Interpretacja indywidualna z dnia 6 lipca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL2-2.4011.453.2023.1.AG
Temat interpretacji
Opodatkowanie wynajmu nieruchomości.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych stanów faktycznych oraz zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
Dnia 14 czerwca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 14 czerwca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanów faktycznych oraz zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem działalności jest produkcja przemysłowych urządzeń chłodniczych i wentylacyjnych (PKD 28.25.Z). W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca do końca kwietnia 2023 r. wynajmował niżej wymienione lokale (dalej łącznie „Nieruchomości”) na podstawie umów najmu (dalej łącznie „Umowy Najmu”):
1)lokal mieszkalny nabyty (…). (dalej „Lokal 1”);
2)lokal mieszkalny nabyty (…) (dalej „Lokal 2”);
3)lokal mieszkalny nabyty (…) (dalej „Lokal 3”);
4)lokal mieszkalny nabyty (…) (dalej „Lokal 4”);
5)lokal mieszkalny nabyty (…) (dalej „Lokal 5”);
6)lokal mieszkalny nabyty (…) (dalej „Lokal 6”);
7)lokal mieszkalny nabyty (…) (dalej „Lokal 7”);
8)lokal mieszkalny nabyty (…) (dalej „Lokal 8”);
9)lokal mieszkalny nabyty (…) (dalej „Lokal 9”);
10)lokal mieszkalny nabyty (…) (dalej „Lokal 10”);
11)lokal mieszkalny nabyty (…) (dalej „Lokal 11”);
12)lokal mieszkalny nabyty (…) (dalej „Lokal 12”);
13)lokal mieszkalny nabyty (…) (dalej „Lokal 13”);
14)lokal mieszkalny nabyty (…) (dalej „Lokal 14”);
15)lokal mieszkalny nabyty (…) (dalej „Lokal 15”);
16)lokal mieszkalny nabyty (…) (dalej „Lokal 16”).
Wnioskodawca do końca 2022 r. prowadził ewidencję w postaci księgi przychodów i rozchodów. Od dnia 1 stycznia 2023 r. rozlicza przychody z działalności gospodarczej ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Do dnia 31 grudnia 2022 r. Nieruchomości (za wyjątkiem Lokalu 2 oraz Lokalu 4) były ujęte w ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy i podlegały amortyzacji, a od dnia 1 stycznia 2022 r. (winno być od dnia 1 stycznia 2023 r.) Nieruchomości ujęte były w wykazie środków trwałych i wartości niematerialnych działalności gospodarczej Wnioskodawcy.
Z dniem 1 maja 2023 r. Wnioskodawca wycofał Nieruchomości z wykazu środków trwałych i wartości niematerialnych swojej działalności gospodarczej i od dnia 1 maja 2023 r. przychody z tytułu czynszów najmu Nieruchomości opodatkowuje jako najem prywatny, tj. na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z późn. zm.; dalej „ustawa o PIT”) w zw. z art. 6 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. z 2022 r., poz. 2540 z późn. zm.; dalej „Ryczałtu”). W związku z powyższym Wnioskodawca zawarł z najemcami aneksy do Umów Najmu, zgodnie z którymi jako wynajmujący wskazany został Wnioskodawca jako osoba prywatna, a nie jako osoba prowadząca działalność gospodarczą. Jednocześnie Wnioskodawca kontynuuje prowadzenie działalności gospodarczej w pozostałym zakresie, przy czym nie wyklucza, że w niedalekiej przyszłości zamknie i zlikwiduje działalność gospodarczą. Nieruchomości są przedmiotem umów najmu długoterminowego, tzn. zawarte są na okres minimum 12 miesięcy. Zgodnie z Umowami Najmu niezależnie od czynszu najemcy zobowiązani są do zapłaty na rzecz Wnioskodawcy niektórych opłat eksploatacyjnych (tj. opłat administracyjnych, zaliczek na zużycie wody, ścieków, kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, opłat za śmieci, fundusz remontowy, zaliczek na ogrzewanie) bez żadnej marży po stronie Wnioskodawcy.
Wnioskodawca zawarł ze spółką komandytową z siedzibą w Polsce (dalej: „Zarządca”) umowę o świadczenie usług zarządzania Nieruchomościami na wynajem (dalej „Umowa o Zarządzanie”), na podstawie której do obowiązków Zarządcy należy w szczególności:
1)reprezentowanie Wnioskodawcy przed najemcami (w szczególności: szukanie najemców, zawieranie i rozwiązywanie w imieniu Wnioskodawcy umów najmu Nieruchomości, przekazywanie Nieruchomości najemcom, wyliczanie i pobieranie od najemców kaucji zabezpieczających, kontrolowanie terminowości wpłat najemców, wystawianie wezwań do zapłaty do najemców, odbiór Nieruchomości od najemców po zakończonych umowach najmu),
2)nadzór nad Nieruchomościami (w szczególności: kontrolowanie czy najemca nie korzysta z Nieruchomości w sposób sprzeczny z umową najmu, kontrolowanie czy Nieruchomości nie podlegają dewastacji (w tym wizytowanie Nieruchomości), zlecanie na koszt Wnioskodawcy drobnych napraw i konserwacji, organizacja usunięcia skutków awarii w Nieruchomościach),
3)rozliczanie należności od najemców (w szczególności: przyjmowanie należności od najemców na rachunek bankowy Zarządcy, przekazywanie na rachunek bankowy Wnioskodawcy kwot jemu należnych po potrąceniu wynagrodzenia Zarządcy),
4)pozostałe obowiązki obejmujące w szczególności: przypominanie Wnioskodawcy o upływie ważności polisy ubezpieczenia Nieruchomości, przechowywanie aktualnej dokumentacji związanej z Nieruchomościami, zawieranie umów o dostawę mediów do Nieruchomości w imieniu Wnioskodawcy, udział w zebraniach wspólnot mieszkaniowych w imieniu Wnioskodawcy, promocja Nieruchomości poprzez płatne serwisy internetowe (np. ...).
W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Wnioskodawca wynajmuje również lokal mieszkalny nabyty w kwietniu 2014 r. (dalej „Lokal 17”) na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony (dalej „Umowa Najmu 17”).
Lokal 17 jest przedmiotem Umowy Najmu 17 z osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą (dalej „Najemca 17”). Zgodnie z Umową Najmu 17 Najemca 17 wynajął Lokal 17 celem jego podnajmu krótkoterminowego na rzecz osób trzecich w imieniu własnym oraz zarządu podnajmem Lokalu 17. Miesięczny czynsz najmu Lokalu 17 netto należny Wnioskodawcy od Najemcy 17 stanowi określoną część (procent) sumy czynszów podnajmu Lokalu 17 netto należnych Najemcy 17 od osób trzecich. Zgodnie z Umową Najmu 17 Wnioskodawca pokrywa koszty eksploatacji Lokalu 17, tj. wynagrodzenia za administrowanie częściami wspólnymi, opłaty za energie i ogrzewanie, opłaty za gospodarowanie odpadami, zimną wodę i ścieki, abonament internetowy, fundusz remontowy oraz inne podatki opłaty publicznoprawne. Wnioskodawca planuje wycofać Lokal 17 z wykazu środków trwałych i wartości niematerialnych swojej działalności gospodarczej i przychody z tytułu czynszów najmu Nieruchomości planuje opodatkować jako najem prywatny, tj. na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT w zw. z art. 6 ust. 1a Ryczałtu. Wnioskodawca planuje również zawrzeć aneks do Umowy Najmu 17, zgodnie z którym jako wynajmujący wskazany zostanie Wnioskodawca jako osoba prywatna, a nie jako osoba prowadząca działalność gospodarczą.
Pytania
1.Czy przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę z wynajmu Nieruchomości są zaliczane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, a w konsekwencji czy podlegają opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a Ryczałtu?
2.Czy przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę z wynajmu Lokalu 17 będą zaliczane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, a w konsekwencji czy będą podlegały opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a Ryczałtu?
3.Czy kwoty opłat eksploatacyjnych (tj. opłat administracyjnych, zaliczek na zużycie wody, ścieków, kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, opłat za śmieci, fundusz remontowy, zaliczek na ogrzewanie) płatne przez najemców Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy na podstawie Umów Najmu stanowią przychód Wnioskodawcy?
Pana stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania nr 1 – przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę z wynajmu Nieruchomości są zaliczane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, a w konsekwencji podlegają opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a Ryczałtu.
W ocenie Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania nr 2 – przychody uzyskiwane przez Wnioskodawcę z wynajmu Lokalu 17 będą zaliczane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, a w konsekwencji będą podlegały opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a Ryczałtu.
Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytań nr 1 i 2
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT źródłami przychodów są najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Jednocześnie zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym. Zgodnie przy tym z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Najem dla celów podatkowych może być zatem traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. W konsekwencji podatnicy mogą osiągać przychody z najmu niestanowiącego przedmiotu pozarolniczej działalności gospodarczej, jak i z najmu w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W obydwu przypadkach przychód jest osiągnięty na podstawie tego samego rodzaju stosunku cywilnoprawnego łączącego strony, jakim jest umowa najmu.
Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w składzie 7 sędziów w uchwale z dnia 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21:
1.Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
2.To zatem podatnik decyduje o tym, czy powiązać określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem. (…) decydujące znaczenie co do kwalifikacji określonych przychodów wynikających ze stosunku najmu należy przypisać samemu podatnikowi, który może powiązać posiadane i będące przedmiotem najmu składniki majątku z wykonywaniem działalności gospodarczej lub też pozostawić je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą. Czynność polegająca na wycofaniu składnika majątku (np. nieruchomości) z działalności gospodarczej i przekazaniu go na potrzeby osobiste na gruncie u.p.d.o.f. nie rodzi dla osoby fizycznej żadnych skutków podatkowych w tym podatku.
3.Zasadą jest zatem kwalifikowanie przychodów do źródła – „najem”, a wyjątkiem jest sytuacja, w której podatnik, z uwagi na zakwalifikowanie składników majątku do kategorii „związanych z wykonywaną działalnością gospodarczą” – (przychody kwalifikuje) do przychodów z działalności gospodarczej.
Zgodnie przy tym z art. 6 ust. 1a Ryczałtu opodatkowaniu podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.
Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym. Skoro Nieruchomości nie są przez Wnioskodawcę wynajmowane w ramach działalności gospodarczej (tj. w szczególności zostały wycofane z wykazu środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych), a Umowy Najmu podlegają aneksowaniu, to najem ten stanowi źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.
Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu Nieruchomości na zasadach najmu prywatnego należy opodatkować ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a Ryczałtu.
Skoro Lokal 17 nie będzie przez Wnioskodawcę wynajmowany w ramach działalności gospodarczej (tj. w szczególności zostanie wycofany z wykazu środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych), a Umowa Najmu 17 zostanie aneksowana, to najem ten stanowić będzie źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.
Przychody osiągnięte z tytułu wynajmu Lokalu 17 na zasadach najmu prywatnego będą podlegały opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, stosownie do art. 2 ust. 1a w zw. z art. 6 ust. 1a Ryczałtu.
Analogiczne do powyższego stanowisko prezentuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych interpretacjach indywidualnych, w szczególności z dnia:
1)31 marca 2023 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.96.2023.2.MG,
2)29 marca 2023 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.121.2023.2.MG.
W ocenie Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania nr 3 – kwoty opłat eksploatacyjnych (tj. opłat administracyjnych, zaliczek na zużycie wody, ścieków, kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, opłat za śmieci, fundusz remontowy, zaliczek na ogrzewanie) płatne przez najemców Nieruchomości na rzecz Wnioskodawcy zgodnie Umowami Najmu nie stanowią przychodu podatkowego Wnioskodawcy.
Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.
Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się przepisy art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.
Tym samym określony w Umowach Najmu czynsz stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy, a tym samym generuje przychód podatkowy u Wnioskodawcy. Otrzymywane natomiast przez Wnioskodawcę od najemców kwoty opłat eksploatacyjnych (tj. opłat administracyjnych, zaliczek na zużycie wody, ścieków, kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, opłat za śmieci, fundusz remontowy, zaliczek na ogrzewanie) nie stanowią przysporzenia dla Wnioskodawcy, skoro Wnioskodawca zobowiązany jest otrzymane od najemców koszty opłat eksploatacyjnych wpłacać na rachunki bankowe dostawców (gestorów) mediów oraz wspólnot mieszkaniowych. Wnioskodawca jedynie (bez jakiejkolwiek marży) przekazuje wpłaty otrzymane od najemców na rzecz gestorów mediów oraz wspólnot mieszkaniowych, a zatem pełni rolę swoistego pośrednika w płatnościach bez jakiegokolwiek przysporzenia z tego tytułu. Również w literaturze przedmiotu wskazuje się na brak przychodu po stronie wynajmującego w przypadku zwrotu kosztów opłat eksploatacyjnych przez najemców:
Nie będą przychodem należności, które najemca (dzierżawca) zwraca wynajmującemu za zużycie energii elektrycznej, cieplnej, za wodę, usługi telekomunikacyjne czy inne świadczenia i usługi związane z korzystaniem z przedmiotu najmu przez najemcę, a płacone przez wynajmującego lub wydzierżawiającego osobom trzecim na podstawie umowy z najemcą czy dzierżawcą (dostawcom energii, ciepła itp.). Również, jeśli w umowie obowiązek opłacania kosztów określonych opłat związanych z korzystaniem z przedmiotu umowy nałożono na najemcę lub dzierżawcę, wynajmujący nie otrzymuje żadnego świadczenia niepieniężnego, a tym samym przychodu w rozumieniu ustawy podatkowej.
(A. Wrzesińska-Nowacka [w:] S. Bogucki, A. Cudak, A. Wrzesińska-Nowacka, Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Komentarz, Warszawa 2022, art. 6).
Analogiczne do powyższego stanowisko prezentuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych interpretacjach indywidualnych, w szczególności z dnia:
1)21 marca 2023 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.17.2023.3.AG,
2)7 marca 2023 r., sygn. 0117-KDST2-1.4011.36.2023.1.AW,
3)17 lutego 2023 r., sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.1060.2022.1.RK,
4)28 kwietnia 2022 r., sygn. 0113-KDIPT2- 1.4011.130.2022.1.ID.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku, jest prawidłowe.
Odstępuję od uzasadnienia prawnego tej oceny.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanów faktycznych, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił, i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanów faktycznych oraz zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).
Podstawą prawną dla odstąpienia od uzasadnienia interpretacji jest art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej.