Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

5 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek z 4 czerwca 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 10 lipca 2025 r. (data wpływu 17 lipca 2025 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w siedzibą w (…) jest użytkownikiem wieczystym niezabudowanej działki nr (...) położonej w województwie (...) powiecie (...) jednostka ewidencyjna (...) obręb (...) o łącznej powierzchni (...).

Działka (...) składa się z następujących użytków:

-tereny przemysłowe (Ba) – powierzchnia (...) ha,

-lasy – Ls – powierzchnia (...) ha.

Do opisu użytku – tereny przemysłowe oznaczenie Ba i prawidłowej klasyfikacji przedmiotowej działki znajduje zastosowanie rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków:

§ 8 pkt 1. Użytki gruntowe wykazywane w ewidencji dzielą się na następujące grupy: (…)

3)        grunty zabudowane i zurbanizowane;

(...)

§ 9 pkt 3. Grunty zabudowane i zurbanizowane, o których mowa w § 8 ust. 1 pkt 3, dzielą się na: (...)

2) tereny przemysłowe, oznaczone symbolem Ba.

Zgodnie z załącznikiem nr 1 tejże ustawy, Lp 14 – Tereny przemysłowe Ba w pozycji „Cechy opisujące użytki gruntowe" ustawodawca zawarł następującą treść:

Do terenów przemysłowych zalicza się grunty:

1)  zajęte pod budynki przemysłowe lub magazynowe oraz związane z tymi budynkami budowle i urządzenia, w szczególności: wiaty, kotłownie, zbiorniki, przewody naziemne, place składowe, place postojowe i manewrowe, ogrodzenia, śmietniki, składowiska odpadów;

2)  położone między budynkami, budowlami i urządzeniami, o których mowa w pkt 1, lub w bezpośrednim sąsiedztwie tych budynków i urządzeń i niewykorzystywane do innego celu, który uzasadniałby zaliczenie ich do innej grupy użytków gruntowych, w tym zajęte pod rabaty i kwietniki;

3)  zajęte pod bazy transportowe i remontowe, stacje transformatorowe, naziemne rurociągi, kolektory i wodociągi, hałdy i wysypiska śmieci, ujęcia wody i oczyszczalnie ścieków.

Dla przedmiotowej działki prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w (...) księga wieczysta (...).

W dziale l-Sp tej księgi wieczystej wpisane są uprawnienia wynikające z praw ujawnionych w działach III innych ksiąg wieczystych numer: (...).

Dział IV tej księgi wieczystej jest wolny od wpisów, zaś w dziale III wpisana jest odpłatna służebność przesyłu stosownie do postanowień art. 305 ze znaczkiem jeden i następnych Kodeksu cywilnego, polegająca na prawie ułożenia na działkach w (...) w obrębie nr (...):

-nr ewid. (...) (zaznaczonej na mapie (...)) sieci gazu 400 i 200, sieci gazu na estakadzie 400, linii napowietrznej energii elektrycznej WN (słup) i linii kablowych energii elektrycznej 9 x WN oraz 3 x NN,

-nr ewid. (...) (zaznaczonej na mapie nr (...)) linii kablowych energii elektrycznej WN,

-nr ewid. (...) (zaznaczonej na mapie nr (...)) linii napowietrznej energii elektrycznej WN,

-nr ewid. (...) (zaznaczonej na mapie nr (...)) gazu 250 na estakadzie, kanału ciepłowniczego i linii napowietrznej energii elektrycznej WN, według przebiegu zaznaczonego na wyrysie z mapy zasadniczej 1:500 oraz prawie dojścia przez działki nr ewid.: (...) i (...) do zainstalowanych na nich: sieci gazu i linii elektrycznej w celu prowadzenia przeglądów, bieżących prac eksploatacyjnych, konserwacji, usuwania awarii, napraw, modernizacji oraz kontroli i odczytów układów pomiarowo-rozliczeniowych z urzędu po przeniesieniu wpisu z działu III księgi wieczystej (...) – na rzecz E Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w (...), REGON (...).

W skład przedmiotowej działki nie wchodzą grunty pokryte śródlądowymi wodami stojącymi w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych, nie związanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi, ani grunty pokryte wodami znajdującymi się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka.

Pod powierzchnią przedmiotowej działki numer (...) zlokalizowana jest infrastruktura energetyczna będąca własności E Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w (...) w postaci linii energetycznych 8 x WN, linii światłowodowej oraz sieci ciepłowniczej preizolowanej 2 x 168/250.

Na przedmiotowej działce numer (...) zlokalizowany jest zbiornik przeciwpożarowy nr inw. (...), w złym stanie technicznym, nieczynny, nadający się do rozbiórki.

Prawo wieczystego użytkowania działki zostało nabyte (...) r. przez SM, prowadzącego działalność gospodarcza pod nazwą (...) w (...) NIP: (...), Rep. A (...).

Prawo wieczystego użytkowania zostało wprowadzone do ewidencji środków trwałych(...). Transakcja zakupu przedmiotowego prawa wieczystego użytkowania gruntu została opodatkowana podatkiem od towarów i usług w wysokości 23%, który to został odliczony przez SM w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Na dzień nabycia prawa, na działce (...) znajdował się budynek, który został sklasyfikowany jako inny niemieszkalny.

Kolejno, (...) r. całe przedsiębiorstwo(...), w tym przedmiotowe prawo wieczystego użytkowania działki wraz z drzewostanem, zostało wniesione aportem do spółki A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością; w zamian SM objął udziały w tejże spółce. Prawo wieczystego użytkowania działki zostało ujęte w ewidencji środków trwałych firmy A Sp. z ograniczona odpowiedzialnością. W związku ze złym stanem technicznym i brakiem wartości użytkowych, budynek na początku (...) roku został wyburzony, a fakt ten został zgłoszony w Starostwie. Podatek od nieruchomości płacony był od gruntu, nie było podatku od budynków i budowli na tej działce.

(...) r. Spółka A Sp. z o.o. zawarła z firmą B sp. z o. o. z siedzibą w (...) nr KRS (...) umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, przedmiotem której jest sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu działki (...). Strony umowy są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Na dzień zawarcia tej umowy na działce nie znajduje się żaden budynek i budowla będąca własnością firmy A sp. z o.o.

W załączonym do ww. umowy wypisie z rejestru gruntów z (...) r. (...), wydanym przez Starostę (...), dotyczącym działki nr (...), nie widnieje pozycja zawierająca wypis z kartoteki budynków, co by miało miejsce, gdyby na działce znajdowały się budynki.

Z zaświadczenia wydanego przez Prezydenta (...) (...) r. nr (...) wynika, że ww. działka nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz że nie znajduje się na obszarze rewitalizacji. Ponadto Starosta (...) (...) r. wydał zaświadczenie (...), z którego wynika, że działka o numerze (...), położona w obrębie (...), stanowi w części klasoużytek Ls, natomiast nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu ani inwentaryzacją stanu lasu będącymi w zasobach Starosty (...).

(...) r. reprezentanci A Sp. z o. o. i B Sp. z o. o. podpisali przed Notariuszem (...) Warunkową Umowę Sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki o nr (...) w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...).

Po analizie sytuacji prawnej i materialnej przedmiotowej nieruchomości, strony zgodnie oświadczyły, że transakcja podlega zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, co zostało zapisane w akcie.

W treści umowy cena zakupu nie została rozdzielona osobno dla terenów przemysłowych osobno dla lasów, ustalona jest dla całej działki. Przedmiot sprzedaży określony został przez strony jako prawo użytkowania wieczystego działki o nr (...) o powierzchni (...) ha z uwzględnieniem prawa pierwokupu Gminy (...). Bezwarunkowa umowa sprzedaży przedmiotowego prawa przenosząca własność na kupującego zostanie zawarta po otrzymaniu decyzji Gminy (...) w zakresie prawa pierwokupu.

Prezydent Miasta (...) (...) r. w zaświadczeniu nr (...) zaświadcza, że dla działki (...) wydane są dwie decyzje:

-    decyzje o warunkach zabudowy z dnia (...) r. dla zamierzenia inwestycyjnego drogi dojazdowej do działki (...), (...) na Państwa rzecz;

-    decyzje o warunkach zabudowy z dnia (...) r. dla zamierzenia inwestycyjnego budowy elektroenergetycznej linii kablowej 6kV do stacji transformatorowej przewoźnej zlokalizowanej na działce nr (...) wraz zabudową tej stacji na terenie działek (...) wydaną na rzecz firmy E Sp. z o.o. z siedzibą w (...).

Treść uzupełnienia wniosku, jako że dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, zostanie przywołana w interpretacji dotyczącej tego podatku.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy przedmiotowa sprzedaż działki nr (...) spowoduje powstanie obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych po Państwa stronie?

Państwa stanowisko w sprawie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Państwa zdaniem, biorąc pod uwagę stanowisko zaprezentowane we wniosku, tj. że przedmiotowa transakcja sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu będzie korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, uważają Państwo, że do danej transakcji zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a). Biorąc jednak pod uwagę art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych nie powstanie po Państwa stronie, tylko po stronie kupującego.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że planują Państwo zawrzeć umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, na mocy której przeniosą Państwo to prawo na Kupującego.

Państwa zdaniem:

-  do transakcji mają zastosowanie przepisy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,

-  transakcja sprzedaży przez Państwa ww. prawa użytkowania wieczystego gruntu nie powoduje po Państwa stronie, jako Sprzedających, powstania obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z takim stanowiskiem należy się zgodzić. Istotnie umowa sprzedaży to czynność, która mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W przypadku tej czynności – jak wynika z powołanego wyżej art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – obowiązek podatkowy ciąży na kupującym. Zatem Państwo – jako strona Sprzedająca – nie będą zobowiązani z tytułu dokonywania sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych.

W kontekście opisu sprawy oraz powołanych przepisów, wskazać także należy, że w zależności od tego, czy opisana umowa sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług czy też będzie z niego zwolniona, to odpowiednio – w świetle wskazanych uregulowań w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych lub będzie temu opodatkowaniu podlegać. Żeby rozstrzygać o opodatkowaniu umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych w kontekście tego przepisu, najpierw trzeba dokonać oceny skutków podatkowych tej umowy w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednakże w opisanej sytuacji – ze względu na Państwa status jako Sprzedającego – taka ocena jest zbędna.

Niezależnie bowiem od ustaleń na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (te będą przedmiotem rozważań w odrębnym rozstrzygnięciu dotyczącym podatku od towarów i usług), Państwo nie będą w opisanej sytuacji podatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak wynika z przedstawionego we wniosku zdarzenia, to Państwo dokonują sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, a obowiązek podatkowy – co już wyżej wskazano – przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Wobec tego, jak słusznie Państwo stwierdzili, z tytułu opisanej we wniosku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu nie będą Państwo zobowiązani do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych – bez względu na to czy obowiązek uiszczenia tego podatku wystąpi czy też nie.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: Państwa sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i muszą się Państwo zastosować do interpretacji.

-    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.); dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

•   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

•   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.