Temat interpretacji
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
19 sierpnia 2025 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 3 września 2025 r. w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
W dniu 18 grudnia 2012 roku otrzymał Pan na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokali oraz umowy darowizny lokal mieszkalny nr 2 objęty księgą wieczystą (…) położony na pierwszej kondygnacji w budynku mieszkalnym przy ulicy (…) w (…). Lokal mieszkalny składał się z dwóch pokoi, pokoju z aneksem kuchennym, holu wejściowego, przedpokoju, łazienki oraz pomieszczenia przynależnego do tego lokalu mieszkalnego, tj. tarasu o powierzchni 56,40 m2. Wszystko to o łącznej powierzchni użytkowej 136,1200 m2.
Do własności tego lokalu mieszkalnego związany był udział wynoszący 1/3 w częściach wspólnych budynku i urządzeniach, niesłużących do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w prawie własności nieruchomości wspólnej stanowiącej działkę ewidencyjną numer (…) o powierzchni 0,1762 ha, na której znajduje się budynek mieszkalny opisany w księdze wieczystej (…).
Niniejszy samodzielny lokal nr 2 otrzymał Pan w darowiźnie od rodziców: A.A. i B.B., z ich majątku wspólnego. Żadne z rodziców nie prowadziło działalności gospodarczej. W 2015 roku rozpoczął Pan przebudowę i nadbudowę posiadanego lokalu mieszkalnego na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej przez Starostę Powiatu (…) z dnia 16 lipca 2015 r.
W 2019 r. do inwestycji przebudowy włączyła się właścicielka lokalu nr 1, dokonując również przebudowy swojego mieszkania.
Prace budowlane polegały na przebudowie lokalu oraz zabudowie tarasu wskutek, których to prac zostały wyodrębnione dwa lokale mieszkalne. Zaświadczenie o braku wniesienia sprzeciwu wobec przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego zostało wydane 23 stycznia 2020 roku.
Z kolei dnia 1 sierpnia 2025 roku aktem notarialnym zawarto umowę odrębnej własności 5 lokali mieszkalnych i wydzielenie nieruchomości w drodze, której Pana lokal mieszkalny nr 2 został podzielony na dwa lokale:
- nr 3 położony na pierwszej kondygnacji składający się z wiatrołapu, salonu z aneksem kuchennym, pokoju I, pokoju II, łazienki wszystko o łącznej powierzchni użytkowej 47,71 m2,
- nr 4 położony na pierwszej kondygnacji składający się z wiatrołapu, pokoju I, łazienki, pokoju II, pokoju III, kuchni i loggii wszystko o łącznej powierzchni użytkowej 81,80 m2.
Do nowo wydzielonych lokali przynależą schody. Do każdego z lokali mieszkalnych nr 3 i 4 w udziale 1/6 na każdy lokal przynależą części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku przez właścicieli lokali tj. fundamenty, ściany konstrukcyjne, kominy, elewacja, dach, przyłącza, ogrodzenie oraz prawo własności działki ewidencyjnej (…) o powierzchni 0,1762 ha. Co oznacza, że udział w częściach wspólnych budynku nie zmienił się i dalej wynosi 1/3 (aktualnie 2x1/6). Przed dokonaniem podziału cały lokal mieszkalny z tarasem stanowił powierzchnię użytkową 136,1200 m2, a dwa lokale 47,71 m2 i 81,80 m2 stanowią obecnie łącznie 129,5100 m2.
Lokale przebudowywał Pan z nadzieją na powrót z zagranicy z żoną i przyszłymi dziećmi, jednak wskutek niezałożenia rodziny i podjęcia decyzji o dalszym przebywaniu za granicą planuje Pan dokonać sprzedaży obu lokali mieszkalnych. Sprzedaży chciałby Pan dokonać najpóźniej do końca 2026 roku. Nie planuje Pan rejestrować działalności gospodarczej w Polsce. Środkami ze sprzedaży planuje Pan spłacić zaciągnięte pożyczki gotówkowe, a resztę przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. W przeszłości dokonał Pan jednej transakcji związanej ze sprzedażą nieruchomości. Była to sprzedaż działki w 2017 roku, która we współwłasności z partnerką ojca była zakupiona w 2010 roku.
Ponadto jest Pan osobą niebędącą polskim rezydentem podatkowym. Od roku 2005 przebywa i pracuje na podstawie umowy o pracę w Irlandii. W Irlandii posiada Pan centrum interesów życiowych.
Oba mieszkania są oddane w ręce najemców w celu pokrycia kosztów utrzymania mieszkań oraz zadbania o nie podczas Pana nieobecności. Od 2015 roku wynajmowane jest pierwotne mieszkanie, a od 2020 roku - drugie powstałe po przebudowie. Oba mieszkania wynajmują rodziny z dziećmi. Przychody otrzymywane z najmu rozlicza Pan na zasadach tzw. najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Uzupełnienie opisu stanu faktycznego
Jest Pan kawalerem, nigdy nie był Pan w związku małżeńskim. W związku z tym, w kontekście własności nieruchomości nie ma mowy o małżeńskiej wspólności majątkowej.
W związku ze stałym przebywaniem za granicą trudno byłoby sprzedać Panu nieruchomość na odległość. Dlatego planuje wynająć agenta nieruchomości, który pomoże Panu znaleźć kupca.
Do tej pory nie udzielał Pan pełnomocnictwa w związku z transakcją sprzedaży lokali mieszkalnych oraz nie zamierza takiego pełnomocnictwa Pan udzielać. Poza wskazanymi we wniosku nieruchomościami jest Pan osobą uprawnioną do udziału w masie spadkowej po rodzicach, w skład której wchodzą udziały w działkach i lasach na terenie (...), ale zamierza się ich Pan zrzec na rzecz brata C.C. Nie posiada Pan więc innych nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży.
Pytanie
Czy w przypadku zbycia obu lokali mieszkalnych powstałych w wyniku podziału jednego lokalu mieszkalnego na dwa poprzez nadbudowę tarasu, okres pięciu lat, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) biegnie od momentu nabycia mieszkania w drodze otrzymania darowizny w 2012 roku, zakończenia procesu nadbudowy w 2020 roku czy od 2025 roku, w którym zawarto umowę ustanowienia odrębnej własności lokali i notarialnie wydzielono dwa lokale z jednego?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem nabycie lokalu mieszkalnego nastąpiło w 2012 roku i jego następczy podział na dwa osobne lokale w związku z nadbudową tarasu nie wpływa na bieg terminu 5 lat z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku wyodrębnienia dwóch lokali, wielkość nieruchomości, jaką posiadał Pan przed ich wyodrębnieniem nie wzrosła. Wobec tego stwierdza Pan, że ustanowienie odrębnej własności lokali nie może być rozpatrywane w charakterze nabycia. Nie występuje bowiem przysporzenie majątkowe ponad to, czego właścicielem był Pan dokonując tego wyodrębnienia.
Uważa Pan, że prawne wyodrębnienie dwóch lokali, w miejsce jednego lokalu nie powoduje, że momentem nabycia lokalu jest chwila ustanowienia odrębnej własności lokalu, czy założenia księgi wieczystej. W wyniku ustanowienia odrębnej własności nie nastąpiło zwiększenie dotychczasowego stanu posiadania. Jeśli jednak zwiększeniem miałoby być dokonanie przebudowy lokalu to mogłoby to nastąpić w 2020 roku po zakończeniu budowy, a nie w 2025 roku w wyniku dokonania notarialnego wydzielenia.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.):
Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy:
Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:
a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c)prawa wieczystego użytkowania gruntów,
d)innych rzeczy,
– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c cytowanej ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.
W opisie sprawy wskazał Pan, że w 2012 r. otrzymał w darowiźnie od Pana rodziców lokal mieszkalny nr 2. W 2015 roku rozpoczął przebudowę i nadbudowę posiadanego lokalu mieszkalnego na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej przez Starostę Powiatu (...) z dnia 16 lipca 2015 r. W 2019 r. do inwestycji przebudowy włączyła się właścicielka lokalu nr 1, dokonując również przebudowy swojego mieszkania. Prace budowlane polegały na przebudowie lokalu oraz zabudowie tarasu wskutek, których to prac zostały wyodrębnione dwa lokale mieszkalne. Dnia 1 sierpnia 2025 roku aktem notarialnym zawarto umowę odrębnej własności 5 lokali mieszkalnych i wydzielenie nieruchomości w drodze, której Pana lokal mieszkalny nr 2 został podzielony na dwa lokale:
- nr 3 położony na pierwszej kondygnacji składający się z wiatrołapu, salonu z aneksem kuchennym, pokoju I, pokoju II, łazienki wszystko o łącznej powierzchni użytkowej 47,71 m2,
- nr 4 położony na pierwszej kondygnacji składający się z wiatrołapu, pokoju I, łazienki, pokoju II, pokoju III, kuchni i loggii wszystko o łącznej powierzchni użytkowej 81,80 m2.
Przed dokonaniem podziału cały lokal mieszkalny z tarasem stanowił powierzchnię użytkową 136,1200 m2, a dwa lokale 47,71 m2 i 81,80 m2 stanowią obecnie łącznie 129,5100 m2.
Wątpliwości Pana sprowadzają się do ustalenia, czy wyodrębnienie dwóch lokali mieszkalnych należy uznać za ich ponowne nabycie.
Kwestie ustanowienia odrębnej własności lokalu reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.).
Na mocy art. 2 ust. 1 ww. ustawy:
Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
W świetle art. 2 ust. 2 ww. ustawy:
Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali:
W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
W świetle art. 3 ust. 2 ww. ustawy:
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Jak stanowi art. 3 ust. 3 ww. ustawy:
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Zgodnie z treścią art. 7 ust. 1 ww. ustawy:
Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
Stosownie do art. 7 ust. 2 ww. ustawy:
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
Z art. 8 ust. 1 ww. ustawy wynika, że:
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
1)rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;
2)wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
Dodatkowo, na podstawie art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 341):
Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione.
Skoro – jak sam wskazał Pan w opisie sprawy – w wyniku wyodrębnienia dwóch lokali, wielkość nieruchomości, jaką Pan posiadał przed ich wyodrębnieniem nie zmieniła się to stwierdzam, że ustanowienie odrębnej własności lokali nie może być rozpatrywane w charakterze nabycia. Nie występuje bowiem przysporzenie majątkowe ponad to, czego właścicielem był dokonujący tego wyodrębnienia.
Dlatego też wyjaśniam, że:
- wyodrębnienie faktyczne lokali bez ustanowienia ich odrębnej własności nie zmienia stanu własności nieruchomości ani momentu jej nabycia oraz
- prawne wyodrębnienie lokali z nieruchomości nie powoduje, że momentem nabycia lokalu jest chwila ustanowienia odrębnej własności lokalu, czy założenia księgi wieczystej, o ile w wyniku ustanowienia odrębnej własności nie nastąpiło zwiększenie dotychczasowego stanu posiadania.
Tym samym, w przedmiotowej sprawie wyodrębnienie z ww. nieruchomości dwóch odrębnych lokali mieszkalnych nie ma wpływu na moment nabycia nieruchomości.
W rezultacie w wyniku opisanego wyodrębnienia samodzielnego lokalu mieszkalnego nie dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności. Dlatego za datę nabycia lokalu mieszkalnego należy uznać datę nabycia nieruchomości, z której go wyodrębniono, gdyż w wyniku przedmiotowego wyodrębnienia nie nastąpiła zmiana dotychczasowego stanu posiadania, czyli nie mamy do czynienia z nabyciem (nie zwiększa się stan posiadanego majątku osobistego).
Zatem za datę nabycia, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy uznać w niniejszej sprawie 2012 rok. Data wyodrębnienia dwóch lokali mieszkalnych i data utworzenia dla tych lokali odrębnej księgi wieczystej, w tym przypadku pozostają bez znaczenia.
Tym samym Pana stanowisko jest prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.