Interpretacja indywidualna z dnia 23 czerwca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-1.4011.366.2023.1.AKR
Temat interpretacji
Sprzedaż działek.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
26 kwietnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 26 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani pismem z 15 czerwca 2023 r. (wpływ 15 czerwca 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Jest Pani podatniczką podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu.
W dniu (...)2015 r. nabyła Pani we współwłasności ze swoją córką niezabudowaną działkę gruntową o numerze ewidencyjnym 1 o powierzchni (…) m2 położoną w miejscowości (…). Nabycie nastąpiło do Pani majątku prywatnego w celu długoterminowej lokaty środków finansowych pozyskanych w toku wieloletniej pracy zarobkowej. W związku z transakcją rozliczyła Pani podatek od czynności cywilnoprawnych.
Decyzją Wójta Gminy (…) z (...)2015 r. działka nr 1 została podzielona na 11 działek o numerach: 2; 3; 4; 5; 6; 7; 8; 9; 10; 11 oraz 12, z czego – na mocy ww. decyzji – trzy ostatnie z wymienionych działek przeszły na własność Gminy (…), za odszkodowaniem dla Pani, z przeznaczeniem pod budowę drogi publicznej.
Kolejno, na mocy umowy o zniesienie współwłasności zawartej w dniu 7 lipca 2015 roku, Pani wraz z córką zniosły współwłasność ww. nieruchomości w ten sposób, że działki o numerach 3; 4; 5 oraz 6 nabyła w całości Pani, pozostałe działki przypadły natomiast w podziale na rzecz Pani córki. Podział nastąpił bez spłat i dopłat, natomiast wartość działek nabytych przez Panią w ramach zniesienia współwłasności odpowiadała wartości jej udziału we współwłasności w całości nieruchomości przed podziałem. Główną przyczyną zniesienia współwłasności było poprawienie sytuacji faktycznej i prawnej współwłaścicielek przejawiającej się w odseparowaniu wzajemnie swoich majątków i uniknięciu konfliktów rodzinnych, które zaczęły pojawiać się po wspólnym nabyciu działki 1.
Od 1997 roku prowadzi Pani działalność gospodarczą. W latach 1997 – 2020 zajmowała się Pani sprzedażą maszyn produkcyjnych. Przeważającym przedmiotem działalności ujawnionym w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej było PKD 46.14.Z – Działalność agentów zajmujących się sprzedażą maszyn, urządzeń przemysłowych, statków i samolotów. W kwietniu 2019 roku – w ramach przedsiębiorstwa prowadzonego w formie jednoosobowej działalności gospodarczej – faktycznie zakończyła Pani działalność związaną ze sprzedażą maszyn i zawiesiła prowadzoną działalność gospodarczą. W lutym 2020 r. wznowiła Pani działalność, określając jako przeważający przedmiot działalności PKD 68.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. W ramach prowadzonej działalności nie wykorzystywała Pani w żaden sposób działek powstałych w wyniku podziału działki 1, ani też nie rozpoznawała dochodu uzyskiwanego z tychże działek jako przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 1 u.p.d.o.f. Do działalności tej wykorzystuje Pani natomiast dwa lokale mieszkalne nabyte w lutym 2020 r. na cele inwestycyjne związane z ich wynajmem. Lokale te ujęte zostały w ewidencji środków trwałych prowadzonej w ramach Pani przedsiębiorstwa.
W 2015 roku, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizowała Pani bardzo znaczący dla niej kontrakt, na którego wykonanie potrzebowała dodatkowych środków finansowych. W celu ich pozyskania sprzedała część swojego majątku prywatnego w postaci działki 3, a pozyskane środki przeznaczyła na ww. cel.
W lutym 2021 r. wynajęła Pani część działki 4 pod baner reklamowy. Nie podejmowała Pani przy tym żadnych działań zmierzających do wynajęcia nieruchomości – zainteresowany podmiot, z uwagi na dogodną lokalizację w pobliżu drogi – zgłosił się do Pani z propozycją wynajmu przestrzeni pod baner. Nie podejmowała oraz nie podejmuje Pani także żadnych aktywności związanych z instalacją oraz utrzymaniem konstrukcji reklamowej. Jej jedyną aktywnością w związku z ww. transakcją było zawarcie umowy dzierżawy, a następnie wystawianie comiesięcznych faktur na ustalone w umowie wynagrodzenie. Jednocześnie przychód z ww. tytułu rozlicza Pani jako najem prywatny na zasadach zryczałtowanego podatku od niektórych przychodów ewidencjonowanych.
Z kolei działki nr 6 oraz 5 były wydzierżawione w sierpniu 2020 r. na potrzeby prowadzonej przez inny podmiot działalności gospodarczej. Na przedmiocie dzierżawy zainstalowany został zbiornik ściekowy (dz. 5) oraz wybudowany został budynek o charakterze usługowym (dz. 6). Także w tym przypadku nie podejmowała Pani żadnych działań zmierzających do zapewnienia sobie źródła przychodu ze stanowiącej jej własność nieruchomości. Dochód z ww. źródła opodatkowuje Pani jako najem prywatny. Obecnie działka 5 nie jest użytkowana (dzierżawa zakończyła się w grudniu 2022 r.), natomiast działka 6 w dalszym ciągu jest wydzierżawiana na rzecz tego samego podmiotu.
W całym okresie posiadania działek 4; 5 oraz 6 nie podejmowała Pani żadnych działań zmierzających do ich zarobkowego wykorzystania, w tym nie wpływała Pani na sposób ich zagospodarowania, nie doprowadzała Pani do nich mediów (media przebiegają po gruntach na zasadzie służebności ustanowionej na rzecz właścicieli pobliskich nieruchomości), nie podejmowała Pani z własnej inicjatywy żadnych działań zmierzających do ich wynajęcia lub dzierżawy, w tym nie korzystała w tym zakresie z pomocy pośredników, nie prowadziła Pani także na terenie ww. działek żadnych prac budowlanych.
Obecnie planuje Pani sprzedać działki nr 4 oraz 5 o łącznej powierzchni (…) m2. Powyższe powodowane jest zamierzonym przez dewelopera przedsięwzięciem inwestycyjnym prowadzonym na sąsiednich działkach, które – w intencji dewelopera – miałoby objąć także Pani działki. W konsekwencji inwestor zwrócił się do Pani z zapytaniem o możliwość sprzedaży ww. działek pod planowaną inwestycję.
Pytanie
Czy sprzedaż przez Panią działek o numerach 4 oraz 5 skutkować będzie powstaniem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f., tj. przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, co wobec upływu 5 lat od daty nabycia nieruchomości będących przedmiotem umowy sprzedaży, skutkowało będzie brakiem opodatkowania tej sprzedaży?
Pani stanowisko w sprawie
W Pani ocenie, przychód ze sprzedaży działek nr 4 oraz 5 kwalifikowany powinien być do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a) u.o.d.o.f., co – z uwagi na upływ 5-letniego terminu od daty nabycia ww. działek skutkować będzie brakiem opodatkowania planowanej sprzedaży.
W pierwszej kolejności zauważenia wymaga, że na gruncie ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych, odpłatne zbycie nieruchomości może być przypisane do dwóch źródeł przychodów:
-przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f., tj. jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, lub
-przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Powyższy katalog źródeł przychodów ma charakter rozłączny, co oznacza, że zakwalifikowanie sprzedaży do jednego z ww. źródeł, wyklucza możliwość przypisania tego samego przychodu do drugiego źródła.
Sprzedaż nieruchomości może być przy tym traktowana jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, wyłącznie w przypadku, gdy jej sprzedaż następuje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą lub też nieruchomość była wykorzystywana do działalności gospodarczej.
Definicję działalności gospodarczej ustawodawca zawarł w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.d. wskazując, że jest to działalność zarobkowa, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.
Z powyższych regulacji wynika więc, że w przypadku sprzedaży nieruchomości w pierwszej kolejności należy zbadać, czy transakcja następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem należy zbadać, czy można jej przypisać znamiona działalności gospodarczej określone w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. W judykaturze wskazuje się przy tym, że o tym, czy transakcja sprzedaży nieruchomości przeprowadzana jest w ramach działalności gospodarczej, decyduje całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości. Wśród tych okoliczności wskazuje się na: z góry założony cel ekonomiczny, istnienie elementu ciągłości danych czynności, stwierdzenie istnienia celu zarobkowego oraz ustalenie, czy do zbycia dochodzi w warunkach zorganizowania. Pogląd powyższy jest utrwalony w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego i został wyrażony m.in. w następujących wyrokach: z 3 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2346/15; z 10 kwietnia 2013 r. sygn. akt II FSK 1686/11; z 30 maja 2012 r. sygn. akt II FSK 2230/10 i sygn. akt II FSK 2243/10; z 1 kwietnia 2010 r. sygn. akt II FSK 1933/08; z 2 kwietnia 2009 r. sygn. akt II FSK 1937/07;z 16 kwietnia 2009 r. sygn. akt II FSK 28/08.
Głównym kryterium odróżniającym działalność gospodarczą od innych form zarobkowania jest jej ciągłość. Działalność gospodarcza nie obejmuje bowiem działań (przedsięwzięć) o charakterze incydentalnym i sporadycznym. W nauce prawa podatkowego podkreśla się, że działania incydentalne, jednorazowe nie mogą zostać zaliczone do działalności gospodarczej (zob. Komentarz do art. 5a ustawy o PIT A. Bartosiewicz, R. Kubacki, Komentarz. Lex).
Ciągłość działania wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. Wyłącznie takie transakcje wolno zaliczyć do przychodów z działalności gospodarczej, które cechuje ciągłość, stałość i powtarzalność (tak np. w wyrokach NSA: z 30 stycznia 2014 r. sygn. akt II FSK 867/12; z 13 czerwca 2013 r. sygn. akt II FSK 1987/11; z 2 października 2013 r. sygn. akt II FSK 2729/11).
Ciągłość zorganizowanego działania charakteryzująca działalność gospodarczą oznacza nadto stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Nie stanowi więc działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wyprzedaż własnego majątku, posiadanego przez długi czas, lecz nabywanie rzeczy w celu ich dalszej sprzedaży. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznaczać bowiem musi względnie stały zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
W bardzo szerokim dorobku orzeczniczym podnosi się konsekwentnie, że pojęcie działalności gospodarczej nie obejmuje działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym, co zawsze dotyczy wyprzedaży własnego majątku, który – nawet jeśli jest wieloskładnikowy – z każdą kolejną sprzedażą zmniejsza się, a tym samym nie spełnia kryterium ciągłości. Ciągłość działań w przypadku działalności handlowej wymusza bowiem dokonywanie zakupów towarów, które będą następnie oferowane do sprzedaży.
W judykaturze wskazuje się nadto, że o zaliczeniu konkretnej transakcji do działalności gospodarczej decyduje, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem, wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości (tak NSA w wyrokach: z 3 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2346/15; z 9 marca 2016 r. sygn. akt II FSK 1423/14; z 5 kwietnia 2016 r. sygn. akt II FSK 379/14; z 25 września 2015 r. sygn. akt II FSK 2043/13; z 9 kwietnia 2015 r. sygn. akt II FSK 773/13; z 4 marca 2015 r. sygn. akt II FSK 855/14; z 15 stycznia 2015 r. sygn. akt II FSK 70/13; z 3 lipca 2013 r. sygn. akt II FSK 2110/11).
Z kolei z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że do tego źródła zalicza się każdą sprzedaż incydentalną, jednorazową. Zastosowaniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przeszkadza dążenie jednostki do uzyskania jak najlepszych efektów ekonomicznych przeprowadzonej transakcji. Istotne znaczenie ma natomiast ustalenie, czy zamiarem podatnika było uczynienie sobie z odpłatnego zbycia nieruchomości stałego, tj. ciągłego źródła zarobkowania.
Podsumowując wskazać należy, że czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb własnych i swojej rodziny, nie mieszczą się w definicji działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przychody uzyskane z tytułu zbycia nieruchomości mogą zostać zaliczone do przychodów z działalności gospodarczej wyłącznie wtedy, gdy ich zbycie następuje w warunkach charakterystycznych dla działalności gospodarczej. Takie transakcje mają charakter profesjonalny, zawodowy, tj. wykraczają poza czynności zwyczajowo podejmowane w ramach zwykłego zarządu przez właściciela składników majątkowych, kierującego się normalnymi w takich przypadkach zasadami gospodarności.
Przyporządkowując powyższe rozważania natury prawnej do opisanego we wcześniejszej części wniosku stanu faktycznego wskazuje Pani, iż:
-Pani intencją przy nabyciu nieruchomości była lokata kapitału, a nie zamiar odsprzedaży nieruchomości z zyskiem;
-przez niespełna 8 lat sprzedała Pani 1 z czterech działek w związku z zaistniałą pilną i nieplanowaną uprzednio potrzebą pozyskania znacznego kapitału;
-pozostałe nieruchomości od 2020 r. są częściowo dzierżawione, przy czym dzierżawa ta nie ma charakteru profesjonalnego, w szczególności nie występuje element jej zorganizowania oraz ciągłości po Pani stronie;
-nie prowadzi Pani działalności związanej z obrotem nieruchomościami;
-nie wykonywała Pani żadnych czynności o charakterze profesjonalnym zmierzających do sprzedaży działek, w szczególności nie poszukiwała kupca na zakup działek, nie korzystała z pomocy profesjonalistów, nie podejmowała żadnych czynności administracyjnych, porządkowych lub budowlanych które świadczyłyby o profesjonalnym i zarobkowym charakterze jej działań. Jedyną aktywnością był podział geodezyjny działek który w głównej mierze zmierzał do podziału nieruchomości w ramach zniesienia współwłasności.
W konsekwencji uznać należy, iż planowana sprzedaż pozostaje bez związku z prowadzoną przez Panią działalnością gospodarczą, a przychód ze sprzedaży zakwalifikować należy do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f., co skutkować będzie brakiem opodatkowania z uwagi na upływ 5-letniego okresu od daty jej zakupu.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dowodowym od osób fizycznych:
‒pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),
‒odpłatne zbycie (pkt 8), z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:
-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.
Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:
Działalność gospodarcza albo pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza to działalność zarobkową:
a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Wskazać należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.
Na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.
Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w cyt. art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy. Zakwalifikowanie do źródła przychodu ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodu, możliwość odliczenia kosztów jego uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Przy czym, jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie np. zakwalifikowany częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.
Przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości (działki) działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, itp.
Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.
Pani wątpliwość budzi kwestia, czy planowana przez Panią sprzedaż działek nr 4 oraz 5 podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Jest Pani zdania, że przychód należy zaliczyć do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z powyższym nie powstanie u Pani przychód z tytułu transakcji sprzedaży działek, z uwagi na upływ okresu wskazanego w tym przepisie.
Zatem, w celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu przychodów uzyskanych z planowanej sprzedaży należy rozważyć, czy czynności sprzedaży powyższych nieruchomości, mają znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.
Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.
W konsekwencji, o zaliczeniu uzyskanych przez podatnika przychodów ze sprzedaży nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie mogą w sposób zasadniczy i wyłączny decydować takie okoliczności jak: podział działek na mniejsze, zniesienie współwłasności tych działek, wcześniejsza sprzedaż jednej działki czy dzierżawa działek.
Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
W analizowanej sprawie, czynności podejmowane przez Panią wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadzi Pani w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania działek do sprzedaży, nie wpływała Pani na sposób ich zagospodarowania, nie doprowadziła Pani mediów do działek, nie korzystała Pani z pomocy pośredników, nie prowadziła Pani także na terenie przedmiotowych działek żadnych prac budowlanych. W ramach prowadzonej dzielności nie wykorzystywała Pani w żaden sposób działek powstałych w wyniku podziału działki 1. Sprzedaż nastąpi po upływie długiego czasu od ich nabycia. W konsekwencji, istotą Pani działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.
Mając na uwadze przywołane przepisy oraz opis sprawy należy uznać, że przychody z planowanej przez Panią sprzedaży działek nr 4 i 5 nie będą uzyskane ze źródła pozarolnicza działalność gospodarcza określonego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ze sprzedaży przedmiotowych działek nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).