Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

7 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek z 21 lipca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 15 września 2025 r. (data wpływu 16 września 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Na działce gruntu nabytej w latach osiemdziesiątych XX wieku, Podatnik wraz z małżonką wybudował budynek mieszkalny jednorodzinny, na podstawie wydanego pozwolenia na budowę. W 2011 r. budynek rozbudowano (wiatrołap i garaż) i w 2012 r. zgłoszono zakończenie budowy do właściwego organu nadzoru budowlanego wraz z wnioskiem o doprowadzenie do zgodności z rzeczywistym stanem nieruchomości. Podatnik posiada dowód przyjęcia wniosku do właściwego organu.  Po złożeniu tego wniosku organ nie wydał żadnego rozstrzygnięcia. Budynek zaczął być użytkowany przez Podatnika i Jego małżonkę w przekonaniu, że wobec braku sprzeciwu organu, można przystąpić do użytkowania.

W 2021 r. zmarła małżonka Podatnika, a podatnik w 2023 r. podjął decyzję o zamiarze sprzedaży nieruchomości i wystąpił do organu nadzoru budowlanego o wydanie zaświadczenia o zakończeniu budowy. Organ odmówił wydania tego zaświadczenia i okazało się, że sprawa zgłoszona w 2012 r.  nie została zakończona. Podatnik podjął czynności zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę  i uzyskał pozwolenie na użytkowanie w czerwcu 2025 r. Nadal ma zamiar zbyć nieruchomość gruntową wraz z wybudowanym budynkiem mieszkalnym.

Uzupełnienie

Wnioskodawca z Jego żoną (…) 10 maja 1990 r. w drodze umowy sprzedaży  (nr aktu notarialnego rep. A …) nabył działkę w …., ul. …., nr działki A. Działka została nabyta do wspólności majątkowej małżeńskiej. Umowy małżeńskie nie były zawierane.

Żona Wnioskodawcy zmarła 17 czerwca 2021 r. Po żonie spadek odziedziczył Wnioskodawca i dwie córki (…. i …..), każde w 1/3 części, na podstawie postanowienia  o stwierdzeniu nabycia praw do spadku, wydanego przez Sąd ….. w …. …. Wydział ….  z 24 listopada 2021 r., sygn. akt ….. W nieruchomości przysługuje Wnioskodawcy zatem udział 1/2 i 1/6 części, a córkom po 1/6 części. Po żonie nie był przeprowadzany dział spadku.

Budowa budynku mieszkalnego była przez Wnioskodawcę i Jego żonę prowadzona samodzielnie „systemem gospodarczym”. Ostatnie prace zostały wykonane w 2012 r., jednak z uwagi na uwarunkowania prawne, pozwolenie na użytkowanie Wnioskodawca uzyskał dopiero w 2025 r. Wybudowany budynek jest trwale z gruntem związany i jest składową częścią gruntu.

Wnioskodawca planuje wystawić budynek wraz z gruntem do sprzedaży we wrześniu tego roku, natomiast nie jest w stanie przewidzieć, kiedy sprzeda nieruchomość. Planowane zbycie nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Dodatkowo Wnioskodawca podaje nr księgi wieczystej …., pod którym można zweryfikować udzielone przez Wnioskodawcę odpowiedzi. Nieruchomość Wnioskodawca użytkuje sam, córki wyrażają zgodę na sprzedaż.

Pytanie

Czy w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dla obliczenia terminu pięcioletniego (okresu pięciu lat) od wybudowania budynku mieszkalnego, należy liczyć od momentu faktycznego zakończenia budowy, czyli od 31 grudnia 2012 r., czy też od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie,  czyli 31 grudnia 2025 r.?

Pana stanowisko w sprawie

Według Wnioskodawcy, art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy interpretować w ten sposób, że początkiem biegu terminu pięcioletniego dla wygaśnięcia obowiązku podatkowego jest koniec roku kalendarzowego, w którym nastąpiło rzeczywiste wybudowanie budynku. Przepis nie odnosi się do sposobu zakończenia budowy z punktu widzenia Prawa budowlanego. Nie wymaga ani uzyskania pozwolenia na użytkowanie, ani zgłoszenia zakończenia budowy. Przepis także nie odnosi się do tego, czy podatnik użytkuje budynek. Jedynym kryterium wynikającym z tego przepisu jest moment wybudowania budynku, który powinien być rozumiany jako faktyczne, choćby nieformalne korzystanie z budynku. Rzeczywiste korzystanie  z budynku, niezależnie od jego stanu technicznego i formalnego statusu budowlanego, powinno przesądzać o momencie rozpoczęcia biegu terminu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)  ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku Wnioskodawcy bieg terminu rozpoczął się 31 grudnia 2012 r. i zakończył się 31 grudnia 2017 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):

Źródła przychodów

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Podkreślam, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, jeżeli nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem przychodu. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym, kwota uzyskana  ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Z opisu sprawy wynika, że wraz z żoną nabył Pan do wspólności majątkowej małżeńskiej w 1990 r. działkę, na której wybudował Pan dom. Budowa odbywała się systemem gospodarczym. W 2011 r. budynek został rozbudowany przez wiatrołap i garaż, a w 2012 r. zgłoszono zakończenie budowy  do właściwego organu nadzoru budowlanego. Pozwolenie na użytkowanie uzyskał Pan dopiero  w 2025 r. Wybudowany budynek jest trwale z gruntem związany i jest składową częścią gruntu.  17 czerwca 2021 r. zmarła Pana żona. Spadek nabył Pan z dwiema córkami. Nie było przeprowadzonego działu spadku. Zamierza Pan sprzedać przysługujący Panu udział  w nieruchomości. Planowana sprzedaż nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Moment i sposób nabycia nieruchomości

Ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z  2018  r. poz. 2159), do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dodano art. 10 ust. 5.

W myśl art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Do wyliczenia pięcioletniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest zatem nie tylko okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę, który sprzedaje nieruchomość (udział w nieruchomości), ale także okres posiadania nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkodawcę. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) przez spadkobiercę upłynęło 5 lat – to sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 6 omawianej ustawy wynika, że:

Zatem ustalenie daty nabycia nieruchomości i ww. praw majątkowych ma istotne znaczenie dla określenia skutków podatkowych ich odpłatnego zbycia.

Moment nabycia spadku przez spadkobiercę należy ocenić zgodnie z przepisami ustawy  z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

W świetle art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego:

Z kolei art. 924 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że:

Stosownie do art. 925 powołanej ustawy Kodeks cywilny:

Jak stanowi art. 926 § 1 Kodeksu cywilnego:

Według treści art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 1025 § 1 ww. Kodeksu:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej.

Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

W Pana małżeństwie istniała wspólność majątkowa małżeńska. Umowy majątkowe małżeńskie  nie były zawierane.

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami

Wskazuję, że kwestie stosunków majątkowych w małżeństwie reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Z kolei jak stanowi art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Zważywszy na tak ukształtowaną sytuację prawną małżonków objętych wspólnością ustawową, definitywne nabycie w czasie jej trwania nieruchomości oznacza nabycie przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

Stosownie do art. 43 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Ustrój wspólności ustawowej obejmujący dorobek obojga małżonków ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa.

Przedmiotami majątkowymi w rozumieniu tego przepisu są wszelkie prawa majątkowe, zarówno bezwzględne (prawo własności rzeczy oraz inne prawa rzeczowe), jak i względne (np. przysługujące małżonkom wierzytelności). Wspólność ustawowa obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.

Z ww. przepisu wynika, że wspólność małżeńska została ukształtowana jako wspólność łączna. Charakteryzuje się ona tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów  w majątku wspólnym, nie mogą więc rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Obojgu małżonkom przysługuje pełne prawo do całości majątku wspólnego. Wspólność ta jest wspólnością masy majątkowej i obejmuje cały zbiór praw majątkowych, takich jak własność i inne prawa rzeczowe czy wierzytelności.

Kwestia określenia momentu nabycia nieruchomości i praw majątkowych była przedmiotem uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 maja 2017 r., sygn. akt II FPS 2/17, w której Sąd stwierdził, że:

W uzasadnieniu uchwały Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że w przypadku nabycia  nieruchomości przez małżonków pozostających w majątkowej wspólności małżeńskiej przewidzianej  w art. 31 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy nie ma możliwości określenia tego, w jakich częściach nastąpiło nabycie nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie jest możliwe nabycie nieruchomości  w określonym udziale przez małżonków pozostających we wspólności majątkowej małżeńskiej  i działających jednocześnie, co wynika z istoty wspólności małżeńskiej. Wspólność małżeńska (łączna) to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi  prawami do majątku wspólnego jako całości. Nie mogą także rozporządzać udziałem w jakimkolwiek przedmiocie należącym do tego majątku.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego skoro, z uwagi na wspólność majątkową, nie można wyodrębnić udziałów, które małżonkowie posiadali w chwili nabycia nieruchomości w małżeństwie, to nie można też przyjąć, że pięcioletni termin biegnie od daty nabycia nieruchomości w drodze spadku. Dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości kluczowy jest moment poniesienia wydatku na nabycie tego składnika do majątku wspólnego i to, że tego wydatku –  w momencie jego poniesienia – nie można przypisać jednemu bądź drugiemu małżonkowi  w udziałach o określonej wielkości.

Definicja nieruchomości

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, wobec tego należy odnieść się do przepisów ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071).

Stosownie do art. 46 § 1 wskazanej ustawy:

Artykuł 47 § 1-3 cytowanej ustawy stanowi, że:

Na mocy art. 48 Kodeksu cywilnego:

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w świetle której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Budynek będzie odrębnym przedmiotem własności wówczas, gdy wzniesiony zostanie na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz  z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Uwzględniając powyższe oraz treść art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, stwierdzam, że określając skutki podatkowe planowanej przez Pana sprzedaży udziału w nieruchomości, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 10 ust. 6 ww. ustawy, należy liczyć od końca 1990 r., tj. od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu (działki, na której wybudowany został budynek mieszkalny), do majątku wspólnego Pana i Pana żony. Skoro budynek, jak Pan wskazał, stanowi część składową nieruchomości, to data wybudowania budynku czy oddania do użytkowania nie będzie mieć znaczenia. W konsekwencji, to data nabycia gruntu (tj. 1990 r.), wyznacza bieg pięcioletniego terminu, który w przedstawionej sprawie upłynął z dniem 31 grudnia 1995 r.

Podsumowując, nienastępujące w wykonywaniu działalności gospodarczej, planowane odpłatne zbycie udziału w nieruchomości (zabudowanej budynkiem mieszkalnym), z uwagi na upływ z dniem 31 grudnia 1995 r. pięcioletniego terminu, liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (nabycie gruntu w 1990 r.), nie będzie stanowiło dla Pana źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) w zw. z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, nie będzie ciążył na Panu obowiązek zapłaty podatku dochodowego z tytułu planowanego odpłatnego zbycia ww. udziału w nieruchomości.

Pana stanowisko, z którego wynika, że początkiem biegu pięcioletniego terminu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest koniec roku kalendarzowego, w którym nastąpiło rzeczywiste wybudowanie budynku, należało uznać za nieprawidłowe. Pięcioletni ww. termin w Pana przypadku, powinien być liczony od daty nabycia gruntu (do majątku wspólnego małżonków), a nie od daty wybudowania budynku czy od daty wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Wydając interpretacje opieram się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzę postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Wskazuję, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie Pana. Nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (Pana córek).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.