Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

13 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa własności gruntu wraz z naniesieniami. Uzupełnili go Państwo pismem z 17 marca 2025 r. (wpływ: 19 marca 2025 r.) oraz - w odpowiedzi na wezwanie - w piśmie z 28 kwietnia 2025 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1. Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. S.A. („Kupujący”)

NIP: (…)

2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y. Sp. z o.o. („Sprzedający”)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany niebędący stroną postępowania - Y. Sp. z o.o. (dalej „Sprzedający”) zawarł w (...) 2025 r., w formie aktu notarialnego, umowę przedwstępną (dalej „Umowa przedwstępna”) sprzedaży nieruchomości dla X. S. A. (dalej „Kupujący”) - Zainteresowanego będącego stroną postępowania.

Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług na moment zawarcia transakcji będącej przedmiotem wniosku. Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług i będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług na moment zawarcia transakcji będącej przedmiotem wniosku.

Przedmiotem Umowy przedwstępnej są:

 1. Użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w J. (…), składającej się z działek ew. nr:

1) A.,

2) B.,

3) C.,

4) D.,

5) E.

z obrębu (…), o łącznym obszarze (…) ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej „Nieruchomość 1”);

 2. Użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w J. (…), składającej się z działek ew. nr:

1) F.,

2) G.,

3) H.

z obrębu (…), o łącznym obszarze (…) ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej „Nieruchomość 2”).

W księdze wieczystej Nieruchomości 2 ujawniony jest „Inny budynek niemieszkalny”, który w rzeczywistości już nie istnieje.

 3. Prawo własności nieruchomości położonej w J. (…), stanowiącej działkę ew. nr I., z obrębu (…), o obszarze (…) ha, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej „Nieruchomość 3”).

W dalszej części wniosku:

- Nieruchomość 1,

- Nieruchomość 2 oraz

- Nieruchomość 3

określane są łącznie jako „Nieruchomość”.

Sprzedający i Kupujący określani są łącznie jako „Zainteresowani” lub „Strony”.

Przeniesienie Nieruchomości nastąpi nie wcześniej niż w lipcu 2025 r. Strony przewidują, że co do zasady przeniesienie nastąpi nie później niż 30 czerwca 2027 r. - szczegółowe regulacje w tym zakresie zawiera Umowa przedwstępna.

W przypadku Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 Gminie J. przysługuje prawo pierwokupu. W związku z tym Umowa przedwstępna w pierwszej kolejności przewiduje zawarcie umowy warunkowej, a następnie (w przypadku nieskorzystania przez Gminę J. z prawa pierwokupu) zawarcie umowy przenoszącej użytkowanie wieczyste. W przypadku Nieruchomości 3 prawo pierwokupu nie występuje. Dlatego Umowa przedwstępna przewiduje zawarcie umowy sprzedaży (pod warunkiem nieskorzystania przez Gminę J. z prawa pierwokupu w stosunku do Nieruchomości 1 i 2, ponieważ Kupujący, co do zasady, jest zainteresowany nabyciem wszystkich Nieruchomości łącznie (1, 2 i 3) - tylko wtedy będzie mógł bowiem zrealizować planowany projekt).

W dalszej części wniosku termin „Umowa przenosząca własność” będzie obejmował zarówno umowę przenoszącą użytkowanie wieczyste Nieruchomości 1 i 2 (zawartej po umowie warunkowej - w przypadku nieskorzystania przez G J. z prawa pierwokupu), jak i umowę sprzedaży własności Nieruchomości 3.

Zainteresowani zaznaczają, że nie można całkowicie wykluczyć przeniesienia Nieruchomości po 30 czerwca 2027 r., np. poprzez aneks do Umowy przedwstępnej.

Nieruchomość w całości znajduje się na obszarze objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (dalej „MPZP”) i wszystkie działki w całości przeznaczone są w MPZP pod zabudowę. Nieruchomość nie jest zabudowana żadnym budynkiem (budynek ujawniony w księdze wieczystej już nie istnieje).

Na Nieruchomości, zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych, znajdują się jedynie następujące naniesienia, stanowiące własność Sprzedającego (dalej „Naniesienia”):

 1) fragmenty sieci elektroenergetycznych eNA, położone są na działce nr I.; zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych stanowią one budowlę;

 2) utwardzenie terenu (betonowe) obejmujące: drogę wewnętrzną, plac, chodnik, położone na działkach: F.; K.; G.; zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych stanowi ono budowlę;

 3) kanalizacja deszczowa, położona na działkach: F., K., G., A., B., C., D. oraz E. ; zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych stanowi ona budowlę;

 4) kanalizacja sanitarna, położona na działkach: F., K., G.; zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych stanowi ona budowlę;

 5) sieci/instalacje elektroenergetyczne położone na działkach: F., K., G.; zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych stanowią one budowlę;

 6) wewnętrzna sieć ciepłownicza położona na działkach: F., K., G.; zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych stanowi ona budowlę;

 7) utwardzenie terenu (betonowe) obejmujące drogę wewnętrzną, plac, chodnik, położone na działkach: B., C., D.; zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych stanowi ono budowlę;

 8) sieci elektroenergetyczne położone na działkach: A., E., B., C., D.; zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych stanowią one budowlę;

 9) złącze energetyczne położone na działce B.; zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych stanowi ono budowlę;

10)rondo położone na działkach: A., E., B.; zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych stanowi ono budowlę;

11)parking położony na działkach: K., D., G. oraz F.; zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych stanowi on budowlę;

12)szlabany położone na działce E.; zgodnie z najlepszą wiedzą Zainteresowanych są to urządzenie budowlane.

Zainteresowani wyjaśniają, że naniesienia:

   - wskazane w pkt 1 - 10 oraz 12 zostały oddane do użytkowania przed 1 stycznia 2023 r.

   - wskazane w pkt 11, czyli parking został oddany do użytkowania w maju 2023 r.; w momencie przeniesienia własności na Kupującego upłyną zatem dwa lata od jego oddania do użytkowania,

   - nie były ulepszane po 31 grudnia 2022 r. i nie będą ulepszane do momentu przeniesienia własności na Kupującego,

   - wskazane w pkt 12 zostaną zdemontowane przed przeniesieniem własności na Kupującego.

Wskazane naniesienia mają dla Stron niską wartość ekonomiczną. Kupujący nabywa bowiem Nieruchomość w celu realizacji projektu deweloperskiego, czyli budowy budynków mieszkalnych oraz sprzedaży znajdujących się w nich lokali (w tym użytkowych).

Realizacja tego projektu będzie wymagała wyburzenia Naniesień znajdujących się na Nieruchomości.

Przedmiotem Umowy przedwstępnej (a także Umowy przenoszącej własność) będzie Nieruchomość wraz z Naniesieniami. Oznacza to, że przedmiotem transakcji nie będą m.in.:

- oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedającego,

- środki pieniężne na rachunku bankowym oraz prawa i obowiązki wynikające z jakichkolwiek umów rachunku bankowego zawartych przez Sprzedającego,

- księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego przedsiębiorstwa,

- zobowiązania finansowe Sprzedającego,

- wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środków pieniężnych w gotówce,

- koncesje, licencje i zezwolenia,

- patenty i inne prawa własności przemysłowej,

- majątkowe prawa autorskie,

- majątkowe prawa pokrewne,

- tajemnice przedsiębiorstwa.

Strony nie przewidują przejęcia przez Kupującego jakichkolwiek pracowników Sprzedającego. Wolą Zainteresowanych jest objęcie opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług (rezygnacja ze zwolnienia) wszelkich budowli znajdujących się na Nieruchomości.

Z tego względu w Umowie przedwstępnej Strony postanowiły, że: „Strony - działając na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, tj. Sprzedający i Kupujący, obaj zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie oświadczą w Umowie Warunkowej (w odniesieniu do Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2) oraz w Umowie Sprzedaży (w odniesieniu do Nieruchomości 3), że: (i) rezygnują ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT oraz (ii) wybierają opodatkowanie dostawy Nieruchomości podatkiem od towarów i usług (jeśli będzie to możliwe zgodnie z Interpretacją Podatkową (zdefiniowaną w ust. 3 pkt d) poniżej)).” 

Wskazane oświadczenia zostaną złożone zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej.

Strony określiły cenę w następujący sposób. Po pierwsze wskazały kwotowo cenę Nieruchomości 1, 2 i 3, zastrzegając że będzie ona odpowiednio podwyższona w umowie sprzedaży Nieruchomości 3 oraz umowie warunkowej dotyczącej Nieruchomości 1 i 2, gdy rzeczywista suma powierzchni użytkowej (PUM) będzie wyższa od przyjętej w Umowie przedwstępnej minimalnej PUM, która była podstawą wyliczenia wskazanej kwotowo ceny Nieruchomości 1, 2 i 3 („Podwyższenie ceny 1”).

Taki sposób określenia ceny wynika z faktu, że w praktyce rynkowa wartość gruntów przeznaczonych pod projekty deweloperskie uzależniona jest od sumy powierzchni użytkowej lokali, które mogą zostać zbudowane i sprzedane. Częstą praktyką gospodarczą jest zatem klauzula waloryzująca wynagrodzenie sprzedającego w zależności od tego, jaka będzie ostateczna wartość PUM realizowanej przez nabywcę inwestycji deweloperskiej. Należy podkreślić, że kwota Podwyższenia ceny 1 będzie zatem znana na dzień zawarcia umów sprzedaży i będzie w nich uwzględniona jako element kalkulacyjny ceny.

Strony ustaliły, że w Umowie warunkowej dotyczącej Nieruchomości 1 i 2 (konieczna jest umowa warunkowa ze względu na przysługujące prezydentowi miasta prawo pierwokupu) wskażą podział ceny na części składowe, tj. ceny za prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 i ceny za Naniesienia położone na tym gruncie oraz ceny za prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 2 i ceny za Naniesienia położone na tym gruncie.

Podobnie, w umowie sprzedaży Nieruchomości 3 Strony wskażą podział ceny za Nieruchomość 3 na części składowe, tj. ceny za Nieruchomość 3 oraz ceny za Naniesienia.

Umowa przedwstępna nie precyzuje tego podziału - jak wskazano, Naniesienia w praktyce przedstawiają dla Kupującego niską wartości ekonomicznej, w związku z tym bardziej precyzyjne postanowienia nie są niezbędne. Umowa przedwstępna przewiduje także możliwość wystąpienia podwyższenia ceny już po przeniesieniu Nieruchomości na Kupującego (dalej „Podwyższenie ceny 2”). Kwota Podwyższenia ceny 2 zostanie obliczona w sposób określony w Umowie przedwstępnej na podstawie danych PUM wynikających z projektu budowlanego przygotowanego przez Kupującego w ramach uzyskanej decyzji o pozwoleniu na budowę planowanej przez Kupującego inwestycji.

W Umowie przedwstępnej strony postanowiły, że: „Do Ceny doliczony zostanie należny podatek od towarów i usług w ustawowo obowiązującej stawce na dzień zawarcia odpowiednio Umowy Warunkowej i Umowy Sprzedaży („Podatek VAT”) zgodnie z uzyskaną Interpretacją Podatkową, który zgodnie z obowiązującymi w dniu dzisiejszym przepisami wynosi 23%. Podatek VAT będzie płatny w PLN i kwota tego podatku zostanie obliczona zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o podatku od towarów i usług.”

W związku z uzgodnieniami zawartymi w Umowie przedwstępnej, z daleko posuniętej ostrożności, Zainteresowani występują z wnioskiem o interpretację w celu potwierdzenia zasad opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego, w ramach realizacji Umowy przedwstępnej:

- prawa użytkowania Nieruchomości 1 i 2 (wraz z Naniesieniami) oraz

- prawa własności Nieruchomości 3 (wraz z Naniesieniami)

w dalszej części wniosku sprzedaż prawa użytkowania Nieruchomości 1 i 2 oraz prawa własności Nieruchomości 3 określana jest jako „Transakcja”.

Sprzedający nabył Nieruchomości w celu prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług stawką inną niż zwolnienie, zarówno w formie wykorzystywania we własnym zakresie, jak i oddania osobom trzecim w ramach umów najmu (przy czym umowy najmu zostaną rozwiązane przed Transakcją. Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości (zarówno w całości, jak i poszczególnych działek) wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. Kupujący zawiera Transakcję w celu realizacji projektu deweloperskiego, czyli prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług stawką inną niż zwolnienie.

W piśmie uzupełniającym z 28 kwietnia 2025 r. doprecyzowali Państwo opis zdarzenia i wskazali jak niżej.

Nieruchomość nie jest zabudowana żadnym budynkiem (budynek ujawniony w księdze wieczystej już nie istnieje). W związku z tym naniesienia nie mogą stanowić (i nie stanowią) części składowych budynku.

Wyjaśnili Państwo, że wskazane w pkt 1 - 11 wniosku Naniesienia (zgodnie z Państwa najlepszą wiedzą stanowiące budowle) są trwale związane z gruntem (są częścią składową gruntu). W konsekwencji nie stanowią one ruchomości.

Natomiast wskazane w pkt 12 szlabany (urządzenia budowlane) zostaną zdemontowane przed przeniesieniem własności na Kupującego (więc nie będą przedmiotem transakcji).

Sieci elektroenergetyczne eNA znajdujące się na działce, której własność będzie przedmiotem sprzedaży nie stanowią ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), ponieważ są trwale związane z gruntem (są zatem częścią składową gruntu).

W przypadku zastosowania zwolnienia przy sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług spełnią Państwo warunki określone w art. 43 ust. 10 i 11 tej ustawy. Oświadczenie zostanie złożone w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą przedmiotowych obiektów.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy Transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, Transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają jedynie enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany, w przypadku sprzedaży nieruchomości, do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy).

Wskazali Państwo, że w analizowanej sytuacji kluczowe znaczenie na jednak art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z tym przepisem podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w Państwa ocenie, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. To dlatego, że podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie korzysta ze zwolnienia z tego podatku.

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie swojego stanowiska przywołali Państwo kilka interpretacji indywidualnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

Art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stanowi, że:

Przy umowie sprzedaży - podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

  Stawki podatku - przy umowie sprzedaży - wynoszą:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

 b) innych praw majątkowych - 1%.

W myśl art. 10 ust. 2 cyt. ustawy:

Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) zamierza z Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania (Sprzedającym) zawrzeć umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz prawem własności naniesień (Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2) oraz prawo własności nieruchomości wraz z naniesieniami (Nieruchomość 3) określone we wniosku łącznie jako Nieruchomość.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.159.2025.4.MW, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził Państwa stanowisko wskazując, że:

   - sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, jako dostawa towarów;

   - w odniesieniu do budowli znajdujących się na przedmiotowych działkach będą spełnione warunki niezbędne do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług; ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (w tym przypadku działek nr A., E., B., C., D., G., I., F., K.) na których budowle są posadowione;

   - w sytuacji, gdy Strony skutecznie zrezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i 11 ww. ustawy, planowana dostawa budowli znajdujących się na przedmiotowych działkach będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług;

   - w konsekwencji dostawa prawa użytkowania wieczystego działek składających się na Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 oraz prawa własności działki składającej się na Nieruchomość 3 z którymi ww. budowle są związane również będzie podlegać opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości podlegać będzie faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia od podatku od towarów i usług), to do opisanej Transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie - znak: 0111-KDIB3-3.4012.159.2025.4.MW.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. S.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy - Ordynacja podatkowa.