Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 lutego 2025 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Planuje Pani w najbliższym czasie zakupić mieszkanie, które będzie sfinansowane z kredytu hipotecznego.

1 czerwca (…) nabyła Pani aktem poświadczenia dziedziczenia (…) części nieruchomości po śmierci ojca. Po tym dniu, ww. nieruchomość należała w połowie oraz (…) do Pani mamy, w (…) do Pani siostry i w kolejnych (…) części do Pani.

Pani mama postanowiła przekazać nieruchomość swoim córkom w całości i 3 sierpnia (…), aktem umowy o dział spadku i zniesienie współwłasności nieruchomości oraz ustanowienia służebności osobistej mieszkania stała się Pani właścicielem tej nieruchomości w udziale (…), a Pani siostra w udziale (…).

Nieruchomością, którą Panie odziedziczyły w odpowiednich częściach oraz której udział Pani wraz z siostrą otrzymały od mamy „w darowiźnie” (według wskazanej wyżej umowy – w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności) była działka, na której budowa domu rozpoczęła w się w (…) i nie została ukończona. Pozwolenie na budowę było przeniesione na Panią i Pani siostrę i nadal było ważne do momentu przeniesienia pozwolenia na nowych właścicieli nieruchomości w grudniu (…).

Sprzedaż ww. nieruchomości nastąpiła w listopadzie (…).

Stan budowy na dzień sprzedaży nieruchomości przedstawiał się następująco:

-budynek był nieocieplony, bez elewacji, okna znajdujące się w budynku nie spełniały obecnych standardów i były to stare skrzynkowe drewniane okna, których stan wymagał drogiej renowacji lub wymiany na nowe. Nie było w budynku rozprowadzonej instalacji grzewczej (brak pieca, rozprowadzonej grzewczej infrastruktury, kaloryferów), brak wykończenia pomieszczeń, brak białego montażu, gładzi na ścianach itd.;

-doprowadzony został prąd do budynku, instalacja elektryczna w pomieszczeniach rozprowadzona, ściany otynkowane. Kiedy z siostrą były Panie właścicielkami, zleciły Panie doprowadzenie kanalizacji gminnej do budynku, rozprowadzenie instalacji wodno-kanalizacyjnej, wymianę starego pokrycia dachowego, wymianę ogrodzenia nieruchomości.

Na dzień sprzedaży budynek nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie, ponieważ nie zostały zakończone wszystkie etapy budowy domu, które by na to pozwalały. Nigdy nikt w tym budynku nie mieszkał, co jest oczywiste ze względu na np. brak ogrzewania, brak jakichkolwiek wykończonych pomieszczeń.

Poza ww. nieruchomością nie przysługiwało/nie przysługuje Pani prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącą odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Jest Pani zameldowana w mieszkaniu komunalnym, którego najemcą jest Pani mama. Sama najmuje Pani od 10 lat mieszkania od różnych właścicieli.

Pytanie

Czy planowany zakup nieruchomości będzie korzystał ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych?

Pani stanowisko w sprawie

Przywołując treść art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 4 pkt 1, art. 6 ust. 1 pkt 1, art. 6 ust. 2 oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, wskazała Pani, że umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zatem, zgodnie z powołanym powyżej przepisem zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

-prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

-prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia – by mogło być zastosowane zwolnienie – wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.

Mając powyższe na uwadze, Pani zdaniem sprzedaż nieruchomości, która nie nadawała się do zamieszkania, ponieważ budowa nie została ukończona a budynek nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie nie wpływa na zwolnienie. Tym samym, w Pani ocenie przysługuje Pani zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych na zakup pierwszego mieszkania.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5 – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku.

Stosownie do treści art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym (kupujących). W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zasady zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży dotyczącej tzw. „pierwszej nieruchomości”, której dotyczy Pani pytanie, są uregulowane w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z jego treścią:

Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

-prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

-prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie – wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.

Przy czym w przypadku, gdy budynek mieszkalny jednorodzinny lub lokal stanowiący odrębną nieruchomość albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabywany jest na współwłasność, to każdy z kupujących (np. małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej m.in. lokalu mieszkalnego lub udziału w nim, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że w drodze dziedziczenia, działu spadku oraz zniesienia współwłasności stała się Pani właścicielem nieruchomości w udziale (…). Na nieruchomości tej rozpoczęto budowę domu, która nie została ukończona. Sprzedaż ww. nieruchomości nastąpiła w listopadzie (…). Na dzień sprzedaży ww. budynek nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie, ponieważ nie zostały zakończone wszystkie etapy budowy domu, które by na to pozwalały. Nigdy nikt w tym budynku nie mieszkał ze względu na np. brak ogrzewania, brak jakichkolwiek wykończonych pomieszczeń. Poza ww. nieruchomością nie przysługiwało/nie przysługuje Pani prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącą odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Planuje Pani w najbliższym czasie zakupić mieszkanie, które będzie finansowane z kredytu hipotecznego.

Ma Pani wątpliwości czy planowany zakup mieszkania będzie korzystał ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zarówno ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i Kodeks cywilny nie definiują pojęć „budynek mieszkalny jednorodzinny” i „budynek”. W takiej sytuacji, na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, należy dopuścić możliwość odwołania się do definicji budynku z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z z 2025 r. poz. 418).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ww. ustawy:

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

-   budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

-   budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

W myśl art. 54 ust. 1 Prawo budowlane:

Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-2, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Przepis art. 30 ust. 6a stosuje się.

Zgodnie z art 55 ust. 1-2 ww. ustawy:

Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:

1)na budowę obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii (…)

- o których mowa w załączniku do ustawy;

2)zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;

3)przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może obejmować:

1)obiekt budowlany lub jego część;

2)niektóre z obiektów budowlanych objętych jedną decyzją o pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniem budowy, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 i 2.

Decyzja, o której mowa w ust. 1 pkt 3, może być wydana, jeżeli oddawane do użytkowania obiekty budowlane lub ich części mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.

Inwestor zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Stosownie do art. 56 ust. 1-2 cyt. ustawy:

Inwestor, w stosunku do którego nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, jest obowiązany zawiadomić, zgodnie z właściwością wynikającą z przepisów szczególnych, organy:

1) (uchylony)

2) Państwowej Inspekcji Sanitarnej,

3) (uchylony)

4) Państwowej Straży Pożarnej

- o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania. Organy zajmują stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym.

Przepisy ust. 1 stosuje się również w przypadku, gdy projekt budowlany obiektu budowlanego nieobjętego obowiązkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie wymagał uzgodnienia pod względem ochrony przeciwpożarowej lub wymagań higienicznych i zdrowotnych.

Niezajęcie stanowiska przez organy, wymienione w ust. 1, w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, traktuje się jak niezgłoszenie sprzeciwu lub uwag.

W myśl art. 59 ust. 1 i 2 Prawo budowlane:

Organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli, o której mowa w art. 59a.

Organ nadzoru budowlanego może w pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego określić warunki użytkowania tego obiektu albo uzależnić jego użytkowanie od wykonania, w oznaczonym terminie, określonych robót budowlanych.

Odnosząc powyższe przepisy do analizowanej sprawy, należy stwierdzić, że opisany przez Panią budynek – posadowiony na nieruchomości, której była Pani współwłaścicielką – nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego w myśl ustawy Prawo budowlane, tj. takiego, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jak wynika z opisanej sprawy jest to budynek, który nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie, nikt nigdy w nim nie mieszkał.

Stosownie do powyższych regulacji budynek, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (w myśl Prawa budowlanego) – nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Wskazała też Pani, że poza ww. nieruchomością nie przysługiwało/nie przysługuje Pani prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącą odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Zatem, jeżeli w przeszłości posiadała Pani wyłącznie udział w nieruchomości z nieukończoną budową domu, w którym nie można było – zgodnie z odrębnymi przepisami – zamieszkać, to nie można uznać, że posiadała Pani udział w budynku mieszkalny jednorodzinny w myśl ustawy Prawo budowlane.

Tym samym, przy zawieraniu w przyszłości umowy sprzedaży prawa własności lokalu mieszkalnego będzie miało zastosowanie zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia i zastosuje się Pani do interpretacji.

-Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.