Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

20 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 24 czerwca 2025 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

A sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca lub Spółka) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT). Podstawowym przedmiotem działalności Spółki jest działalność hotelarska.

W dniu 13 października 2017 r. Spółka zawarła z jedną z polskich spółek kapitałowych zajmujących się leasingiem, zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny (dalej: Finansujący) umowę leasingu nieruchomości, składającej się z nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem hotelowym, (…), w wykonaniu której Finansujący nabył od Spółki ww. nieruchomość, a następnie przekazał ją Spółce do korzystania i pobierania pożytków (dalej: Umowa leasingu).

W wykonaniu Umowy leasingu Spółka zbyła na rzecz Finansującego:

- działkę gruntu położoną (…) (dalej: Grunt);

- budynek hotelowy zlokalizowany na Gruncie (dalej: Budynek);

- zlokalizowane na Gruncie budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 z późn. zm., dalej: Prawo budowlane), (dalej:   Budowle), tj.:

- chodniki i parking (powierzchnie utwardzone),

- sieci przesyłowe.

Budynek, Budowle oraz Grunt w dalszej części wniosku nazywane są łącznie Nieruchomością.

Przedmiotem przeważającej działalności gospodarczej Finansującego jest leasing finansowy. Spółka i Finansujący nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.; dalej: ustawa o VAT), jak i przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm.).

Sprzedaż Nieruchomości przez Spółkę na rzecz Finansującego była opodatkowana przy zastosowaniu 23% stawki VAT.

Finansujący, po nabyciu Nieruchomości, oddał ją Spółce w całości do korzystania i pobierania pożytków – zgodnie z Umową leasingu. Umowa leasingu przewidywała, że odpisów amortyzacyjnych od wartości Budynku będzie dokonywał Finansujący. W zakresie Gruntu rozliczenie umowy stanowiło tzw. leasing finansowy, w ramach którego podatek VAT od całej wartości Gruntu został naliczony jednorazowo – w ramach pierwszej raty leasingowej. Natomiast w zakresie wartości Budynku/Budowli umowa stanowiła tzw. leasing operacyjny, wobec czego podatek VAT był proporcjonalnie doliczany do każdej z rat leasingowych.

Jednocześnie, zgodnie z postanowieniami Umowy leasingu, po zakończeniu okresu leasingu Spółka ma prawo odkupu od Finansującego Nieruchomości.

W związku z powyższym, Spółka zamierza dokonać wykupu Nieruchomości od Finansującego, na ustalonych warunkach finansowych.

Przedmiotem wykupu będzie sama Nieruchomość, tj. wraz z Nieruchomością nie zostaną przeniesione na Spółkę żadne dodatkowe składniki materialne lub niematerialne, takie jak umowy najmu, umowy zarządzania Nieruchomością, czy też rachunki bankowe. Wykup Nieruchomości od Finansującego będzie zatem stanowił dostawę towarów zgodnie ustawą o VAT, tj. dostawę niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT w zw. z art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm., dalej: KC) ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Budynek i Budowle zostały oddane do użytkowania ponad 2 lata przed datą planowanego wykupu Nieruchomości od Finansującego oraz na Budynek i Budowle w ciągu ostatnich dwóch lat przed planowanym wykupem nie były (i nie będą) ponoszone wydatki modernizacyjne, które przekroczyłyby 30% wartości początkowej Budynku, czy też danej Budowli.

Budynek oraz Budowle nigdy nie były i do momentu planowanej transakcji wykupu Nieruchomości od Finansującego nie będą wykorzystywane wyłącznie do czynności zwolnionych z VAT.

Spółka i Finansujący będą na moment planowanej transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT. Spółka i Finansujący przed dniem planowanej transakcji wykupu Nieruchomości od Finansującego złożą do naczelnika urzędu skarbowego właściwego dla kupującego (Spółki) lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z planowaną transakcją, zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wyborze opcji opodatkowania dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości. Należy podkreślić, że ww. oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia będzie dotyczyło Budynku i wszystkich budowli objętych transakcją wykupu Nieruchomości od Finansującego.

Transakcja wykupu Nieruchomości od Finansującego zostanie udokumentowana fakturą VAT, wystawioną przez sprzedającego (Finansującego) i przekazaną kupującemu (Spółce).

Spółka nabędzie Nieruchomość na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem VAT, tj. działalności hotelowej (działalność ta nie podlega zwolnieniu z VAT). Niemniej jednak, zgodnie z zamiarem Spółki, Nieruchomość po dokonaniu jej wykupu od Finansującego zostanie przez Spółkę ponownie sprzedana – podmiotowi trzeciemu (dalej: Inwestor). Sprzedaż Nieruchomości na rzecz Inwestora będzie opodatkowana VAT (strony zrezygnują ze zwolnienia z VAT) i na moment tej sprzedaży zarówno Spółka jak i inwestor będą podmiotami zarejestrowanymi jako podatnicy VAT czynni.

Sprzedaż Nieruchomości na rzecz Inwestora nie jest przedmiotem niniejszego wniosku, ale będzie przedmiotem odrębnego wniosku wspólnego, który Spółka złoży wraz z Inwestorem.

Po nabyciu Nieruchomości Inwestor będzie ją wynajmował Spółce, a Spółka będzie z wykorzystaniem Nieruchomości w dalszym ciągu prowadziła działalność gospodarczą (usługi hotelarskie) na podstawie osobnej umowy najmu.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że do nabycia opisanej we wniosku Nieruchomości (zabudowanej działki nr (…)) dojdzie na podstawie umowy sprzedaży – w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.).

Pytanie

Czy transakcja wykupu Nieruchomości od Finansującego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.; dalej: ustawa o PCC)? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, transakcja wykupu Nieruchomości od Finansującego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W celu stwierdzenia istnienia bądź braku opodatkowania sprzedaży Nieruchomości w ramach transakcji wykupu Nieruchomości od Finansującego podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o PCC, użyte w ustawie sformułowanie „podatek od towarów i usług” oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej.

Jak zostało to przedstawione w zdarzeniu przyszłym wniosku, Spółka – kupujący zamierza nabyć od Finansującego – sprzedającego, Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży.

Zarówno Spółka, jak i Finansujący będą na moment planowanej transakcji wykupu Nieruchomości od Finansującego czynnymi zarejestrowanymi podatnikami podatku VAT.

Transakcja wykupu Nieruchomości od Finansującego zostanie opodatkowana VAT, z zastosowaniem właściwej stawki VAT (jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 1).

W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż Nieruchomości (wykup Nieruchomości od Finansującego) będzie opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki VAT (jak wskazano w uzasadnieniu do pytania nr 1 niniejszego wniosku), powyższa czynność nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo dokonać wykupu Nieruchomości od Finansującego na podstawie umowy sprzedaży. Przedmiotem wykupu będzie Nieruchomość, na którą składają się:

- działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…);

- budynek hotelowy zlokalizowany na Gruncie;

- zlokalizowane na Gruncie budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 z późn. zm., dalej: Prawo budowlane), tj.: chodniki i parking (powierzchnie utwardzone), sieci przesyłowe.

Wraz z Finansującym przed dniem planowanej transakcji wykupu Nieruchomości złożą Państwo do naczelnika urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z planowaną transakcją, zgodne oświadczenie w przedmiocie rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, i wyborze opcji opodatkowania dostawy Budynku i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości. Oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia będzie dotyczyło Budynku i wszystkich budowli objętych transakcją wykupu Nieruchomości od Finansującego.

Jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 21 lipca 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.384.2025.2.ASZ, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) spełnione zostaną przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zatem sprzedaż Budynku oraz Budowli znajdujących się na działce nr (...), będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W tej sytuacji – uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy – dostawa gruntu, na którym znajdują się ww. Budynek i Budowle, tj. działki nr (...), również będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

(…) Jeśli zatem Strony opisanej transakcji (Państwo oraz Finansujący) podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa ww. Budynku i Budowli będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.

W konsekwencji dostawa gruntu (działki nr (...)), na którym posadowione są ww. Budynek i Budowle – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również będzie opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.”.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Państwa oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych, a tym samym na kupującym – Państwu nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 21 lipca 2025 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.384.2025.2.ASZ.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.