Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

12 maja 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 28 kwietnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 16 czerwca 2025 r. (wpływ 17 czerwca 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

P. S.A. (Sprzedający, Spółka)

NIP: (…)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani P. (…) (Kupujący, Nabywca 1)

3)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan R. (….) (Kupujący, Nabywca 2)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowani posiadają interes prawny w ustaleniu konsekwencji podatkowych transakcji sprzedaży nieruchomości na gruncie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług oraz na gruncie przepisów ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

P. S.A. – Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej jako Sprzedający, Spółka) posiada prawa własności nieruchomości gruntowej (…), zabudowanej budynkiem mieszkalnym o powierzchni (…) m² oraz budowlami, położonej w m. (…) (dalej jako całość: „Nieruchomość”). Spółka planuje sprzedaż Nieruchomości na rzecz Pani P. (…) – Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania (dalej jako: Kupujący, Nabywca 1) i Pana R. (…) – Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej jako: Kupujący, Nabywca 2; Nabywca 1 i Nabywca 2 dalej razem jako: Nabywcy, Kupujący).

Celem złożonego wniosku jest potwierdzenie, że planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług – w momencie jej sprzedaży. Interes prawny Spółki polega na potwierdzeniu czy transakcja dostawy Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z kolei Nabywcy mają interes prawny w potwierdzeniu czy będą zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości. Sposób opodatkowania transakcji dostawy nieruchomości w oparciu o przepisy ustawy o podatku od towarów i usług przekłada się bowiem na opodatkowanie tego samego zdarzenia na podstawie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Nabywcy nie są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Strony nie rozważają wyboru opcji opodatkowania dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nieruchomość została nabyta przez Spółkę na podstawie postanowienia sądowego o przysądzeniu prawa własności nieruchomości z (…) r., sygn. akt (…). Przejęcie nieruchomości przez Spółkę nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Postanowienie sądowe o przysądzeniu prawa własności nieruchomości z (…) r., sygn. akt (…) na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania, uprawomocniło się (…) r., a przejęcie fizyczne Nieruchomości (wejście w jej władnie) nastąpiło (…) r.

Od momentu przejęcia Nieruchomości, Spółka utrzymuje ją jako aktywo przeznaczone do sprzedaży. Spółka nie wykorzystuje Nieruchomości do prowadzenia działalności statutowej, zatem Nieruchomość nie została ujęta w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych, jako środek trwały Zainteresowanego będącego stroną postępowania.

Uwzględniając fakt, że przejęcie Nieruchomości nastąpiło w ramach postępowania egzekucyjnego, Spółka nie posiada pewnych informacji o dacie pierwszego zasiedlenia Nieruchomości.

Sprzedający wskazuje, że nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie Nieruchomości od momentu jej przejęcia. Biorąc pod uwagę długość procesu sprzedażowego, zwarcie umowy sprzedaży Nieruchomości nastąpi po (…) r.

Zaznaczam, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominąłem tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, gdyż odnosi się ona wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości przez Spółkę na rzecz Kupujących będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, planowana sprzedaż Nieruchomości na rzecz Nabywców w przypadku zwolnienia dostawy Nieruchomości z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług – będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Z uwagi na to, że sposób opodatkowania transakcji dostawy Nieruchomości w oparciu o przepisy ustawy o podatku od towarów i usług przekłada się na opodatkowanie tego samego zdarzenia na podstawie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy zwrócić uwagę, że w przypadku zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, przepisy tej ustawy dają możliwość rezygnacji z tego zwolnienia po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 ww. ustawy, tj. wybór opcji opodatkowania transakcji podatkiem od towarów i usług możliwy będzie, jeżeli Sprzedający i Nabywający 1 i 2 będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług i złożą zgodne oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania dostawy zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług.

W konsekwencji powyższego, ponieważ w przypadku braku rezygnacji przez Państwa ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług – Nabywcy będą zobowiązani do poniesienia ciężaru podatku od czynności cywilnoprawnych.

Reasumując:

1)planowana dostawa Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, co oznacza, że będą Państwo mogli zrezygnować z tego zwolnienia spełniając warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług,

2)w przypadku zwolnienia dostawy Nieruchomości z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, będzie ona opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 i 2 cyt. ustawy:

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania planuje zbyć na rzecz Zainteresowanych niebędących stroną postępowania prawo własności działki gruntu zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz budowlami (nazwane łącznie we wniosku jako Nieruchomość). Strony transakcji nie rozważają wyboru opcji opodatkowania dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.379.2025.3.AB w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-planowana dostawa budynku i budowli opisanych w zdarzeniu przyszłym będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług,

-w konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ww. ustawy – również zbycie działki nr (…), z którą związane są ww. budynek i budowle, będzie zwolnione od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości (działki, budynku mieszkalnego oraz budowli na niej posadowionych) w ramach Transakcji będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (Strony transakcji nie rozważają wyboru opcji opodatkowania dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług), to do opisanej transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na zasadach określonych w wyżej cytowanych przepisach. Podatnikami tego podatku będą Nabywcy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

P. S.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.