Interpretacja indywidualna – stanowisko w części prawidłowe i w części nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest:

-w części dotyczącej umowy sprzedaży obejmującej pozostałości (ruiny) po budynkach obsługi lotnictwa – nieprawidłowe,

-w pozostałym zakresie – prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

23 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży gruntu wraz  z naniesieniami oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – 24 lipca 2025 r.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

A. (Kupujący)

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B. (Sprzedający)

Opis stanu faktycznego

Zainteresowany będący stroną postępowania – A. (dalej: „Kupujący”) oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania – B. (dalej: „Sprzedający”) zawarli 27 maja 2025 r. warunkową umowę sprzedaży, która sporządzona została przed (…), notariuszem w (…), za Rep. (…) (dalej: „Umowa warunkowa”).

Zgodnie z treścią Umowy warunkowej, Sprzedający sprzedał Kupującemu, a Kupujący kupił następujące nieruchomości:

a)nieruchomość, stanowiącą niezabudowaną działkę gruntu numer (…) o powierzchni (…) ha, położoną w miejscowości (…), obręb ( …), (…), objętą Kw numer (…) (dalej: „Nieruchomość 1”)

b)nieruchomość, stanowiącą prawo użytkowania wieczystego działki gruntu numer (…) o powierzchni (…) ha, położoną w miejscowości (…), obręb (…), (…), objętą Kw numer (…) (dalej: „Nieruchomość 2”).

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 zwane też będą łącznie: „Nieruchomościami”.

W Umowie warunkowej wskazano, że:

- z przedłożonego do tej umowy wypisu z rejestru gruntów wydanego (…) 2025 r. z upoważnienia Starosty (…), wynika, że działka gruntu numer (…) (Nieruchomość 1) stanowi inne tereny zabudowane (Bi) o powierzchni (…) ha i zabudowana jest dwoma budynkami niestanowiącymi odrębnego od gruntu przedmiotu własności – budynkiem niemieszkalnym jednokondygnacyjnym o powierzchni 4,00 m² oraz budynkiem niemieszkalnym jednokondygnacyjnym o powierzchni 73,00 m²,

- z przedłożonego do tej umowy wypisu z rejestru gruntów wydanego (…) 2025 r. z upoważnienia Starosty (…), wynika, że działka gruntu numer (…) (Nieruchomość 2) stanowi zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (Bp) o powierzchni (…) ha.

W Umowie warunkowej wskazano, że na nieruchomościach znajdują się pozostałości (ruiny) po budynkach obsługi lotnictwa, które ze względu na ich stan techniczny i bezpieczeństwo osób trzecich wymagają pilnej rozbiórki, a zatem nieruchomości te są niezabudowane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Faktycznie opisane wyżej ruiny (mające kilkadziesiąt lat) znajdują się na Nieruchomości 1 i to ich dotyczą wpisy w rejestrze gruntów odnoszące się do budynków. Natomiast na Nieruchomości 2 nie ma żadnych budynków ani budowli, ani też ich ruin.

W Umowie warunkowej Sprzedający zobowiązał się uprzątnąć z Nieruchomości 1 śmieci oraz nadwyżki rozplantowanej ziemi, natomiast pozostawi ruiny po budynkach lotnictwa i bunkrze. Kupujący nie podjął jeszcze decyzji, czy i kiedy dokona wyburzenia ruin. Nie zostały one wyburzone do momentu przeniesienia własności Nieruchomości 1.

Nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) – uchwała nr (…) Rady Gminy (…) z (…) 2021 r. (…), w którym to planie Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 położone są na terenach oznaczonych symbolem AG/2, dla którego obowiązuje przeznaczenie: AG/2 – Tereny aktywności gospodarczej, baz, składów, magazynów, usługi.

W Umowie warunkowej wskazano, że Sprzedający nabywa Nieruchomości w celu zrealizowania inwestycji polegającej na budowie zakładu (...) o pow. zabudowy ok. 8.000 m² (dalej: „Inwestycja”). Inwestycja po jej realizacji zostanie przez Kupującego odpłatnie wynajęta podmiotowi, który będzie w niej prowadził zakład (...). Ewentualnie Kupujący może dokonać sprzedaży Inwestycji na rzecz takiego podmiotu. W każdym wypadku Nieruchomości będą wykorzystywane przez Kupującego do czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W Umowie warunkowej Strony zgodnie oświadczyły, że z uwagi na obecność na Nieruchomości 1 pozostałości (ruin) po budynkach obsługi lotnictwa, Sprzedający oraz Kupujący z ostrożności na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b) ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług składają zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy budynków i budowli położonych na Nieruchomości 1.

W Umowie warunkowej wskazano, że Cena Nieruchomości wynosi (…) zł brutto i zapłacona zostanie w następujący sposób:

-kwota (…) zł, zgodnie z fakturą VAT, wystawioną przez Sprzedającego, została zapłacona na rachunek bankowy wskazany przez Sprzedającego i kwota ta zostaje zaliczona Kupującemu na poczet ceny sprzedaży Nieruchomości 1 (dalej: „Zadatek”),

-kwota (…) zł ma zostać zapłacona, zgodnie z fakturą VAT, wystawioną przez Sprzedającego, na rachunek bankowy wskazany przez Sprzedającego, w dniu podpisania Umowy rozporządzającej zawartej w wykonaniu Umowy warunkowej,

-kwota (…) zł, zgodnie z fakturą VAT, wystawioną przez Sprzedającego, na rachunek bankowy wskazany przez Sprzedającego w terminie najpóźniej do (…) 2025 roku, tj. po podpisaniu przez Strony protokołu zakończenia robót porządkowych na Nieruchomości 1.

Sprzedaż Nieruchomości odbyła się pod warunkiem, że Gmina (...) nie wykona w stosunku do nich prawa pierwokupu. Gmina (…) z prawa tego nie skorzystała.

Kupujący i Sprzedający zawarli (…) 2025 r. umowę przeniesienia własności nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego, która sporządzona została przed (…), notariuszem w (…), za rep. (…) (dalej: „Umowa przeniesienia własności”).

W Umowie przeniesienia własności Sprzedający przeniósł na rzecz Kupującego Nieruchomości, natomiast Kupujący Nieruchomości te nabył. Wskazano, że wydanie Nieruchomości nastąpiło,  a korzyści i ciężary z Nieruchomości przechodzą na Kupującego z dniem dzisiejszym ((…) 2025 r.).

W Umowie przeniesienia własności powtórzone zostały zapisy Umowy warunkowej, w tym oświadczenie Stron o wyborze opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy pozostałości (ruin) po budynkach obsługi lotnictwa, położonych na Nieruchomości 1.

Sprzedający (…) 2025 r. wystawił fakturę zaliczkową nr (…), która dokumentowała kwotę Zadatku wynoszącą (…) zł brutto (dalej: „Faktura zaliczkowa”). Faktura zaliczkowa została przekazana Kupującemu w dniu wystawienia. Na Fakturze zaliczkowej wskazano jako sposób zapłaty „kompensata”. Zadatek został bowiem uregulowany przez potrącenie (…) 2025 r.

(…) 2025 r. Sprzedający, Kupujący oraz (…) (dalej: „Poprzedni Kupujący”) zawarli porozumienie rozliczeniowe, w którym wskazano, że:

-Sprzedający i Poprzedni Kupujący (…) 2025 r. zawarli Przedwstępną Warunkową Umowę Sprzedaży Nieruchomości (dalej: „PWUS”),

-na podstawie PWUS Poprzedni Kupujący zapłacił na rzecz Sprzedającego zadatek (dalej: „Zadatek Poprzedniego Kupującego”),

-w wykonaniu PWUS Sprzedający oraz Poprzedni Kupujący (…) 2025 r. zawarli Warunkową Umowę Sprzedaży (dalej: „WUS”),

-(…) 2025 r. Sprzedający oraz Poprzedni Kupujący dokonali rozwiązania WUS,

-(…) 2025 r. Sprzedający oraz Kupujący zawarli Umowę warunkową (opisaną już wyżej),

-w związku z rozwiązaniem WUS, Sprzedający zobowiązany jest do zwrotu na rzecz Poprzedniego Kupującego Zadatku Poprzedniego Kupującego,

-w związku z zawarciem Umowy warunkowej, Kupujący zobowiązany jest do zapłaty na rzecz Sprzedającego Zadatku,

-Poprzedni Kupujący i Kupujący (…) 2025 r. zawarli umowę pożyczki, na podstawie której Poprzedni Kupujący jako pożyczkodawca zobowiązał się udostępnić Kupującemu jako pożyczkobiorcy kwotę pożyczki wynoszącą (…) zł (dalej: „Kwota pożyczki”),

-intencją Stron jest dokonanie rozliczenia opisanych wyżej wzajemnych należności i zobowiązań.

Mając powyższe na uwadze, strony porozumienia rozliczeniowego postanowiły, że:

-Kupujący, na podstawie art. 921¹ Kodeksu cywilnego, upoważnia Poprzedniego Kupującego do zapłaty na rzecz Sprzedającego kwoty (…) zł tytułem Kwoty pożyczki oraz upoważnia Sprzedającego do przyjęcia tego świadczenia tytułem Zadatku,

-Poprzedni Kupujący oświadcza Sprzedającemu jako odbiorcy przekazu, że przekaz ten przyjmuje i tym samym zobowiązany jest do zapłaty Kwoty pożyczki wynoszącej (…) zł na rzecz Sprzedającego,

-Poprzedni Kupujący i Sprzedający oświadczają, że dokonują ze skutkiem za dzień zawarcia niniejszej umowy potrącenia (kompensaty umownej) następujących wzajemnych wierzytelności pieniężnych:

a)Poprzedni Kupujący przedstawia do potrącenia wierzytelność pieniężną przysługującą mu wobec Sprzedającego w kwocie (…) zł z tytułu Zadatku Poprzedniego Kupującego,

b)Sprzedający przedstawia do potrącenia wierzytelność pieniężną przysługującą mu wobec Poprzedniego Kupującego w kwocie (…) zł na podstawie przekazu opisanego w powyższych postanowieniach.

-Potrącenie (kompensata umowna), o którym mowa powyżej, następuje do kwoty (…) zł i w jego efekcie wzajemne wierzytelność Poprzedniego Kupującego i Sprzedającego umarzają się, ze skutkiem na dzień zawarcia umowy do kwoty (…) zł, a tym samym uznaje się, że:

a)Zadatek Poprzedniego Kupującego został zwrócony przez Sprzedającego na rzecz Poprzedniego Kupującego,

b)Kwota pożyczki została wypłacona przez Poprzedniego Kupującego na rzecz Nowego Kupującego,

c)Zadatek Kupującego został zapłacony przez Kupującego na rzecz Sprzedającego.

Sprzedający (…) 2025 r. po zawarciu Umowa przeniesienia własności wystawił również fakturę końcową nr (…) (dalej: „Faktura”). Na fakturze wykazana została Cena Nieruchomości  w kwocie (…) zł brutto wraz z informacją o wystawionej wcześniej Fakturze zaliczkowej. Faktura została przekazana Kupującemu w dniu wystawienia. Kupujący (…) 2025 r. uiścił na rzecz Kupującego część Ceny w kwocie (…) zł brutto, natomiast pozostałą część w kwocie (…) zł brutto ma uiścić do (…) 2025 r.

Kupujący i Sprzedający byli w czasie zawierania opisanych umów i są nadal podatnikami podatku od towarów i usług czynnymi. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na potrzeby działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że, w ocenie Zainteresowanych, ruiny po budynkach obsługi lotnictwa znajdujące się na działce (…) nie spełniały na moment sprzedaży definicji budynku, budowli lub ich części, bądź urządzenia budowlanego funkcjonalnie związanego z budynkiem lub budowlą, w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418).

W umowie warunkowej wskazano, że na nieruchomościach znajdują się pozostałości (ruiny) po budynkach obsługi lotnictwa, które ze względu na ich stan techniczny i bezpieczeństwo osób trzecich wymagają pilnej rozbiórki, a zatem nieruchomości te są niezabudowane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.

Przywołując za Państwem treść opisu stanu faktycznego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak wskazano w stanowisku dotyczącym Pytania 1, dostawa Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a.

Skoro więc dostawa Nieruchomości jest czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, to jej sprzedaż podlega wyłączeniu spod zastosowania ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest – tytułu tej czynności – z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość czy prawo wieczystego użytkowania gruntu. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a)) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży czy jej część) lub świadczenie usług, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabył od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo własności działki nr (…) (Nieruchomość 1) oraz prawo użytkowania wieczystego działki nr (…) (Nieruchomość 2) – określane łącznie jako Nieruchomość. Na Nieruchomości 1 znajdują się pozostałości (ruiny) po budynkach obsługi lotnictwa, które ze względu na ich stan techniczny i bezpieczeństwo osób trzecich wymagają pilnej rozbiórki. Kupujący nie podjął jeszcze decyzji, czy i kiedy dokona wyburzenia ruin. Nie zostały one wyburzone do momentu przeniesienia własności Nieruchomości 1.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część (część składową) dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 1071):

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę, urządzenie), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa Transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-dostawa Nieruchomości stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy;

-na działce nr (…) nie znajdują się żadne naniesienia, które na moment sprzedaży spełniały definicję budynku, budowli lub ich części, bądź urządzenia budowlanego funkcjonalnie związanego z budynkiem lub budowlą, w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane; tym samym ww. dostawa towarów jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa działek niezabudowanych;

-zbycie przez Sprzedającego opisanej we wniosku Nieruchomości (prawa własności działki  nr (…) oraz prawa użytkowania wieczystego działki nr (…)) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, a także pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług i będzie stanowić czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ww. ustawy, z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Ze specyfiki wyłączenia określonego art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika jednoznacznie, iż nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem m.in.: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Powyższe oznacza, że wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, o  którym mowa w art. 2 pkt 4 ww. ustawy analizować należy w ścisłym powiązaniu z regulacjami ustawy o podatku od towarów, gdzie okoliczność opodatkowania lub zwolnienia z opodatkowania tym podatkiem warunkuje możliwości zastosowania wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie ww. przepisu. Zatem w przypadku, gdy poza zakresem danej transakcji w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług znajdują się określone jej składniki, które w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług nie są/nie będą przedmiotem dostawy, zastosowanie wyłączenia określonego ww. przepisem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie tej części transakcji, która dotyczy ww. składnika, nie jest możliwe.

Taki przypadek ma miejsce w omawianej sprawie w odniesieniu do części transakcji, która obejmuje naniesienia − pozostałości (ruiny) po budynkach obsługi lotnictwa. Przedmiotem dostawy – w myśl ustawy o podatku od towarów i usług – będzie tylko sam grunt – prawo własności działki nr (…) i prawo użytkowania wieczystego działki (…). Stwierdzić więc należy, iż powyższa okoliczność uniemożliwia zastosowanie wyłączenia określonego w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie tej części umowy sprzedaży, która dotyczy naniesień (ruin).

Zgodnie z przywołanymi przepisami Kodeksu cywilnego, w ujęciu cywilistycznym (a takie właśnie podejście należy zastosować do oceny skutków podatkowych transakcji na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) przedmiotem sprzedaży jest własność nieruchomości gruntowej wraz z jej częściami składowymi, tj. naniesieniami, które są trwale związane z gruntem.

Z treści wniosku jednoznacznie wynika, że przedmiotem sprzedaży jest m.in. własność nieruchomości gruntowej (działki nr (…)) – co oznacza, że znajdujące się na niej obiekty, które są związane z gruntem nie mogą być cywilistycznie oderwane od własności gruntu. To oznacza, że w ujęciu cywilistycznym przedmiotem sprzedaży nieruchomości jest grunt oraz obiekty z nim związane.

Jak już powyżej wskazano, części składowe nieruchomości gruntowej (np. budynki/obiekty) nie mogą być – poza przypadkami ściśle w Kodeksie cywilnym określonymi (m.in. dotyczy to tzw. urządzeń przesyłowych) – odrębnym przedmiotem własności i odrębnym przedmiotem obrotu prawnego. Jeżeli zatem, przedmiotem umowy sprzedaży jest sprzedaż nieruchomości gruntowej, której częścią składową są obiekty trwale z gruntem związane, to również te obiekty stają się przedmiotem umowy sprzedaży.

Z uwagi na powyższe, w części transakcji (umowy sprzedaży) obejmującej pozostałości (ruiny) po budynkach obsługi lotnictwa, umowa sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, skoro w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług przedmiotem dostawy jest wyłącznie sam grunt. Zatem zgodnie z uregulowaniami zawartymi w treści art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy – dotyczący tej części umowy sprzedaży – ciąży na Kupującym.

Zatem w części transakcji obejmującej pozostałości (ruiny) po budynkach obsługi lotnictwa, umowa sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W tej części stanowisko należało zatem uznać za nieprawidłowe.

W pozostałym zakresie należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem.

Jak bowiem wynika z interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług, transakcja obejmująca sprzedaż Nieruchomości (prawa własności działki nr (…) oraz prawa użytkowania wieczystego działki nr (…)) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem właściwej stawki podatku od towarów i usług. Tym samym do tej części transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4  lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z tych względów Państwa stanowisko należało w tej części uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy  o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną  (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.