Skutków podatkowe w zakresie sprzedaży nieruchomości.

 Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 16 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 8 listopada 2023 r. (wpływ 8 listopada 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będąca stroną postępowania: X Sp. z o.o. (Kupujący) NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pani U.P. (Sprzedająca)

3) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pani D.K. (Sprzedająca)

4) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pani W.L. (Sprzedająca)

Opis zdarzenia przyszłego

1.  Wstęp.

Pani W.L. (dalej: „Sprzedający 1”), Pani D.K. (dalej: „Sprzedający 2”), Pani U.P. (dalej: „Sprzedający 3”) (łącznie dalej jako: „Sprzedający”)  oraz X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako kupujący (dalej: „Kupujący”) zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanej zlokalizowanej w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowość (…) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Przedmiotem wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego, (pkt 5) szczegółowy zakres Transakcji.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji.

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedających prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu o powierzchni 2 ha, położonej w województwie (…), powiecie (…), gminie (…), miejscowości (…) o numerze ewidencyjnym (…) obręb ewidencyjny (…), (…), dla której Sąd Rejonowy (…) i (…), XI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w (…) prowadzi księgę wieczystą (…), oznaczonej jako nieruchomość rolna (dalej: "Grunt", lub „Nieruchomość”).

Nieruchomość jest i na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana, nie będą się na niej znajdować żadne budynki, budowle, obiekty małej architektury, ani żadne inne naniesienia budowlane.

Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów wydanego na dzień 24 października 2022 r. z upoważnienia starosty (…), działka gruntu numer (…) stanowi grunty orne, oznaczone symbolem R, o klasyfikacji Rllla (w części 0,05 ha), Rlllb (w części 1,38 ha) oraz RIVb (w części 0,57 ha).

Na moment złożenia wniosku dla Gruntu, będącego przedmiotem planowanej Transakcji, nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, ani Grunt nie został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przy czym nie jest wykluczone, że przed sfinalizowaniem planowanej Transakcji w stosunku do Nieruchomości zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym lub Nieruchomość zostanie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W obu przypadkach Nieruchomość powinna mieć wówczas charakter budowlany tj. jako grunty przeznaczone pod zabudowę.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt nie przechodzą/znajdują się w nim instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle (np. urządzenia przesyłowe). Na Gruncie nie zostały ustanowione służebności przesyłu.

Grunt nie jest uzbrojony oraz nie będzie uzbrojony na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość jest i na moment planowanej Transakcji będzie niezabudowana i nieogrodzona oraz posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

 3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego.

Wszyscy Sprzedający są osobami fizycznymi. Żaden ze Sprzedających nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług. W szczególności Sprzedający nie prowadzą działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią rolną.

Jeśli w odpowiedzi na pytania zadane w ramach wniosku Organ potwierdzi, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako dokonana przez Sprzedających działających w charakterze podatników podatku od towarów i usług, wówczas Sprzedający zarejestrują się jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni przed sfinalizowaniem Transakcji.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem podatkowym, z siedzibą w (…). Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedających w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2587 z póżn. zm., "Ustawa CIT") ani art. 23m ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 z póżn. zm. „Ustawa o PIT”). Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Przy czym Sprzedający są powiązani wobec siebie (Sprzedający 1 jest wstępnym (matką) Sprzedającego 2 oraz Sprzedającego 3).

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie przez Sprzedającego

Prawo własności Nieruchomości oznaczonego działką numer (…) zostało nabyte na podstawie umowy sprzedaży prawa własności Nieruchomości zawartej 6 sierpnia 1990 roku (Repertorium (…). Na podstawie ww. umowy Sprzedający 1 nabył wraz z mężem Nieruchomość do majątku wspólnego.

Następnie Sprzedający 1, Sprzedający 2 oraz Sprzedający 3 nabyli udział we własności Nieruchomości na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia (nr (…) z 19 grudnia 2017 r.) po śmierci współwłaściciela Nieruchomości (męża Sprzedającego 1).

Podsumowując, Sprzedający są współwłaścicielami Nieruchomości w poniższym wymiarze:

        - Sprzedający 1 - posiada 4/6 udziału w prawie własności Nieruchomości (3/6 nabyte na podstawie umowy Rep. (…) oraz 1/6 na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia nr (…);

        - Sprzedający 2 - posiada 1/6 udziału w prawie własności Nieruchomości (nabycie na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia nr (…);

        - Sprzedający 3 - posiada 1/6 udziału w prawie własności Nieruchomości (nabycie na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia nr (…).

Na moment nabycia Nieruchomość była niezabudowana i stanowiła działkę rolną. Po nabyciu Nieruchomości nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających do ich majątków prywatnych. Transakcje nabycia działek (na podstawie umowy sprzedaży z 6 sierpnia 1990 r. oraz późniejszy akt poświadczenia dziedziczenia z 19 grudnia 2017 r.) nie podlegały podatkowi od towarów i usług oraz były zwolnione z opłaty skarbowej (obowiązującą w 1990 r., która została następnie zastąpiona przez ustawę o podatku od czynności cywilnoprawnych).

W związku z powyższym, Sprzedający nie mieli prawa do odliczenia kwoty podatku od towarów i usług naliczonego przy zakupie Nieruchomości ze względu na (a) brak naliczenia podatku od towarów i usług przy nabyciu działek Gruntu (jak wskazano sprzedaż działek nie podlegała pod ustawę o podatku od towarów i usług) oraz (b) fakt, iż Sprzedający nie są podatnikami podatku od towarów i usług czynnym (i nie byli nimi na moment zakupu Nieruchomości).

Obecnie Grunt został oddany do użytkowania na podstawie umowy dzierżawy zawartej z Rolniczą Spółdzielnią Produkcyjną „Nad Odrą”, która prowadzi na Gruncie działalność rolniczą (polegająca na uprawie ziemi). Sprzedający z tytułu zawarcia umowy dzierżawy otrzymują czynsz dzierżawny.

Na moment planowanej Transakcji Sprzedający nie będą zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni, chyba, że w ramach odpowiedzi na Pytanie nr 1 zawarte we Wniosku, Organ stwierdzi, że Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji występują w charakterze podatników podatku od towarów i usług, wówczas Sprzedający zarejestrują się przed sfinalizowaniem Transakcji jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni.

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji

Strony planowanej Transakcji 1 grudnia 2022 r. zawarły umowę przedwstępną („Umowa”) - Repertorium (…) - w której zobowiązały się do przeprowadzenia planowanej Transakcji. Planowana Transakcja ma zostać zawarta najpóźniej do 1 marca 2024 roku po spełnieniu warunków zawarcia umowy sprzedaży określonych w umowie przedwstępnej. Przy czym pod pewnymi warunkami określonymi w Umowie termin ten może zostać wydłużony do 1 września 2024 r.

W ramach planowanej Transakcji na Kupującego zostanie przeniesione prawo własności Nieruchomości pod warunkiem spełnienia się zawartych w Umowie, a opisanych poniżej warunków zawieszających. Jak wynika z zapisów Umowy przedwstępnej, Strony dokonają planowanej Transakcji po spełnieniu warunków przewidzianych w Umowie („Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży”), w szczególności:

 1) Niezaleganiu Sprzedającego z płatnością należnych podatków i innych świadczeń publicznoprawnych;

 2) Przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, środowiskowego i technicznego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

 3) Uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

 4) Uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne, itp.) o ile takie media znajdowałyby się na Nieruchomości oraz kolidowałyby z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu byłaby niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji;

 5) Potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

 6) Uzyskaniu przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości albo uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na terenie którego położona jest Nieruchomość, umożliwiającego realizację inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno- biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą.

Przy czym powyższe warunki zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący może wedle własnego uznania żądać zawarcia umowy przyrzeczonej i finalizacji Transakcji, nawet jeśli powyższe warunki nie zostaną spełnione - jest to decyzja biznesowa Kupującego, na którą Sprzedający nie mają wpływu.

Jednocześnie na podstawie Umowy przedwstępnej Sprzedający udzielą Kupującemu pełnomocnictwa do dokonania następujących czynności:

 1) uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania i odbioru;

 2) uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

 3) uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonania wyżej wymienionych czynności;

 4) zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

 5) uzyskania zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

 6) uzyskania od organów administracji publicznej wszelkich zaświadczeń i informacji dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności wypisów z rejestru gruntów oraz wyrysów z mapy ewidencyjnej;

 7) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonych dla przedmiotowych nieruchomości przez Sąd Rejonowy (…) i (…) XI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w (…).

Wyżej wskazane pełnomocnictwo uprawnia Kupującego do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Jednocześnie Kupujący przed planowaną Transakcją ma zamiar pozyskać również warunki techniczne Nieruchomości oraz ewentualnie zawrzeć umowy przyłączeniowe - bez wykonywania żadnych prac przyłączeniowych na Nieruchomości przed jej zakupem.

Czynności, do których umocowany jest Kupujący, mają na celu uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Wszystkie wyżej opisane prace mają na celu doprowadzenie do zakupu przez Kupującego, niebędącego rolnikiem, Nieruchomości oraz przygotowania Nieruchomości do inwestycji, która zaplanowana jest przez Kupującego na Nieruchomości. Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją, bez których może ona nie dojść do skutku.

Sprzedający przed dokonaniem sprzedaży nie będą dokonywali innych czynności w celu przygotowania Gruntu do sprzedaży, tj. m.in. nie dojdzie do uzbrojenia terenu, ogrodzenia, innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Gruntu czy zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych.

Ponadto, poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości - gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Sprzedający nie będą podejmowali żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji, ani nie będą aktywnie wspierać Kupującego w uzyskaniu decyzji, zezwoleń i zaświadczeń opisanych powyżej. Całe zaangażowanie Sprzedających sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Kupującemu (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw gdyby były konieczne), to na Kupującym działającym samodzielnie w oparciu o pełnomocnictwo (lub zlecając wykonanie określonych czynności profesjonalnym doradcom np. prawnikom, architektom, geodetom itp.) spoczywa doprowadzenie do stanu faktycznego i prawnego, w którym możliwa będzie finalizacja Transakcji.

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Po realizacji inwestycji Kupujący będzie wykonywał czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług. W zależności od sytuacji rynkowej Kupujący zamierza albo (a) sprzedać budynek po jego ukończeniu realizując zysk z przedsięwzięcia deweloperskiego albo (b) skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku. Oba typy działalności, jako odpłatne dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług, podlegają co do zasady opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przez Kupującego.

Zgodnie z postanowieniami Umowy przedwstępnej, Kupujący może dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy na inny podmiot - spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

Podsumowując:

        - Nieruchomość jest niezabudowana i będzie niezabudowana na moment finalizacji Transakcji;

        - Nieruchomość stanowi grunt rolny;

        - Na moment złożenia wniosku Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego ani nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy obejmującą Nieruchomość;

        - Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedających;

        - Sprzedający nie są podatnikami podatku od towarów i usług (ani podatnikami czynnymi, ani zwolnionymi) w rozumieniu Ustawy o podatku od towarów i usług;

        - Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 roku - Prawo przedsiębiorców (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 221 z późn. zm.), w szczególności działalności polegającej na obrocie ziemią rolną w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług;

        - Sprzedający nie zamierzają rozpoczynać prowadzenia działalności gospodarczej, która w jakikolwiek sposób byłaby związana z Nieruchomością;

        - Sprzedający nie zatrudniali ani nie zatrudniają żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy;

        - Obecnie Grunt wykorzystywany jest zgodnie z przeznaczeniem - jest na nim prowadzona działalność rolnicza (uprawa ziemi) przez podmiot trzeci – R.S.P. (…) na podstawie umowy dzierżawy;

        - Grunt nie jest i nie był wykorzystywany przez Sprzedających do prowadzenia działalności gospodarczej, ani do wykonywania działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo jak niżej.

Nieruchomość jest wydzierżawiona R.S.P. (…) (dalej: „RSP”). Umowa dzierżawy została zawarta w 1991 r. Z tytułu zawartej umowy dzierżawy RSP wypłaca czynsz dzierżawny.

Dzierżawa Nieruchomości nie stanowi działalności gospodarczej, ale jest rozporządzeniem majątkiem osobistym. Sprzedający są osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej.

Zatem Sprzedający w ogóle nie wykorzystują działek do wykonywania czynności podlegających pod podatek od towarów i usług (ani czynności opodatkowanych, ani czynności zwolnionych). Wydzierżawienie Nieruchomości RSP oraz otrzymywanie wynagrodzenia z tego tytułu są czynnościami pozostającymi poza zakresem podatku od towarów i usług (nie są to więc ani czynności opodatkowane, ani zwolnione z podatku od towarów i usług).

Podsumowując, Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie na cele zwolnione z podatku od towarów i usług.

Przywołując za Państwem treść opisu sprawy pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych (sformułowane ostatecznie w uzupełnieniach wniosku)

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Państwa stanowisko w sprawie

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej we wniosku Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5).

Państwa stanowisko w sprawie (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Państwa zdaniem, w przypadku gdy na moment zawarcia planowanej Transakcji:

 1. Nieruchomość stanowić będzie grunty budowlane, zgodnie z (a) wydaną decyzją o warunkach zabudowy lub (b) ogłoszonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

   - wówczas sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i w konsekwencji nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

 2. Nieruchomość nie będzie stanowić gruntów budowlanych, gdyż (a) nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub (b) w stosunku do Nieruchomości nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy lub (c) z powyższych dokumentów wnikać będzie, że Nieruchomość nie stanowi terenów budowlanych

  - wówczas sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i w konsekwencji będzie opodatkowana 2% podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

2) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

 a) umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

 b) umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w Państwa ocenie, opisana w zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości w zakresie w jakim będzie podlegała pod ustawę o podatku od towarów i usług i będzie zwolniona z podatku od towarów i usług jako dostawa terenów niezabudowanych innych niż budowlane (sytuacja opisana w Pytaniu nr 3 we wniosku), wówczas będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że przedmiotem Transakcji będzie sprzedaż rzeczy, zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a ponadto żadne ze zwolnień z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie ma zastosowania.

Tym samym, Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym. Podstawę opodatkowania w planowanej Transakcji stanowić będzie wartość rynkowa przedmiotu planowanej Transakcji, tj. cena Nieruchomości uzgodniona w umowie sprzedaży. Jednocześnie stawką właściwą dla opodatkowania planowanej Transakcji podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest 2%.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

    - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

 1) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

 2) innych praw majątkowych – 1%.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r.  poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedających (Zainteresowanych niebędących stroną postępowania), udziały w niezabudowanej działce gruntowej (określanej we wniosku jako „Nieruchomość”).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i/lub b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.530.2023.3.KK w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

   - sprzedaż przez Sprzedających udziałów w działce gruntu (Nieruchomości) będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

   - sprzedaż Nieruchomości (udziałów w działce gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia, jeżeli, będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy, z których będzie wynikać, że Nieruchomość stanowi tereny budowlane;

   - sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie zwolniona z opodatkowania VAT, jeśli w dniu Transakcji Nieruchomość będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i w dokumentach nie zakwalifikowano jako tereny budowlane;

Z kolei w postanowieniu znak: 0111-KDIB3-2.4012.626.2023.1.KK Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że do zdarzenia przyszłego dotyczącego podatku od towarów i usług w zakresie zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości jeśli w dniu transakcji Nieruchomość nie będzie objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy (pytanie nr 3a) zastosowanie znajduje interpretacja ogólna Ministra Finansów z 14 czerwca 2013 r., znak: PT10/033/12/207/WLI/13/RD58639, w związku z czym wniosek w tej części jest bezprzedmiotowy.

Z interpretacji ogólnej wynika, że w sytuacji gdy brak jest planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dostawa terenu niezabudowanego, nieobjętego planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jest zwolniona od podatku od towarów i usług.

Jak wynika z rozstrzygnięć wydanych w zakresie podatku od towarów i usług – sprzedaż Nieruchomości w sytuacji gdy w dniu transakcji Nieruchomość nie będzie zakwalifikowana jako tereny budowlane – będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W takiej sytuacji należy zgodzić się z Państwa stanowiskiem, przeformułowanym w piśmie uzupełniającym, że jeśli sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowić gruntów budowlanych – gdyż nie będzie ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub w stosunku do Nieruchomości nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy lub ze stosownego dokumentu wnikać będzie, że nie stanowi terenów budowlanych – wówczas sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji do sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ze względu na zapis zawarty w lit. b) tiret pierwszy tego przepisu. To oznacza, że umowa sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W takiej sytuacji Kupujący będą zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych wg stawki 2%. Przy czym podstawą opodatkowania będzie stanowić wartość rynkowa przedmiotu sprzedaży. Zatem, jeśli istotnie cena Nieruchomości określona w umowie sprzedaży będzie wartością rynkową, to będzie stanowić podstawę opodatkowania.

Natomiast, jeśli w dniu transakcji Nieruchomość stanowić będzie grunty budowlane – zgodnie z wydaną decyzją o warunkach zabudowy lub ogłoszonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – wówczas sprzedaż Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i w konsekwencji do sprzedaży Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takiej sytuacji opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostały odrębne rozstrzygnięcia interpretacja znak: 0111-KDIB3-2.4012.530.2023.3.KK oraz postanowienie znak: 0111-KDIB3-2.4012.626.2023.1.KK.

Ta interpretacja stanowi wyłącznie ocenę stanowiska zajętego w stosunku do zadanego we wniosku pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. Tym samym  nie odnosi się do tych sformułowań we wniosku, które nie są zakreślone pytaniem.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.