Skutki podatkowe zbycia nieruchomości

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

11 marca 2022 r. wpłynął Pana wniosek z 11 marca 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wraz z ówczesną małżonką w dniu 14 kwietnia 2016 roku nabył Pan do majątku wspólnego jako osoba fizyczna nieruchomość gruntową – działkę (……) oraz udział wynoszący 4/8 w niezabudowanej nieruchomości (….), która stanowi drogę wewnętrzną. W roku 2016 na podstawie pozwolenia na budowę nr (…) z dnia 4 sierpnia 2016 wydanej przez Prezydenta Miasta (…) rozpoczął Pan budowę budynku mieszkalnego wolnostojącego na posiadanej nieruchomości gruntowej (….). W 2017 roku zakończył Pan budowę i w styczniu 2018 roku budynek został ostatecznie oddany do użytku. W dniu 8 września 2020 roku Sąd Okręgowy w (…) rozwiązał przez rozwód prawomocnym wyrokiem Pana małżeństwo. W tym samym dniu zniesiona została również wspólność majątkowa pomiędzy Panem i żoną. W dniu 11 lutego 2022 roku przed notariuszem w formie aktu notarialnego została sporządzona umowa o podział majątku wspólnego. W ramach umowy o podziale majątku stał się Pan wyłącznym właścicielem nieruchomości zabudowanej (….) oraz współwłaścicielem nieruchomości (….) w udziale wynoszącym 4/8 z obowiązkiem spłaty na rzecz byłej żony kwoty 400 000 zł. W umowie o podział majątku wspólnego również zobowiązany został Pan do spłaty zadłużenia – kredytu hipotecznego – udzielonego na budowę domu (….) w wysokości 441 358,66 zł. W 2022 roku chciałby Pan sprzedać nieruchomość zabudowaną (….) oraz nieruchomość (…) w udziale wynoszącym 4/8 (droga wewnętrzna), których po podziale majątku stał się jedynym właścicielem.

Pytanie

Czy w razie dokonania zbycia wyżej opisanych nieruchomości po Pana stronie powstanie przychód i w konsekwencji obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, okres pięciu lat od nabycia lub wybudowania, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty nabycia nieruchomości gruntowej (działki) do majątku wspólnego. Pana zdaniem, w razie dokonania zbycia wyżej opisanych nieruchomości po Pana stronie nie powstanie przychód i w konsekwencji nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera szczególnych regulacji w odniesieniu do kwestii tego, jak liczyć bieg wskazanego pięcioletniego terminu, tj. z jakim zdarzeniem należy łączyć początek jego biegu. Skoro tak więc cytowany przepis nie definiuje pojęcia „nabycie”, tym samym musi być ono interpretowane na gruncie przepisów regulujących to zagadnienie, czyli przepisów Księgi drugiej tytułu I działu III oraz art. 922 i art. 925 Kodeksu cywilnego (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 25 stycznia 2017 r., sygn. akt I SA/Kr 1393/16). Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Z kolejnych przepisów ww. ustawy wynika natomiast, że budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane należą do części składowych gruntu. W świetle powyższego, budynek wzniesiony na własnym gruncie nie może być przedmiotem odrębnej własności i samodzielnym przedmiotem zbycia (tj. bez gruntu, na którym został wzniesiony). Dlatego przyjmuje się, że datą nabycia ww. nieruchomości – na potrzeby podatku dochodowego – jest data nabycia gruntu. Nie ma tu znaczenia, kiedy na tym gruncie wzniesiono budynek oraz kiedy formalnie oddano go do użytkowania, a także kiedy zapłacono cenę sprzedaży. Tak uznał Dyrektor KIS w interpretacjach indywidualnych z dnia 19 lipca 2019 r., nr 0115-KDIT2-1.4011.189.2019.2.MST, z dnia 31 maja 2017 r., nr 0114-KDIP3-3.4011.88.2017.1.MS1 i z dnia 28 kwietnia 2017 r., nr 0111- KDIB2-2.4011.36.2017.1.KK. W szczególności w pierwszej z podanych interpretacji wskazano, że: „(...) w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek. (...)”.

Reasumując, sprzedaż nieruchomości, niedokonana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, stanowi wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródło przychodu podatkowego, jeśli ma ona miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Jeśli natomiast odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu, nie powstaje przychód (nie ma miejsca opodatkowanie podatkiem dochodowym). Uwzględniając powyższe, skoro w niniejszej sprawie nabycie gruntu nastąpiło w 14 kwietnia 2016 roku, ustawowy pięcioletni termin upłynął więc z końcem 2021 r. Obecnie od 2022 roku sprzedaż ww. nieruchomości nie spowoduje zatem powstania przychodu podatkowego. Ponadto do nabycia nieruchomości doszło gdy miał Pan wspólność ustawową i w związku z tym nastąpiło nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale. Uwzględniając dominującą linię orzeczniczą w zakresie omawianego zagadnienia, która w szczególności odwołuje się do uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 maja 2017 r. sygn. akt II FPS 2/17, gdzie jeżeli zbycie nieruchomości nastąpiło po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, a nieruchomość nabyta została do majątku objętego tą wspólnością majątkową, to pięcioletni termin określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy PIT należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości do majątku wspólnego małżonków. Powyższa interpretacja uwzględnia szczególny charakter wspólności majątkowej małżeńskiej, z której wynika, że małżonkowie mają prawo do całej nieruchomości objętej wspólnością majątkową i nie można określić przypadających na każdego z małżonków udziałów w tej wspólności w czasie jej trwania. Stąd dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych uznaje się, że w przypadku ustania wspólności majątkowej małżeńskiej nie następuje nabycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy PIT, przez małżonka, któremu przypadła ta nieruchomość, jeżeli nieruchomość objęta była wspólnością majątkową. Interpretacja taka uzasadniona jest również obowiązującym od 1 stycznia 2019 r. przepisem art. 10 ust. 6 ustawy PIT. W związku z powyższym według Pana, w momencie podziału majątku nie nastąpiło nabycie. Zatem pięcioletni termin biegnie nadal od daty nabycia nieruchomości gruntowej do majątku wspólnego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2021 r., poz. 1128 ze zm.):

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Stosownie do treści art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wedle art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Art. 30e ust. 2 powołanej ustawy stanowi, że:

Z art. 30e ust. 4 cytowanej ustawy wynika z kolei, że:

Po myśli natomiast art. 45 ust. 1 przywołanej ustawy:

Stosownie zaś do art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W świetle art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy:

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że wraz z ówczesną małżonką w dniu 14 kwietnia 2016 roku nabył Pan do majątku wspólnego jako osoba fizyczna nieruchomość gruntową oraz udział wynoszący 4/8 w niezabudowanej nieruchomości, która stanowi drogę wewnętrzną. W roku 2016 na podstawie pozwolenia na budowę nr (…) z dnia 4 sierpnia 2016 wydanej przez Prezydenta Miasta (…) rozpoczął Pan budowę budynku mieszkalnego wolnostojącego na posiadanej nieruchomości gruntowej. W 2017 roku zakończył Pan budowę i w styczniu 2018 roku budynek został ostatecznie oddany do użytku. W dniu 8 września 2020 roku Sąd Okręgowy w (…) rozwiązał przez rozwód prawomocnym wyrokiem Pana małżeństwo. W tym samym dniu zniesiona została również wspólność majątkowa pomiędzy Panem i jego żoną. W dniu 11 lutego 2022 roku przed notariuszem w formie aktu notarialnego została sporządzona umowa o podział majątku wspólnego. W ramach umowy o podziale majątku stał się Pan wyłącznym właścicielem nieruchomości zabudowanej oraz współwłaścicielem nieruchomości w udziale wynoszącym 4/8 z obowiązkiem spłaty na rzecz byłej żony kwoty 400 000 zł. W umowie o podział majątku wspólnego również zobowiązany został Pan do spłaty zadłużenia – kredytu hipotecznego – udzielonego na budowę domu. W 2022 roku chciałby Pan sprzedać nieruchomość zabudowaną oraz nieruchomość w udziale wynoszącym 4/8 (droga wewnętrzna), których po podziale majątku stał się Pan jedynym właścicielem.

Biorąc pod uwagę kwestię nabycia nieruchomości do wspólności majątkowej małżeńskiej, należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2020 r., poz. 1359 ze zm.).

W myśl art. 31 § 1 cytowanej ustawy:

Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu tego przepisu są wszelkie prawa majątkowe – zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności).

Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Z ww. przepisu wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego.

Wspólność ustawowa między małżonkami ustaje m.in. na skutek orzeczenia przez sąd rozwodu.

Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

Równocześnie, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, dlatego należy odnieść się do przepisów zawartych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.).

Według art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z kolei, z art. 48 ww. Kodeksu wynika, że:

Po myśli natomiast art. 47 § 1 ww. Kodeksu:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.

Zauważyć również należy, że w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym.

Z powyższego wynika zatem, że w przypadku nieruchomości gruntowej, budynek trwale związany z gruntem, jest jego integralną częścią i nie może być przedmiotem odrębnej własności. Dlatego sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Grunt oraz posadowiony na nim budynek nie może być przedmiotem odrębnej sprzedaży.

W konsekwencji, w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). To oznacza, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Mając zatem na uwadze wyżej przywołane przepisy prawa oraz przedstawiony opis zdarzenie przyszłego, stwierdzić należy, że za datę nabycia przez Pana nieruchomości zabudowanej budynkiem, należy przyjąć datę nabycia gruntu do ustawowej wspólności majątkowej małżonków, tj. dzień 14 kwietnia 2016 r. Zatem, 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z dniem 31 grudnia 2021 r. W konsekwencji, odpłatne zbycie ww. nieruchomości dokonane po tym dniu nie będzie stanowiło dla Pana źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż zbycie to nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca 2016 r., w którym nastąpiło jej nabycie do majątku wspólnego małżonków. Nie będzie więc ciążył na Panu obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2021 r. poz. 1540 ze zm.).