Zakup domu jednorodzinnego w trakcie budowy, nieoddanego jeszcze do użytkowania nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 9 ust. 17 upcc.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 października 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 3 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Zakup nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem w stanie surowym otwartym lub zamkniętym (budynek mieszkalny jednorodzinny w trakcie budowy, nieoddany do użytku) przeznaczonym na potrzeby mieszkaniowe kupującego, który zamierza dokonać prac wykończeniowych i w nim zamieszkać. Nieruchomość z rynku wtórnego od osoby prywatnej. Kupujący jest osobą fizyczną, której w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z praw własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Pytanie

Czy zakup nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem w stanie surowym otwartym lub zamkniętym (budynek mieszkalny jednorodzinny w trakcie budowy, nieoddany do użytku) zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, zwolniony jest z podatku od czynności cywilnoprawnych i kupujący może zastosować preferencyjną stawkę podatku wynoszącą 0%?

Pana stanowisko w sprawie

Opisywana sytuacja Wnioskodawcy dotyczy zakupu nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem w stanie surowym otwartym lub zamkniętym (budynek mieszkalny jednorodzinny w trakcie budowy, nieoddany do użytku), który zostanie jednoznacznie przeznaczony na potrzeby mieszkaniowe kupującego, gdzie kupujący zamierza dokonać prac wykończeniowych i w nim zamieszkać, zatem zdaniem Wnioskodawcy, nieruchomość będzie zaspokajała potrzeby mieszkaniowe czyli kupujący powinien móc zastosować preferencyjną stawkę podatku wynoszącą 0% i tym samym być zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

 b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z treści przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

  - prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

  - prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

  - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

pod warunkiem, że kupującemu/ kupującym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zamierza Pan kupić nieruchomość zabudowaną budynkiem w stanie surowym otwartym lub zamkniętym, nieoddanym do użytku. Budynek będzie przeznaczony na Pana potrzeby mieszkaniowe. Zamierza Pan dokonać prac wykończeniowych i w nim zamieszkać. W dniu sprzedaży jak i przed tym dniem nie przysługiwały Panu żadne z praw własności budynku/lokalu mieszkalnego. Pana zdaniem, zakup nieruchomości z budynkiem w trakcie budowy, który nie jest oddany do użytkowania, będzie zwolniony z opodatkowania, ponieważ nieruchomość będzie zaspokajała Pana potrzeby mieszkaniowe.

Z Pana stanowiskiem nie można się zgodzić.

Odnosząc się do powyższego, należy zauważyć, że przedmiotowe zwolnienie dotyczy sprzedaży prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawierają definicji budynku czy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Takiej definicji należy więc poszukać w przepisach odrębnych.

I tak zgodnie z art. 3 pkt 2 i 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.):

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

2) budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Z powołanego powyżej przepisu wynika, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Natomiast zwolnienie określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obejmuje sprzedaż, której przedmiotem jest nieruchomość stanowiąca budynek mieszkalny jednorodzinny, tj. budynek w stanie umożliwiającym jego użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Tym samym zakup budynku, co do którego nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy (zgodnie z Prawem budowlanym) nie podlega zwolnieniu, o którym mowa w powołanym powyżej przepisie.

W przedmiotowej sprawie wskazał Pan, że budynek (w stanie surowym otwartym lub zamkniętym) jest w trakcie budowy, co jest jednoznaczne z tym, że na moment transakcji nie będzie mógł być formalnie oddany do użytkowania. Niezależnie od tego czy budynek będzie w stanie surowym otwartym czy zamkniętym jego budowa nie będzie zakończona więc budynek nie będzie w momencie zakupu mógł służyć do zaspokajania Pana potrzeb mieszkaniowych.

Skoro zatem przedmiotem umowy sprzedaży będzie budynek w budowie, nie oddany jeszcze do użytkowania, to nie będzie Pan mógł skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Jeżeli bowiem w momencie zawarcia umowy sprzedaży budynku, nie zostanie wydane pozwolenie na jego użytkowanie lub nie zostanie złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy, to w świetle prawa niemożliwe będzie jego użytkowanie w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

     - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

     - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ... Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).