 przywołanej ustawy:

W celu ustalenia, jakie rodzaje gruntów wchodzą w skład gospodarstwa rolnego, co decyduje o zakresie zwolnienia od podatku dochodowego przychodu ze sprzedaży gruntów, należy odnieść się do klasyfikacji zawartej w rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. z 2021 r. poz. 1390) oraz załącznika Nr 1 tego rozporządzenia.

Treść § 8 ust. 1 pkt 1 cytowanego rozporządzenia wskazuje, że:

Natomiast § 9 ust. 1 przytoczonego rozporządzenia stanowi, że:

Ponadto z § 9 ust. 2 wskazanego rozporządzenia wynika, że:

Wobec powyższego, zastosowanie zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uzależnione jest od łącznego spełnienia następujących przesłanek:

-zbywane grunty muszą być sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami, grunty pod rowami oraz grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza,

-muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. obszar gruntów o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej) lub jego część składową,

-grunty nie mogą utracić wskutek odpłatnego zbycia rolnego charakteru.

Jeżeli zatem zostaną zachowane wszystkie powyższe warunki, przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) będzie mógł korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Wyjaśnić należy, że podstawowym warunkiem uznania gruntów za gospodarstwo rolne jest ich powierzchnia określana jako norma obszarowa. Jeżeli łączna powierzchnia będących własnością lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej, w tym spółki nieposiadającej osobowości prawnej, gruntów sklasyfikowanych jako użytki rolne, niezajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, przekracza 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowią one gospodarstwo rolne w rozumieniu cytowanego wyżej art. 2 ustawy o podatku rolnym. W sytuacji, gdy grunt nie spełnia normy obszarowej, nie może być uznany za gospodarstwo rolne.

Ponadto jak wskazano powyżej, jedną z przesłanek wymienionych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest również konieczność zachowania charakteru rolnego gruntu. Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu decydujący jest cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy, co do dalszego przeznaczenia nieruchomości, bądź inne okoliczności związane z daną transakcją. Cel nabycia gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy, jak również z innych związanych z transakcją okoliczności. Ich całokształt może wskazywać na utratę charakteru rolnego nabywanego gruntu nawet wówczas, gdy nieruchomość taka jest sklasyfikowana w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, czy też umiejscowiona jest w planie zagospodarowania przestrzennego jako nieruchomość położona na terenach upraw rolnych. Należy ponadto wskazać, że utrata charakteru rolnego w związku z odpłatnym zbyciem może wystąpić bezpośrednio po zbyciu, ale może nastąpić dopiero w przyszłości, jednakże w momencie dokonania zbycia strony umowy winny być świadome celu zakupu i przeznaczenia gruntów.

Okoliczność czy dana nieruchomość w wyniku odpłatnego zbycia nie utraciła charakteru rolnego podlega weryfikacji przez organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego. Zastosowanie zwolnienia z opodatkowania leży w interesie podatnika, więc to po jego stronie spoczywa obowiązek wykazania, że spełnia przesłanki do zwolnienia, czy to w postępowaniu prowadzonym w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, czy też w postępowaniu podatkowym. Różnica polega jedynie na tym, że w postępowaniu podatkowym organ podatkowy prowadzi postępowanie dowodowe w celu ustalenia dokładnego stanu faktycznego, zaś indywidualną interpretację wydaje jedynie w oparciu o stan faktyczny opisany przez wnioskodawcę. Niemniej, w obu tych postępowaniach, dla zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy, spełnione muszą być te same przesłanki określone w tym przepisie.

W analizowanej sprawie wskazał Pan, że grunty stanowiące działkę nr A-9 położone w miejscowości Z. w momencie sprzedaży wchodziły w skład gospodarstwa rolnego i w związku ze sprzedażą grunty nie utraciły charakteru rolnego.

Skoro więc, w niniejszej sprawie grunty stanowiące działkę nr A-9 w związku ze sprzedażą nie utraciły charakteru rolnego, uznać należy, że przychód uzyskany z tej sprzedaży dotyczący udziałów nabytych przez Pana w 2019 r. i w 2022 r. będzie korzystał ze zwolnienia wynikającego z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego, stanowisko zaprezentowane przez Pana we wniosku, że sprzedaż nieruchomości jakiej dokonał Pan w styczniu 2023 roku nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, ponieważ posiadał Pan udział (…) w spadku od 1985 roku, a powierzchnia (...) ha sprzedanej nieruchomości nie wykracza ponad udział nabyty w drodze spadku z 1985 roku uznałem za nieprawidłowe, gdyż jak już wyżej wskazałem sprzedaż udziałów nabytych w 2019 r. i w 2022 r. stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednak w analizowanej sprawie będzie miało zastosowanie zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Końcowo wskazuję, że w odniesieniu do pytania nr 2, sformułowanego we wniosku, które brzmi: Jakie dokumenty należy przedłożyć w Urzędzie Skarbowym z tytułu zbycia nieruchomości, w jakich terminach zostało wydane w 16 czerwca 2023 r. odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

 Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).